如何理解农村土地确权的真正含义？(原创首发)
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强国社区-人民网农村土地确权 正在进行中
　　今后，农民的土地承包经营权将可以进行抵押融资。
&&专家建议，应结合河南实际情况，尽快研究出台改革方案，先行先试&&□记者&刘江浩&文&白周峰&摄影&&阅读提示&|&继30多年前安徽小岗村的土地改革后，中国又一次来到了土地改革的路口。现实中，农民掌握着大量土地资源，比如宅基地、责任田等，却无法变现；土地被征用却无法得到与城市土地相同的补偿……未来，这些都有望改变。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称决定）指出，农村集体用地与国有土地将同等入市、同权同价。改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。&&决定摘要&&建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。&&赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。&&期待&&农房、农地未来能抵押贷款&&居住在农村，贷个款真是难啊！在往银行跑了不知多少趟之后，昨日，家住周口鹿邑唐集乡的刘保林得出这样一个结论。&&刘保林与同乡人合伙干建筑，需要20万元左右的启动资金，但通过个人名义担保，他只凑了6万元，还差得多。“手中掌握大量的土地资源，却只能产出很小的效益，甚至有时还倒贴钱。”走南闯北的刘保林觉得，这实在无法理解。&&目前，他的家庭经营性收入近九成来源是打工获得，种地收益少得可怜。每亩地在风调雨顺的情况下，夏秋两季最多也就收入六七百元，家里总共四亩地，加起来也就是3000元左右。然而，他打工一年至少能挣三四万元，与种地收入相差10倍。&&这两年由于城市资本市场和房地产市场的发展，城市居民开始享受较多的财产性收入，而对于刘保林，家庭财产性收入几乎为零。&&如何让土地里刨食的农民，能凭借土地获得较多的收益？刘保林们的这种困惑何时解决？决定指明了方向，给出了答案。&&决定指出，未来，将赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。&&简单地理解，林权、土地承包经营权和宅基地使用权这“三权”将可以进行抵押融资。对于农民来说，“三权”是为数不多能够抵押的资产。&&困难&&&&“三权”抵押融资面临法律障碍&&由于各种限制，农民的承包地、宅基地不能作为资本流动，很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐形市场活跃，违法用地屡禁不止。&&事实上，“三权”抵押先行先试已经展开。2008年的十七届三中全会通过决定，展开农村土地确权、登记、颁证工作，农村土地承包经营权和宅基地使用权流转市场也随之建立。会议决定允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。&&不过在现行法律中，“三权”抵押融资是存在障碍的。《土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，农民只是享用宅基地使用权，而不具备处置的权利。&&《担保法》中规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。包括《土地承包法》、《物权法》也规定，除通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地可以抵押外，通过家庭承包取得的土地承包经营权是不允许抵押的。&&对农民来说，林权、土地承包经营权和宅基地使用权是为数不多能够抵押的资产&&林权&&宅基地使用权&&土地承包经营权&&行动&&&我省农村土地确权开始推进&&土地确权，是集体土地租赁、抵押的先决条件。据省国土资源厅相关部门负责人介绍，截至目前，我省农村集体土地所有权登记发证工作，已经基本完成，正在进一步完善成果。&&而从今年9月份开始，我省的农村宅基地和农村建设用地的土地确权也已经开始推进，目前，有部分县已经开始启动。截至今年年底，全省要完成30%左右的土地确权工作。&&确权有很多事情要做，首先要明确土地是谁的，还有土地占有权、经营权以及处置权等。地方一名国土资源部门人士指出，未来，农民与集体的产权关系的厘定，将会带来一系列更深刻的土地产权制度的变革。&&决定中提到“建立城乡统一的建设用地市场”，就是指不要搞成“二元结构”——农村土地征用时给农民的补偿，与城市的土地在征用时给的补偿往往是不一样的。&&“农村集体建设用地入市，是十八届三中全会决定的重要方面。”河南大学经济学院院长、教授耿明斋告诉大河报记者。&&他认为，目前农村和城市建设用地是分割的，农村不能自由买卖，要统一城乡用地市场，使市场在土地资源中起决定性作用，意味着要建立一个完整的市场体系。这样，未来城市居民也可以直接到农村买田置房，而不用只能从开发商或者政府手中购房。&&另外，统一市场的建立，使得城市的居民会大量拥入农村买地买房，会带动农村土地价格的升值，使得财富分配向农村地区倾斜。&&建议&&结合实际，先行先试&&不要小看了宅基地、责任田的抵押贷款，这将有助于人的城镇化。省社科院副院长谷建全告诉大河报记者，以往，农民土地经营权、宅基地权益没有市场化，没有变现。而农民进城要有成本，之所以负担不起，就是财产性收入太少，农民过去权益中的集体土地经营权、宅基地权益是虚置的，没有经济意义。&&谷建全认为，宅基地抵押，前提条件是进行土地确权，要弄清楚每个农民到底支配多少亩土地，另外还需要完善土地交易市场，并制定出较为具体的市场细则。&&与全国其他省份相比，在城镇化加速发展的进程中，河南的土地制约因素更为凸显。以前，人的城镇化之所以解决不了，是因为土地承包权、宅基地使用权无法变现，农民进不了城，即使进了城也没钱。而钱从哪里来？集体土地的抵押贷款无疑是重要来源方式。&&谷建全建议，河南应该深入研究，密切关注中央的这个政策。一旦突破，将会加快我省农村经济的发展，并将加速城镇化进程。在十八届三中全会的精神下，政府部门应根据河南实际，尽快拿出改革方案，行使好中央赋予中原经济区、郑州航空港经济综合实验区先行先试的权利。
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今日生活报土地确权，多出来的地归谁|确权|耕地_凤凰资讯
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土地确权，多出来的地归谁
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徐州市铜山区是去年全省16个整县推进土地确权的县（区），目前该区确权工作已近尾声，下个月就可以颁证。“我们也遇到了实测面积多出来的问题。”该区区委农工办主任董现云对记者说，总体来说，全区实测土地面积比二轮承包时载明的面积多出5%左右，对于多出来的土地，如果数量较少，比如说不到10%，原则上还是由原承包者承包，确权证书上也注明两个数字。“但是，我们也发现了一些特殊例子。”董现云说，比如说，个别农民当初分到的承包地明明是4个人的面积，但是这次测量时却发现有相当于6个人的面积，多出这么多，如果予以确权颁证，其
原标题：土地确权，多出来的地归谁今年初，我省被列入农村土地确权颁证整省推进的试点省。目前土地确权正在全省范围内推进。记者采访发现，由于土地二轮承包距今已有18年，很多地方当初测量耕地面积时是粗线条的，加上一些地方耕地的地形地貌发生了变化，确权过程中遇到了一些始料未及的问题。如何解决这些问题，成了交给各地的“考题”。有些地方确权过程中发现，现在测得的土地面积比二轮承包时登记的面积多了。仪征市新城镇57岁的农民李吉生就遇到了这个问题。他近日给记者打来电话说，市里正在推进土地确权，二轮承包时，他家的承包地为3.78亩，不过，最近他自己悄悄测量后发现，实际面积有4亩。“我担心确权后，多出来的地会被收走，问了村干部，他们也没明确的答复。”事实上，这一现象相当普遍。常州市武进区委农工办副主任杭琰告诉记者，该区去年在每个镇选一个村试点土地确权，目前试点村土地确权基本完成，农民签字率超过90%，有关部门验收后即可发放证书。在确权过程中，普遍存在现在测得的耕地面积超过二轮承包时认定面积的情况。“二轮承包时，村里一般都是拉着皮尺量的，毛估估，大差不差就行了。”她说，有的村把地分成几等，发包给农民时，高产田和低产田搭配，低产田往往打折计算，比如说一亩低产田折成八分。这次确权，用的是国土部门第二次地籍调查资料，是数字化的影像图，精确度很高，确定农民的承包地时，地块东南西北“四至”都可以精确到厘米，原来“打折”的土地面积就全部显示出来了，结果就出现了实际承包地面积多于登记面积的情况。那么，如何处理这些多出来的土地呢？杭琰说，武进区的做法是，多出来的土地仍然由原承包人承包，如果承包人是种粮的，那么，国家发给的种粮补贴、良种补贴等，还是按照二轮承包时确定的面积计算。颁证时，在证书上注明二轮承包时的面积和这次确权时测得的面积。“这种做法我们这里的农民都认可。”徐州市铜山区是去年全省16个整县推进土地确权的县（区），目前该区确权工作已近尾声，下个月就可以颁证。“我们也遇到了实测面积多出来的问题。”该区区委农工办主任董现云对记者说，总体来说，全区实测土地面积比二轮承包时载明的面积多出5%左右，对于多出来的土地，如果数量较少，比如说不到10%，原则上还是由原承包者承包，确权证书上也注明两个数字。“但是，我们也发现了一些特殊例子。”董现云说，比如说，个别农民当初分到的承包地明明是4个人的面积，但是这次测量时却发现有相当于6个人的面积，多出这么多，如果予以确权颁证，其他村民可能会不同意。那么怎么办呢？“我们打算出台政策，这部分多出来的土地，确权归村集体所有。”他说，地仍然可以由原承包者种，不过，多出来的那部分土地以何种方式支付类似流转费那样的费用，由村集体和农民商量决定，可以以现金形式交给村集体，也可以让其承担一点村里接济贫困户的义务。省农委农经站站长杨天水说，土地确权是一个很复杂的过程，每个地方都有不同的情况。省里出台的是宏观指导意见，县（市、区）要结合本地情况，出台更细致的操作规程。由于借助国土部门的资料，目前对耕地面积的分辨率达到30厘米，测量的面积更加精准，导致实测面积多于原来核定的承包面积的现象相当普遍，而实测面积少于承包面积的则非常少见。他说，省里的原则是实测面积多出来后，仍然归原承包者承包，种粮补贴等则按二轮承包时确定的面积发放。不过由于各地情况不同，应该因地制宜出台一些政策，前提是维护最广大农民的利益。再有一个问题是四荒地如何确权？不少农民将未被利用的河滩、荒地开垦后种上庄稼，这部分土地可以确权给开垦者吗？杨天水说，荒山、荒丘、荒滩大多属于农村集体土地，不能因为有人开垦耕作了，就给他确权发证。此外，一些地区、尤其是苏南经济发达地区的地形地貌发生重大改变，与二轮承包时的耕地面积相差很大，那么，在确权时必须通过所有农民参与协商，达成一致意见后由县、乡审核，报省、市有关部门备案，“不仅程序要公正透明，结果也必须公示，所有涉及的农民都要确认，一个都不能漏。”本报记者 朱新法
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土地确权是开始
& & 厉以宁绘出国企与农村改革路线图
　　●国有资本配置体制改革的目标是强化国资委对国有资本的配置权，而不再主管一个个国有企业。
　　●国资委可设置若干个按一个行业或几个行业划分的国家投资基金公司，把现有的国有股划给某一个国家投资基金公司持有，作为该国家投资基金公司投入企业的国有资本，并根据该国有企业的股权结构派出董事会成员。
　　●土地确权以后，农民得到了承包土地的经营权证，他们对可能发生的土地转包、租赁、入股退股纠纷等问题有了底线，即认为土地确权是对自身权益的维护，从而愿意以转包、租赁、入股等形式把土地流转出去。
　　日前，著名经济学家、北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁教授在其新书《中国经济双重转型之路》发布会上结合三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》做了主题演讲。演讲中，厉以宁教授分别对国有企业改革、农村土地确权、小产权房等问题进行了深入浅出的剖析。
　　国有资本配置体制改革路径
　　国企改革历来被看作“最难啃的骨头”，这次《决定》对国企改革也做出了部署。对于国企改革，厉以宁也说出了自己的改革设想。
　　厉以宁认为，国有资本体制分为两个层次：一是国有资本配置体制，这是第一层次的体制；二是国有企业管理体制，这是第二层次的体制。两个不同层次的体制及其改革，不可混为一谈。
　　改革开放以来的许多年内，我们所着手的有关国有资本体制的改革，基本上集中于国有企业管理体制的改革，即属于第二层次的改革。国有资本配置体制的改革，即属于第一层次的改革，实际上并没有推进。国资委的主要任务放在对国有企业的管理和监督方面。甚至可以这样认为：国有资本配置体制改革被忽略了。因此，在现阶段谈到中国国有资本体制改革时，必须两个层次的改革一起进行，而且着重点应当放在第一层次的改革(国有资本配置体制的改革)方面。
　　厉以宁认为，从现行国有企业管理体制上说，国有企业的弊病或问题可以归纳为四点：
　　第一，政府部门干预多，国有企业至今并未成为名副其实的市场经营主体，至多只能说是“不完全的市场经营主体”。
　　第二，机制不灵活。这是政府部门干预多所造成的后果。在开始发现市场有上下波动的迹象时，国有企业无法适应情况的变化，必须经过烦琐的申请与有待上级批准的过程，等到获得批准时，已错过最佳机会。
　　第三，法人治理结构不健全。这一方面是由于国有股份制企业国家控股比例高，股东会无法召开或召开了也不起作用，董事会不起作用，独立董事起不了作用；另一方面还可能由于管理制度上仍存在过去一直遵循的做法，有的党委书记作为第一把手扮演着独断独行的角色。相应的，监事会也不能发挥自己应有的作用。
　　第四，创新动力不足和创新能力弱。造成这种状况的最重要原因仍是国有企业因受体制和机制的束缚，不愿意自行决定从事较大的技术创新活动，也无权自行决定从事体制创新或管理创新的试验，一些企业高层认为无论是技术创新、体制创新还是管理创新都存在风险，他们怕承担责任，而且利益和责任通常是不对称的。
　　“如果国有资本体制的改革仅仅停留于第二层次，而没有进而对第一层次，即国有资本配置体制进行认真改革，国有企业体制的改革很难有重要的突破，国有企业体制现存的弊病或问题还会继续存在。”厉以宁说。
　　厉以宁指出，国有资本配置体制改革的目标是强化国资委对国有资本的配置权，而不再主管一个个国有企业。他的初步设想是：
　　首先，国资委只管国有资本的配置，负责国有资本的保值增值，也就是负责国有资本的配置效率的提高。具体地说，国资委可设置若干个按一个行业或几个行业划分的国家投资基金公司，把现有的国有股划给某一个国家投资基金公司持有，作为该国家投资基金公司投入企业的国有资本，并根据该国有企业的股权结构派出董事会成员。如果某个国有企业是由不止一个国有投资主体投资组成的，则根据股权结构状况，由几家国家投资基金公司各自派出董事会成员。“这样就可以形成‘国资委―――国家投资基金公司―――国有企业’的体制。”
　　在这种新体制之下，国资委是国家投资基金公司的主管，国家投资基金公司是国有企业的出资方。国有企业同其他股份公司一样，都是市场经营主体，企业与企业之间是公平竞争关系、合作伙伴关系。企业与企业之间的所有制歧视、身份歧视不再存在。
　　其次，国资委之下的各个国家投资基金公司，在把国有企业的国有股份纳入自己的资本总额的同时，对国有企业资产负债状况进行清理、核实，对国有企业的经营状况也进行清理、核实。经过一段时间之后，就转入对国有企业的资本运营的考核工作。考核工作是经常性的。主要考核的是该国有企业的生产效率和资源配置效率状况。
　　再次，国家投资基金公司在必要时，经过一定程序，经主管部门批准后，可以发行国家投资基金公司债券。这是国家投资基金公司为提高国有资本配置效率而需要新增国有资本时所筹集的。它们还本付息由发行债券的该国家投资基金公司负责。
　　某个具体的国有企业在需要筹资时也可以发行本企业的债券，但这同某个国家投资基金公司发行的债券不是一回事。某个国有企业发行的债券的用途、还本付息由该企业负责，它同一般企业发行的企业债券是没有差别的。
　　土地确权是新一轮农村改革的开始
　　《决定》提出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。厉以宁教授认为，土地确权将是当前中国新一轮农村改革的开始，将是打破二元结构的突破口。
　　从20世纪50年代后期起，由于计划经济体制的确立，户籍分为城市户籍和农村户籍，城乡二元结构制度化了，城乡也就被割裂开来了。在城乡二元体制下，城市居民和农民的权利是不平等的，机会也是不平等的。在某种意义上，农民处于“二等公民”的位置。
　　厉以宁指出，土地确权是保障农民权益的根本，首先是认定土地确权之后可以切实维护农民的财产权益。
　　在土地集体所有的名义下，农民承包的土地和宅基地以及宅基地上的房屋，不管是祖辈留下的旧房屋，还是近些年来农民自己花钱新建或扩建的房屋，都不被承认是自有的房屋，更不必说自己多年劳动而使土地已经日益肥沃的承包农田了。政府和大企业如果决定占地拆房，农田承包户只得听从安排，让出承包地和宅基地，眼睁睁地看着宅基地上的老房新房一起被拆毁。而农民所得到的补偿费，远远低于市场价格。各地几乎都有农民抗占地、圈地和强拆民居的事件发生。农民的权益既得不到尊重，更谈不到合理的、充分的补偿。
　　土地确权以后，农民得到了承包土地的经营权证，他们对可能发生的土地转包、租赁、入股退股纠纷等问题有了底线，即认为土地确权是对自身权益的维护，从而愿意以转包、租赁、入股等形式把土地流转出去。
　　厉以宁表示，调研结果显示，土地确权在提高农民收入和缩小城乡收入差距方面的作用是显著的、不容忽视的。
　　第一，土地确权以后，农民的财产权明确了，农民的承包地、宅基地、宅基地上自建的房屋的权益得到了保障，他们生产经营的信心大增，他们的积极性被充分调动起来，动力充沛，潜力得以发挥。
　　第二，农民有了财产权，相应地就有了财产性收入。农民的财产分为两类：一是土地，包括承包地和宅基地，二是房屋，主要指在宅基地之上自建的房屋。承包地作为农民财产，给农民带来的财产性收入有：承包地的转包费、出租的租金、土地入股的分红、土地转让后的价款等。宅基地上自建的房屋作为农民财产，给农民带来的财产性收入有：房屋出租的租金、房屋转让后的价款等。如果农民外出务工，或经营商业，开店，开手工作坊，除了有工资或利润所得之外，家中的土地转包、出租或入股后，还可以获得转包费、租金、入股分得的红利；家中的房屋出租，可以获得房租。
　　第三，农民在土地确权后，通过土地流转，从其他外出务工或经商的同村农民那里转包或租赁了土地，或用于扩大种植规模、养殖规模，或用于发展蔬菜、水果、花卉业，他们的收入增加了。
　　第四，另一部分农民在把承包的土地转包、出租给别人，或把土地入股于农民专业合作社之后，有的在城市中打工或开店开作坊，建立小微企业，生意兴旺，收入较丰，于是把家属迁入城镇。农村中的房屋，或者仍留着，供回乡时暂住，或者租出去，获取租金。
　　第五，农民专业合作社有很大发展。这主要由于农民的财产权明确了，农民办好专业合作社的劲头充足，专业合作社的经济实力加强了，经营、管理都有改进。专业合作社在规范化的道路上壮大起来。这也增加了合作社社员们的收入。
　　妥善处理农村“小产权房”
　　近来，针对“小产权房”问题出现了许多争议，对此，厉以宁认为，应妥善处理农村“小产权房”。“‘小产权房’之所以出现，基本上可以从需求和供给两个方面来探讨其原因。”厉以宁解释道。
　　从需求方面分析，“小产权房”向谁销售？是向城镇居民销售，因为城镇的房价一再攀高，城镇中等收入阶层也难以购买，何况收入较低的家庭呢？此外，农村的“小产权房”除了充当一些城镇居民的第一套房，还有作为城镇居民第二套房的，总之，对“小产权房”的民间需求是旺盛的。
　　从供给方面分析，“小产权房”来自何处？较多的是农民在分给自己的宅基地上所建的房屋，这些房屋按规定是不许出售给外地人的，但农民违背了规定，把这样的房子当作了生财之道。
　　对于“小产权房”，目前采取的主要对策是取缔和勒令收回。措施是刚性的，不容许讨价还价。但在实施时，往往遇到困难，只得拖延下来。例如，强制废除当初供需双方签订的“小产权房”交易合同容易，但把住户(购房者)赶走，却十分困难。又如，刚签好“小产权房”交易合同，需求方已付房款，但尚未迁入居住，交易合同停止执行，需求方要求供给方退回购房款，供给方已把房款移作他用，还不出钱，或不愿还钱，怎么处置又是一个难题。再如，当初“小产权房”交易时，是经过村干部同意的，所以供需双方才敢于交易，现在上级政府重申禁令，指出“小产权房”是违法的，那么谁来承担责任？谁来承担交易后的损失？最后，如果一个村有若干件“小产权房”纠纷，涉及若干户农民和购买者的利益，怎么办？互相观望，要处理就应一视同仁，但这样一来，村里就不安定了。结果，依然悬而未决。
　　所有这些，都是土地确权工作开展以前就产生的纠纷。土地确权之后，农民有了房产证，对于他们处理宅基地上自建的房屋，包括自主转让这些已有产权的住宅，多数人认为可以这样做。当然，有人持不同意见。有的地方采取如下的对策：不再提“小产权房”问题，而只问农民自建房屋所占用的土地是否本人的宅基地。如果建房的土地确实是农民自己的宅基地，并且符合“一户一地(指宅基地)一宅”的原则，那么就不再限制农民住宅的流转了。这是因为，转让这样的个人住宅，并不损害他人的权益，何况还能缓解城镇住房紧张和供给不足的问题。}