我来说两句：验证码 &&请照此输入（点击图片刷新验证码）&&&&最多输入10000个字符其它答案：共0条相关内容等待您来回答000338编辑推荐财税资讯会计中心税务中心财税问答政策法规共享中心产品服务会计人生互动交流论坛精华系统消息3秒后窗口关闭我来说两句：验证码 &&请照此输入（点击图片刷新验证码）&&&&最多输入10000个字符最佳答案：&您好！
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我理解，根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：契税的计税依据：(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。&　　另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发〔号)中第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”&　　赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照3%的比例缴纳。
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其它答案：共0条相关内容等待您来回答000338编辑推荐财税资讯会计中心税务中心财税问答政策法规共享中心产品服务会计人生互动交流论坛精华系统消息3秒后窗口关闭土地估价师考试
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试题来源：
正确答案：
&(一)方法选择
& &首先采用收益还原法计算不动产价格，然后采用假设开发法计算土地价格：
& &(二)计算步骤
& &1．计算建筑物面积
& &(1)建筑物总面积：＝14 000(平方米)
& &(2)商场部分的面积：＝4000(平方米)
& &(3)住宅部分的面积：14 000- 000(平方米)
& &(4)地下停车场的面积＝150个车位＝1000(平方米)
& &(5)地上停车场＝20个车位
& &2．计算建筑物开发总价值
& &(1)住宅部分的开发总价值： & &住宅开发总价值/贴现年数＝()/(1+13%)1.5＝4162.48(万元)
& &(2)商场部分的开发总价值： & &商场开发总价值/贴现年数 & &＝[&365&(1-30%)]/7.8%& & &＝3493.77(万元)
& &(3)地下停车场部分： & & 地下停车场开发总价值/贴现年数 & &＝[450&150&12&(1-30%)/7.8%]& & &＝553.81(万元)
& &(4)地上停车场部分： & &地上停车场开发总价值/贴现年数 & &＝[300&20&12&(1-30%)/7.5%]& & &＝50.99(万元)
& &(5)全部开发总价值合计为： & &商业部分+住宅部分+地下停车场部分+地是停车场部分＝3.77+553.81 +50.99＝8261.05(万元)
& &(6)建安总成本及专业费用为：(商场及地下部分+住宅部分+地上停车位)&(1+3%)＝(.5)&1.03＝361 272(万元)
& &3．总地价 & &总地价＝开发总价值-建安总成本及专业费用-销售税费 & &＝2.72-743.49 & &总地价＝3904.84(万元)
& &4．需交纳的地价款 & &该国有企业取得挂牌出让土地时需交纳的部分地价款(地价款的40%)： & &应交纳的部分地价款＝总地价&40%＝1561.94
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第&1&题：填空题:
& 某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式，取得一宗10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。
& &由于该企业：资金困难，决定向银行抵押土地取得贷款，经市规划局、国土资源局等部门批准，项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定：土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷，请问该国有企业在日可贷多少款。
& &项目其他有关资料如下：
& &该大楼1～4层为商场，每层建筑面积2500平方米；4～12层为办公用途(其中8层1000平方米为设备层、7层和9层共计2000平方米为自用办公用房)。 & &大楼开发周期预期两年，假如资金在投资期间为均匀投入，第一年投入60%，第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米&日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米•日，无论租赁商场或是租赁写字楼，都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金；区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算：商场租金为5.0元/建筑平方米&日(可出租面积占建筑面积的75%)，每年有半个月的空置期；写字楼租金为4.0元/建筑平方米&日(可出租面积占建筑面积的70%)，每年有半个月的空置期，目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元。该城市从1996年开始，至 2000年每年地价指数都比上年增长3%。
& &经过调查，有关参数确定如下：房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的0.2%，出租税金为年租金的12%，销售税金是售价的 9%；项目投资回报率取30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。当地土地还原利率8%，综合还原利率10%，银行存款利息率6.5%，银行贷款利息率10%，资本折现率12%。
答案解析：第&2&题：单选题:下列属于商品租金，却不属于成本租金的是( & &)。A&折旧费B&保险费C&贷款利息D&房产税答案解析：第&3&题：单选题:由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，且在实际评估中不能直接采用的是( & &)。A&存款利率B&贷款利率C&实质利率D&不动产租金与买卖价格的比率答案解析：第&4&题：单选题:( & &)是市场运行中重要的信号，也是调节市场供求关系、影响资源配置的重要经济杠杆。A&价格B&价值C&使用价值D&货币价值答案解析：第&5&题：单选题:土地质量即土地的( & &)，其优劣由土地位置和地块的条件决定。A&成本B&潜力C&价值D&使用价值答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······ag赌神大赛奖金说明:20什么是公共政策的公共性与偏好性？
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试题来源：
正确答案：
& &(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
& &(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等。&二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致。
& &(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
& &(二)方法选择与解题思路
& &1．方法选择 & &本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
& &2．解题思路 & &由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。 & &基本思路是先根据题目所给条件确定评估方法，然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。
& &(三)公式与计算步骤
& &1．适用于该宗地的计算公式 & &土地价格＝(土地取得费+土地开发费+利息+利润)&年期修正系数+土地出让金&年期修正系数。
& &2．计算步骤
& &(1)选择计算方法： & &根据题意．本题适用于成本逼近法
& &(2)土地取得费及税费： & &10&＝150(元/平方米)
& &(3)土地开发费： & &8&＝120(元/平方米)
& &(4)利息(按单利计算)： & &150&5.5%&1+120&1&1/2&5.5%＝11.55(元/平方米)
& &(5)利润： & &(150+120)&10%＝27(元/平方米)
& &(6)土地成本价格： & &150+120+11.55+27＝308.55(元/平方米)
& &(7)49年期的土地成本价格： & &308.55&11-1/(1+6%)49]＝290.79(元/平方米)
& &(8)49年期的土地出让金： & &30&＝29.90(元/平方米)
& &(9)计算单位地价： & &290.79+29.90＝320.69(元/平方米)
& &(10)计算总地价： & &320.69&(万元)
& &(四)难点与常见错误分析
& &1．难点& &对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度。
& &(1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。
& &(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。
& &2．常见错误分析
& &(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。
& &(2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用&元/平方米&，也可使用&万元/亩&，但最终单位地价要换算成&元/平方米&。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，&亩&与&平方米&之间的换算，可采用&1亩＝666.67平方米&或&1亩＝1/0.0015平方米&。
& &(3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。 & &本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。
& &(4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。
& &(5)未做年期修正或修正错误。如未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格；仅对土地成本价格进行年期修正；错将土地剩余使用年期确定为50年。
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第&1&题：填空题:
& 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和 2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
& &经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第2年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算： & &
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格； & &
(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
答案解析：第&2&题：填空题:
& 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。
& &已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。
& &试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
答案解析：第&3&题：填空题:
& 某国有企业按照市政府&退城进郊&的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。
& &按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》&商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让&。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5，建筑密度不大于 25%。
& &土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上1～4层为商场(建筑物各层面积相等)，5～16层为住宅(建筑物各层面积相等)，建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少?
& &土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%)，停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。
& &假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入总资金的30%，紧接着的九个月又投入了总资金的40%，最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%，投资折现率13%，投资回报率20%，土地还原利率7.5%，物业房地产综合还原利率7.8%，纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。
& &根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。
答案解析：第&4&题：填空题:
& 某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式，取得一宗10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。
& &由于该企业：资金困难，决定向银行抵押土地取得贷款，经市规划局、国土资源局等部门批准，项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定：土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷，请问该国有企业在日可贷多少款。
& &项目其他有关资料如下：
& &该大楼1～4层为商场，每层建筑面积2500平方米；4～12层为办公用途(其中8层1000平方米为设备层、7层和9层共计2000平方米为自用办公用房)。 & &大楼开发周期预期两年，假如资金在投资期间为均匀投入，第一年投入60%，第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米&日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米•日，无论租赁商场或是租赁写字楼，都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金；区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算：商场租金为5.0元/建筑平方米&日(可出租面积占建筑面积的75%)，每年有半个月的空置期；写字楼租金为4.0元/建筑平方米&日(可出租面积占建筑面积的70%)，每年有半个月的空置期，目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元。该城市从1996年开始，至 2000年每年地价指数都比上年增长3%。
& &经过调查，有关参数确定如下：房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的0.2%，出租税金为年租金的12%，销售税金是售价的 9%；项目投资回报率取30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。当地土地还原利率8%，综合还原利率10%，银行存款利息率6.5%，银行贷款利息率10%，资本折现率12%。
答案解析：第&5&题：单选题:下列属于商品租金，却不属于成本租金的是( & &)。A&折旧费B&保险费C&贷款利息D&房产税答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······}