&&&&&&&随着现下房价不断攀升狂涨，二手房以其价格低、交易风险小等特点博得了很多购房者青睐，成为众多购房者的首选。对于大多数购房者来讲，二手房交易中纷繁复杂的流程和各项费用确实令人头疼，二手房买卖过程中的各种知识点不容小觑，一不小心就可能掉入陷阱。为此，小编将为您详细分析二手房交易流程及税费，二手房交易买卖中的注意事项、二手房贷款攻略以及二手房过户相关知识等，可谓是与二手房交易买卖相关的知识的大搜罗，非常全面，希望对您有所帮助！
买到称心如意的房子绝非简单的事，熟知二手房交易流程，明了各项二手房交易税费就成了在买房前的必修课...
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二手房交易流程
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&&&&南京二手房交易流程如何进行？二手房买卖交易流程是很多南京二手房买房人关心的问题。在南京二手房交易流程中买房人会遇到各种各样的问题，比如二手房买卖交易流程怎么操作、房屋交换过户流程及费用、房屋继承过户流程及费用、房屋赠与过户流程及费用、夫妻间房产过户流程及费用等等，也有不少买房人想知道经适房过户流程及费用、房屋拍卖过户流程、企业改制房过户流程、涉外房屋交换过户流程、房产证遗失补办流程、房产证抵押注销流程、房产证抵押流程、二手房预告登记流程、商品房办证流程等问题的答案。365二手房网为您详解2014南京二手房买卖交易流程。
南京二手房买卖交易流程详解
第一步，开具购房证明（二楼12号受理窗口领号，25-26号窗口办理）；
第二步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第三步，网签（一楼1号网签窗口）；
第四步，银行贷款申请（买方如有需贷款，需先行向银行申请贷款审批）；
第五步，监管（一楼网签、监管窗口）；
第六步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第七步，审核制证，交费领证（三楼36号窗口）；
第八步，银行划款。
南京二手房房屋交换过户流程及费用详解
第一步，双方签定交换协议；
第二步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第三步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第四步，审核制证；
第五步，交费领证（三楼36号发证窗口）。
南京二手房房屋继承过户流程及费用
第一步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第二步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第三步，审核制证；
第四步，交费领证（三楼36号发证窗口）
收费标准：
1、住宅：登记费：80元/套（非成套：80元/证）；配图费：20元/证；转让手续费：交换双方各3元/平方米；房改房首次上市交易的，交换双方各100元/套。
2、非住宅：登记费：550元/证；配图费：20元/证；转让手续费：交换双方各5元/平方米。
南京二手房房屋赠与过户流程及费用
第一步，签定赠与合同；
第二步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第三步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第四步，审核制证；
第五步，交费领证（三楼36号发证窗口）。
收费标准：
1、住宅：登记费：80元/套（非成套：80元/证）；配图费：20元/证; 转让手续费：受赠方3元/平方米。
2、非住宅：登记费：550元/证；配图费：20元/证；转让手续费：受赠方5元/平方米。
南京二手房夫妻间房产过户流程及费用
第一步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第二步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第三步，审核制证；
第四步，交费领证（三楼36号发证窗口）
收费标准：
1、住宅：登记费：80元/套（非成套：80元/证）；配图费：20元/证。
2、非住宅：登记费：550元/证；配图费：20元/证。
南京经适房过户流程及费用详解
第一步，申请（房改办受理）；
第二步，审核出具《南京市经济适用住房（上市）确认书》（房改办）；
第三步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第四步，签订《交易资金托管协议》（三楼51号窗口）；
第五步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第六步，审核制证；
第七步，交费领证（三楼36号发证窗口）。
注：1、赠与、交换、司法判决的，不签订交易资金托管协议。
2、房改办办公地点：丰富路127号一楼住房保障窗口。
收费标准：
1、卖方或受赠方、换出方凭南京市经济适用住房（上市）受益金交费通知单交纳受益金。
2、受益金计算方法：【转让核定的契税金额－（原购房交纳契税计税金额＋原契税实交金额）】×50%；
3、登记费：80元/套；
4、配图费：20元/证；
5、转让手续费：交易双方各3元/平方米。
南京二手房房屋拍卖过户流程详解
第一步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第二步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第三步，审核制证；
第四步，交费领证（三楼36号发证窗口）。
南京二手房企业改制房过户流程详解
配图（二楼29-32号测绘窗口）→申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）→审核制证→交费领证（三楼36号发证窗口）。
南京涉外二手房过户流程详解
第一步，开具购房证明（二楼12号窗口领号，25-26号窗口办理）；
第二步，填写买卖合同；
第三步，买卖合同公证；
第四步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第五步，网签（一楼1号网签窗口）；
第六步，银行贷款申请（买方如有需贷款，需先行向银行申请贷款审批）；
第七步，监管（一楼网签、监管窗口）；
第八步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第九步，审核制证；
第十步，交费领证（三楼36号窗口）；
第十一步，银行划款。
南京涉外房屋赠与过户流程详解
第一步，签定赠与合同；
第二步，赠与合同公证；
第三步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第四步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第五步，审核制证；
第六步，交费领证（三楼36号发证窗口）
南京涉外房屋交换过户流程详解
第一步，双方签定交换协议；
第二步，交换协议公证；
第三步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第四步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第五步，审核制证；
第六步，交费领证（三楼36号发证窗口）
南京二手房房产证遗失补办流程详解
第一步，档案馆查询、出具证明（华侨路52号）；
第二步，遗失启示登报－配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第三步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第四步，审核制证；
第五步，交费领证（三楼36号发证窗口）。
南京二手房房产证抵押注销流程详解
第一步，申请登记(东三楼64-70号抵押窗口) ；
第二步，审核制证；
第三步，交费领证(东三楼抵押窗口)
南京二手房房产证抵押流程详解
第一步，申请登记(东三楼64-70号抵押窗口) ；
第二步，审核制证；
第三步，交费领证(东三楼抵押窗口)
南京二手房预告登记流程详解
第一步，双方签定交换协议；
第二步，交换协议公证；
第三步，配图（二楼29-32号测绘窗口）；
第四步，申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）；
第五步，审核制证；
第六步，交费领证（三楼36号发证窗口）
南京商品房办证流程详解
含按揭：交纳维修基金（三楼52-53维修基金窗口）→申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）→审核制证→交费领证（三楼36号窗口）。
含经济适用房：交纳维修资金（三楼52-53号维修资金窗口）→申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）→审核制证→交费领证（三楼36号窗口）。
含抵押：配图（二楼29-32号测绘窗口）→交纳维修资金（三楼52-53维修资金窗口）→申请登记（二楼12号受理窗口领号，15-21号窗口办理）→审核制证→交费领证（三楼36号窗口）。
&&&&南京二手房网签，即二手房网上签约，是指房管局推行的一个网上交易系统，这个系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。自日起，南京全面推行二手房网签的新制度。通过网签，买房人可以完成二手房交易中的所有流程，避免中介吃差价、一房多卖、阴阳合同、交易不成佣金要不回等问题。&&&&南京二手房网签流程主要分为卖方无贷款，买方有贷款，纯商业、全现金，双方均无贷款、卖方有贷款需赎楼（可以申请免网签免监管）三种情况。详见[]
&&&&南京住房限购细则规定：凡已有1套住房的本市户籍家庭，能提供1年以上（含1年）纳税证明或社保证明、且在南京无房的外地户籍家庭，可新购1套住房。而南京本地家庭已有2套以上住房的，无法提供1年以上（含1年）南京纳税证明或社保证明的外地户籍家庭，不能在南京市区买房。家庭已拥有住房套数，是指一个家庭在南京江南八区以及江宁、浦口、六合等城区内，一共有多少套住房。而一个家庭是指父母及未成年子女。
&&&&开具新购房证明的具体步骤：
1、购房者准备好身份证件和相关证明
2、在查询窗口填写、递交买房证明申请表
3、系统查实认定
4、符合条件的购房者开具新购房证明
5、凭此证明与开发商签订买房合同
6、开发商代为送件、鉴证
值得注意的是，二手房要在配图之前出具该证明，与配图一起送件、鉴证。外地买房人，要先去税务和社保部门开具证明。
&&&&南京新购房证明有3个月有效期，单身证明严格说起来本身并没有注明期限，但不同单位、部门对单身证明时效的要求不一样，时间从3天到2个月不等，银行一般是1-2个月。[]
&&&&1、住宅：登记费：80元/套；配图费：20元/证; 转让手续费：交易双方各3元/平方米；房改房首次上市交易的，交易双方各100元/套。
&&&&2、非住宅：登记费：550元/证；配图费：20元/证；转让手续费：交易双方各5元/平方米。更多详见[]
转让手续费
交易双方各3元/平方米；房改房首次上市交易的，交易双方各100元/套
交易双方各5元/平方米
&&&&详见[]
&&&&南京市房地产交易市场
地址：鼓楼区华侨路35号
&&&&中央门分中心（市场）
地址：玄武区龙蟠路9号
电话：2956
&&&&大光路分中心（市场）
地址：秦淮区大光路49号
电话：0321
&&&&浦口区房地产交易登记中心
地址：浦口区江浦街道象山路1号
&&&&江宁区房地产交易中心
地址：江宁区天元东路555号
电话：5228586
&&&&六合区房产交易登记中心
地址：六合区长江路34号5楼
&&&&六合区房产交易登记中心大厂分中心
地址：沿江开发区新华西路328号
&&&&高淳区房产交易中心
地址：高淳区淳溪镇丹阳湖北路
&&&&溧水区房产交易中心
地址：江苏省南京市溧水县永阳镇中大街39号
电话：025-&&&&[]
&&&&在房产证上加名字，在法律上讲，就是"增加房屋的共有权人"。要增加"房屋的共有权"，按照目前的法律规定有三种方式：
1.房产权赠予；
2.房屋买卖；
3.析产登记。
大家平常涉及的比较多的，也是大家比较关心的是第一点，一般是父母在房产证上加上子女的名字，或者是夫妻加上另外一方的名字。详细说明请点击[]
&&&&若是夫妻间除名，只要办理夫妻间房产更名即可，无需缴纳税费。
&&&&办理流程是：受理窗口交件――审核（内部）――缴费发证。需要的材料有：房屋权属登记申请书、具有资质的房产测绘机构出具的房产测绘成果；双方的身份证件复印件和原件；原房屋权属证书；结婚证、夫妻关系证明书或可以证明夫妻关系的户口簿复印件和原件；双方的约定协议。收费标准是：房产登记费10元/证，房屋测绘费20元/证。详见[]
&&&&南京共有房产过户与普通房产过户的流程一样，但是需要共有产权人全部到场，如果产权人之一不能到场的，必须要有全权公证委托书（市公证处办理）。如果买方要贷款的，产权人涉及到多个家庭的，卖方所有产权人都必须到场签字确认贷款。
&&&&共有房产过户跟普通房产过户的税费是一样的，没有特殊。详见[]
&&&&南京夫妻间房产过户流程为：配图（二楼测绘窗口）――提交资料（二楼受理窗口）――交费领证（三楼发证大厅）
其中，配图需要查验的资料有：房屋权属证书；协议、约定或生效的法院判决离婚调解书。
&&&&夫妻间房产证更名属于非交易类过户，因此，营业税、契税、个税都是免的，但需要交登记手续费，具体交费标准如下：
住宅：登记费80元/套（非成套：80元/证）；配图费20元/证。
非住宅：登记费550元/证；配图费20元/证。详见[]
&&&&南京父子之间房产过户要分三种情况，即父亲过世，采取遗产继承的方式把房产过户给儿子；父亲在世，采取赠与的方式把房产过户给儿子；父亲在世，采取买卖的方式把房产过户给儿子。每一种情况，所花费的过户费用都是不一样的。详见[]
&&&&南京直系亲属房产过户要分夫妻之间和非夫妻之间两种情况来考虑，具体的过户流程以及过户费用如下：
如果过户的双方是夫妻关系，则可以直接过户，不需要交纳契税、个税以及营业税，具体的过户流程及过户手续费请参见：《》
&&&&如果过户双方为非夫妻关系，则可以采取买卖和赠与两种方式过户。
&&&&如果采取买卖的方式，那么过户的流程和相关的过户费用可以参见：《》
&&&&如果采取赠与过户的方式，那么过户的流程和相关的过户费用可以参见：《》《》&&&&详见[]
&&&&根据法律，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，如果不是因为被监护人因教育、出国、重大疾病费用出现困难等原因，不得处理被监护人的财产。
&&&&在转让未成年人房产时，未成年人父母作为法定监护人，需提交为被监护人利益处分房屋权利的公证申明书后，携带身份证件由父母双方到场作为代理人签字确定，认可转移。
&&&&到房管部门办理房屋出售的相关手续时，除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交未成年小孩的户口簿或出生证、独生子女证、监护人的身份证件，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。详见[]
&&&&对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
&&&&第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
&&&&第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
&&&&第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证，最好不要买。详见[]
&&&&南京市二手房过户流程：1、开新购房证明；2、配图；3、打印网签合同；4、贷款预批；5、办理委托公证；6、办理资金监管和存款；7、办理产权过户；8、交费领证；
&&&&江宁地区二手房过户流程：1、开新购房证明；2、贷款预审批；3、配图；4、打印交易申请表；5、交税；6、办理产权过户；7、交费领证；8、办理土地过户；详见[]　　二手房的交易流程较为繁杂，很多购买者因对交易环节不了解，造成许多不必要的麻烦、损失，甚至产生风险打上官司。本期置业指南旨在为各位介绍清楚二手房的交易流程，希望能帮你做到有的放矢、有备无患。当然，各地的交易流程不尽相同，各位得多加留意啦。
首先要明确自己买房的需求，根据需求寻找现阶段适合自己的房子，切忌一时跟风昏了头，房子单价总价都要考虑，不要超过自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件，看情况适当调整，因为没有百分百满足需求的房子，应该允许多少存在一些偏差。
[产权调查]
产权调查一定不可忽略，得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易，而没有了解到房屋的真实产权，即使你交付了全部房款，也无法办理产权过户。夫妻共有房产，正在出租的房屋，产权归单位所有的房子，被抵押拍卖的房子等都不能交易。
[双方交谈 交纳意向金]
“意向金”是指买方为能更快找到理想物业，在购房目标明确后，拟定区域、面积、价格、标准等，预先在信得过的中介公司交“意向金”并签订期限。中介收取“诚意金”后，有针对性的为买家寻找理想的房子。如在约定期限内没找到合适的房子则退还款项。
签《买卖合同》是购房环节中最重要的一环，所有条款都必须认真思考谨慎拟定详细阅读，错漏一个地方都不行。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。
[买方交定金]
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。
[卖家办理抵押注销手续]
在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。若无法解除抵押，双方应解除合同。
购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。
[买方打首付款]
购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。
[双方办理权属转移]
买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费
(2)办理过户登记
双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。
买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查，设施设备细清点，质量问题细排查，收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主协商，确定责任方，以免收房后扯皮。
[买方领取房屋所有权证]
办完权属转移手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋所有权证，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。
[银行放款给卖房人]
保证机构根据卖家手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的，可在此时将尾款交给卖方，因产权已转移到其名下，也可留部分尾款，等物业交接完后结清。
审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，最好留下各种费用结清的收据、发票复印件等。
[买方支付末期房款]
在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。
　　二手房买卖纠纷呈现以下几种主要类型，通过对这些典型类别的分析，我们可以大致了解如何避免纠纷，有了纠纷之后，法院如何审理判决，当事人怎样做才能最大限度减少损失。
&&&&房产证都办到了自己的名下，可房子却一直被他人占用，林小姐为此伤透了脑筋，而让她更想不到的是，为了买这套房子，她还被别人先告上了法庭……[]
●律师点评
　　司法实践中，对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，通常的做法是以物权公示为准，即已完成房产过户手续的合同会得以维持；如果几个合同都没有办理过户手续，则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断。&&
&&&&少数房屋所有权人，为逃避二手房交易所涉及的营业税、地方税等，签订“阴阳”两份买卖合同，并以假合同到市房地产交易登记中心进行交易登记。[]
●律师点评
　　在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清谁是谁非，结果只能是搬起石头砸自己的脚。
&&&&三方共同约定：若因任何一方导致交易不成功，则毁约方须即时付中介公司10万元，作为赔偿房屋中介公司之损失。后期买家因为生意失败不能按合同约定进行购楼，便想从中介公司要回10万元定金。[]
●律师点评
　　无论在任何情况下，毁约方须即时付中介公司10万元，作为赔偿其劳动损失的规定，这一约定违反了《合同法》规定，法院不予支持。
&&&&周先生夫妇看中一套二手房，向卖家支付了5万定金，其中卖家收1万，中介方代收4万，余额由中介监管至买卖成交后一天内转给卖方。过程中卖家反悔，双倍返还定金的基数是按他们实收的1万，还是按照5万算？[]
&●律师点评
　　在《房屋转让合约》中，约定买方交定金5万，又有双方签字确认，因此无论卖房将该5万元放置何处，都不能改变其余4万定金的性质。
查　档：就该物业向国土部门查询相关产权状况。每查档一次国土部门都将收取一次的查档费。
首期款：楼款中银行承诺向买方发放按揭贷款金额以外的部分(买方选择按揭付款)。
一手证：卖方名下该物业之《房地产证》(红本)。
赎　楼：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。
递　件：买卖双方签署《房地产买卖合同》后向产权登记中心申请办理产权转移登记手续并取得收文回执
个人所得税：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。
居间中保：二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担业务。
印花税：　个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征印花税。
营业税：单位和个人销售不动产，按成交价格征收5％的营业税。自日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。　　【】
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