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房屋交房后出现质量问题业主具体该怎么处理
房地产开发企业在交付新建商品房屋时，须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但在现实生活中，常常会出现有些房子在验房时没有发现问题，交房后又出现了质量问题等情况。如果业主遇到这样的问题，还能维权索赔吗，具体又该如何处理？案例一交房后发现渗水 业主维权路漫漫
今年8月，山东德州的张先生反映，自己在银河城小区购买了一套顶楼房屋，但交房后发现房屋存在渗水、裂缝等质量问题。张先生曾试图联系住建局、开发商协商解决，却始终没能彻底解决。张先生的房子购买有三四年了，开发商是庆云县银河房地产开发有限公司。遭遇房屋漏水的业主不止张先生一人，据他了解，目前已有十多个业主准备联合维权，解决漏水问题。对此，房产消费公益法律服务团律师孙崇和分析认为，业主们可以直接找开发商，或写个诉状起诉到当地法院。案例二收房后发现裂纹 想退房已“不可能”
2014年1月收房时，就发现客厅入口处的屋顶大面积漏水，地面也有裂纹。海口市民梁先生说，他想退房，却被告知基本不可能。为此，梁先生多次与物业交涉，物业说可以免一年物业费，但如果房子存在质量问题，就算免十年物业费，也不敢贸然入住啊！对此，小区物业部负责人称，漏水情况属实，已进行了修补，如果业主还有其他要求，可形成一个书面材料，由他们向上级反映，争取一次性解决。房子经过相关部门验收，质量没有问题，业主不放心的话，可以请第三方鉴定机构进行鉴定。新购买的房屋交付后出现质量问题该如何维权？
孙智俊：归纳起来，房屋质量问题分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。第二，严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，如不能正常供水供电等。第三，其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。对上述三种质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
不同质量问题的正确处理方式概括如下：
（一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。
（二）对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。
（三）对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失。
房屋过了保修期出现质量问题该怎么办呢？
在过了保修期的情况下，则是根据物业的产权性质来判断。若发生在单个业主家中，属于业主的专有部分，业主可自行聘请维修人员或要求物管方提供特约服务来维修。如发生在房屋的共有部分，则可要求物管方对其进行维修，费用由相应业主按各自拥有的权属份额共同承担，涉及大修、中修、更新、改造的，还需使用已建立的房屋专项维修资金。如涉及到主体结构一类，危及业主人身安全的问题，则属于终身保修范畴，经过工程质量检测机构核验，并做出定论后，可要求退房，如因此而造成人员和财产损失，可要求相应赔偿，包括装修费用等损失，都可一并由开发商支付。
此外，房地产开发企业在交付新建商品房屋时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。这两书可以作为商品房购销合同的补充约定，其中具体的保修期限也可由双方协商约定，购房者可根据情况，向开发商要求加长某些部位的保修时间。
住宅质量保证书的约定内容是什么，收房时需要注意哪些？
住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应按住宅质量保证书的约定，承担保修责任，商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年等。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
需要注意的是，收房时“两书一表”很重要。两书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，一表是指建筑工程竣工验收备案表或商品房竣工验收证。这三份材料是楼盘通过验收的标志，只有具备上述文件，才说明房屋已具备交付条件。除此之外，还有各种相关验收表格，如住户验房交接表和验收意见表（如楼宇验收记录表）等。
购房者在收房时需要注意哪些细节问题以便维护自己的权益？
先验房后缴费再签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。为防止这种不利于购房者的局面出现，如当初购房合同未有约定时在收房文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可向开发商讨说法，增加自我保护力度。同时，验房的过程是最重要的，收房时哪些地方会是容易出现问题的部位，业主们可得看仔细：房屋室内空间尺寸；地面、墙面和顶棚面层质量；门窗、护栏安装质量；室内防水工程质量；给排水及采暖系统安装质量；室内电气工程安装质量等。
在签订合同之前应充分研究开发商提供的合同内容，注意房产变更的免责条款，并要求开发商作出说明；在合同中一定要注意房屋的质保期，应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房；还需注意避免交房后，开发商无故变更房产相关情况或不进行维修等违约问题。
正是由于屡见不鲜的商品房交房问题及质量问题，住建部和国家工商总局2015年新版《商品房买卖合同》从保护买受人的角度增加“第四章 商品房交付条件与交付手续”，在这一章中明确：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。这实际上是保护商品房买受人的一个很好的条款。建议买受人在买商品房时尽量使用2015年版《商品房买卖合同》。该版示范合同中“第七章 商品房质量及保修责任”中“第十六条 商品房质量 第十七条 保修责任”。对于（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。买受人查验的该商品房存在上述除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起一定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。这一条款也很好地保护了商品房买受人的合法权益。
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紫云社区高层漏水非常严重，到了夏天都没办法住了，一下雨，里面跟外面下的一样大，没招了真是，真的希望有关领导给处理一下，长期这样下去住在这里的人怎么办。装修完的屋子都给造了，也是花钱买的，建造楼房的质量太差了，楼顶的油毡掀起来都是沙子啊。啥子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，沙子啊，灰去哪里了，能不渗水吗？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？实在不行就去人民政府去告了，两区同建，建的什么房子，本人为了老百姓住更好的房子，怎么成了这样，伤心欲绝、、、、、、、、
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保存至快速回贴逾期交房谁付物业费? 律师:质量问题开发商承担
来源：中新网
　　因房子存在各类问题，业主不能按照合同约定日期收房。数月过去，业主们去物业公司拿钥匙时，却被告知物业费需从合同约定收房日期的次月算起。近日，雄新·华府等多个楼盘业主拨打本报热线投诉反映，记者随即赶往雄新·华府了解情况。
不缴纳逾期内的物业费就拿不到钥匙
　　“收房时我请了验房师来验房，发现问题很多，最主要的是墙壁多处空鼓和主卫大面积渗水。”伍先生说，2010年11月，他在雄新·华府买了一套120平方米的房子，合同原定于日之前收房。
　　伍先生随后与开发商进行协商，开发商也很快进行了整改。过了一个多月，伍先生再次来到房间查看，发现空鼓和渗水的地方已经整改过了，但防盗门把手仍然松动、阳台水管缺少阻火圈等问题依然存在。当他去物业公司拿房子钥匙时，工作人员告知：物业费需从6月份开始收取。
　　“我钥匙都没拿，也没正式收房，物业费怎么从6月份算起？”伍先生纳闷，延迟交房开发商不仅没有赔偿违约金，而每月180元的物业费竟然还要自己付。他说，雄新·华府总共有500多户，遇到同类问题的还有不少住户，不缴纳物业费就拿不到钥匙。
物业费谁买单合同补充协议有规定
　　记者来到雄新·华府物业管理处询问。物业经理宋四清说，物业费用由谁买单是根据商品房购买合同上的一个补充协议来定的。原来，伍先生的《商品房买卖合同》有附件四《合同补充协议》，写道：买受人办理房屋交接手续当日如发现所交付房屋存在质量等问题，应书面要求出卖人进行合理整改。出卖人无异议的，出卖人应在60日内整改完毕……在整改期间，出卖人不承担延期交房的责任。
　　“根据湖南物价局有关规定，伍先生5月底收到收房通知书，物业费用则从次月算起。”宋四清表示，业主下整改通知单，进行验房，物业公司都提供了物业服务，理应收取物业费。针对伍先生的房子存在其他一些问题，他们会联系开发商马上进行整改。
因房屋质量问题延后交房物业费应由开发商承担
　　湖南人和人律师事务所杨勇律师团队首席律师认为，不少业主会遇到类似伍先生的问题。依照法律规定，已竣工但尚未交给业主的商品房，物业费由开发商交纳。因房屋质量问题没有办理相关交房手续的，物业费同样应当由开发商承担。另外，开发商提供的商品房买卖合同多预先制定好，购房者对具体条款难以与开发商进行协商。此类条款中如存在免除开发商责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利的，条款可因违背公平原则而无效。
　　长沙市物业管理协会相关负责人表示，根据省物价局2010年出台的《湖南省物业服务收费管理办法》相关规定，物业费用应从合同约定日期开始算起。至于逾期内的物业费用由谁出，要看是谁的责任？因为房屋质量问题而逾期的，物业费用应由开发商承担。因此而产生纠纷，业主可以向项目所在地的县市物业管理行政主管部门进行投诉和举报。
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房屋有质量问题能拒交物业费吗
日10:37　北京青年报
　　现在有不少的小区，在建设、销售过程中出现不少问题。例如，房屋建筑质量有问题，有虚假广告情形、配套设施设备不足或质量问题、面积有误差、房款计算错误等等，这些问题往往等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已经将楼盘销售完毕，怎么办？很多业主便自发地以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法，业主的这些行为是否合理、合法呢？
　　对于这个问题，其实无论是业主还是物业管理公司，现在大都很明白这么一点：物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司给付物业管理费。
　　单纯从法律关系看，物业管理确实与房屋买卖是两个不同的法律关系。但在实践中，这样的界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销的过程中，关于物业管理方面进行了不少运作与宣传，给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。
　　例如，很多开发商在广告中，将物业管理也作为一个卖点，有些在促销活动中，还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚至将物业管理费，物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。这就足以使广大的业主认为，物业管理活动是房屋建设、销售的一部分。既然这样，业主往往认为，自己在入住后的抗争当然就可以对着物业管理公司来。
　　实践中，还有一个现象，由于目前物业管理行业发展的不完善，真正市场化竞争与运作、发展的格局远没有形成，很多物业管理公司往往极度依靠开发商，与开发商有千丝万缕的关系。
　　有些开发商在盖完房子后摇身一变，直接成立个物业管理公司管理自己的楼盘；有些楼盘的开发商，干脆连物业管理公司都不成立，就成立自己的物业管理部提供物业管理服务。这些机构的人员、启动资金等大都是开发商提供的，有些开发商则是物业管理公司的股东。所以有些物业管理机构收取的物业管理费还要向开发商分流一部分。还有一些物业管理机构是通过开发商的关系才得到管理楼盘的业务，自然比较听话。
　　因此，就有不少的物业管理机构与开发商联系紧密。在业主，只能理解为开发商与物业管理机构是一回事、一套人马两块牌子。在这一点上，所谓的“两个独立民事主体”就没有说服力了。
　　很多物业管理公司在业主入住时，代替开发商为业主办理入住手续。有的物业管理公司要求业主一次性预交一年的物业管理费，不交就不给钥匙。这个时候，哪里还是什么“两个独立民事主体”？有些开发商，要求物业管理公司帮助其向某些业主施压，甚至可能停水电，这个时候，恐怕也很难说是什么“两个独立民事主体”。但是，一旦损害到自己利益的时候，物业机构就要提出“两个独立民事主体”，把物业管理关系与房屋买卖关系截然分开，这显然有些太牵强。
　　如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资产纽带关系，那么，业主应该可以拒交物业管理费，这实际上可以理解为一种债务的抵消。
　　在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业管理费，业主是债务人，物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，由于前期的质量问题或其他问题，开发商应该向业主给付赔偿或者补偿等，业主是债权人，开发商是债务人。虽然两者法律关系不同，但由于物业管理机构是开发商的一部分或者有其他资产纽带关系，业主可以提出将债务抵消的要求。
　　但这是特定的，不能滥用。如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体，则他们之间是相对独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能提出以物业管理费抵消前述遗留问题产生的损失，应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。
　　至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。
　　■文／张剑
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律师告诉您：交房后发现房屋质量问题怎么办
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
后再处理房屋瑕疵问题合理吗？交房入住后，发现房子出现一系列质量问题该怎么办?是否可以向提出申请?交房是购房过程中非常重要的一项，必须仔细谨慎，以免后期带来不必要的麻烦。本文是小编整理的两大常见的交房问题，一起来看看吧。交房问题疑惑一：交房后再处理房屋瑕疵问题合理吗？我购买了一套新房，说好近期交房，但是我在查看房屋的时候，发现窗户玻璃裂开，开发商说让我缴纳完剩下的款项，以后会有来处理，我想知道这样的做法合理吗?房子是不是应该由合格再交房?律师答复：开发商的这种做法是合理的，跟业主交房的时候，只要房屋不是墙面开裂，或者是房子内部构造出现大的问题，可以先完销售房手续再处理问题。窗户玻璃裂开这种小的瑕疵，可以在先完销售房手续过后再进行处理。业主不需要担心，可以放心交房。当然交了房后，开发商对开发过程中产生的问题仍负有责任。交房问题疑惑二：交房入住后，发现房子出现一系列质量问题该怎么办？吴先生购买了一套，入住后发现房子出现了一系列质量问题，北阳台及南的墙体出现了长毛现象，房屋的墙面有多处细微裂缝，因此向开发商提出退房要求，但遭到拒绝。在遇到此类问题时应该怎样处理呢?律师答复：一般来说，房屋出现质量问题的处理办法因是否为房屋主体结构问题而有所不同。一、房屋主体结构质量问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《管理办法》第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。二、非房屋主体结构的质量问题。如遇房屋等非主体结构问题，如果双方当事人在中有特别约定，则依约定执行;如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。遇到此类问题，如在法定保修期限和范围内，开发商应依法承担质量保修责任，如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的大修、更新、改造维修费用从公共中支出;属于购房者自用部位及自用设备的，由业主自行承担费用。如果开发商在法定保修期内未能及时履行保修义务的，购房者有权要求开发商承担由此给购房者造成的全部经济损失。一般来说商品房交付使用后，房屋主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题。因此，建议购房者在签订购房合同时，应注重有关房屋质量条款的约定，并注意时开发商出具的《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定、保修期及保修范围。以上就是小编整理的“交房后再处理房屋瑕疵问题合理吗？”“交房入住后，发现房子出现一系列质量问题该怎么办？”的相关信息，供您参考，希望对您有所帮助。
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延迟交房 物业费到底该不该交? 该谁交？
[提要] 　买房子交完首付就期盼交房的日子，而终于等到了这一天，业主们心情又激动又彷徨，因为交房需要涉及很多方面，如果签字验收到一个质量差的房屋，需要面临长时间的维权，而开发商对于房屋维修过程中，可能需要很长时间，而此时物业费该不该交?该由谁交?
　　买房子交完首付就期盼交房的日子，而终于等到了这一天，业主们心情又激动又彷徨，因为交房需要涉及很多方面，如果签字验收到一个质量差的房屋，需要面临长时间的维权，而开发商对于房屋维修过程中，可能需要很长时间，而此时物业费该不该交?该由谁交?
　　房屋未实际交付整改期物业费由开发商交
　　目前，交房时间在购房合同中有体现，只要开发商按约定向业主发出入伙通知，即可视为开发商履行了交付的义务，但是这并不能作为交付事实，首先房屋要达到竣工验收交付条件，并且业主收到通知办理完相应的手续，或者业主接到通知后一定时间内无正当理由不办理相应手续，视为交付。开发商没有事先书面通知的，以业主办理完相应手续的时间为准。
　　另外，在交付过程中，业主发现房屋质量问题，要求地产公司进行整改，由于整改过程拖延交付时间，不能按时收房入住，此间产生的物业费等应由开发商负责。
　　已签字收房物业整改期物业费需自己担
　　严格来说，物业费要从业主签字收房之日起开始计算的，如果验收签字确认后，出现房屋漏水等不能及时发现的问题，由物业联系开发商进行维修，那么这段时间的费用是需要由业主承担。因此为了避免后期才发现房屋存在一些问题，需在收房前验收好房屋，如果经验不足可聘请专业验房机构。
　　另外，有部分业主收房之后，由于某种原因没有入住，此时物业费该不该交呢?根据长春物业管理条例，业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担。
(责任编辑 周鑫)
　　买房子交完首付就期盼交房的日子，而终于等到了这一天，业主们心情又激动又彷徨，因为交房需要涉及很多方面，如果签字验收到一个质量差的房屋，需要面临长时间的维权，而开发商对于房屋维修过程中，可能需要很长时间，而此时物业费该不该交?该由谁交?
　　房屋未实际交付整改期物业费由开发商交
　　目前，交房时间在购房合同中有体现，只要开发商按约定向业主发出入伙通知，即可视为开发商履行了交付的义务，但是这并不能作为交付事实，首先房屋要达到竣工验收交付条件，并且业主收到通知办理完相应的手续，或者业主接到通知后一定时间内无正当理由不办理相应手续，视为交付。开发商没有事先书面通知的，以业主办理完相应手续的时间为准。
　　另外，在交付过程中，业主发现房屋质量问题，要求地产公司进行整改，由于整改过程拖延交付时间，不能按时收房入住，此间产生的物业费等应由开发商负责。
　　已签字收房物业整改期物业费需自己担
　　严格来说，物业费要从业主签字收房之日起开始计算的，如果验收签字确认后，出现房屋漏水等不能及时发现的问题，由物业联系开发商进行维修，那么这段时间的费用是需要由业主承担。因此为了避免后期才发现房屋存在一些问题，需在收房前验收好房屋，如果经验不足可聘请专业验房机构。
　　另外，有部分业主收房之后，由于某种原因没有入住，此时物业费该不该交呢?根据长春物业管理条例，业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担。
(责任编辑 周鑫)
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