前天晚上，同一位关系非常好的房东樊姐聊了许久，聊的是房地产中，那个忒俗但又永恒经典的话题：“房价，上海的房价！”关于上海的房价，樊姐的疑惑是：最近上海的房价真的下跌了？她从各种媒体报道的数据中看到的都是“下跌！下跌！”，无论是一手房或是二手房均是如此。因为有套内环内的商品房正在试着出售中，所以让樊姐这么一位，已经许久不在意房价的人也时不时地关心起了各种房价数据。但是数据这东西，作为经历过楼市洗礼的人都知道：“它是很奥妙的！”所以，樊姐才想让我这个，她既熟悉又信任的，在一线时刻亲身经历楼市变化的经纪人给她答答疑。回答樊姐这个疑惑，对于我来讲既简单也困难。简单是因为我一直在一线市场里摸爬滚打，感受最直观；困难是因为我不是那些坐着搞数据统计的专家，不知道他们的得出数据结论的样本有多大，样本原始数据的可靠性有多高等等一系列的涉及统计结果的因素，所以只能是从可以看到的各种数据结合自身实际的真切感受，谈谈自己的认识了！
◆01数据说的是真的，但是&&最近关于上海房价变化的统计数据有很多，版本还各不相同，但数据的基调都是统一的，那就是无论是一手房还是二手房都呈现下降的趋势。
（上海一手房价格趋势—数据来源于安居客网站）
（上海二手房价格趋势—数据来源于安居客网站）对于数据显示出来的大趋势，我们应该相信：这确实是真实的！事实上，如果你现在正在房地产市场中买房，无论是去新房市场摇号还是在二手房市场淘宝，对于房价向下的趋势，肯定是可以明显感受到的。但是&&注意了！又要说但是了！但是，统计出来的数据只能让我们看到大趋势，却不能让我们精准的搞清楚这样的下跌究竟是怎么一回事。原因虽然比较复杂，但根本一点就是那个让很多人都诟病的统计方法：平均数！某个地产自媒体大号曾经发文吐槽过：“我们是当今世界极其少数坚持使用平均房价统计法的国家。”虽然我不知道是不是大多数国家都在用中位数法统计房价，但在我有限的认识和阅历中，似乎好像我们一直是用平均数来统计房价的，应该没搞错吧？中位数法和平均数法到底孰优孰劣，我不作评论，明白的人都清楚。这里对那些不甚了解中位数法的，普及一下关键的知识点：中位数又叫中点数，就是讲所有统计数据中有一半比它大，一半比它小，它正好在当中。它不受最大和最小的极端数影响，能更加真实的反映整体数据的集中程度，不过统计起来肯定是比平均数要麻烦多了。平均数就不用讲了，我们谁没被统计出来过的平均数给平均过呢？它很容易受每个数据的变化而变化！用平均数法统计一手房价格变化，统计的结果极会受到统计时段内高价楼盘和低价楼盘的价格差以及数量差的影响。刚过去的4月份的一系列统计数据就明白无误地说明了这一点，大家看到文章上面的新房价格图显示4月新房价格是略低于3月的，但4月中旬时，报道的数据却是高于3月的，看下图：
甚至在4月的第一周均价还破过5万，看图：
到了4月底，统计的结果又变成了下跌，无非是因为之后有更多的低价格新盘开盘，把价格又给平均了下来。平均数统计法加上现在实行的新房预售审批和限价政策，要想真正看清价格变化的细节问题，两个字“太难！”新房是如此，那二手房呢？二手房的问题就更加会一头雾水了。除了平均数统计法让很多的二手房价格被平均了之外，二手房价格统计还存在着样本数据可信度的问题。如果单用挂牌价来统计肯定是不行的，因为挂牌价通常都高于实际成交价，无法最真实的反映实际情况。那用登记部门记录中的成交价呢？问题依然不算小，由于那个普通住宅的标准线的存在，“技术调整”，这个业内人所共知的事情，一直就没消失过，而且这个标准已是多年未曾改动，这就让更多登记的交易价格和实际的交易价格出现偏差，大家应该都是懂得吧！不过因为目前能统计到的二手房挂牌价确实都在下降，这至少能让我们确信二手房价格真的是在跌！◆02现实中真实的下跌状况是&&
讲完数据的事情后，还是来谈谈我所感受到的真实市场的情况吧！① 新房没你想象的跌得那么多！今年春节过后，上海的新房市场绝对属于热闹的。各类新盘扎堆开盘认筹，多年未见的“日光盘”又重现上海滩，而且这次不再是“日光”而是“小时光”！最重要的原因只有一个，就是“一二手房价格倒挂”。这样的现象，似乎让大家感到现在开盘的新房价格都会比较便宜，但实际的情况真的是这样的吗？目前限价最严的要数内环附近的新盘，冷不丁就出现开盘价同周边相似二手房的价格（要加上二手房的税费）倒挂，概率确实大，而中环附近的新盘价格就不算特别低了，到了外环外，基本上不会比周边二手房价格低，所以虽然我们时不时会听到有某盘某盘“日光”了，但仔细梳理一下，到底有多少盘“日光”了呢？小编凭印象罗列一下，好像也就这么几个：中粮前滩，大宁金茂府，万科海上传奇，象屿虹桥悦府，紫竹半岛，路劲上海派，绿地波洛克（或许有遗漏，但一定只会是漏了几个而已）。也有其他一些新盘的去化率比较高，但仍有许多新盘，甚至是预期中可能会热销的内中环新盘，开盘当日的认筹率不足六成。中原地产的统计显示：上海4月份的新建商品住宅新增供应量105.7万平方米，新增供应套数9200套，两项数据均为22个月来的新高，可是成交量仅为4000余套，创近8年来同期最低点。现在的购房人都是江湖老手，新房价格不够低，他们绝对趴着不动，只要价格到位，管它有啥瑕疵，统统给你“日光”，万科的海上传奇不就是这样的一个“传奇”吗？新房市场目前的状况也同时证明了，新房的价格虽然在限价因素下是在下降，但绝对没有想象中的乐观，不然被瞬间买光掉的盘就不是这么几个了！② 二手房跌价的幅度比估计的要大不少！我这里讲的二手房跌幅大，指的是真心诚意要成交的价格，换句话讲就是不论挂牌是何种价格，最终卖掉的价格都会非常明显的低于房东预想的价格。最近，一位同样是从事房地产经纪的朋友，卖掉自己146平米，内环内带电梯的复式房时，也不得不在原本不算高的开价基础上（开价950万），降了再降，最后900万出手，这就是当下二手房的市场态势。更加有意思的是众多中介对待房东的态度，过去房东挂牌出售时，中介都是顺着房东的意思走，现在随着市场态势的逆转，中介更加捧着的是买房的客户，房东若是出售价挂高了，中介会很不客气地明确告之不符合市场情况，可不会像以前那样顺着房东的意思了！而且之后的杀价也会老狠老狠的！中介的态度其实就是市场态势变化的典型体现。当然这样一来，那些不急于卖掉，因而挂牌不低的房东就撤牌不售了，市场上留存的多数是那些真的要卖掉的房源，这些房源价格基本上不是被中介杀过价才挂的，就是挂了后调低过价的，况且最终还得在此基础上再次被杀价。另外，最近还有一个比较有意思的事情。许多摇到一手房号的人，其实并没有完全准备好买房的全部资金，而是抱着有足够的认筹金就能摇号，选到了合适的房子，再降价急卖自己的房子的思想，满世界的去摇啊摇！由于二手房交易流程的极大缩短，让这种原本不可能的操作变得完全可以实现。统计的数据反映出这两个月的二手房价格在年初稍稍上翘了那么一下子的基础上，又走出了比较陡的下坡路，真实市场中的情况比数据的体现应该还要明显，但凡实际成交的房子多数都必须在原本就不算高的挂牌价基础上再跌去7—8%才能被顺利接盘，当然例外的也是有的，比如学区房，比如稀缺型住宅。
不管你是不是相信，小编反正是相信的，我们历来的房价统计数据，对于总趋势的判定都是对的，只是数字本事就有点那个&&，什么？你懂得！所以，这一次数据说：上海的房价真的在下跌！我们应该相信它所描绘的趋势是正确的，至于跌的程度，就不必太在意数据中显示的那些数字了，只有亲自到市场中去感受一番，或许才能找到比较准确的答案。这样的跌势状况还将持续多久？这样的一种市场态势，对于正身处其中的卖房人或是买房人有着何种实际的影响？我将在后续的文章中再同大家探讨，如果大家还有兴趣听我的见解，欢迎持续关注！我不是房地产专家，也不是权威人士，我只是一名有着十余年房地产一线工作经历的经纪人，我只想用最直白的，最接地气的语言同大家聊那些，我们普通人关心的，同我们息息相关的房地产话题。我的观点可能不够准确，见解不够全面，但绝对真实，不吹嘘！不忽悠！大家若是觉得我的文章还有点可看之处，欢迎持续关注下去。如果有实际买房卖房的问题，可以在文章后的评论区问我要联系方式，我会告诉你，我专门开设的答疑平台，我们可以单独交流。特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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http://dingyue.nosdn.127.net/J38zZ1VMfJQD5RRti=2WDnmUd3bjq4VvFdGMVnBVF3nYK0.jpeg正在初始化报价器紫竹半岛现在房价是多少钱？wduser_还没开盘具体是什么价都还不知道，但是周边二手房已经6万左右了，新房开盘比二手房肯定是要低的。为你推荐热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930免费名额仅剩：
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