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按揭银行不批,开发商说房产证办下来了要我们付全款
按揭买的商铺，交完首付后开发商一直办不了按揭，一年多后，通知我们可以去办按揭了，银行发现我的信用卡有逾期纪录不肯批贷款，全款又无力偿付，现在想退房，我们承担违约责任，按合同是全价的5%，这个我愿意承担。现在开发商说，我们这个商铺的房产证已经办了，要求我们付全款，如果要退房，我们付大概13.6%的税，这个应该按二手房交易来算了...
按揭买的商铺，交完首付后开发商一直办不了按揭，一年多后，通知我们可以去办按揭了，银行发现我的信用卡有逾期纪录不肯批贷款，全款又无力偿付，现在想退房，我们承担违约责任，按合同是全价的5%，这个我愿意承担。现在开发商说，我们这个商铺的房产证已经办了，要求我们付全款，如果要退房，我们付大概13.6%的税，这个应该按二手房交易来算了。我想问的是，开发商的说法可信吗？在按揭没办下来的情况下，我们要退房就要按二手房交易来交税吗？如果退房的话，契税是否能退？还有个开发商收取的维修基金是否能退？我一再强调目前无力付全款，后开发商恼羞成怒，说要起诉我们。如果说我们要求退房并承担赔偿责任的要求是合理的，我们通过起诉能达成这一诉求吗？买卖合同中的“付款方式及期限”条款并未提到付款期限，只说明了首付比例和金额以及需向银行贷款的金额。但却规定了“逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行”以及逾期30日后出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。开发商把钥匙交给我们已经一年有余，但由于他们手续方面的原因，一直无法去办按揭。请问他们有没有可能向我们收取万分之三每日的违约金？按我的理解，这件事并不复杂，无法办理按揭是我的责任，我愿意按购房合同赔偿，首付和契税都应该退还给我们。但是在开发商这却变成了，要么全款付清，要么退房变成二手房买卖，理由是房产证已经办下来了。购房合同写的比较简单，应该说没有其它值得注意的条款，我不觉得开发商起诉我们能落下什么好处，无非是想吓唬我们去付全款。反而是我应该主动去起诉他们要求执行合同选项退房，我的想法是对的吗？请大家指点。另外其实我也知道跟开发商较劲没啥好处，估计要想退款也很难执行。大家有什么好的建议吗？
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房产证办下来了也不是你们的名字,是开发公司的名字,这跟你们没有任何关系。按揭不成立,那就应该与开发商协商另外的解决办法,或者分期付款、或者退房(按合同约定赔偿),如果开发商要求过分,那就法院起诉解决。
不知道下面这条知识能否帮助到您
近年来,由于我国房地产市场持续升温,按揭的规模不断扩大,许多学者及业界人士对按揭的研究也投入了大量的精力,人们在肯定按揭对我国房地产市场起到积极作用的同时,也在反省按揭产生的风险,包括银行的贷款风险增加,购房人的供楼压力加大等等。
开发商与银行按揭合作申请书的格式
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房产证加名“没那么容易” 房管局同意银行不同意
来源：天山网
&&&没想到在房产证加名字这事，老公同意不算，房管局同意不算，还得银行同意才行。&因为被银行拒绝了加名申请，王薇(化名)很无奈。据记者了解，目前广州并不是所有房屋都可以加名，大部分银行对仍在还贷中的房屋不支持在房产证上加名，加名不是业主想加就能加的。
&&房管局同意加名，但银行不同意
&&王薇和老公结婚一年多，住在滨江东路某小区，房子80平方米左右，是结婚前老公买的。婚后，两人一起供房，现在准备在房产证上加上王薇的名字。于是两人来到房管局交登中心，因为是婚前房产加名，工作人员先给他们开具了一个免税证明，递交了材料后十天就拿到了同意加名的批复，不过，由于房屋仍在还贷中，工作人员让他们找贷款银行的人一起来办理即可。
&&&当时还想原来加名不要钱还这么容易的，挺开心。&谁知去到贷款的银行，客户经理的一席话让他们顿跌谷底，客户经理告诉王薇，按照银行规定，房贷没有还完是不能加名的，因此他们不能出具同意书，除非还完房贷才行。
&&记者联系到王薇贷款的农业银行，该行相关人士表示，银行不同意给房贷未还清的房屋加名是出于控制风险的考虑，因为没有还清贷款的房子增加了名字，相当于改变了借款人，债权债务关系也就因此发生了改变，对银行来说这存在潜在风险。今后如果两人闹纠纷，就有可能出现不能按期还款的情况。但该人士同时表示，这并非硬性规定，各分行有权根据具体情况处理。
&&个别银行可给按揭中的房产加名
&&广州其他银行的情况又如何呢？据工商银行相关人士表示，在该行按揭的、未还完房贷的房屋也是不能加名的。&如果要加名，等于就是转按揭，需要重新出一份贷款合同，当中存在风险。&在光大银行，该行某支行信贷部的客户经理告诉记者，如果想在房产证在加名，需要写一份申请，然后夫妻双方带上身份证、户口本、结婚证等原件到银行重新填一份贷款资料。&资料将递交到总行，最后由总行来审批，通过了就可以办理加名。&该客户经理说，&不过也不知道能批下来的几率有多大，之前没有处理过此类申请。&
&&在多家银行中，只有中国银行明确表示可以给仍在还贷的婚前房产加名。据了解，在该行加名是免费的，但是因为涉及到重新出贷款合同，所以有一笔按揭费，费用根据贷款金额不同，一般多在一两千或者两三千元。
&&对此，广东博厚律师事务所程磊律师认为，婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人，根据《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，在房产证上加名须还清银行房贷，办理涂销抵押后才能加名，有抵押贷款的房屋加名须征得抵押权人即银行同意。
&&也有银行界人士表示，其实加名对银行来说属于带有服务性质的业务，因为这个业务不产生利润，所以很多银行都没有动力做。加名只是在程序操作上麻烦一点，相当于重新申请一次贷款，重新走遍流程。&只是手续麻烦一点。&
&&1. 房产证上是夫妻双方的名字，离婚时怎么判？
&&程磊：离婚时房产有夫妻两人名字，且为共同共有的，应认定为夫妻共有财产，男女方各占一半产权。
&&2. 婚前购房婚后共同还贷的，房产证上只有一个人的名字，离婚时怎么分配？
&&程磊：一般判房屋归属房地产权证登记一方所有，夫妻双方共同还贷产生的房价增值部分，由房地产权证登记方补偿另一方。
&&3. 离婚时房贷还未还完的，又如何判？
&&程磊：法院判决房屋归属一方所有的，由所有人负责还清贷款，另一方未取得产权的，有权获得房屋净值一半的补偿款。
&&中介支招
&&两种方法可实现加名
&&一部《婚姻法》新司法解释，一本房产证，让许多夫妻既无奈又纠结？在银行不同意又没法还清贷款的情况下，想在房产证上加名还有其他办法吗？有中介人士支招，将正常的按揭贷款转为纯抵押贷款就能加名，或者去公证处办理赠与公证也能达到加名的效果。但是，这两种方法一个成本太高，一个在一定程度上或将增加婚姻的矛盾。
&&1.转纯抵押贷款成本高
&&中介人士表示，对于这类涉及房贷未清的婚前房屋加名，可以用转为抵押贷款的方式&曲线加名&。操作方式为找按揭公司垫资赎契，即借钱还清贷款，然后办理加名手续，加名后再将房屋进行纯抵押贷款重新进行按揭。据了解，目前纯抵押贷款年限最长为10年，有的银行只能做三到五年，并且还需要买家提供贷款的用途，如是用于经营、或者用于大宗消费(提供发票)等。此外，赎契重新做抵押贷款的时间越长，费用也越高。
&&如100万元的房子，贷款70万元20年，现有60万元贷款未还清，按6.55%的基准利率，等额本息月供为5239.64元。如果转为纯抵押贷款，贷款60万元，一般利率上浮1.1倍为7.205%，按贷款10年计算，月供变为7030.07元，比以前多了约1790元/月。此外，还需要支付按揭公司1%-3%/月的垫资费，60万元的借款，每月费用在元。
&&2.办理赠与公证接受度低
&&程磊表示，在这种情况下也可以去公证处办理&赠与公证&，不过需要注意的是这种公证不是婚前财产公证，主要解决的是夫妻财产归属的约定，仅在夫妻双方具有法律效力，对不知情的第三方不具有约束力。
&&根据《物权法》，房产认定以产权登记为准，登记后也有对外公示的作用。若只做夫妻财产约定，没有进行产权变更登记，对外公示该房产仍为一人所有，因此，房产所有者一方可以私自将房产进行变卖。如果发生这种情况，另一方可以拿着经过公证的夫妻财产约定，向法院起诉配偶赔偿。
&&也有法律界人士建议，在婚前房产婚后共同还贷，却不能加名的情况下，另一方可以保留公共还贷的凭证或银行转账记录，以保障自己的权益。
&&不过，大多数夫妻对于这种公证的接受度是比较低的，多数人认为这可能让婚姻产生隔阂，增加双方的不信任感，&毕竟，又不是为了一套房才嫁给他。&
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房屋没有房产证要申请银行贷款可以吗？
liaowh&&&&&&
&&&&&&来源：网络转载
　　当你需要大量资金的时候，去银行贷款成了我们最合适不过的选择，而银行贷款其中的房屋抵押贷款又是我们很多的人最爱，当然，我们也知道在银行办理房屋抵押贷款时会有些条件的限制，最近就有不少网友问，没有房产证会成为去银行办理贷款的条件限制吗?　　首先，我们得明白办理房屋抵押贷款时要满足银行的哪些条件：1、要有房产证和国土证;2、没有无产权的纠纷;3、房屋具有变现能力;4、可以上市交易。看到这里，我相信大家应该有所明白了。　　所以说抵押贷款是需要抵押品的，如果你的抵押品没有证件，是不给于抵押的，因此无法贷款。也就是说没有房产证的房子是不可以申请房产抵押贷款的。申请房产抵押贷款是一定需要拥有房产证的。　　不过，办理房屋抵押贷款不一定要是本人的，根据规定，贷款人可利用他人名下的房屋作抵押贷款，但是要在他人同意的情况下，并要与对方签订抵押同意书。　　据悉，办理房产抵押贷款时，房产证不会抵押在银行的，通常情况下银行会在办理好抵押登记后，会将房产证还给贷款人，只是在房产证上注明房屋在银行做过抵押了。当贷款人还清房贷后，携带相关资料解除抵押手续即可。　　拓展阅读：　　?　　　　??
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