对比美国与日本只要满足这四个条件 中国房地产崩盘在即！
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　　中国房地产崩盘已经讨论了十多年了，这是每一个中国人甚至外国经济学家一直关注的话题。作为一名房地产人当然不希望中国房地产崩盘，但这并不能阻止中国房地产崩盘的脚步。从世界各国来看，崩盘的例子历历在目，这些年因为从事这个行业我也经常的研究一些国际案例，结合我们的国情，我觉得中国房地产市场崩盘已经逼近，当其满足了以下四个条件话，可以说崩盘已经指日可待了！　　　　崩盘条件一：房地产开发进入饱和状态：　　从美国到日本的房地产历史来看，住房市场的发展都有一个过程，也就像人一样有一个生命周期，从年少到中年再步入老年。而房地产市场也有从短缺到改善再进入饱和三个阶段。住房短缺时代人们一家五六口都挤在十来平方的房子里，大家都想买房搬出去。饱和阶段就是一家都有几套房子了，房子已经成为家庭的负担了。或者是大量的房产积压卖不动了。在这两者之间有一个改善阶段，这就是一部分早年买房的已经陈旧了，需要再次购房提高生活居住质量。这三个阶段可以衡量目前我们正处于哪一步？国家在这方面没有什么普查与统计，那我们可以问问身边的朋友同事，小范围的做一个调查，我身边的朋友家里都差不多有两套以上的房子，有的还有投资商铺。但从整体来看，我们国家的城镇化建设还刚刚开始，大部分还刚刚告别住房短缺时代，所以进入饱和状态应该还有一段时间。　　　　崩盘条件二：房价持续高涨，泡沫化严重　　没有暴涨就也没有崩盘暴跌这一说了，这两个是相对的。前些年房价疯涨的时候就有很多经济学家说房地产快要崩盘了，但至今房价就没落下来过。到底一年涨多少算是有泡沫呢？这个倒还真没有一个标准，一般来说房价持续高涨都是在短缺的那个阶段，虽然涨但那并不是泡沫，因为市场需求量大而且都是自住为主。但到了饱和的前段都是以投资为主的，也就是因为房价上小组涨，有资金的人想从中获取差价，这个时候容易带来泡沫。　　　　崩盘条件三：货币从宽松放水突然转为紧缩　　这些年银根放松，大量的货币涌入市场，催生了房价连年增涨，也促进了投资与投机。如果货币一旦因为某些原因突然收紧会造成资金出逃和市场动荡。股价跳水，房价大跌。我们国家从2008年到目前货币一直处于宽松状态，虽然期间也有过几次加息收紧，但幅度不大，并没有让全国的房价明显下跌，区域形的崩盘对整体市场的冲击不大。　　　　崩盘条件四：爆发或者发生经济危机　　大家都知道，目前的房地产已经成为我们国家的经济支柱，这也就形成了房地产市场与经济之间的相互影响与拉扯。房地产市场出现问题会导致社会不稳定从而引发经济危机也金融危机，而发生经济危机或者金融危机又会促使房地产地市场价格暴跌。这两个就像一根绳子上的蚂蚱一样，虽然过去的20年里我国也有经济不景气的时候，但一直还算平稳增涨，没有爆发过经济以及金融危机。如果一旦爆发而且房地产进入饱和状态，那就真的会导致房地产的崩盘。　　总结以上四点其实它们之间有着千丝万缕的联系，房地产市场就像多米诺骨牌一样，不小心碰倒一块有可能就会造成全盘崩塌，而上面所说的这四点都是比较有代表性的。不管您买房是自住还是投资，房地产市场崩盘都不是我们想要的结果，关注订阅“房视”我们会为您第一时间提供房地产行业动态，解读房地产政策方向，感谢您的关注。
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网易通行证/邮箱用户可以直接登录：第十一届中外绿色人居论坛在昆举行，全联房地产商会创会会长聂梅生表示：中国房地产不会崩盘 将加速去库存化
绿色建筑如何走进人们的生活？我们的生活怎样才能在低耗能中更加美好？中国的房地产泡沫有多大，是否到了泡沫即将破灭的时候了？昨日，由联合国环境规划署、招商局集团主办的第十一届中外绿色人居论坛在昆明举行。专家学者与房地产业界大佬以“绿色智慧·转型升级”展开讨论。全联房地产商会创会会长聂梅生分析认为，中国房地产不会崩盘，能否实现软着陆，要看今年底明年初的表现。不会有货币政策放水性刺激影响楼市，房企仍然将会加速去库存化。低碳生活启动“碳补偿林”行动，用种树抵消“碳足迹”在昨日的会议上，多家绿色企业联盟成员单位共同启动了“碳补偿林”行动。“碳补偿林”是一种用种树的方式来抵消自己“碳足迹”的方式，人类每天都会制造二氧化碳，减少二氧化碳排放最好的补偿方式就是种树，比如一辆汽车一年的二氧化碳排放量是2吨，而一棵树平均每天吸收1.27千克的二氧化碳。“碳补偿林”行动就是通过种树的方式去抵消你日常生活中所产生的二氧化碳。绿色企业联盟希望通过共建“碳补偿林”行动，在全社会倡导节能减排的“低碳生活”。本次峰会通过与中国绿色碳汇基金会的合作，会后将在广西种植相应的树木以实现碳中和。盈利机会2020年中国碳市场预计将产生万亿商机2009年中国在哥本哈根会议作出减少碳排放的承诺之后，中国开启了低碳发展的序幕，之后便通过多种行政和财税手段在推动低碳排放。2010年，通过在全国几个省市开启碳市场试点，增加了市场化的调节手段。昨日，一直走在碳市场建设前端的深圳碳排放交易所总裁陈海鸥在峰会上表示，按照未来中国碳市场的规划，未来中国碳市场有望撬动万亿商机。她认为，按照计划，2020年建成全国碳市场，41吨二氧化碳将纳入碳管控方位计算，欧盟市场目前涵盖21万吨碳排放，一年能够产生9000亿人民币的交易额。用同样数字比较，2020年，我们预期将涵盖中国40万吨碳排放量，是现在欧盟市场的两倍，用同样的周转率和流动性计算，我们预计将产生超过18000亿人民币的交易额。此外，她还指出，目前全球碳市场已经有16个国家和地区启动碳市场建设或已经正在运营。对于跨国企业而言，意味着巨大商机的出现。陈海鸥提供的一个数据显示，在去年深圳参与到碳市场中的635家企业中，有200家企业配额有结余，300多家配额不足，配额结余最多的企业已经变现了超过千万现金。她认为，企业应该尽快做好准备，在市场中找到盈利机会。绿色住区开发区老大瞄准智能物业以减低耗能高级建筑师开彦指出，绿色住区不仅仅注重绿色科技、节能减排，还要强调更多的资源整合与利用最大化。中国的国家经开区已经达到了215家，所贡献的GDP占到了全国的80%。云南近年来的国字头开发区的数量正在不断增加，而滇中产业新区的产业聚集开发力度也在不断加强当中，领跑全国的天津经开区经验正值得云南学习。天津泰达低碳中心主任宋丽燕表示，随着园区的数量增加，单位的水耗却是逐年降低的。现在的开发区不但有生活区，而且有的生活区还与工业区交融在一起。目前，开发区正在建设公共楼宇在线公共监控系统，希望启动智慧园区，逐渐过渡到智能物业，以减低能源消耗。专家论坛全联房地产商会创会会长聂梅生：去年的土地财政收入占地方财政收入一半多　　房地产现状：“中国的房地产行业有希望软着陆。在外界看来，今年可能是中国房地产泡沫破灭的一个过程。但是对中国而言，这将有可能是中国房地产软着陆的一年。能不能软着陆，要看今后的一个月和明年的前一个季度的情况。”政策信号：“政策层面释放积极信号，限购放松，首贷回归积极，棚户区改造力度加大，增加房地产投资等消息不断传出。这次的政策刺激，将是一个微刺激，也是定向刺激，不会产生强烈的再增长，也不会让中国的房地产崩盘。今年年底到明年，房地产价格不会上升，可能出现一个量增长的情况。房价是否能够上去，要看明年二季度的情况。目前待售房屋库存压力依旧很大，但去库存的速度在增加，负增长在缩小，这正体现了软着陆的态势。”
土地红利：土地财政收入已经由10年前的不到6000亿，增加到去年的40000多亿，占地方财政收入的一半多。两次土地政策的变化，形成以土地为抵押的土地金融，房地产开发贷款和地方债务平台的抵押品多为土地，进而形成难以摆脱的债务风险。两次土地变革的红利享受者都没有广大地域中的农民，因此新一轮的土地红利分配需要给予农民。改革创新：APCE会议带来的新消息是，中国人挣到了钱可能不再只是考虑去选择购买美国的国债，或者在中国的房地产折腾。挣来的钱可以用在“一带一路”的发展上，以及新的亚太经济方面，或者投资美国的能源领域。“不管你多权威，你不去创新，不整合别人就被别人整合。可能一觉醒来就面临着"洗洗睡了吧"的尴尬。”
作者：韩海阔 方艳
本文来源：云南信息报
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（原标题：现场 | 李思廉：中国房地产不可能崩盘）
在地产界的公开场合中，李思廉一直是保持低调作风的人。除了每年两次的上市公司业绩发布会，媒体能够直接和他交流的机会并不多。12月14日下午，作为富力地产董事长的李思廉，当选了广州市房地产行业协会会长。因此，当一身黑色西服正装的李思廉步入会议室时，自然就成了全场焦点。对话即围绕着房地产市场展开，被问及对明年楼市的看法，李思廉直言，中国的房地产问题已经不单单是房价的问题，也是世界性的问题，全世界都在看中国的房地产会怎么走下去。他坦率地表明，自己和万科总裁郁亮所表达的观点相同，认为房地产不可能崩盘，因为房地产整个行业的上下游链条太长，影响的行业太多。当房地产碰到真正的危机时，相信政府一定会有所支持。在今年一线和强二线城市一浪接一浪的抢地潮中，富力地产在公开土拍始终保持“淡定”，更没有所谓的地王入手。李思廉的拿地策略中，高价地似乎从来都不是必须的选择。“过去一年，大家应该看到了接近100块的所谓地王。面粉贵过面包的，都可以叫地王了。”李思廉认为，产生这么多高价地，主要是两个原因，一是基于发展商对未来两三年的看法，二是今年发展商资金比较充裕。但是这两点并没有促使富力加入抢地行列，在李思廉看来，地价与房价的合理性最终仍然要挂钩居民经济收入的增长幅度。谈及广州11月份的土拍，李思廉直言个别地块的价格已经出乎富力意料：“一线城市中广州在这一波的房价升幅是最少的，所以一些发展也是有所期待。但是地价涨了，也要老百姓买的起才行，不是说一块地就能影响整个市场整个房价。”10月份政府对楼市出台的调控措施，李思廉认为已经开始慢慢展现成效，尤其以收紧房企融资渠道，严查参与土地拍卖的资金来源等措施为主。就2017年的市场走势，李思廉的看法是以调整为主：“随着政策的落实，我相信地价应该是会回落的，但就现在的土地成交来看，房价大幅回落的概率不高。”以下为富力地产董事长李思廉采访问答实录：现场提问：今年土地市场非常火热，包括11月份广州的土拍，富力地产是否有参加？公司对于拿地的策略是怎样的？李思廉：我们其实参加了很多土地拍卖的，没有拿地是因为公司内部觉得地价比较高。这次广州招拍挂没有拿到土地，但是因为我们花了很多资源在旧城改造和旧村改造这方面，所以2016年我们也有增加项目的土地储备，还是很满意的。现场提问：您怎么评价今年的房地产市场，明年又有什么样的预测和展望？李思廉：中国的房地产问题已经不单单是房价的问题，也是世界性的问题，全世界都在看中国的房地产会怎么走下去。政府在10月份出台了一些调控的政策，先是收紧一些资金的来源，明确了很多类型的资金不能够参加土地的拍卖，在这个前提下，随着这两个月政策落实，我相信地价应该是会回落的。而且我们陆续看到主要的地方政府，在土地拍卖的时候对发展商资金来源的审查也越来越严格，相信这个对招拍挂会产生很大的影响。过去一年，我们应该看到了接近100块的地王。我们所说的地王，不单单是指金额贵，差不多是面粉贵过面包的价格，我们就叫地王。产生这么多的地王，主要是两个原因，一个是基于发展商对未来两三年的一个看法，因为从盖楼到销售差不多都要两三年。另外一个是发展商方面资金的渠道和来源比较充足和多元，包括了所谓过桥贷、股权融资、信托、银行贷款等等，所以发展商的资金渠道比较多，资金比较充裕。但是同时，反过来从买家的角度来看，买家反而是没有那么多的资金来源的，买家往往还要满足限购等等限制条件以后才能够去买这个房，如果这样来看，几乎没有太多的空间、手段能够去让这个房价随着地价一起（快速上升）。我相信整个2017年地价应该是会回落一点的，但是房价是非常难预测的，如果就现在看到的这么多地王成交来看，房价大幅回落的概率不高。前一两天大家也看到万科提出的观点，认为房地产不可能崩盘，我也有类似的看法。因为房地产整个行业的上下游链条太长，影响的行业很多，我们几乎可以预计，当房地产整个行业碰到真正的危机时，政府一定会出来支持一下，来渡过危机。现在政府除了严格审查资金来源，也在严格控制一些所谓的首付贷了，也整顿了好多P2P市场的规范性，随着这些规范，我想2017年应该是一个以调整为主的方向，在地价方面、楼价方面互相协调，这是我的看法。现场提问：广州11月份土地拍卖也创了新高，部分地块楼面价直接到了4万多块，您对广州这个市场接下来两年的发展怎么看？李思廉：个别地块很贵，我们都有点出乎意料。买地的房企差不多是对现在广州的房价有一个双倍的预期了，但是这是每家房地产商各自的看法。如果以一线城市来说，北京、上海、深圳、广州，广州在这一波中的房价升幅是最少的，所以一些发展商的想法是有所期待。回到我刚才提到的概念，其实地价涨了，也要老百姓买的起才行，这个是相辅相成的。必须真整体经济要有配合，楼价才可以创新高，也不是说一块地就能影响整个市场整个房价的。现场提问：我们看到近期房企跨界是一种潮流趋势，包括富力也在尝试，您怎么看这种趋势？李思廉：行业跨界，最重要是企业自己要有足够的人才和财力。如果跨界的话，真的只能够很个别的，做房地产做得好不代表在其他行业都做得好。所谓的跨界，我想我们能够做的是一些行业之间的信息平台，比如建立一个公平透明的采购平台，产品好价格合理，如果能够广泛使用是非常好的，对行业对供应商都是双赢。现场提问：国家现在在政策层面上非常支持金融创新，富力地产之前也很关注REITs，您当选新一届会长之后，会不会继续推动这方面？李思廉：我们想推动这个事好多年了，我个人也是非常赞同REITs的，我们也到香港、日本等地方考察，也请了专家研究，但是最终国内REITs的核心问题在于中国的税收结构。在日本、新加坡、美国和香港，REITs都很蓬勃，国外的REITs是基于很多环节都是免税的，但是在中国，很多环节都是要收税的。所以大家在过去十年间，其实都没有看到国内成立真正的REITs，只有很少数的是在境外做到的。现场提问：美联储加息马上会有一个结果了，大家现在也看到了人民币的贬值，而且国家也在控制资本外流，您认为这个形势对房地产市场会造成什么冲击？李思廉：这个问题真是世界级的问题，我只能讲讲个人的看法。我记得美联储加息应该会是今晚凌晨三点，但是估计加也不会加很多的。人民币的贬值，我个人的想法，大家相信国家吧。其实外面很多货币也不强的，大家搬来搬去也不见得会有什么大的好处，我个人的感觉，你的个人资产最少要好几千万，那才值得你搬来搬去，不然都是白忙。当然，现在港币和美元挂钩，如果有在香港的资产布局也是合理的。至于在中国有什么渠道可以合理的赚钱，历史告诉我们，一个是买房子，另一个是投资一些你信得过的股票。如果这两方面你都不喜欢，就只能买买理财，稳扎稳打地做人啦。我在很多场合都讲过，都觉得房价高，但是其实从你买房子的一刻起到你离开这个世界，只要房价不降都不会太吃亏的。今天你用100万买房，假设中间跌到了80万，但是到你60岁的时候又涨到了100万，还是赢的，不会太吃亏的。只要是用来居住的房子，你承受得了，错不了太多。现场提问：您现在当选广州市房协的会长，能不能谈谈未来房协开展工作的重心是什么？李思廉：我们重要的工作是跟市政府的对口部门多沟通，在政府制定一些法律法规或者一些跟房地产行业相关的规划时，我们可以通过这个平台代表会员们提一些建议给政府参考，向政府表达一些会员的心声。现场提问：广州的城市更新现在在提倡微改造的概念，但是可能有少不少的开发商对微改造并不太感兴趣，您作为房协的领导怎么去看这个问题？
李思廉：首先要说的是，广州市政府在整个城市的建设、规划方面都做了大量的工作。我们作为发展商，当然是希望政府在某些土地的政策方面能够放松一点。从房协和开发商的角度，我们会希望政府在旧城的改造方面加大力度加快速度。我也生活在广州二十几年，广州有很多环保、交通问题，其实都跟旧村改造这块有不可分割的关联，因为很多污染的源头都是在一些旧村里面，如果政府在这方面加大力度一点，我相信广州会更美，广州的天空更晴朗，水更干净。所以我们也会透过协会跟政府多沟通，希望政府利用民间的力量，企业的力量来加快发展，达到政府，企业，老百姓的三赢。
本文来源：观点地产网
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blogTitle:'2014房地产崩盘的可能性很小',
blogAbstract:'\r\n&&&&&&& 近期，杭州个别楼盘大幅降价，业主大闹售楼处。传兴业银行等银行已全面停止房地产开发贷款，房地产市场似乎山雨欲来风满楼，看空2014年房地产甚至预言2014年房地产泡沫将会爆掉的人士不在少数。\r\n&&&&&&& 中国房地产的泡沫似乎是秃子头上的虱子——明摆着的事。实际上，如果把房价和收入或者租金对比，中国的房价一直在“泡沫”中运行。十年前，房地产泡沫的论调就存在。这方面的代表人物是谢国忠。2004年10月，时任摩根士丹利亚太区首席经济学家的谢国忠在证券日报发表《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破',
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近日，在“掘金城镇化 深耕三四级”老板电器经销商峰会上，全国房地产商会联盟执行主席、中国商业地产联盟理事长，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，中国的房地产10年内不会崩盘，主要原因为新型城镇化的发展。中国房地产是支柱产业 不会崩盘&&&&顾云昌表示，房地产崩盘不是好事。中国房地产不会崩盘的主要原因是新型城镇化。城镇化过程大量的人口进入城市，带来了大量的需求。一般的房地产泡沫破灭是在城镇化达到一定的水平之后，目前中国的城镇化水平还没有达到。另一个方面的原因是中国的金融杠杆率相对较低。所以，中国的房地产不会崩盘。&&&&同时他也强调，中国房地产也不能崩盘。从投资角度，房地产投资占了25%，是国家的支柱产业。一旦房地产出现问题，中国经济会出现更多问题。从消费角度，房地产的支柱地位是客观存在。房地产是中国经济的顶梁柱，所以不会出现问题。对于2014年的房地产发展趋势，顾云昌也做了预测。投资是稳增长的关键，消费是稳增长的基础。房地产即是关键又是基础。购房是最大的消费，房地产就是基础，所以，2014年房地产保持相对平稳的发展。但是中国房地产发展2014年不会像2013年发展那么快，增速放缓。主要原因从宏观经济方面来说，宏观经济处于战略机遇期即新型城镇化。当前中国经济是处于三个期，第一经济转轨期，第二经济结构阵痛期，第三经济政策的消化期。经济速度放缓，必然导致房地产放缓。2014年的房地产市场是平稳发展的市场。房价增幅减缓，但是仍然是平稳健康的。三四线城市前景良好 高端品牌的机遇来临现在中央提出了新型城镇化，特别强调新型城镇化要以人为核心。为什么要提以人为核心，而不提以城市发展为核心。这是因为在过去的城镇化过程中，尽管速度很快，但是出现了一些问题，这些问题大城市有大城市的问题，比如交通拥堵，空气污染，贫富差距扩大。推行新型城镇化就是要在新型城镇化过程中改掉过去的那些缺陷。目前，推动中国经济的最大潜力是城镇化，因为在城镇化过程中，需要城市建设，需要增加就业，需要增加投资，也是提高消费能力的过程。这是中国平稳进入高收入国家的一个过程。城市化要发展城镇的均衡化，收入均衡化。年的城镇化发展规划，城市群的建设，将会使城市布局更加合理。发展三四级城市，将会创造更多的就业机会和公共服务，也会使人口分布均衡化。这为三四线城市发展提供了很好的发展前景。总理的着重解决“三个一亿人”问题，促进约一亿农业转移人口落户城镇，改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约一亿人在中西部地区就近城镇化。新型城镇化对于三四级市场的发展利好。目前，中国消费处于房车时代。重点解决住的问题和出行的问题。这个需要30年时间解决。住的问题就是住房，从2000年以来，现在处在中间阶段，正是消费升级的时期。住房的改善就是消费升级的过程，当然对于（）电器也需要升级。
对于见证中国改革开放经济发展的老板电器，顾云昌表示赞赏。他说道，老板电器能领先是相当不简单的。市场经济造就了老板，老板电器在市场经济中脱颖而出。老板是中国厨房革命的带头人。厨房是住宅的心脏，（）是肾脏。消费升级从住宅的心脏开始。消费不断变化，人们的追求也提高。老板电器等高端品牌为中国的房车时代做出了贡献。城镇化过程中，高端产品份额会越来越多。城镇化是均衡化，也会给高端品牌在三四级市场的发展带来机遇。厨房的设施设备更新跟上潮流，我们看到了老板电器。在中国的家电市场，唯独油烟机我们能说全世界我们是第一的。中国的烹饪，油烟更重，对于油烟机功能会有更高的要求。中国饮食造就了中国的“老板”，中国消费升级将促进老板电器更上一层楼。据悉，此次老板电器经销商峰会也标志着2014年老板电器全面启动“掘金城镇化&&深耕三四级”战略，在新的历史时期下，快速把握市场先机，进一步将老板电器倡导的高端厨房文化进行深入推广。【本文属企业供稿，仅传递信息，不代表网易家居观点。】
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