亏损物业公司撤出小区由业主临时委员会接管_漳州新闻_福建之窗
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亏损物业公司撤出小区由业主临时委员会接管
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&&&&&& 8月4日，漳州市盛德行物业管理公司将东盛温泉公寓管理工作移交下沙居委会，正式撤出。下沙居委会接管后，组织成立业主临时委员会，使小区管理运行。
　　东盛温泉公寓为多层住宅小区，有住户205户，面积近2万平方米，4幢楼。据漳州市盛德行物业原东盛温泉公寓管理处蔡主任介绍，2002年2月起，该公司进驻小区进行管理，原本收费标准为0.30元/月&平方米，由于种种原因，大部分业主长期不交物业费，物业公司只能收到40%左右的物业费，一直处于亏损状态。去年年底，小区部分业主制订出新的物业服务协议，将服务标准提高，同时收费标准调整为0.40元/月&平方米。但是这份协议仅10多户（占业主数不到10%）与物业管理公司签约，大部分业主拒签。
　　蔡主任说，正是在连年亏损经营，又得不到业主支持的情况下，物业公司无法正常开展工作，无奈只好撤出该小区。7月1日，管理处在小区各楼梯口张贴《告示》，同时向小区所在的街道办事处、居委会并向芗城区房管局等部门报告：&根据《福建省物业管理条例》等相关法规规定，本物业公司将从本公告后一个月撤出该小区，停止相关物业服务。同时，如已交纳2009年度全年物业费的部分业主可到本物业公司退回半年的物业费。&
　　蔡主任告诉记者，公告到期后，他们及时将小区的公共设施和配套设备以及水电施工图纸等移交给居委会，完成了撤出手续。他还告诉记者，虽然物业公司撤出小区了，不过，这几天他仍到小区走走，和一些业主聊聊，毕竟这么多年了，对小区还是有感情的。
　　物业公司8月1日撤出东盛温泉公寓后，小区的环境卫生一度非常糟糕，垃圾没人清理，水泵抽不上水，四楼以上用户无水，业主们反映强烈。
　　接到漳州市盛德行物业撤出东盛温泉公寓的报告，下沙居委会和新桥街道办事处就着手为小区将来的管理进行筹划准备工作。
　　8月4日，在下沙居委会的主持下，东盛温泉公寓召开了有100多位业主参加的临时业主大会，推选出由16人组成的临时业主委员会。经征求业主意见，决定小区暂时实行业主自治管理，每户先收100元周转金，让小区管理先运作起来。此后，临时业主委员会聘请了新的保洁员、物业秩序维护员、水电工等，小区管理逐渐恢复起来。
　　8月12日，记者在小区看到，在临时业主委员会的共同努力下，小区环境优美、卫生整洁。每个楼梯口,均张贴了《东盛温泉小区临时业主委员会名单》，上面有成员的姓名、职位和居住房号，还有一张《楼梯清洗时间安排表》，对每天每幢楼的清洗时间做了详细安排。&&
　　临时业主委员会成员老吴、老范介绍，的确有一部分业主没有缴纳物业费，但原物业公司的管理也有些不到位，导致业主不缴纳物业费，物业公司收不到物业费，无法对小区加强管理，形成恶性循环。此次物业公司撤出后，业主们意识到必须团结起来，共同做好小区的管理。现在小区的管理状况有所好转，解决了水电、夜间照明等一些问题。
　　对于小区的未来管理方式，他们表示，如果物业费收足收全，再加上有相关配套设施产生的其他收入，有足够的资金的时候，他们还是希望由物业服务公司来进行小区的管理。业主自治管理方式只是一种暂时的措施，临时业主委员会成员现在是无偿为小区服务的，但每个人都有自己的事情，不可能一直这样干下去。现在业主们最大的愿望就是在相关部门的指导和帮助下，尽快解决小区与开发商之间的遗留问题，以便新的物业公司接手，进行物业管理。
　　　下沙居委会阮书记对盛德行物业撤出东盛温泉公寓一事非常关注，参与了物业撤出前后小区管理全过程。他告诉记者，接到物业公司的报告后，他们就和新桥街道办事处一起探讨小区将来的管理问题。他说，小区的当务之急是抓紧成立业主委员会，解决停车场、物业管理用房等配套设施遗留问题，待条件成熟业主委员会选聘新的物业公司进行接管。
　　市物业管理协会黄副秘书长认为，物业企业是以盈利性为目的，如果物业企业不能良性经营，或亏损值超预期，在合同期满后是可以根据相关法律法规按程序撤出的。他认为，物业企业应有所作为，苦练内功，按照物业服务合同及物业服务等级标准提供相应的服务，提高物业服务质量，协调好各方面关系，对于企业无法根本解决的问题，如商业油烟、违章搭建、违规装修、宠物管理、环境污染等要及时劝止，并报告相关执法部门，争取业主的理解。
　　⊙记者 廖玲艺
　　实 习 生 张玉莲&
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某小区的物业管理公司在没有成立业主委员会
某小区的物业管理公司在没有成立业主委员会的前提下更换物管公司,在没有得到业主的签名同意,这样合法吗?更换了物管公司后,物管公司在没有得到大部分业主的同意下,将公共地方划停车位进行收费,这样合法吗?
广东 佛山 南海区发表时间： 21:52
问题与我的不同！
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业主可以成立业委会并更换物业公司的
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免费问律师物业管理混乱小区环境差 业委会欲解聘物业公司
本报讯 （记者 王涛） 陌生人可以随便进出小区，电梯过了安检期仍未贴新标，围墙倒塌半年多仍未修缮……看到小区管理混乱，临潼区瑞麟君府小区的业主委员会欲行使权力解聘物业公司。1月5日，为改善小区环境，业主委员会代表再次与物业公司相关人员进行交涉。为啥不满？业主：小区环境越来越差昨日，临潼区瑞麟君府小区的业主委员会马主任气愤地说：“现在小区物业管理却越来越混乱，陌生人可以随意出入，不到半年，小区就发生了4次入室盗窃案件。”业主委员会代表说：“我们刚住在小区时小区内无论是绿化带还是主要道路打扫得特别干净，一天到晚总能看到正在打扫卫生的保洁员，现在除了早上能看到保洁员外，其余时间根本看不到保洁员，绿化带的垃圾无人清理，为此，我们曾多次向物业公司反映，但是一直没有改善。”在小区西侧，记者看到一段长10多米铁丝围墙与周围砖砌的围墙形成鲜明的对比。小区业主称，这段围墙原来和周围围墙一模一样，都是用砖头砌成的，上面有1米多高的铁丝网。2015年夏季，一场大雨过后，这段围墙因雨水冲刷倒塌，半年过去了，一直没有人修，墙体倒塌时的砖头已不见了踪影，只剩下10多米长的铁丝网。担心小区安全，业主们就将铁丝网固定了一下，充当“围墙”。小区业主表示，这几年小区的环境越来越差，尤其是小区的安全，门卫以及门禁系统形同虚设。不到半年，小区内就发生了4起入室盗窃案。警方介入调查时，业主们才发现小区的监控录像根本不能正常使用。经业主们多次与物业公司交涉，虽然视频监控得到重新维修，但只能监控到停车场，主要路段和各居民楼根本监控不到。是啥原因？物业：公司亏损人员不够“由于物业公司管理越来越混乱，物业公司的法人代表也不知去向，我们担心现在的物业公司管理者根本没有资质，为此我们曾多次要求查看对方资质，但物业公司一直没有提供。”昨日，业主委员会马主任说，“为了给广大业主营造一个良好的生活环境，我们业主委员会经过商议，决定行使权力解聘现在的物业公司。”昨日，负责临潼区瑞麟君府小区物业管理的家骏物业管理有限公司办公室高主任称，小区的电梯已经过安检，但是由于物业公司不愿意支付相关费用，目前安检的标签仍未申领。对于监控视频等安防设施，高主任称正在逐步完善。同时，他表示，因种种原因，物业公司一直处于亏损状态，雇佣的保洁、保安等人员不够，导致小区环境不尽如人意。对于业主代表们质疑物业公司资质等，高主任称因权限原因，无法提供相关证明。据了解，这一小区共有1300多户，随着小区管理等越来越差，小区业主与物业公司的矛盾随之越来越大。2015年8月，小区业主通过多方努力成立业主委员会，业主代表们希望通过正当途径，解决小区管理混乱的问题。(西安晚报)
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved业主不满小区管理拒交物业费 律师：大多不合法
福州晚报陈鸿星
核心提示时下，福州的很多物业公司抱怨小区难管，业主的要求太多，有些要求相当不合理，可不满足他们的要求又会遭遇业主拒交物业费。一些小区就因为物业费长期收不齐，导致几任物业公司都呆不久。而业主却认为，小区物业公司的服务实在难以令人满意，又拒不整改，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式。业主能否通过拒交物业费的方式维权？双方的矛盾有没有其他更好的解决办法？本期说事释法就此展开探讨。 ■本报记者 陈鸿星案例一：新房漏水没解决业主拒交物业费2006年，某物业公司受开发商委托，负责管理其开发的位于六一路上的某高档住宅小区。蔡先生购买了该小区的一处商品房。同年9月，他与这家物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。2009年，蔡先生接收新房后，发现房内漏水，多次请物业公司帮忙协调开发商进行维修。物业公司每次都口头答应会安排人员上门修理，却一直不见动静。无奈之下，2011年，蔡先生自行请工人修补，解决了漏水问题。在等待维修的这3年时间里，他的新房一直空置着，既无法自住，也无法租给他人。蔡先生十分生气。蔡先生还发现小区停车位经常被他人占用，导致自己的车子无车位可停。停车库管理无序，通道乱停车现象严重，但物业却视而不见。为了督促物业公司改进服务，从2009年4月起，蔡先生拒绝交纳物业管理费。这家物业公司觉得经营亏本，于2012年3月正式退出了该小区。去年，物业公司将蔡先生告上法庭，讨要其拖欠的物业费和公共能源分摊费共8198.56元。庭审中，蔡先生辩称，这家物业公司的服务不到位，而且大部分物业费主张已过诉讼时效，因此他没必要支付这些费用。上个月，鼓楼区法院经审理认为，物业公司为蔡先生提供了物业服务，他也接受了服务，理应依约支付物业服务费。因为物业公司未能举证证明其向蔡先生进行了催缴，所以法院只能支持物业公司主张的未过两年诉讼时效部分的物业费请求。蔡先生辩称物业服务存在瑕疵，但他未能向法院提交相应的证据加以证明，因而对该辩解意见不予采信。据此，该院判令蔡先生应给付物业公司从日至日期间的物业管理费603元，并支付相应的逾期付款违约金。案例二：未与物业公司签合同业主也要交物业费2012年底，仓山兰庭新天地所在的社区居委会及部分业主与深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“保利物业公司”）共同签订了一份《福建省物业服务合同》，约定由这家物业公司向该小区北区业主提供物业服务，合同期限暂定半年。陈女士是兰庭新天地北区的业主，但她一直不肯交物业费，最终被保利物业公司告上法庭。庭审中，陈女士详细解释了自己不交物业费的原因：在保利物业公司入驻小区期间，北区业委会尚未成立，张某某等人在未召开业主大会，广大业主不知情的情况下，擅自作主同物业公司及居委会签订物业合同，违反强制性法规，该合同无效。她不承认该物业合同的效力，也未与保利物业公司签约。该物业公司入驻期间，提供的物业服务存在极大的瑕疵，她很不满意。福州市中院于日前经终审审理认为，本案中的《福建省物业服务合同》系保利物业公司与社区居委会及部分业主签订的，陈女士并未参与签订该合同，因而她不是该合同的相对方，该合同对她不发生法律效力。但保利物业公司实际上提供了物业服务，陈女士也实际享受了对方提供的物业服务，因此仍然应参照合同约定的物业费标准交纳物业费。记者调查：不交物业费常见四种原因近期，本报说事释法热线接到不少读者对所住小区物业服务和管理质量的投诉及咨询维权途径。家住仓山江南水都&#183;丽岛小区的周先生，最近和物业处闹得很不愉快。今年初，楼上住户想把原先设计的书房位置改成厨房。周先生得知后，坚决不同意。他觉得厨房位置并没有预设管道，如果改造不当很容易造成漏水。但他又不想直接找楼上住户说，怕影响邻里关系，于是就通过物业处反映，由物业处制止楼上住户的施工。楼上住户因此停工了很长一段时间。前几天，周先生发现楼上住户又重新开工。他很生气，认为物业处监管不力，要求物业处拿出强有力的措施制止楼上住户行为。在整改到位之前，他坚决不交物业费。但物业处要他先交物业费再谈其他问题。记者就此采访了该小区物业处的华主任。她说，物业处接到周先生的投诉后，多次上门劝导楼上业主，不让其工人运送装修物品进小区，还向城管部门发函，要求帮助制止违规装修行为。物业处已经尽力了，但因为自身没有执法权，所以无法强行拆除楼上的违规装修部分。周先生以此无端指责物业处，近一年不交物业费。无独有偶，家住仓山欣隆盛世小区的杨先生，最近也拒交物业费维权。他告诉记者，自己每个月都按时向物业公司交停车费。前不久，他的私家车停在小区路面，竟然被人扔东西砸破车窗玻璃。物业一直查不出“作案者”，也调不出出事区域的监控录像资料。物业公司不尽职，应赔偿自己的修车费用。在物业公司赔偿损失之前，他会一直拒缴物业费。管理该小区的物业公司工作人员向记者表示，他们每月收的几十元钱只是车辆占地费，而不是车辆保管费。再说了，杨先生没按物业人员的要求，将车子停在小区指定位置，出了事理应自己担责。他以此为由拒缴物业费，纯属无理取闹。据记者了解，业主拒交物业费大多事出有因，常见的原因主要有4类：一是因个人利益受损得不到解决引发，如家中失窃，卫生间天花板漏水，停在小区里的私家车被划等，由此觉得物业公司不尽职；二是对小区的公共管理不满意，如小区卫生不够整洁、停车混乱、小区安保措施不到位导致外来人员可随意进出等；三是认为选聘物业公司时的程序不规范，质疑甚至否认其管理小区的资格；四是物业公司自行提高物业费标准，而服务却没有相应跟上，导致业主不满。律师说法：业主维权应有理有据福建大佳律师事务所的陈捷渊律师认为，只要是合法选聘的物业公司，即使业主认为物业公司的服务不到位，全部不交物业费也于理于法不符。较好的维权办法是小区选举成立业主委员会，由其代表业主与选聘的物业公司交涉，要求对方改善物业服务质量。如果物业公司存在严重违约的行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业公司，并追究物业公司的相关责任。福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉分析了常见的几种业主在日常生活中与物业公司发生纠纷的情形：1.小车停在小区指定位置被划伤。若物业公司对业主停放的车辆收取了保管费、泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业公司应当承担损害赔偿责任；若物业公司对停放的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，则物业公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失，物业公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，才必须承担损害赔偿责任。2.业主家中失窃。由于物业公司对小区负有合理程度的安全防范义务，应当实施必要的正常防范性安全保卫活动。在物业公司没有履行保安职责或履行保安职责存在过错的情况下，业主可以要求物业公司承担赔偿责任。3.小区卫生不够整洁。因物业公司疏于管理，造成物业区域环境恶化或不符合物业服务合同中约定的卫生标准，那么业主可以依约要求物业公司承担违约责任。4.相邻业主违章装修。物业公司虽然没有执法权，但根据有关规定，发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止；对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司没尽到上述职责的，应承担一定的法律责任。在物业管理公司未尽职责时，业主的合法维权方式主要有以下4种：1.通过业主委员会就涉及业主公共权益的问题与物业公司谈判、交涉；2.请求物业管理联席会议介入调解；3.向物业公司的监管部门即市、县房地产行政主管部门投诉；4.根据物业服务合同的约定向仲裁委员会提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。陈晓珊 图(())
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