大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
物业费合同纠纷案。换了物管之后原来的物管公司向法院提起诉讼,告知我的家
物业费合同纠纷案。换了物管之后原来的物管公司向法院提起诉讼,告知我的家人交没有付款的物管费,可是明明就是之前的物管不负责任,不然我们不会走到这个地步!现在我们收到了法院的执行通知书,上面的金额不足以服众,我们还是一定要交?不然就要加入信用黑名单?
浏览次数：0
你们应该是物业起诉的时候没有应诉,否则怎么可能直接拿到执行通知书呢
房天下知识为您分享了一条干货
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
ask:7,asku:2,askr:281,askz:17,askd:8,RedisW:15askR:59,askD：333 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:394
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：【测试】25个小区物业纠纷题，你能答对几题？
25个小区物业纠纷题，看看您知道多少，能答对几题，快来测试一下吧！
1、涉及居住物业小区或发生在居住物业小区内的哪些纠纷，业主委员会可以直接起诉？
答：业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。
2、业主委员会作为原告起诉，须履行哪些手续？
答：业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须经业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。业主大会或业主代表大会对起诉与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼的，不需再经过业主大会或者业主代表大会的同意。
3、业主委员会怠于行使权利的，部分业主是否可以就涉及业主公共利益事项提起诉讼？
答：有证据证明，虽经20%以上业主或业主代表大会，讨论是否由业主委员会提起涉及公益事项的民事诉讼的，经物业管理区域内50%以上的业主议决决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及公共利益的事项，提起民事诉讼。
4、部分业主实施了违反业主管理规约的行为，业主委员会能否依据业主管理规约，对部分业主提起诉讼？
答：业主委员会可以违反业主管理规约为由，对特定业主提起民事诉讼。
5、业主违反住宅使用规约和物业服务合同的，如何确定诉讼主体？
答：特定业主具有违反住宅使用规约行为的，在业主委员会成立以前，相关业主可以作为原告提起诉讼。在业主委员会成立以后，应由业主委员会作为原告提起诉讼。业主违反物业服务合同、或业主与物业管理企业就其他物业服务所作的约定，或者实施了妨碍物业管理企业履行约定服务内容行为的，物业管理企业可以对其提起诉讼。
6、对住宅出售单位拒不提供物业管理服务用房的，业主委员会可否提起民事诉讼？
答：住宅出售单位未按规定提供物业管理服务用房的，业主委员会有权对其提起诉讼。
7、业主在什么情况下，可以对物业管理企业提起诉讼？
答：业主以物业管理企业未履行或者未适当履行服务职能，对物业管理企业提起诉讼的，仅限于其个体利益受到妨碍或损害的情形。其他情形应由业主委员会依照法定程序决定并提起诉讼。
8、业主因相邻方侵权而遭受损害，能否起诉物业管理企业？
答：业主因相邻方实施侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由提起民事诉讼。如受害业主以物业管理企业不履行管理职责为由，起诉物业管理企业的，法院不予受理。
如业主实施的行为妨碍建筑物的正常使用及有害其他业主共有利益的，其他业主可以共有利益受到侵害为由提起诉讼。
9、涉及居住物业小区内部的哪些纠纷，不能作为民事案件受理？
答：人民法院对下列起诉，不予受理。（1）因选任，罢免业主代表、业主委员会发生纠纷，要求提起民事诉讼的；（2）业主之间对是否起诉、选聘物业管理企业等内部事务无法形成一致意见，要求提起民事诉讼的。
10、如果物业管理企业在履行物业管理服务合同中，与业主行使权利发生冲突，并发生纠纷，应如何处理？
答：物业管理企业在履行对物业的管理职能，或在为业主提供服务中，应避免对业主行使权利构成妨碍。
当履行管理、服务职责与保障业主权利不受侵犯之间发生冲突时，如果该行为的实施，是为全体或多数业主的利益而必须实施的行为，在物业管理企业尽了努力仍无法避免冲突发生的情况下，少数受影响的业主具有给予配合、提供方便的义务。
如果少数业主因履行上述配合和方便义务而遭受损害的，受有利益的其他业主对造成的按时完成给予合理补偿。
11、业主在家中被盗或人身受到损害后，能否要求物业服务公司承担赔偿责任？
答：物业服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。
物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另人约定的除外。
12、住宅出售单位与物业管理企业签订的物业服务合同，对业主有无效力？
答：住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同，在前期物业管理中，对继受该物业的业主具有约束力。继受该物业的业主不得以物业管理合同非与业主委员会签订而不履行合同约事实上的义务。但在业主委员会依法成立后，业主委员会有权对前期物业管理服务合同关系作出调整。
13、物业管理企业因对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成使用不便或损害的，该如何处理？
答：物业管理企业因未依职责对小区的公用设施进行定期检查、维护或及时抢修，导致公用设施不能正常使用的，物业管理企业应当及时排除妨碍；给业主造成损害的，还应当承担损害赔偿责任。
14、因住宅出售单位未提供物业管理用房而发生争议的，该如何处理？
答：住宅出售单位未按规定提供物业管理服务用房而被起诉的，如果该小区内尚有相应房屋可以作为物业管理服务用房的，人民法院应责令其提供；如该小区内已无适当的房屋，住宅出售单位应当依照便于物业管理企业行使服务职能和便于业主与物业管理企业沟通的原则，就近提供相应的房屋。
15、业主在什么情况下，可以对物业管理费的交纳行使抗辩权？
答：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。
16、物业服务合同期满后，物业管理企业与业主委员会没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行了管理的，该如何确定其行为性质？
答：物业服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第236条的规定，认定物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。
17、没有成立业主委员会的居住小区，因物业管理费收取发生争议，人民法院该如何处理？
答：在《上海市居住物业管理条例》所规定的成立业主委员会的条件成就以前，物业管理企业应依照物价部门规定的条例收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的原因，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算依据。物业管理圈公众号。无收费指导价的，则以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业服务收费情况为计算依据。
18、因物业管理企业未及时向业主委员会移交事业档案资料等有关材料而发生争议的，可否作为民事案件受理？
答：物业管理企业在物业管理服务合同终止或解除后，未按《上海市居住物业管理条例》的规定，及时向业主委员会移交物业档案资料和有关账务账册，移交业主共有的房屋、场地和其他财物的，业主委员会有权向法院起诉，要求判令物业管理企业返还。如果造成损失的，物业管理企业还应承担赔偿损失的民事责任。
19、业主委员会委员以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？
答：业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。
20、部分业主对业主委员会决定提出异议的，应如何正确认定业主委员会决定的效力？
答：除了根据《上海市居住物业管理条例》及相关解释，需由业主大会及业主代表大会讨论决定的事项外，业主委员会的决定，应视为代表了小区全体业主的意志。占小区半数以上业主或业主代表否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定不发生效力。
21、业主委员会对外所承担的民事责任，是否及于全体业主？
答：业主委员会在诉讼中的地位及其承担的责任，不因业主委员会委员的变更而受影响；业主委员会承担的损害赔偿责任，应当由全体业主共同承担；有证据证明该损害是因部分业主委员会委员的故意或者重大过错造成的，则应由该直接责任人承担赔偿责任。
22、毁坏承重墙，是否必须恢复原状？
答：倾向观点认为，房屋装修过程中拆除、毁坏承重墙的现象较普遍，如果不加以制止，会给房屋安全造成极大损害，也会给相关行政部门的管理带来困难，因此，应当充分发回审判职能作用，在发生拆除、毁坏承重墙时，运用法律手段强制行为人恢复原状，而不是采用其他民事责任方式。
23、在物业管理纠纷中，如何判断物业管理企业履行服务是否存在瑕疵？
答：我们认为，在没有明确标准的情况下，为了高效、及时解决此类纠纷，可以结合特定小区物业的档次、收费数额等因素，酌情判断物业企业的服务是否存在瑕疵、瑕疵的程度以及业主抗辩权可以成立的范围。
24、开发商自有的地下车库是否可以主张进行自我物业管理？
答：物业小区建造完成交付使用后，即使开发商保留地下车库的所有权，其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分交同一物业服务企业统一管理，并按时缴纳物业管理费。至于地下车库的收益应当归所有权人所有。
25、小区业主对属于全体业主共有道路、场地上车位的使用分配办法等小区内部管理事项提出异议而引发纠纷，应如何处理？
答：根据物权法的规定，对于小区内部共有和共同管理的事项，应由小区全体业主依据法定和共同议定的议事规则共同决定，该决定对全体业主具有约束力，业主有不同意见，也应当通过业主大会协商解决，法院不宜直接介入。如果少数业主认为业主大会的决定侵害了其合法权益的，可以根据物权法的规定行使撤权。
内容来源于网络
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点当前位置：
关于业主委员会诉讼主体资格问题的探讨
作者：姚芳&&发布时间： 10:38:50
　　【案例】
　　原告系电梯维修公司，被告一物业公司，被告二某小区业主委员会（简称业委会）。
　　日，业委会与物业公司签订《物业服务合同》，该合同第三条约定物业共用设施包含电梯；第六条约定物业服务费住宅：0.8元/月o平方米（含电梯费，其中包括：电梯电费、电梯年检费、电梯日常维修保养费）；合同期限为三年，自日起至日。日，某小区三栋一单元楼顶消防设施严重老化，管线自然爆裂使电梯进水，导致电梯多个部件损坏，终使两台电梯停止运行。
　　日，原告经检查建议对某小区三栋一单元电梯已损部件进行更换及修理工作，并向物业公司和业委会发送《巴蜀怡苑小区修理改造报价书》，该报价书载明对三栋一单元电梯已损部件、修理项目的报价情况，由被告置信物业盖章确认，并出具《收条》三张。后原告检修电梯完毕并交付使用。
日，原告起诉二被告支付电梯检测维修费。
本案审理过程中，原告、被告一对被告二的诉讼主体资格问题发生意见分歧。
　 【分歧】
　　观点一：业主委员会具备当事人能力，即具备民事诉讼主体资格。认为业主委员会系民事诉讼法规定的其他组织。在本案中，原告电梯公司维修电梯的直接受益者，即某小区的全体业主，业委会是通过业主大会或业主代表大会通过形成，可以充分代表业主的意思表示，故业主委员会可以作为诉讼主体参加诉讼，并要对电梯维修费用进行承担。
　　观点二：业主委员会不具备当事人能力，不能以自己的名义提起诉讼或其他诉讼主体不能将其作为被告提起起诉。业主委员会一非自然人，二非法人，更不是民事诉讼法规定的其他组织。电梯维修的《报价书》仅仅为原告与物业公司之间承揽合同关系，根据合同相对性原则，应由物业公司承担合同义务。物业公司可以根据其与某小区签订的《物业管理服务合同》内容进行下一步的责任划分。
　　观点三：业主委员会可以作为诉讼代表人参加诉讼，诉讼的法律后果溯及所有业主。当小区公共利益而出现纠纷时，能成为诉讼主体的应当是物业住宅小区的全体业主，而不是业主委员会。当然，业主委员会可以根据业主大会决定，作为诉讼代表人，以全体业主的名义提起诉讼，其诉讼活动的结果也直接归于全体业。
　　【评析】
　　随着房地产和物业服务的迅猛发展，住宅小区成为人民生活的主要模式，而小区的公共事务管理如何治理，业主委员会就应运而生。业主委员会是指特定物业内全体业主通过召开业主大会选举产生，经房地产行政管理部门登记备案，代表业主利益实行自治管理，维护全体业主合法权益的业主大会的执行机构并对业主实施合法管理的群众性组织。对于业主委员会的当事人能力，即诉讼主体资格问题，我国目前的法律却未做出准确、具体的规定。
　　针对观点一，业主委员会具有当事人能力，即具备民事诉讼主体资格。该观点在法律也得到一定的理论支持，如《物权法》第七十八条二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”也就是说，如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主完全可将业主大会或业主委员会作为被告诉至法院，请求人民法院依法撤销业主大会或业主委员会作出的决定。即业主委员会可以作为被告身份被提起诉讼。《物权法》第八十三条规定：“------业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失——”。即业主委员会有权以原告身份提起侵权之诉。但是以上法条仅仅是解决个别法律关系，若认定业主委员会具备民诉法意义上的诉讼主体资格，那么在给付之诉（如金钱给付）的法律关系中，业主委员会如何履行给付义务，若业主委员会拒不履行给付义务，法院又将如何对业主委员会采取强制措施。笔者对该观点持异议。
　　针对观点二，业主委员会不具备当事人能力，即不具备诉讼主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。再谈业委会，（1）业主委员会当然不属于自然人；（2）业主委员会也非法人，因为根据《物业管理条例》的规定，业主委员会只需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门办理登记，不属于社团法人，也无需向工商行政管理部门进行工商登记，不属于企业法人；（3）业主委员会也不属于“其他组织”。因为按照《民事诉讼法》以及相关司法解释的规定分析，所谓“其他组织”是指合法成立、有一定组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，相当于其他国家法律中的“非法人组织”。“其他组织”必须是一个组织体，具有财团性，从形式要件上看，一般要求持有营业执照或设立登记、有组织机构、有相对独立的财产等。而业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构，类似于公司内部的董事会，没有独立的法律地位，不能以自己的名义进行法律活动；业主委员会由业主大会选举产生，附属于业主大会，没有独立的组织机构和财产，也无民事责任能力，一旦败诉，无法承担赔偿等诉讼后果，因此，业主委员会在诉讼法上也不具备诉讼主体资格，既不能作为原告提起诉讼，也不能作为被告应诉。笔者对此观点比较赞成，因为目前目前中国的业委会发展并不成熟。
　　针对观点三，业主委员会可以作为诉讼代表人参与诉讼，诉讼结果溯及全体业主。我国的诉讼代表人制度，是以共同诉讼制度为基础，并吸收了诉讼代理人的机能；以共同诉讼制度为基础，是指诉讼代表人所进行的诉讼应当符合共同诉讼基本条件，如果所代表的当事人不能作为共同诉讼人，也就不能在诉讼中推选代表人代为实施诉讼行为。即诉讼代表人具有双重身份，一方面他是诉讼当事人，另一方面他又是代表人。这是诉讼代表人的一种特点，也是其与诉讼代理人的区别所在。诉讼代表人必须是与本案有利害关系的当事人，在涉及整个小区的公共利益时，适用诉讼代表人可以很好维护小区业主的利益；但是若该纠纷仅仅涉及小区的部分业主利益，业委员成员未必均系利益当事人，此时不符合诉讼代表人的制度设计。而且业主委员会代表全体业主诉讼时，必须提交业主授权委托书或业主大会决议，否则，人民法院应当驳回原告对业主委员会的起诉。笔者对该观点也持异议。
本案中，全体业主通过召开业主大会选举产生的业主委员会与所在小区的物业公司签订物业服务协议后，即与物业公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。电梯作为现在小区的必备通行工具，也属物业管理公司的服务对象和管理对象，在电梯出现故障后，物业公司在物业管理服务合同的法律关系约束下，有义务委托电梯维修公司对电梯进行检测和维修，此时承揽合同法律关系产生，但是最终费用的支付义务者发生分歧。根据合同相对性原则，该电梯的维修费用应当由物业公司承担。而物业公司若认为该电梯维修费用已经超出其与小区业委会签订的物业管理服务合同的义务范围，可以以物业服务管理的法律关系起诉业主委员会。
　　综上，我国目前的业主委员会的发展显然不是很成熟，全体业主的大修基金的使用又用严格的使用条件，业主委员会并不具备管理或使用大修基金的权利，在这种前提背景下，业主委员会不应具备诉讼主体资格。但是在个别法律关系中，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起诉讼。如重庆市高级人民法院出台《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》，明确了业主委员会仅仅在物业管理纠纷案件中作为诉讼主体参与诉讼。
　　但笔者认为，业主委员会作为现在城市居民小区最为常见的管理模式，其诉讼主体资格的法律地位确立很有必要。一方面，从制度设计的价值上看，设立业主委员会的根本意义，就是为了使构成群体的业主实施民事活动更加有序化、制度化、效率化，使作为个体的业主合法权益得到有效保障。业主委员会产生于业主大会或业主代表大会的选举，是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，是业主的权益代表。业主委员会并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，并且长期固定存在。随着业主维权意识的增强，会有越来越多的公共权益需要通过法律途径来追讨，应该给予其诉讼的权利；另一方面，从实体法规定看，业主委员会具有一定的民事权利能力和民事行为能力。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，实际上肯定了业主委员会具备签订合同所必需的民事主体资格，这是其可作为民事诉讼主体资格的基础。业主委员会的成立要更加法制化、规范化、稳定化，逐步具备民事诉讼法的当事人能力，才能更好的为业主服务，更好的适应法治社会的发展。
来源：巴南法院
责任编辑：宣传处
辖区法院站点群
沙坪坝区法院江北区法院北碚区法院渝北区法院合川区法院长寿区法院璧山区法院铜梁区法院潼南区法院万州区法院云阳县法院奉节县法院巫山县法院开州区法院忠县法院城口县法院南川区法院丰都县法院垫江县法院武隆区法院黔江区法院石柱县法院彭水县法院酉阳县法院秀山县法院渝中区法院南岸区法院九龙坡区法院大渡口区法院巴南区法院永川区法院江津区法院綦江区法院物业诉讼大量增加 法院建议物业公司在服务上下功夫_网易新闻
物业诉讼大量增加 法院建议物业公司在服务上下功夫
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
新华网北京12月22日电(记者杨进欣)为减少化解物业纠纷、创建和谐社区,北京东城法院日前与辖区内16个物业公司召开座谈会,将案件审理中发现的一些带有普遍性的问题进行法律讲解,并建议物业公司调整工作方式,将管理型企业转变为服务型企业,并将服务做到实处。
日物权法施行以来,涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。据东城法院不完全统计,2007年至2009年11月,该院涉及物业管理公司提起诉讼的案件为2897件,占民事受理案件的12.7%。这些纠纷的存在,影响了物业企业与业主之间互惠互利关系,有些矛盾激化还会严重影响社会稳定,导致集体上访等事件的发生。
目前,我国物业管理行业已经成为世界上拥有最大管理规模、最快增长速度、最多从业人员的一支队伍,该行业在社会经济发展中的作用和责任也日渐凸显,其服务水平及与社区居民的关系已成为影响社会稳定的重要因素。对此,东城法院建议物业公司以“管理对内、服务对外”的理念构建运营新模式,即管理应当主要针对公司内部进行、对小区内设备设施进行维护管理等,而不是对业主进行管理。对业主来说,物业应做的是“服务”,即站在业主角度看待问题、解决问题。同时,以诚信创品牌,培养一支高素质的管理团队以软件弥补硬件不足,注重细节将物业服务人性化。
针对庭审中业主的抗辩意见,为减少物业合同纠纷,东城法院建议物业公司应注重以下方面:按期公布收支账目;在调整收费项目及标准后,及时通知业主,通知的内容应详尽、准确;加强对小区秩序的管理;对个别业主在装修时改动了公用设施或房屋结构问题,及时进行制止,必要时采取法律手段予以解决;在业主欠费两年内提起诉讼;加强与业主的联系沟通,积极寻求有关单位的支持帮助。
据了解,东城法院还将组织案件多发的小区业主,就如何处理物业纠纷,如何进行举证等方面与业主们开展座谈。
本文来源：新华网
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈物业公司在追索物业费纠纷中的败诉风险_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
物业公司在追索物业费纠纷中的败诉风险
阅读已结束，下载本文需要
想免费下载更多文档？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，同时保存到云知识，更方便管理
还剩3页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢}