商业地产如何把握好机遇_置业新闻_新浪房产_新浪网_
商业地产如何把握好机遇
&&自从全国楼市陆续进入低迷状态后，部分开发商和相关机构的目光开始从住宅市场转向商业地产。
&&住宅开发转向商业地产开发，整个规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体，而是一家家商人和商业机构，而这些人投资选择非常谨慎和理智。所以，根据我个人的经验，浅谈下商业地产的机会点在哪里？
&&&&第一、注重商业的前期规划
&&现在商业地产已经演进到真正以客户为中心的营销时代。商业地产是为商户提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来买单的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。
&&开发商前期规划的时候如果不考虑商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。
&&举个例子来说，万达在招商的成功之处在哪里？万达主要是从提出&订单式开发&的概念，核心思想是先与商户形成战略合作伙伴，按照商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子，盖好房子租给这些伙伴。所以万达很成功，在银川的项目场面也相当火爆。
&&&&第二：市场定位过程中要适合市场的需求，不要盲目追求大体量、高档次
&&商业地产的大体量、高档次是住宅市场产品高端化的一个翻版。但现在住宅市场滞销的大多是高档小区，大户型面积的房子。
&&现在，同样的现象开始在商业地产市场蔓延，最突出的问题一个是追求大体量，一个是追求高档次。对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是面临销路难！
&&银川森林公园的水上购物城就是如此，虽有世纪金花、物美、嘉禾影院的进驻，免费看房班车的接送，但是由于消费人群基数太少，没有考虑到竞争对手，大部分商家都在亏损，到目前为止，将近1/4的商铺在闲置。
&&&&第三、注重业态组合与定位，不要盲目崇拜大品牌的力量。
&&有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外吃香。
&&但沃尔玛们可不是廉价的&托儿&，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金！并且要严格按照沃尔玛极为苛刻的条件，但就装修标准就会让开发商挥金如土。某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本，某开发商，开发了一个4万平米的SHOPPING&MALL，房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻！
&&如此一来，开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求补救措施，一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店！另外一种是利用产权式商铺，将商业物业分割出售，利用世界商业巨头的号召力，通过媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大部分前期投资。但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患。
&&所以，开发商在招商中，所有的事物都是辩证的，凡事过犹不及，关键是尺度的把握，要量力而行，切不可盲目崇拜。
&&&&第四，要有一定的市场培育期，不能只讲杀猪，不讲养鱼。
&&商圈的成长需要周期。一家商业机构进驻一栋商业物业，过程是要经过培育期，成长期和稳定期和衰退期。在商家经营的前3年，尤其是大型商业机构，需要3－5年的市场培育期，如果商圈相对成熟，培育期相应会缩短，至少需要2－3年才能进入稳定经营阶段，如果是属于新社区，则商圈的成熟需要5－8年时间，这种商圈的成长规律客观上要求地产商要奉行养鱼政策，不要一味的只顾眼前的利益，长远来看，只有商家赚到钱了，开发商的腰包自然就鼓了。
&&&&第五，招商成功后的后期经营管理极为重要
&&很多开发商招商完了，就觉得可解脱了！其实，对于商业地产来讲，真正的价值来自于后期的长期的运营管理，对此，开发商就鞭长莫及了。
&&所以多数开发商对后期运营管理普遍不够重视，即便在招商时做了许诺，有的开发商自己成立个物业管理公司，用物业管理代理后期的商业运营管理，实际上根本没有专业的商业运营管理；极少数开发商成立了商业管理公司，负责后期运营管理，但这种隶属于开发商的商业管理公司，本身就不是一个真正意义上的经营主体，往往缺少自己的经营思想和经营动力，多数都是照本宣科例行公事，起不到一个商业管理公司应有的作用。很典型的就是银川商城，后期的物业管理公司过高提高房租，漫天要价，最后商户无心经营，加之格局不合理，部分楼层区域寥寥无几。
&&而一个专业的商业管理公司，能够为整个商业体保驾护航，无论从服务、经营模式、日常管理，尤其是推广宣传，都会为商户带来更大的效益，有了效益，才有信心一起做好市场，才能不断的推动发展。
&&以上就是个人的一些见解，希望在这个住宅市场淡季，商业市场旺季的时候，商业地产开发商能够抓住机遇，稳操胜券。
电话：400-606-6969
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推荐行业沙龙采购话题英国曼彻斯特房产投资新机遇，你准备好了吗
来源：凤凰房产上海站
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6月18日-19日，由美亚置业集团上海分公司主办英国房产投资推介会于上海万豪酒店盛大举行。美亚置业独家代理英国曼彻斯特豪华服务型公寓HiLux项目登陆展会。以其稀缺优越的地理位置、最高12%的高租金回报率等亮点吸睛无数，引起投资者们和各界媒体的广泛关注。HIlux：曼城顶级豪华公寓HiLux项目开发商Daniel Johns相关负责人亲临展会现场并致辞，向到场投资者详尽介绍有关项目投资情况。据项目方表示，HiLux定位曼彻斯特顶级豪奢公寓，由英国知名团队担纲整体设计，室内装修和家私选择均参考国际五星级酒店标准，每位业主均可享有良好的在日常的物业管理和生活服务。同时，HiLux毗邻两大英超豪门球队主场，到现场欣赏世界级足球联赛毫无障碍。&美亚置业集团上海分公司营销总监宋立梅女士向媒体透露，Hilux可提供多重投资回报方式，项目方也可以提供最高40%贷款，帮助投资者完成项目投资。若投资者选择自行管理，根据周边同样公寓目前租用价格，回报率将最高可达12%，“这个项目净值回报已经超越了同价位同地段的曼彻斯特公寓，更高于同价位的国内公寓月租金水平，目前销售状况相当乐观，美亚置业还将提供更多的优惠活动鼓励投资者购房曼城。”&同时，美亚置业资深顾问与在场投资者们分享了英国曼彻斯特房产投资各方面优势，并就房产投资过程中的税收、租金回报、贷款等细节作了详尽的探讨。&据了解，曼彻斯特不仅是一座足球之城，还是英国最大经济体之一。2015年经济增长达560亿英镑，仅次于伦敦。教育文化、科学技术研究已成为曼城发展重要支柱，伦敦企业“北徙”也吸引大批年轻精英群体和应届毕业生选择曼城拓展职业生涯。值得一提的是，曼彻斯特长期深受政府政策青睐。这里是英国“北方经济引擎发展计划”HS2高铁线建设中的重点城市，未来与伦敦通勤时间将缩短至1个小时；2015年习近平主席与英国首相卡梅伦专门造访了曼城，就基建、能源等方面问题展开交流，积极寻求中英两国商贸合作机遇。得益于良好的经济发展态势和政策的支持，曼彻斯特房产投资热度不减，势头甚至盖过了集世界投资者宠爱于一身的金融中心伦敦，位列英国《每日电讯报》评选英国十大房产最佳投资地首位，也是汇丰银行（HSBC）所看好的全英投资回报最高城市。曼城房价增速自2013年以来超越伦敦（当年同比上涨21％）后便一发不可收拾， 甚至被前首相布莱尔家族相中置业多套公寓于此。《金融时报》赞誉其为“英格兰北部的伦敦”。今年6月，北京至曼彻斯特直航航班即将开通，标志着投资者与曼彻斯特置业又更近一步。文章来源：美亚置业集团
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楼市投资机遇仍在 商业地产或成首选
来源：重庆商报
作者：任琪
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&&近几个月来，一系列限贷、限购的境遇，让住宅市场&钱&景不明。但值得关注的是，当住宅市场受阻，商业地产却迎来了大好光景。
&&据重庆统计局数据显示，今年一季度，主城办公楼投资、商业营业用房投资分别增长了56.3%、49.9%。第一太平戴维斯的数据同时显示，在主城商业地产投资增长的背后，外地资金的份额也在逐年增加，目前已占到总投资额的10%左右。正如大多数业内人士认为，楼市正在发生变革，也催生了商业地产机遇。
&&住宅投资纷纷转战商业
&&去年还在从事金融业的吴先生，今年一下投身到商业地产的投资行列。从今年1月份起到现在，他已经投资了4处商用物业，花费达6000万元左右，他认为商业地产开始迎来前所未有的好时期，现在该出手了。
&&而与吴先生一样看好商业物业投资前景的余先生，虽然不如吴先生的经济实力，但之前做住宅投资积累了一点资金，目前在到处看商铺。他告诉记者，住宅投资受调控，不如之前好出手了，加上回报率逐年递减，算下来还不如投资商铺回报率高、保险(放心保)。同时透露，&之前与他一起炒住宅的朋友几乎都转做商铺投资了。&
&&世联地产西南地区重庆综合业务事业部总经理李玺则给记者算了一笔账，仅以希尔顿商务楼为例，最开始的售价在5000元左右/㎡，现在的租金为100元左右/㎡，照此算下来，十来年的时间，回报率达到了20%。还有，重庆新天地，目前租金在50~60元/㎡，但业内人士心里都清楚，&再过几年，这里肯定不只这个租金价格。&
&&&但与之相反的是住宅投资，就不可能达到这样的回报率，因为住宅的功能性决定了增长空间必然受限，这也论证了解放碑时代豪苑的住宅房目前几乎成为商用出租，因为都知道&租给租户住，远没有租给公司的价格高。&李玺表示，过去几年来，商业和市场一直受政策影响很少，目前也不会受到政策限制和打压，商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。
&&&即使是商业地产在市场下行周期，受到的影响不大，而在市场反弹时，也没有出现暴涨，这主要是因为，商业地产的投机属性没有住宅强。&李玺认为。
&&民间资本寻求避险路径
&&在宏观调控抑制了住宅投资之后，资本陷入观望，但总要寻找投资渠道。
&&重庆威舞营销公司总经理李钟杰认为，接下来将会有大量的资金释放出来投入到商业地产投资中。
&&&安全性资本的投资偏好是商办物业，他们从不炒房。&李钟杰表示，今年我们是看好重庆的商办物业市场的。
&&原因有两点：一是今年市场&V形底&的深度取决于政府对国内生产总值7.5%既定目标的追求度，如果7.5%的目标是一定要达到的，那么，今年房地产市场的&V形底&就会比较浅，如果政府对7.5%目标的追求不那么强烈，&V形底&就会比较深，总之未来市场走势主要取决于政府的政策方向；二是商办物业不受打压。
&&&商业地产前景是很值得期待的。&重庆大学建设管理与房地产学院系主任马智利也认为，从当前中国楼市发展方向，已决定了住宅投资市场势必转向商业物业市场。
&&同时，近年来重庆因为长江上游经济中心的城市定位以及快速的成长力，重庆净人口流入量指标始终保持着增长的态势，每年均在25万人左右，其它不少城市的这个指标基本处于负数，即使是北京也仅在50万人左右，若按照城市地域面积来算，重庆的这个指标就相当惊人了。&正因如此，不少外地资金瞄准了重庆。&马智利说。
&&全国大型品牌开发商
&&积极布局商业地产
&&商业地产比住宅更抗周期性的特点，令一些全国型品牌开发商开始加大商业地产的比重。
&&红星地产的举动令人关注。去年4月，红星在人民大会堂对外宣布，红星地产全面进军商业领域，计划到2020年，建成300座MALL、100座百货MALL。
&&事实至今，红星地产已经在北京、天津、重庆、上海、福建、昆明等全国25个城市进行了38座综合体项目的开发，其中在建和运营的商业面积超600万平方米。今后的8年，红星地产还将加快商业地产投资步伐，将京津塘、长三角、西南、东北作为4大战略区域。
&&去年，龙湖地产在江北鹞子丘取得一块31万平方米的商业用地，也表明龙湖在商业上进一步加大了深耕。此外，同一时期，万达布局龙洲湾，从所拿地块本身来说，100万平方米的总建筑面积，住宅只占据总建筑面积的30%，也就是说，将有近70万平方米的体量是作为商业、商务和公共设施来开发的。
&&而今年，在东原推售项目中，商业也占有较大比重，且业态涵盖SOHO、LOFT、写字楼、商铺等。与此同时，万科、华润、富力等大型不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。
&&力帆中心相关负责人认为，2014年的商业地产，无论企业还是个人投资都是很好的机会，众多房企正在重庆的商业地产版图上划分自己的新范围。
&&全国工商联房地产商会创会会长聂梅生曾接受媒体采访时表示，政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对商业地产持较为宽容的态度。商业地产的发展对政府维持稳定税收也是有益的，&商业地产将迎来较好的发展机遇。&
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只有当住宅已经没有炒作空间时，公寓才存在机遇，但这显然并不包括苏州、南京在内的二线城市。}