致：广州海航置业有限公司：广州中央酒店广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成果报告二零零九年一月二十三日 说明本报告内容仅为项目第一阶段市场研究及初步发展思路工作成果，并不代表我司工作最终成果，具体策划方案会在沟通之后再作调整与深化。特此说明！免责声明本次研究所依据的资料和信息都是准确和有效的。一旦研究依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致研究依据的变化：新的规划变动以及规划执行与预期之间的差异。新的政策法规。对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。我们提请报告使用者注意:本研究所涉及的信息和资料收集基于2009年1月之前，具有时效性。本项目工作只限于提供针对性及详细的房地产顾问意见和建议，不包括任何法律、法规和政策议题。研究中所涉及的对发展趋势的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来发展可能性的预示性估计，而非确定的事实。预测的过程包含了许多敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果该报告仅为广州海航置业有限公司使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。一、 项目背景分析二、 城市发展研究三、 物业市场研究四、 相关产业市场研究五、 案例研究六、 项目开发价值分析七、SWOT分析八、项目定位及运营策略项目处于什么样的区域？批发市场密集三元里环境复杂，区域缺乏零售商业氛围，紧邻白云新城，前景可期 ！专业市场云集周边环境杂乱未来前景可期Page 交通便利，可达性好中央海航酒店项目位于广源中路与机场路交界处，距广州火车站1600米，距白云国际机场20分钟车程，交通便利，可达性好三元里村广州火车站白云新城项目研究目的如何充分利用酒店带动其他物业的发展？开发什么样的功能业态？客户从哪里来？如何营造综合项目品牌？如何打造高质素的综合性商业项目？项目发展难点 与城中村相临，环境复杂 专业市场众多，但周边无零售商业气氛 受机场立交影响，与其他片区的连接不顺畅 地块受覆盖率低所限，为商业开发增加了难度项目的优势所在 项目五星级酒店的形象，并是广东省第一家四星级酒店，具较好美誉度餐饮已形成较高知名度 海航的品牌与实力 自有地块，无拆迁压力，可控性好 项目建设规模大，易形成影响力研究方法本项目的研究方法参照Blaxter’s framework，以定性定量分析为主、结合文献研究和现场调查的研究方式。主要通过案例分析和现场勘查，采用访谈等方法收集和分析各类信息和资料。Blaxter’s framework本项目选择的研究方法Level 1: 研究方式: 定性定量分析文书工作和现场调查(信息收集) Level 1: 研究方式:定量或定性分析文书工作或现场调查 Level 2: 研究途径实践研究、案例分析、试验法、现场勘查Level 2: 研究途径：案例分析和现场勘查Level 3: 研究方法 : 文献研究、访谈Level 3: 研究方法 文献研究、访谈、观察法、问卷调查一、 项目背景分析二、 城市发展研究五、 案例研究六、 项目开发价值分析三、 物业市场研究四、 需求特征研究七、SWOT分析八、项目定位及运营策略城市概况南国历史文化名城广州地处中国大陆南部，邻近香港和澳门特别行政区，是中国的南大门。历史文化：广州是一座历史文化名城，商业气氛特别浓厚。早在秦汉时就是繁荣都会，汉唐时期成为中国最大的商业城市和通商口岸，贸易额占全国98％以上。 经济实力：广州是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的华南商贸中心城市, 经济总量居全国第三，其经济聚散力和幅射力影响着全国以至东南亚地区。万亿俱乐部城市总体经济经济稳定快速增长，产业结构不断优化 2007年，广州实现地区生产总值7109亿元，位居广东省首位。GDP增长率达17.04%，高于上海及北京。 2008年前3季度GDP达5922亿元，比07年同期增长12.1％。 广州三产产业结构继续向“二、三”产业并重。第三产业占主要地位，对经济发展作用巨大 数据来源：2008年广州市年鉴城市总体经济收入增长带动消费，促进商业物业需求2007年，广州人均GDP为9302美元。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标线，预计广州在2008年会达到这一水平。经济的稳步增长令城市居民人均可支配收入和消费支出同步攀升，居民购买力不断增强。广东省人均数据来源：2008年广州市年鉴、广东省年鉴城市总体经济固定资产投资增速放缓，利于经济“软着陆”始于2004年的宏观调控，核心目标即是控制狂飙的固定资产投资。在此影响下，广州固定资产投资增速持续下降，2007年增幅低于10％，有效降低金融风险固定资产投资中，三次产业投资额的比例为0.06∶21.55∶78.39。其中，07年房地产开发投资704亿元，增长26.3

东莞阳光网讯 买房是许多人人生中的一件大事，虽然买房不只是考虑房价，还需考虑地段、户型、周边配套等因素，但对于购房者而言，最能牵动他们的仍是房价。无论地段多好、品质多高、户型多通透、配套多齐全,一旦房价超出购房者的承受能力,再好的房源他们也不会考虑。也正因此，跨区域、跨城市置业如今已成为东莞楼市的常态。

为了迎接今年最后的楼市盛宴，同时也是为了更好地服务广大市民提供安家置业的最新信息，今日起推出东莞各镇街目前在售楼盘及房价一览系列报道，按照东莞重新划分的六大片区进行一一呈现。

首先推出的是城区片区，在城区安家是不少新老莞人的梦想，进入2017年，东莞将石碣、高埗划入了城区，为广大购房者增添了不少楼盘选择。根据东莞中原战略研究中心提供的数据显示，今年12月，中心城区在售楼盘高达40个，其中6个为写字楼项目，分别是浙商大厦、G1蜂汇、国金大厦、旺南世贸中心、嘉宏振兴大厦以及福禧大厦，其余34个项目主力在售洋房（含商业住宅）、公寓、别墅等产品，均价从13500元/㎡到38000元/㎡不等。

以下是城区片区六镇街各项目主力在售住宅（含商业住宅）产品信息及均价一览：

在售主力户型：400-750㎡别墅

最新均价：26000元/㎡

楼盘简介：鼎峰源著，占地面积平方米，位于东莞植物园内，是东莞乃至整个南中国10年来罕见的城市与自然双重资源结合的最优地段。坐享千亿级中心配套，中央商务区、中央生活区、中央生态休闲区三大区域核心，未来东莞中环近在咫尺，真正的入则宁静，出则繁华。

将售主力户型：42-88㎡公寓

最新均价：待定，预计12月开售

楼盘简介：UCC寰宇汇金中心，CBD中心区74万方国际商务综合体，由11家东莞本土知名企业强强联合倾力锻造。 项目总占地约9万㎡，总建筑面积约74.38万㎡，是东莞市重点规划打造的东莞首个高品质、现代化、国际化、集群式商务综合体，也是目前东莞中央商务区最大的商务综合体。业态涵盖约35万平米国际甲级写字楼、约12万平米国际行政公寓、约6万平现代商业街区。

在售主力户型：97-174㎡洋房

楼盘简介：项目总占地面积约25万平方米，总建筑面积约49万平米，分四期开发。容积率仅为1.5，绿化率高达40.6％，有2200户大户洋房和23栋独栋别墅，车位数约2300个，产品规划有别墅、洋房、愚山会馆、商业、顶级品牌幼儿园及珠三角最大的十万平米私家山体公园愚山。

在售主力户型：24-66㎡公寓

最新均价：平层公寓均价18500元/㎡；复式公寓均价23500元/㎡

楼盘简介：保利珑远国际广场项目位于东莞南城核心区，身处东莞政治文化中心，占据东莞真正的城市CBD核心，拥有无可比拟的区位优势，交通优势，品牌优势及成熟配套，建成后也会成为保利粤东公司总部办公地。项目占地面积1.4万平方米，规划建筑面积达7.16万平方米，产品规划有51-1200㎡写字楼、24-66㎡平层公寓、40-66㎡的复式公寓、50-110㎡的商铺。

在售主力户型：105-140㎡洋房

楼盘简介：项目占地约2.6万平米，总建面约11万平米，其中由约5.5万平米的洋房建筑、1.3万平米公寓和近1万平米的商业组成。项目共有5栋洋房，楼层为24或28层，共492户，产品打造为100-140㎡的三房和四房，梯户比全部为2梯4户。

在售主力户型：230-330㎡别墅

最新均价：29500元/㎡

楼盘简介：佳兆业·帝景中央占地面积为6.5万平方米，建筑面积为13.66万平方米，项目位于东莞大道以东、西平社区南部，与绿色世界一路相连，北部紧邻中央生活区，西面紧邻规划中总部基地和中央商务区，南面为绿色世界和水濂山森林公园。

在售主力户型：35-62㎡1-3房复式公寓

最新均价：20000元/㎡

楼盘简介：阳光城·MODO——阳光城集团进驻东莞首个项目。项目位于南城莞太路与环城西路交汇处，地处南城总部CBD经济圈核心；双城市主干道环绕，广深、莞深双高速接驳，近享蛤地、西平双地铁站利好，多维交通快速通达穗莞深城市中心。项目是东莞首个纯LOFT高端社区，由2栋多层、4栋高层共1715套35-62㎡复式公寓以及少量底层商铺组成。

在售主力户型：150-200㎡洋房

最新均价：23000元/㎡

楼盘简介：汇龍湾地处东莞南城CBD腹地，坐拥18万平米恢弘建面，以东莞首个“湖居天际豪宅”的概念，创造东莞水系湾区品质生活。整个项目拥有“150米东莞首席天际豪宅、中心湖景、法式皇家园林”等核心产品优势。

在售主力户型：45-92㎡公寓

最新均价：22000元/㎡

楼盘简介：思朗广场·双御为东莞锦泰思朗置业有限公司联合香港汉国置业（中国）有限公司、深圳建达工贸有限公司首次进军房地产行业的里程碑项目，项目总占地1.4万方，建筑面积约6万，规划2栋LOFT, 2层商业裙楼，4栋小型商业体，是一个集商业综合体项目，项目LOFT总量仅682套，建面为45-92㎡LOFT产品。

在售主力户型：28-55㎡公寓；105-142㎡洋房

最新均价：公寓均价22000元/㎡；洋房均价26000元/㎡

楼盘简介：东城碧桂园——碧桂园集团于黄旗山下倾心打造的高端豪宅社区，规划建面积约12.14万㎡，项目总占地约2.6万㎡,其中洋房596套，公寓214套。 社区涵盖一所幼儿园、洋房、公寓、大型shopping mall，足不出户即享便利；东城碧桂园周边配套齐全、交通便利，步行约800米钟即到星河城。

在售主力户型：166-260㎡别墅

楼盘简介：项目位于环城东路与莞樟路交汇处（年丰山庄旁），处东城片区，东城将成为南城西平之后，东莞新的商贸金融与生态居住核心区。项目占地约2.4万㎡，建筑面积约5万㎡，绿化率32%，高出国家规定标准，容积率1.2，君荟庭项目分二期开发，第一期别墅产品有17栋，总数84套。主力户型为建筑面积166~182㎡实用型别墅，实用面积高达400㎡。另有193-260㎡稀缺尊贵双拼别墅，高赠送空间，实用面积高达800㎡。每户最低配置两个车位，5.2m层高地下室高拓空间、实用率高，户型方正实用。

在售主力户型：36-76㎡公寓

楼盘简介：泰禾新天地是泰禾集团进入东莞的首个项目，是启幕泰禾集团首进东莞的代表之作。项目位于东纵路与东宝路的交汇处，东城万达广场对面，占地约26195㎡，规划建面184441㎡，其中计容面积117883㎡，由5栋公寓及商业街组成，配备有939个停车位，容积率4.5，绿化率23.5%，最高层25层，属于城市核心区域的城市商业项目。

在售主力户型：92-1125㎡洋房

楼盘简介：万科中天城市花园，总建筑面积27万平米，约2500户，雄踞中央生活区内，是万科三好住宅在东莞首个落地项目。

在售主力户型：100-140㎡

最新均价：19500元/㎡

楼盘简介：碧桂园?城央壹品，精心选址东莞莞龙路及东宝路交汇处（宝马山花园旁），距地铁2号线天宝站步行约800米，坐拥东莞城区繁华商圈及便捷交通建设，以规划/设计/空间/服务/选址/园林/品质/成长等8大匠心诠释东莞城区全新居住典范，力求打造出适合升级改善的人居高品质社区。

在售主力户型：98-170平三四房

最新均价：12月3日开盘，均价尚未知

楼盘简介：家和时代花园由东莞市铭兴实业发展有限公司投资开发，占地建筑约45887㎡，总建筑面积约170495㎡，容积率约为2.5，绿地率约为41%，建筑密度12.5%。其中住宅建筑面积约103938㎡，商业建筑面积约1404㎡，办公建筑面积约9472㎡。项目由7栋17-32层住宅和1栋14层商业写字楼组成，总户数776户，机动车总停车位1305个，户:车位比例约为1:1.7。住宅建筑面积约98-135㎡三房以及147-170㎡4房组成。

在售主力户型：97-100㎡商业住宅；220-480㎡商墅

最新均价：商业住宅17500元/㎡起；商墅均价38000元/㎡

楼盘简介：碧桂园Park Roal（帕克诺雅）位于东城中心（万达广场旁），处于东莞3大核心商圈交汇处（万达商圈、世博商圈及西城楼商圈），周边12家大型百货及5家知名影院云集！距离地铁2号线东城站只有800米，升值潜力无限！项目占地4.2万㎡，总建筑面积19.4万㎡！

在售主力户型：107-170㎡三四房

最新均价：22000元/㎡

楼盘简介：凯晟景园项目是凯晟实业在东莞的开疆之作，项目位于东莞东城， 项目共计8栋，成一字型排布，舒适户型，南北通透，项目也引进万科物业。

在售主力户型：75-190㎡洋房

最新均价：18500元/㎡

楼盘简介：嘉宏锦园位于环城东路与圃园路的交汇处，项目包含3层的Townhouse34栋、6幢10层住宅、3幢17层住宅、4幢18层住宅、4幢21层、2幢28层住宅，共54栋 。

在售主力户型：173-238㎡洋房

最新均价：19000元/㎡

楼盘简介：恒大华府位处莞城西城楼商圈，地处可园南路、运河东二路、向阳路交汇处，项目总占地约4.5万㎡，总建面约32万㎡，项目涵盖了住宅、商业、SOHO楼于一体的综合体物业。

在售主力户型：91-106㎡洋房

最新均价：18000元/㎡

楼盘简介：富通旗峰公馆坐落于黄旗山片区，集高端居住、中心购物于一体，享有东莞CBD商务区优质的资源。项目坐拥南城国贸商圈、东城世博商圈、莞城西城楼商圈的优质商业配套。

在售主力户型：33-59㎡公寓；123-140㎡洋房

最新均价：公寓均价22500元/㎡；洋房均价25000元/㎡

楼盘简介：卓越中寰，项目位于R2线天宝站B出口,项目总占地面积约6.75万㎡，总建筑面积约30万㎡，由住宅、商业公寓、写字楼和商铺组成，洋房主力户型约123--140㎡四房带装修，公寓主力户型约33至59㎡1-3房带装修。自带1.7万㎡BLOCK时尚艺术生活街、首创共享厨房、共享咖啡、双泳池、多功能球场等配套。

在售主力户型：85-105㎡洋房；20-44㎡公寓

最新均价：洋房均价24000元/㎡；公寓均价22000元/㎡

楼盘简介：碧桂园东江月位于东莞运河东三路（建设小学旁），步行约100米到省一级名校建设小学，总建筑面积约6万㎡。社区内配有无边际玻璃泳池、景观跑道、空中运动会所等。

在售主力户型：40-104㎡公寓

最新均价：15000元/㎡

楼盘简介：项目规划总占地约为12万㎡，总建筑面积为50万㎡，整体采用法式建筑风情。项目整体分为三期规划，第一期是田禾塞纳河畔，目前卢浮公馆为第二期，目前三期还在筹备规划中。

在售主力户型：162-172㎡别墅；95-132㎡洋房

最新均价：别墅均价元/㎡；洋房均价元/㎡

楼盘简介：金地艺境水岸花园项目是由东莞市金地房地产投资有限公司开发的高档住宅小区，该项目建设用地位于东莞市万江区沿江中路北侧，银龙北路东侧。金地艺境水岸花园（地块）用地性质为R5（商住混合用地），规划总用地面积，规划容积率≤3.0。

最新均价：新品预计12月加推，价格待定

楼盘简介：万科·东江之星项目是东莞万科践行集团“轨道+物业”战略的首个作品，携手全球著名的RTKL国际，以前沿规划理念打造城市中轴TOD综合体。。项目总建筑面积51.5万㎡，聚合城市多功能模块，由250米国际超甲级写字楼、7万㎡商业旗舰Mall、万科都会系精品住宅、多功能办公SOHO组成。

在售主力户型：46-54㎡公寓

最新均价：16000元/㎡

楼盘简介：家汇生活广场项目由四栋六层商业裙楼组成：中间为为红星美凯龙，东面是家居专业商场，西、北面是家居生活购物中心，北面购物中心上方两栋十九层SOHO塔楼是崭新的生活新主张。

在售主力户型：40-80㎡洋房

最新均价：15500元/㎡

楼盘简介：项目集住宅与商业于一体，打造水乡特色片区宜居中心-万江中心精品生活。洋房首层为4.5米高的阔绰入户大堂，户户东南朝向，紧凑实用，为业主打造了一个温馨、舒适、浪漫的室内居住空间。

在售主力户型：95-143㎡洋房

最新均价：16000元/㎡

楼盘简介：项目紧邻环城路，环城路全程46公里，环绕并包围整个东莞的主城核心区域，环城路周边拥有东莞城区行政、经济、文化、自然景观等最顶级的生活配套资源。通过环城路，约15分钟可达东城万达，约25分钟到南城中心广场，鸿福路商圈；此外，沿环城路可以直接转东城中路延长线，直达城区。而项目北面的广园快速直通广州，约15分钟内到达增城万达。

在售主力户型：78-142㎡洋房

最新均价：14000元/㎡

楼盘简介：〖玖颂江湾〗项目定位为“魅力东莞湾，都心生活大城”，傲居东莞湾核心发展区，以湾区都会城心生活为范本打造。项目融合了8大主题园林及9大泛会所，是一个集住宅洋房、商务公寓、公办空间、幼儿园、情景商业街于一体的30万平米大型都心生活体。

在售主力户型：87-101㎡洋房

最新均价：14000元/㎡

楼盘简介：项目占地面积4.5万m2，绿化率35%，户型方面以三房为主，四房为辅，规划有85㎡、95㎡、100㎡三房、130㎡四房，所有洋房均带一线品牌设计精装修，着重细节与智能化。

在售主力户型：84-125㎡洋房

最新均价：13500元/㎡

楼盘简介：项目占地面积约2.1万平米，建筑面积约9.5万平米，由地上3层裙楼4栋塔楼及地下2层地下室组成。商业和住宅的比例基本各占一半，是一个小型城市综合体项目。

在售主力户型：75-245㎡洋房、别墅

楼盘简介：达鑫江滨新城位于东城北，大王洲桥两侧。建成后将有超百万平米的超大规模，成为屹立于东江边上的一个城市复合型大社区。项目总建筑面积约120万平米，分七期开发。一期总建筑面积约30万平米。二期白鹭湾总占地面积约20万平方米，总建筑面积约40万平方米。

在售主力户型：80-125㎡洋房

最新均价：15000元/㎡

楼盘简介： 颐龙湾，由东莞品牌地产新世纪地产倾力打造，总占地逾千亩，总建筑面积超过120万平米，东莞城市中心罕有的超级大盘，物业类型主要以高档洋房和稀缺的双拼别墅为主。

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