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&&&&&&&&&&&&控制性详细规划中容积率的合理确定
控制性详细规划中容积率的合理确定
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& & 控制性详细规划中容积率的确定，要考虑土地使用的经济效益，还要注重开发建设的社会和环境效益。在实际工作中，确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面。笔者认为，应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率，以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。&& & &1.定性分析定性分析定性分析定性分析 & && & （1）城市经济发展阶段 容积率是衡量土地使用强度的重要指标，处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大的差异。据崔寒清（2006）通过对全国九个大型城市用地容积率与经济发展之间关系的实证研究，当城市发展与建设处于起步阶段时，城市用地容积率存在很大的上升空间，它会随着经济的腾飞而加速上涨；但是当经济达到高速发达时期，容积率不会伴着经济的发展而无节制的上升，它的增长速率会放缓，其绝对数值虽然持续增长，但是增长的边际变化量会逐渐减少为零；此时，容积率也相应达到最大值；之后，它就会长期保持在这种稳定均衡的状态。& & （2）土地的使用性质 不同类型的土地用途，其容积率存在较大的差别。商业、居住、工业等用地的容积率存在较大差异。一般情况下，商业用地的容积率相对较高，居住用地次之，工业用地相对较低。因此，容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。& & （3）区位条件 由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济效益也相差很大。因此说土地区位理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用率和开发强度。例如，一个城市的市级商业区的容积率比远离市区的容积率要大得多。& & （4）土地的基础设施条件及周围环境状况 较好的基础设施和自然条件是较高容积率的根本保障和支撑条件。容积率的确定要考虑到地块的四邻在空间环境上的制约关系，如重污染工业区必须考虑风向，商服繁华度较好的商业区必须考虑建筑物的高度、楼间距、外形、绿化和道路交通等条件。& & （5）与其他规划控制指标相协调 容积率与建筑密度、建筑高度等规划控制指标密切相关。因此，容积率确定时，要考虑到与其他规划控制指标之间的协调。如历史文化保护地段附近建筑高度受到限制时，容积率就不能定的太高；建筑高度不受严格限制的地段，容积率可以适当提高。& & 2.定量分析& & 根据城市既定的地价水平，通过土地的投入产出分析为开发强度提供技术支撑。用地的投入产出分析为规划确定容积率等控制指标提供定量分析依据，增强了规划的科学性。 城市开发的投入（成本）主要包括土地出让基准地价、土地征用费、动迁安置成本（旧城改造时）、基础设施费、建安成本前期工程费、城市开发税费、物业管理费、开发费用及其他不可预见的费用等。城市开发的产出(收益)对于开发商来说，就是可售房屋价格之和。由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即低于这一容积率将导致开发商利益受损，若高于这一容积率开发商将得到一部分超额利润。最低经济容积率对在控制性详细规划中制定合理的容积率，具有重要的参考价值。或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。
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[建筑理论]热门知识& &南宁5地块调整容积率和建筑密度 上市拍卖南宁5地块调整容积率和建筑密度 上市拍卖日来源：楼盘网责任编辑：liaoxianwu007 南宁原定于4月27、28日进行拍卖的5地块经改、后再上市拍卖。 备受瞩目的相思湖新区CBD超高层地块经二次规划调整后该地块降低身价于今日（5月17日）重新拍卖。 其余4地块将于明日10时举行拍卖。
两度调整后再次出让
相思湖地块今日挂牌
经过两次的调整之后，备受瞩目的相思湖新区CBD超高层地块经二次规划调整后该地块降低身价于今日（5月17日）重新拍卖。
腾讯房产注意到，该地块土地用途、容积率、交易起价等方面都做出了调整，交易总起价也从原来的规定起始价351万元/亩，降到248万元/亩，竞买保证金也从8000万元降到5300万元；之前用地规划上该地块不仅商业比重增加，容积率范围也扩大了。 由去年“酒店、办公、商业用地占35%~40%，住宅用地占60%~65%，容积率在3.0以下”，变为现在“酒店、办公、商业用地占40%~50%，住宅用地占50%~60%，容积率2.5且≤3.0”。 酒店、办公、商业综合体主体建筑高度≥200米不变，但此次出让规定高度不能高于300米。
据悉，位于经开区金凯路南面的GC地块原规划容积率为≤3.2调整后≥2.5≤3.2，原规划为≤30%调整后≥25%且≤30%。
位于经开区新屯路南侧、平阳西路西侧GC地块原规划容积率为≤3.2调整后≥2.5≤3.2，原规划为≤30%调整后≥25%且≤30%。
位于经开区新屯路北侧平阳路东侧GC地块原规划容积率为≤3.2调整后≥2.5≤3.2，原规划为≤30%调整后≥25%且≤30%。
位于石埠路以南、江北大道以北GC地块原规划容积率为≤4.0调整后3.0≤4.0，原规划为≤25%调整后20%≤25%。
容积率调低
制造更舒适的居住空间
对于5宗地容积率调低再重新上市的消息，引起了各界广为关注，众多市民、专家纷纷表示鉴于地块容积率调整，直接涉及今后业主居住舒适度，在楼市热闹及国家新一轮调控政策启动背景下，市民对开发商土地容积率调低表示赞许。
对于近期供地情况的变化，作为业内人士的广西旺达房地产开发投资有限公司营销经理王琰同样感同身受，她表示，“这对于南宁未来的建筑格局肯定是好的，城市形象、小区景观和楼盘居住品质都会得到很大的提升和变化”，可以看出，对于这一转变，王琰本人持肯定态度。
对于容积率下调，对产品来说到底会带来哪些变化，腾讯房产第一时间对王琰进行了专访。
“就市场以及消费者的消费心理而言，低密项目肯定更利于市场销售。 ”王琰表示：“而且，没有了高密的局限，开发商可以根据自己的产品定位，以市场需求为导向设计建筑，将高层和小高层、多层等复合，实行多元化建筑设计。 总之，这对南宁房地产市场是十分有利的”。
那么容积率降低以后，在产品上会有怎样更大的突破？南宁住宅将出现哪些新的变化？
“容积率的调整，将为设计师的设计思路提供拓展空间，设计方法将会更多。 ”宝创地产营销总监蒋晔表示：“低容积率将使得居住的小区的建筑层次更加丰富，更加有层次感，无论是从居住着而言，还是从城市的面貌而言，都有一个大的提升。 同时，高层低密度，可以追求一种更好的景观效果，给人以愉悦的心理感受，从而给人们家居生活带来更多的舒适感。 ” 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域九龙坡巴南区沙坪坝南岸区渝中区江北区渝北区大渡口高新区两江新区北部新区万州区巫山县长寿区北碚区江津区合川永川区石柱县涪陵万盛垫江县武隆县黔江区璧山县秀山县大足荣昌县彭水县梁平县綦江合川区忠县铜梁区南川丰都县潼南县其他价格5000以下12000以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：& 容积率、建筑密度、绿化率计算标准是怎样的?容积率、建筑密度、绿化率计算标准是怎样的?来源：浏览量 ( 116 ) 　　所谓的“容积率”指的是一个小面积的总面积与土地面积的比值。建筑密度是指建筑面积与场地面积之比。对于开发商来说，容积率决定了房子里土地成本的比例，而对于居民来说，容积率直接关系到生活的舒适。绿色的速率也是一样的。绿色率较高，容积率较低，建筑密度普遍较低，开发人员可利用的面积更少，居民更舒适。这两种比率决定了这个项目是基于人们的生活需求，还是从纯粹获利的角度来设计社区。那么容积率、建筑密度、绿化率计算标准是怎样的?
容积率、建筑密度、绿化率计算标准：容积率:即，总楼面面积与地块面积之比：计算公式为:容积率=总楼面面积/土地面积。容积率可设置上限和下限。提高土地利用率的下限，是确保土地的发展，防止土地从无利可图或低效率发展中浪费的效益。容积率上限阻止了城市基础设施过度负荷的过渡发展。根据不同的建筑用途，也可分为建筑总建筑容积率、公共建筑的容积率和住宅建筑的容积率。 　　容积率、建筑密度、绿化率计算标准：建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积。 　　容积率、建筑密度、绿化率计算标准：绿地比率通常由地板控制。这里的绿色空间包括公共绿地、房屋旁边的绿地、公共服务设施的绿地(道路红线内的绿地)，以及屋顶和平台上的人造绿地。公共绿地面积不超过雕塑、游泳池、亭阁等绿光建筑的百分之一，可视为绿地。 　　容积率、建筑密度、绿化率计算标准：容积率的术语解释是:容积率指的是地面上建筑物总面积与地基总面积的比值。与指标的容积率密切相关的是建筑密度，术语定义是:建筑密度是面积范围内的基础和建筑面积比(%)。从以上两种定义可以看出，如果基底面积和建筑密度不变，建筑的层次越多，体积比越大。这对我们的项目定位非常有帮助，并计划充分了解容积率对项目质量的影响。 　　上述就是容积率、建筑密度、绿化率计算标准，这些都是和购置房产有关的数据，如果你在购买中，或者有购买的打算，就一定要高度的重视这些信息，相信这些一定会对你有帮助的。 免责声明：凡本站注明 “来自：XXX(非楼盘网)”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：7。有用 ( 0 )没用 ( 0 )微信更多上一篇：下一篇：买房卖房装修租房家电建材家居容积率相关知识建筑密度相关知识绿化率相关知识 16:56:59 | 浏览次数:0 11:46:23 | 浏览次数:0 14:30:01 | 浏览次数:0 17:09:17 | 浏览次数:0 15:18:36 | 浏览次数:407 16:25:30 | 浏览次数:106 11:26:00 | 浏览次数:0 15:51:44 | 浏览次数:0 10:35:24 | 浏览次数:0 13:35:46 | 浏览次数:952 15:30:30 | 浏览次数:644 15:34:13 | 浏览次数:733 16:14:31 | 浏览次数:768容积率相关问题建筑密度相关问题绿化率相关问题 18:34:52 | 浏览次数:0 17:13:34 | 浏览次数:13 13:12:09 | 浏览次数:9 12:36:31 | 浏览次数:20 11:10:32 | 浏览次数:17 12:02:04 | 浏览次数:18 15:54:38 | 浏览次数:30 09:32:13 | 浏览次数:79 12:00:03 | 浏览次数:213 09:47:38 | 浏览次数:260 19:04:40 | 浏览次数:452 00:00:00 | 浏览次数:205 13:08:19 | 浏览次数:15 14:45:06 | 浏览次数:25 15:13:23 | 浏览次数:13 17:50:03 | 浏览次数:207 07:11:35 | 浏览次数:29 16:37:05 | 浏览次数:33 11:29:44 | 浏览次数:28 16:40:43 | 浏览次数:54 19:18:40 | 浏览次数:167 00:00:00 | 浏览次数:169新房二手房租房房价长沙楼市在售楼盘数：86400元/㎡6300元/㎡猜您喜欢一周热点相关百科热门回答 上传我的文档
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