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宁德市人民政府关于房地产项目开发报建审批制度改革的实施意见（试行）
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宁政文〔号
各县（市、区）人民政府、东侨经济技术开发区管委会，市直有关单位：　　为贯彻落实《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）、《国务院关于印发清理规范投资项目报建审批事项实施方案的通知》（国发〔2016〕29号）等文件精神，提高行政审批效率，优化房地产项目开发建设环境，促进我市经济社会又好又快发展。根据相关法律法规，并结合我市实际，现就深化我市房地产项目开发报建审批制度改革提出如下意见：　　一、总体要求　　根据简政放权、放管结合、优化服务的要求，针对房地产项目开发报建审批环节多、时限长的问题，以简化审批环节、压缩审批时限为目标，通过优化流程、规范程序、简化手续、并联审批、限时办结等措施，进一步强化服务意识，健全监督机制，提高房地产项目审批效率，促进房地产项目开发建设。　　二、改革措施　　（一）减少审批事项。没有法律法规规章依据、市场机制能够有效调节、企业能够自主决定的房地产项目审批事项，一律取消审批；部门之间、部门内部能够协调解决或者合并办理的事项，交由一个部门牵头，统一征求相关部门意见或组织会审，不再由房地产企业逐个办理手续；除法律法规规章有明确规定外，能通过事中事后监管的，不设审批事项或前置条件。　　取消人防工程防护设备合同备案登记、散装水泥专项资金征收、新型墙体材料专项基金征收、白蚁防治合同备案手续；除国有或国有控股的房地产项目外，其它房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位；房地产项目不再要求编制可行性研究报告。　　（二）优化审批流程。按照“统一受理、分送办理、同步审查、联合审批、信息共享、限时办结、统一送达”的方式，对房地产项目报建审批进行“全流程再造”， 将房地产项目报建审批优化为项目备案阶段、不动产登记阶段、工程规划审批阶段、施工许可审批阶段4个阶段。　　房地产项目防雷装置设计审核纳入建筑工程施工图审查环节，由住建部门监管，气象部门不再承担相应的行政许可和监管；人防工程建设质量监督手续与建设工程质量安全监督手续合并，统一由建设工程质量安全监督站负责；国有房地产项目采用公开招标方式且选择委托招标和全部招标的勘察、设计、监理等服务项目，在项目核准前可先行开展招标活动，不再单独核准。&&& （三）压缩审批时间。在原有审批提速时限的基础上，各部门要逐项梳理审批流程，按照“事项最少、流程最优、时限最短”的原则，进一步压缩审批完成时限。改革后，房地产项目开发报建4个阶段的审批时限控制在49个工作日以内，其中项目备案阶段8个工作日以内，不动产登记阶段10个工作日以内，工程规划审批阶段21 个工作日以内，施工许可审批阶段10个工作日以内。改革后，各部门审批事项的时限不得超过原承诺的审批时限。　　（四）调整部分事项审查内容。房地产开发企业在委托施工图设计文件审查时，应要求施工图审查机构一并出具规划条件约定的项目配套设施配建落实情况。建设工程规划许可只审查控制性详细规划、规划条件以及相关技术规定确定的规划控制要求，不审查建筑内部平面及剖面，建筑内部平面及剖面以施工图审查为准，由施工图审查机构负责对规划条件约定的配套设施配建情况进行审查确认，并将审查确认的建筑施工图纸作为规划部门办理《建设工程规划许可证》的要件。建筑施工图纸有变更的，需取得规划部门同意。建设工程规划许可证、消防设计审核、地下人防设计审核实行“多图联审”。　　（五）加大对办事窗口的授权力度。房地产项目开发报建涉及的所有审批和服务事项，原则上应全部进驻行政服务中心办理，杜绝“体外循环”。各相关部门将审批事项向行政服务中心集中，保障进驻行政服务中心的审批事项到位、审批权限到位。　　三、运行机制　　（一）一口受理　　各阶段审批事项统一向行政服务中心并联审批综合窗口申请，形成统一受理、统一组织、督促协调、限时办结、统一告知的并联审批机制。行政服务中心应依据便民原则，统一设置受理窗口，集中告知、集中受理，统一接收和登记申请材料。　　（二）同步审批　　并联审批综合窗口统一收件后，在2个工作日内将项目申报材料分送相关审查审批部门。各相关审批部门收到材料后，对申报材料不齐全或者不符合要求的，应在项目申报材料签收后3个工作日内一次性告知项目申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自申报材料签收之日起即视为受理。若项目申请人未开展相关工作的，要督促其及时开展。申报材料齐备后，各相关审批部门依据有关规定同步办理各自的审查审批事项。牵头单位和行政服务中心管委会可根据需要，牵头召开联合审查会进行联合会审，协调相关部门加快推进项目审查审批工作。对需要进行现场勘查的项目，由阶段牵头部门组织联合踏勘，踏勘结果由各审批部门共享确认（依规定应由部门开展现场查验、核查或组织专业调查的除外）。　　（三）限时办结　　各审批部门按照法定的审批权限、条件、标准、方式、责任，在本意见限定的时间内同步实施审批、反馈审批结果或意见；需要征求其他部门意见的，在流程限定的时间内同步完成。　　（四）信息共享　　依托福建省网上办事大厅、福建省投资项目在线审批监管平台以及我市现有的政府信息资源共享平台，建立市、县联动的并联审批系统，积极构建 “全共享”工作平台，努力实现信息资源实时共享。同时，在行政服务中心设置并联审批综合窗口平台，作为公文中转机构，提高部门间联合审批效率。即同阶段某一审批事项的审批结果作为另一审批事项的申报材料时，申请人可暂不提交，审批部门应先行受理，同步审查，部门内缺省材料自行补齐补正，跨部门缺省材料由各并联审批部门通过部门间流转的方式补齐补正。审批事项需转报审批的，由并联审批部门在规定时限内转报，并抄告并联审批综合窗口和阶段牵头部门。　　（五）建立跨层级并联审批机制　　根据牵头部门审批事项权限决定并联审批市、县(市、区)分工。牵头部门审批事项属于市级审批权限的，房地产开发企业将该审批阶段审批事项申请材料报送市行政服务中心并联审批综合窗口；牵头部门审批事项属于县(市、区)级审批权限的，房地产开发企业将该审批阶段审批事项申请材料报送县(市、区)行政服务中心并联审批综合窗口。　　市行政服务中心并联审批综合窗口收到房地产开发企业申请材料后，抄告市并联审批部门。审批事项属于县(市、区)级权限的，由市并联审批部门转送相关县(市、区)部门办理，并负责督办。县(市、区)部门办结后，由其将审批文件或者意见报送市并联审批部门，由市并联审批部门将办理结果转报市行政服务中心并联审批综合窗口和牵头部门。　　县(市、区) 行政服务中心并联审批综合窗口收到房地产开发企业申请材料后，抄告县(市、区)并联审批部门。审批事项属于市级权限的，由县(市、区)并联审批部门转送相关市属部门办理，并负责催办。市属部门办结后，由其将审批文件或者意见直接报送县(市、区) 并联审批部门，由县（市、区）并联审批部门转报县（市、区）行政服务中心并联审批综合窗口和牵头部门。并联审批阶段审批事项需市、县(市、区)联动办理的，审批时限增加2个工作日，阶段时限相应延长。　　四、改革后的房地产项目开发报建审批　　（一）项目备案阶段（8个工作日），由发展改革部门牵头，主要涉及审批部门：发改、环保部门。需办理的审批及服务事项2项：企业投资项目备案及节能评估和审查、建设项目环境影响评价审批。（牵头责任部门：市发展改革委）　　（二）不动产登记阶段（10个工作日），由国土部门牵头，主要涉及审批部门：国土、规划部门。需办理的审批及服务事项2项：土地初始登记、用地规划许可证。（牵头责任部门：市国土资源局）　　（三）工程规划审批阶段（21个工作日，其中建设工程修建性详细规划和设计方案审查控制在10个工作日内），由规划部门牵头，主要涉及审批部门：规划、住建、人防、消防、文广新等部门。需办理的审批及服务事项5项：建设工程修建性详细规划和设计方案审查、修建防空地下室审批或易地修建防空地下室审批、建设项目开工前验线、城市基础设施配套费、建设工程规划许可证（含建设工程定验线）。特殊情况下需办理的审批及服务事项2项：县级文物保护单位建设控制地带内建设审查、符合《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第十三条、第十四条规定的人员密集场所和特殊建设工程消防设计审核。（牵头责任部门：市规划局）　　（四）施工许可审批阶段（10个工作日），由住建部门牵头，主要涉及审批部门：住建、消防、环保等部门。需办理的审批及服务事项2项：工程质量安全监督申报、工程施工许可证。特殊情况下需办理的审批及服务事项5项：对《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第十三条、第十四条规定以外的建设工程的消防设计备案、砍伐迁移城市树木和临时占用城市绿化用地审批、夜间施工许可、挖掘占用城市道路许可、国有房地产项目招标备案。（牵头责任部门：市住建局）　　五、保障机制　　（一）明确工作职责　　牵头部门职责：负责组织、督促、协调并联审批工作制度的落实，建立运行协调配合机制、审批通报沟通制度和前期服务、项目预审、会审等制度；负责牵头项目的审批（审查），对纳入牵头环节行政审批项目、实施审批（审查）的条件、工作流程、所需申请材料、办理期限、附带收费项目以及申请书示范文本等进行统一公示；根据房地产开发项目的具体情况确定需要统一公示的内容；向并联审批部门转交所需申请材料，向申请人转告并联审批单位的缴费、领证通知；会同并联审批部门及时研究、解决并联审批改革中出现的情况和问题。　　并联审批部门职责：从实际需要出发，遵循精简、便民的原则，确定所需申报材料及份数；明确并联审批部门内部的审批（审查）权限，设置并联审批工作联系机构，明确联系机构的工作职责，指派专人承办并联审批材料的领取、移送、传递以及与牵头部门、并联审批部门间的工作联络等相关事务；积极协助牵头部门落实并联审批工作制度，及时、准确地向牵头部门反馈并联审批事项的审批（审查）信息，按时完成同步审批工作，及时发现、反映并主动研究解决并联审批改革中出现的情况和问题，确保改革工作顺利进行。　　（二）规范审批事项　　各审批部门不得在市政府公布保留的行政审批和公共服务事项目录清单以外增设审批事项，不得将部门职责性管理工作“搭车”为审批内容，不得拆分审批条件、审批环节；严格执行上级清理前置的有关文件精神，不得违规设置前置条件。房地产开发报建全过程依法需要申请办理的审批和服务事项，均应列入并联审批范围，各牵头部门不得以某一事项已不作为本部门的审批前置为由，把依法需要申请办理的审批和服务事项剔除在并联审批之外。牵头部门和并联审批部门对实施过程中遇到的新情况和新问题要及时研究解决。效能、审改、行政服务中心管委会等部门要加强对并联审批实施监督检查。　　（三）规范受理环节　　房地产开发企业提交的申请材料符合法定形式要件的，审批部门必须受理，审批部门不得随意增加受理的条件。房地产开发企业提交并联审批申请材料后，牵头部门会同并联审批部门经审查后认为部分事项不符合受理条件的，应及时通知房地产开发企业限时补齐补正材料，收件时间以房地产开发企业提交补正材料的日期为准。房地产开发企业未能按时提交补正材料的，可以按照“双轨服务”的精神，对于符合受理条件的审批事项予以受理，并按并联审批方式办理；不符合受理条件的审批事项予以退件(不受理)，由房地产开发企业按原有审批方式另行办理。　　（四）规范并联审批决定　　同一审批阶段某一审批事项经审查不符合审批条件的，审批部门依法作出不予许可或者审批的决定。以该审批事项为前置的其他审批事项，依法作出不予许可或者审批的决定；不以该审批事项作为前置的其他审批事项，符合审批条件的，依法作出准予许可或者审批的决定。　　不予许可或者审批的事项，房地产开发企业修改、补充和完善审批申请材料后，可继续按并联审批方式重新申请，也可按原有审批方式直接向审批部门重新申请。　　（五）规范组织征求审查意见　　各审批事项需要征求相关行政主管部门审查意见的，由各事项审批部门负责组织统一征求审查意见，相关行政主管部门在接到征求意见函及相关材料5个工作日内必须出具审查意见，逾期未出具意见的视同认可。　　（六）加强组织协调和监督检查　　行政服务中心管委会、效能办、审改办等部门负责并联审批制度运行的相关组织协调和工作保障服务，并联审批过程中出现审批流转不畅、审批部门配合不好等问题时，行政服务中心管委会、效能办、审改办等要及时会同牵头部门组织相关审批部门协调解决，并及时跟踪督办，负责推进审批标准化服务工作，试行期间住建部门全过程配合行政服务中心管委会推进相关工作。各级行政服务中心管委会要建立并联审批跟踪反馈机制，及时掌握和协调项目并联审批进度及存在的问题。中心管委会可根据项目需要牵头开展联合会审，协调相关部门加快推进项目审查审批工作。同时要加强对并联审批工作的监督检查，充分发挥网上审批系统的监察功能，对房地产开发项目开发报建的各审批事项、审批环节和审批时限等情况实施网上电子监察。对违规操作、推诿扯皮，不配合并联审批工作，或者不按本意见规定的流程、方法、时限实施审批以及拆分审批事项，贻误工作的，要按照机关效能建设有关规定追究相关责任人员的责任。　　（七）推进审批信息化建设。市行政服务中心负责开发并联审批系统，并与宁德市审批系统对接，实现一个项目一个赋码、一个窗口收件受理、一套申报材料共享，实现网上监控、限时催办、办结送达。统一在并联审批窗口收件、受理，其他工建窗口不得收件、出件，确保对项目进度的全过程监督。　　六、其他事项　　（一）本意见限定的审批时限自并联审批综合窗口受理申请之日起开始计算。专业技术评审时间，组织招标投标、项目单位整改时间，公示、听证以及审批咨询服务、评估论证、征求公众意见、征求部门意见、上规划委员会、审批前期准备工作等时间，均不计入审批时限。　　（二）各牵头部门负责与并联审批部门进一步细化方案，优化完善本阶段各项目的并联审批流程，制定本阶段的具体实施细则和并联审批流程图。　　（三）各审批阶段的牵头部门应在本意见发布之日起一个月内牵头组织各并联审批部门制定完善本阶段优化并联流程，明确审批事项所需申请材料、并联审批的要求和具体操作，制定实施细则和审批流程图。　　本意见所称房地产项目是指商品房开发项目（不含保障性住房项目）。本意见由市住房和城乡建设局会同市行政服务中心管委会解释，意见自发布之日起实施，试行一年。各县（市、区）结合本地实际制定贯彻意见。　　附件：房地产项目开发报件流程图　　宁德市人民政府　　日
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房地产开发前期报建程序 哪个部门办理什么 有谁干过这项工作,
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根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案. 一、选址定点阶段.此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项. 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查. 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书. 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）. 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查. 6、规划部门办理项目选址意见书. 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查.2、国土资源局办理土地预审. 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查. 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》. 5、规划部门确定建设工程规划设计条件. 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查. 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查. 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查. 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查. 5、国土资源局进行用地预审. 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查. 7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查. 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单. 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》. 四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查. 2、人防办进行人防设施审查. 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查. 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》（副本）. 五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记. 2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍.招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包. 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》. 六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》. 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期. 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同；4、商品房预售方案.预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图. 七、建设工程竣工综合验收备案阶段.此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查. 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收. 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收.规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）. 4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改.
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记. 2、开发商应提交材料：（1）申请书； （2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件. 以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异.各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内.所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计.
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