中国房地产调控
年房地产文集
北京大军智库经济咨询公司 编辑
&陆一：中国房地产调控、资本市场创新与创建一个全民共享的社会体制，日
仲大军：中国的城市化和城市现代化问题，，
研讨会：地区发展的差异--中国应当怎样城市化？03,8,10,
研讨会：深圳发展研讨会发言记录，,
袁剑： 房地产套牢中国？ ，，
华本通讯：房地产商眼中的中国房地产，，
潘石屹：宏观调控中的房地产市场风险，，
群众来信：北京百万庄房屋改造违规问题，，
潘石屹：警惕上海房地产暴跌和北京暴涨，，
华新民：百年内中国应免谈 “遗产税”，204，9，29，
陈元平：城市休闲产业的市场格局和发展，,
杨开忠等：北京城市交通的困境与出路,,
闫金明：天津经济结构战略性调整的思考，，
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&&& [北京大军观察中心编者按：这是陆一先生文章的第二稿，前些天在网上发出后，又做了修改，并将原先三篇独立的文章归成一篇，更方便阅读。特此说明。]
中国房地产调控、资本市场创新
与创建一个全民共享的社会体制
上海证券交易所研究中心研究员 陆一
&&& 开始研究REITs问题，是在2005年底。当时，我刚做完有关我国基金制度和立法缺陷的研究。一开始，我是把REITs当作一个市场产品创新的研究做的,但深入下去以后，发现与我国的基金制度和立法缺陷相似，围绕在REITs这个类似于投资基金的东西周边的诸多因素已经不仅仅是一个市场产品的问题了，它还牵涉到一个更深层次的体制目标问题。
&&& 当中国的房地产业在市场化的一开始就承担了扩大内需和保证经济增长速度的政治目标，房地产业在市场化的过程中就超越了单纯自住的商品属性，开始具有了投资价值和投机功能。
&&& 当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自己居住的功能外具有了投资保值和增值的功能时，一个国家所需要的健康的房地产市场，也就不再仅仅是一个产品市场，它已经成为一个产品与金融、证券市场高度融合，互为表里，相互促进和制衡的市场。同时，它又逐渐和养老、社保、全民共享等社会机制高度相关。
&&& 没有一个经济体在长期高速发展时期不伴随着房地产市场的兴旺和升值的，问题是我们从房地产市场化一开始就没有建立一个利益分享的机制让全民来共同分享这种好处。这种体制目标的缺失也或多或少地体现在这30年的经济改革和企业改革过程中，这就非常值得反思了。
&&& 因此，中国也许该从建立和谐社会的基点出发，谋划创建一个全民共享的体制――让全民真正能够分享到经济长时期高速发展所带来的好处、分享到巨额外汇储备所带来的好处、分享到股市和金融市场繁荣所带来的好处、分享到房地产市场长期稳定上升所带来的好处……
&&& 而房地产市场的问题、REITs的产品创新问题，恰恰可以在一个点上、在建设性的出路上开始重构这种原本就应该存在于中国共产党和建设有中国特色的社会主义的基本教义中的体制目标……
&&& 这里是这个系列报告的第一部分，共分三篇。
中国房地产市场调控成效取决于制度安排的创新
――REITs系列研究报告之一
一.为什么中央政府的房地产调控政策无法及时奏效？
&&& 1998年我国开始住房市场化改革，对住房消费提供金融支持(鼓励住房消费贷款并实行利率优惠)和税收优惠(住宅的转让暂免营业税和所得税)的政策，使本来在未来数年乃至数十年的潜在购房行为都在短期内转化为现实的购买行为。这样，房地产的需求被政策超前地制造出来，并在银行的支持下进一步被放大。
&&& 在随后几年间，受到突然扩大数倍的市场需求的刺激，房价出现持续上涨，使房地产业成为一个高收益甚至是暴利行业，从而吸引了同样被放大数倍的市场投资和投机力量投入到房地产开发和投资领域，结果是，房地产市场从开发和消费两个方向都吸纳了大量的银行资金，金融风险不断聚集和升高。目前，房贷总额已经高达4-5万亿元，约占我国居民储蓄存款余额的1/3。&
&&& 政府在认识到过热房地产市场失控背后的金融风险和潜在危机后，从2003年起，陆陆续续采取了一系列硬刹车的行政调控措施。并在年逐年加大了调控措施的力度。但是，在实际效果上，这些强力措施并没有取得预期的目标。
&&& 以2006年的房地产开发投资情况来分析，在政府加强宏观调控的背景下，房地产开发投资、商品房空置面积和房屋销售价格依旧逆政策调控方向而动，都保持着持续增长的态势。
图1.月各行业城镇投资比重
资料来源：国家统计局网站
&&& 在房价快速上涨或高位滞留的情况下，国内房地产开发投资快速增长的势头并未得到遏制，开发资金依旧大量涌入到房地产市场。尽管2006年以来国内房地产领域的宏观调控力度不小，但是进入国内房地产市场的资金，特别是银行资金不仅没有减少，反而是增速更快。
&&& 为什么在政府连续、密集、严峻的房地产调控措施下，仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，而且全国房价仍旧只涨不降、高位运行呢？
&&& 除了外汇储备的快速增加造成被动性的货币供给增加，使得金融体系流动性进一步上升，并为投资热潮和资产价格泡沫提供了宽松的货币条件；除了我国将近16万亿元的居民存款和实际利率为负的活期存款利率，与我国房地产投资超过15％的年回报率[1]之间形成的巨大落差；除了人民币升值的预期刺激“热钱”继续涌入中国[2]，
外资房地产企业依托境外银行和境外股东，大量借用外债，使外资房地产行业外债总量呈逐年递增趋势；除了其他未列举的各种因素之外，还有一个非常重要的因素就是在我国的房地产市场，已经形成了房地产商、银行以及地方政府之间的利益共同体，一损俱损、一荣共荣。
二.为什么房地产对银行的依存度如此之高
&&& 中国人民银行《2006金融稳定报告》道出了近几年、特别是2006年政府房地产业调控措施失效背后的深层原因：
&&& “鉴于房价攀升和房地产信贷规模较大的情况，需要关注房地产市场波动带来的潜在金融风险：一是宏观经济波动风险。房地产市场的调整会通过托宾q效应和财富效应分别影响投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。二是房地产价格下跌和房地产信贷下降的风险。商业银行在发放房地产贷款时注重房地产的抵押价值，对借款人第一还款来源的资质审查不够。当前房地产周期尚不明朗，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产业的信贷投放，推动房地产价格更大幅度的下降。三是银行信贷损失风险。由于房地产贷款占比较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房地产价格下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系，导致从事房地产金融业务的银行出现呆帐、坏帐。”
&&& 以上分析表明，在房地产价格、银行信贷风险和政府经济增长目标之间已形成了一个共荣共损的关系链，而房地产业在供需双向上对银行贷款的依赖度过高，更是其中关键性的一个环节。
&&& 截至2005年底，中国房贷总额占GDP的比例达到10%。虽然，这一比例在国际清算银行(BIS)统计的亚洲6个经济体中，只居第四位，远低于新加坡的61%、中国香港的44%和韩国的26.6%[3]；但由于中国GDP规模远高于其他三个经济体，根据国际清算银行日发布的季度报告，中国的房贷总额已居亚洲之首，高达2270亿美元，7年间飙升115倍。
&&& 尽管中央银行已经动用了调高利率和准备金率的手段，却仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，使得调整效果依然不明显，有些地方房价不但没有降下来反而逆势大幅度上涨。这就表明，在反常现象的背后有更深层次的原因在起作用，而这便是我国房地产市场中单一的融资体制所造成的房地产业对银行贷款的高度依赖性。
图3. 1998年－2006年上半年我国银行年度房贷总额及其年增长率&
&&&& 注：作者根据公开数据制图
&&& 根据中国人民银行日发布的《2004中国房地产金融报告》：我国房地产开发中使用银行贷款的资金超过了55%。上海的这一比重还更高。据业内和政府相关监管部门人士最为保守的估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70％。房地产贷款已占商业银行新增贷款余额的20％左右。在不少地方，银行的信贷资金有60％甚至更多的比例流向了房地产行业。
&&& 中国人民银行在《2006金融稳定报告》中披露：2005年末，16家商业银行对房地产企业的贷款余额达到10291亿元，比上年增加390亿元；房地产企业不良贷款余额虽然比上年减少182亿元，但仍高达916亿元。需求方面，16家商业银行个人消费贷款余额为20258亿元，比上年增加1772亿元；个人消费贷款不良贷款余额为518亿元，比上年增加184亿元。考虑到，个人住房贷款占个人消费贷款比例一般在90%以上的情况，这16家商业银行2005年末的个人住房贷款余额在18232亿元左右。
&&& 以上数据说明，1998年以来我国房地产投资和房地产市场需求的快速增长，基本上是建立在国内银行贷款基础上的。
&&& 而且，根据国家统计局的数据，月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积17.62亿平方米，其中住宅面积13.77亿平方米，平均每个中国人可以分摊1平方米。仅按每平方米3000元计算，买下这些新建住宅就需要4万亿元，要花掉中国居民储蓄总额的1/4。另一方面，截至2006年11月底，全国商品房空置面积为1.24亿平方米，同比增长7.9％，占用银行资金也在数千亿元上下。&
&&& 由此可见，随着近几年来房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，以银行信贷为主的住房金融体系越来越显现出风险增大的迹象。
三.是谁超前并竭泽攫取了应由全民分享的房地产增长的利益
&&& 问题并不仅仅在于我国的房地产业只有单一的银行融资支持，以及房银之间存在超高的相互依存度，问题的关键还在于，我国的房地产业一如我国的其他产业（包括垄断和非垄断的许多产业），没有在将近30年的改革开放过程中，建立起公正合理的全民利益分享体制。那些应属于全民分享的经济成长好处、长期土地增值收益、房地产价格逐步上涨的利得，都在不到十年的时间内、更多地给占全民比例少而又少的极少数个人和机构占据了！
&&& 首先，房地产行业使地方政府每年获得了5000多亿元的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿元税收。目前，地方基层政府的很大一部分收入就是出售土地获得的。国务院发展研究中心不久前的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。出售土地，除了使得各级政府获得了投入到义务教育、公共医疗、社会治安等关系国计民生的重大领域所需的资金外，也造成在土地审批与出售过程中出现大量的设租、寻租现象和行贿、受贿案件。
&&& 其次，房地行业为银行机构提供了丰厚的贷款利息收入。根据有关统计数据，在当前的银行体系下，银行业对房地产的金融支持大约在4-5万亿元。如此巨额的贷款数量每年可以为银行业带来上千亿元的利息收入，这些收入已经成为银行业的重要收入来源。
&&& 第三，从1998年房改以来，在中国迅速形成了一个暴利的房地产行业。据《共鸣》杂志介绍，在年连续发布的《中国十大暴利行业》排行中，房地产业3年蝉联榜首。在2004年《福布斯》中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，更有11位涉足房地产行业。而根据胡润的“2004中国大陆百富榜”，房地产富豪更是占据“百富”中的45%。来自上海的数据也表明，近年来房地产开发企业的自有资金利润率居高不下，2001年为38.12％，2002年达到86.36％，2003年为74.24％，是同期社会平均利润率的10倍以上。
&&& 而且，房地产行业暴利的产生，还是与企业严重的偷税、漏税行为并行的，这就更加引起社会公众的不满与对立情绪。
&&& 第四，与上述情形形成鲜明对照的是，全民所有的土地开发以及在此基础上快速发展的房地产业所产生的巨额收益，只是为有限的机构和个人所享用，而没有形成本该存在的全民利益分享机制。
&&& 在短短十来年的时间里，在中国房地产行业已形成一个以开发商获取暴利、银行提供巨额信贷支持、地方政府依靠出让土地出政绩开财源的利益共同体；但是，对城镇居民而言，除了前几年部分房价快速上涨时城市中的极少数居民买到了有增值空间的房子外，全国绝大多数老百姓没有分享到房地产市场兴旺发达的利益，没有享受到相应的公共福利。面对居高不下的房价，公众买不起房子，他们除了对未来生存保障产生焦虑外，对政府房产调控也逐渐开始持悲观预期。
四.化解中国房地产信贷风险需要市场产品、市场机制和制度安排的创新
&&& 房地产业历来是一个高风险行业，其对经济周期的反应极为敏感：在经济复苏时期，房地产业率先繁荣；但在经济衰退时期，也最早受到打击。历史上，全球各经济体多次金融危机都与房地产投机有关。
&&& 近年来，发达经济体市场内发生巨额不良房地产贷款的案例已经大幅度减少，就主要得益于不断进步的房地产贷款风险管理技术、发达的房地产金融产品创新、有效的市场监管体系以及良好的全民利益分享制度。&
&&& 反观中国，个人住房贷款最近几年超常规地发展起来，但银行的风险管理水平却鲜有突破，用于分散住房贷款风险的资产证券化、信用衍生品等金融工具及其相应的制度安排却远远没有得到发展。更为关键的是，围绕着房地产市场、金融市场和证券市场的产品创新、技术创新以及制度创新，仍然停顿在原地，使得所有的住房贷款风险都只集中由一个主体――银行来承担。
&&& 实际上，当房地产除了居住功能外，同时具备了投资保值和增值的功能时，一个健康的房地产市场，就不再仅仅是一个商品市场，而是已经成为一个与金融市场和证券市场高度融合、互为表里、相互促进和制衡的市场。同时，它也与养老、社保等社会公共福利制度密切相关，共同形成了全民利益共享的机制。因此，这就需要我们的制度设计者和政府决策者们从公共政策及公共福利的高度来研究、设计房地产市场的相关制度。
&&& 近几十年里，在国际发达市场体系中，与房地产有关的金融、证券市场机制有了长足的完善，出现了诸多制度和产品创新的成功实践,已形成一整套较为完整的房地产金融市场体系。概括起来可以粗略归纳为以下几个方面：
&&& 1.公开的证券市场（可分为一级市场和二级市场）――上市融资、并购、房地产投资信托基金（REITs）。
&&& 2.银行间市场――房地产债券融资、房地产信托融资、房地产证券化、短期融资券。
&&& 3.银行间接融资市场――房地产抵押贷款、项目融资、融资租赁、开发商贴息委托贷款。
&&& 4.场外交易市场――海外基金、联合开发。
&&& 据我们观察，任何一项产品的创新设计和制度建设，均在市场化的前提下体现出社会公共政策和公共利益的目标，那就是全民利益共享、保护公众权益、促进更广泛的民众参与、限制垄断和暴利、保证市场制度和信息的公开、公平和公正……,这些都是发达市场经济体在房地产金融体制的长期演变过程中,始终没有缺少、忽略和放弃的首要因素。
&&& 反观我国的房地产市场和金融证券市场，在银行信贷主导的状况下，几乎不存在健全而又畅通的全民参与、全民利益共享的其他房地产金融制度安排。尽管中央银行多次表示，“将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是通过股权融资、项目融资等方式，支持房地产市场健康发展。”可是在目前，房地产资产证券化仅局限于解决商业银行的房地产贷款流动性不足的问题。而且，即便在银行间市场上，上市的固定收益产品也存在交易量小、参与性不足、流动性不高的问题。
&&& 由于产业投资基金法迟迟没有出台，统一涵盖各种基金类型的、更完整的、可以弥补当前基金法律制度缺陷的基金法也没有提上议事日程，发展规范的公司制REITs就面临现实的法律障碍。虽然，信托方式的房地产融资解决了利益制衡的矛盾，但又遇到了发行不超过200份的限制和流动性不足的问题；
&&& 虽然，2006年以来已有超过30家公司通过收购上市公司或者上市公司定向增发收购关联股东的地产资产，实现以地产为主的公司上市；而且，上报证监会的100多家定向增发项目中，有相当大一部分是房地产项目。但在目前，房地产公司上市，还是面临上市门槛和成本太高、收购和借壳上市渠道不够通畅、持续筹资手续繁琐等问题。
&&& 就国际市场来分析，2005年以来各成熟证券市场在房地产金融产品方面都在力推具有全民利益分享效果的REITs产品，欧洲大陆的两大金融强国――英国和德国，均将REITs市场作为2007年的重大发展目标。由于我国缺乏基本的法律和制度安排，REITs还只停留在探讨阶段，甚至业内和学界对REITs的基本概念还存在诸多混淆。但是，市场需求与市场机会从来不会坐等制度建设的完备，一方面，境外资金通过各种方式增大了对中国房地产业的投资力度，境外市场也把争取中国房地产资源作为发展本地REITs市场的重要内容；另一方面，境内各种号称或借鉴REITs机制的变相产品已纷纷酝酿，或以变通的方式出台。在这样一种形势下，我们既担心境外资金与市场的介入，会使未来中国REITs市场的基础大为削弱；更担忧在缺乏制度保证和规范运作的情况下，各种变通做法，会使得这个在国外本已成熟的良好制度安排丢失产品内在的优势特质，甚至是成为一种远离产品设计初衷的“怪胎”，对未来“货真价实”的REITs市场的健康发展形成损害和阻碍。
&&& 当国内诸多REITs需求者刚刚为收购内地物业在香港联交所上市REITs的“越秀模式”而充满希望时，2006年7月建设部牵头下发了针对外资的限制政策(171号文件)，规定“中外资投资内地房地产须在内地注册公司”，这使得现在以及未来在海外发行的内地REITs，都将难以直接收购、持有中国内地的物业。这就意味着，在内地不允许公开发行REITs的背景下，业界寄望于“海外曲线发行”的路径也已被基本封死。
在房地产市场因畸形发展而成为众矢之的的情况下，如何减少房地产市场对以银行为代表的中国间接金融系统的高度依赖性，建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，形成全民利益分享的房地产金融与证券市场产品创新体制，使社会公众在住房方面享有基本的公共福利，为普通投资者分享中国经济持续发展和房地产持续繁荣的好处提供投资渠道？将是摆在政府、学者和业界面前的一个严峻而又义不容辞的任务。在需要加强纠错式的市场调控措施的同时，我们同样需要为房地产市场走上健康发展的轨道，大力推动市场创新、制度创新和产品创新。公共福利与市场健康的和谐平衡，才是宏观调控与市场发展的最终目标。
REITs在资本市场的创新价值
――REITs系列研究报告之二
REITs以商业和工业地产为主要投资对象
&&& 从国外成熟市场经验来看,房地产投资基金的投资标的资产主要是具有稳定现金收益的成熟商用地产。
&&& 根据美国房地产投资基金协会（NAREIT）截止至2006年年中的统计，挂牌交易的134家权益型REITs中，投资于租赁住宅的仅占17%。（见下表）
表1. 美国权益型REITs投资方向一览表
&&& 2006年我国全国土地交易价格指数（工业仓储用地）第一季度的价格指数为104.5%，而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第1季度的价格指数为107%。2006年前三季度商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增长13.6%。&
&&& 与这种旺盛的投资热情相伴的是，商业地产以做商业为主，追求的是长期租金收益，不是做住宅销售，这种性质决定了商业地产项目需要一个长期的市场培育期，需要长期的收益获得稳定的现金流，不能搞短期利益。目前，国内商业地产开发商已经逐渐意识到：应该将开发销售模式发展为资产运营模式，不能一卖了之。但现实却是，国内缺乏足够的金融证券创新工具来解决这种矛盾。
&&& 在国内房地产开发融资渠道单一的环境下，商业地产开发项目对银行信贷的依赖达到投资额的75％以上，很多开发商以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。
&&& 同时，为了解决长期投资与开发资金快速回笼的问题，国内开发商大多采用了产权式商铺、产权式写字楼和产权式公寓等等形式来出售进行变现。这种类同于住宅开发和销售的模式，并不适用于商业地产的开发，已经产生了产权分散与整体经营效率低下的矛盾，将表现在住宅开发和销售中的房地产泡沫引入了商业和写字楼领域，加剧了我国房地产业面临危机的程度。
&&& 中国商业联合会日前发布了《2006年-2007年中国商业十大热点展望》报告，报告认为，2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，而超速发展、过度开发所导致的负面效应也将成为商业领域的热点问题。
&&& 这份报告认为，目前，我国商业地产开发已进入高速发展期。据统计，近５年来，国内商业地产投资以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大。
&&& 目前商铺投资成为继住宅投资后的另一投资热点，但此份报告也向投资者发出了一个危险的信号：2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27.1%，空置面积同比增长23.2%，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出7.5个百分点。
&&& 海外发展商们显然对此有着相同的认知，而其进入内地的首选开发类型多是商用物业。
&&& 业内人士表示，海外基金大举进军内地商业物业，主要缘于其具备丰厚的收益回报。据了解，在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海和北京，年净收益率却可以高达20%-50%。&
&&& 《红地产》2006年10月份对海外基金投资中国商业地产项目进行了全面调查，发现最近5年海外基金在国内商业地产投资项目的建筑面积总量超过了120万平方米，其中上海、北京商业建筑面积总量分别为13万平米和42.3万平方米，依旧是投资重点。在规模上，建筑面在5万平方米以上的大型项目占到了项目总数的29%，1万平米到5万平米的中型项目占57%。仅2005一年开发的商业建筑面积就达到了30.5余万平方米，与年面积总和相当。可以预计，未来几年这一数字还经进一步增长。
&&& 运营良好的商业物业，成为国外房地产投资基金的收购对象。海外房地产投资基金的运营，主要依靠物业租金收益。北京2006年商铺租金平均上调15%以上，一线商铺增幅可达39%，东方广场位置最佳的商铺，租金由150美元升至300美元。可以预见，随着2008年北京奥运会的到来，海外基金对北京的商业地产充满信心，优秀的商业物业是其最好的选择。
&&& 目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能的地产泡沫以及因房价上涨过快可能引起的社会不安定因素。而从REITs的固有性质和发展趋势分析，个人住房资产不会成为主流标的物。这一点可以在我国房地产投资基金（REITs）的试点阶段通过限制REITs所能持有的物业种类为成熟商用地产资产来实现。
&&& 另一方面，现行房地产调控政策的重点是房地产开发阶段地产开发商通过商业贷款将风险过度集中于银行体系。而REITs主要集中于成熟物业资产的投资和管理，从海外市场经验分析，房地产投机基金（REITs）将不能（也不应该）成为解决地产发展商开发阶段融资需求的主要手段。
&&& 从以上两方面分析，尽快发展我国房地产投资基金（REITs）市场与国家现行地产宏观调整政策是一致的，没有矛盾之处。
&&& 同时，由于房地产投资基金（REITs）的基本特性，它还能够通过引导商业地产投资方式的改变而有助于我国房地产调控政策的落实，减轻房地产泡沫从住宅领域蔓延至商业地产和其他地产领域。
引导和疏通住房的投资需求
&&& 建设部专家谢家瑾在2006年5月透露，我国居民住房消费持续扩大，2005年仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。将居民住房消费与社会总消费进行比较，比例达到1：5；与全国居民可支配收入总额比较，比例达到17.07%。
&&& 统计公报显示，2005年上海居民的可支配收入总量是3115.20亿元，而当年上海的商品房销售额则达到了2163.3亿元。
&&& 但是如果仔细分析我国居民住房消费需求，以上规模庞大的住房消费可以区分为自住性需求、被动性需求和投资性需求。
自住性需求
&&& 70-80年代是中国婴儿潮的高峰期，这一时段的人口大约为2.6亿多，现在恰恰是结婚生子的高峰期，也是分家立户和改善生活质量的高峰期。几代人共居一室的生活方式正在改变和被打破，刚性需求与日益增长的物质改善性需求重叠于未来的十几年中，增加供给与增加保障则是这一特殊时期的必然之路。&
&&& 目前的调控政策不仅在政策上严格限制了个人第二套住房的购买和加重租房的税收，约束和打击了租赁住房的市场发展，同时历史上中国的金融业就没有给建立住房和租赁市场提供过任何信贷支持。自1998年房改之后，金融给了个人购房的信贷支持，但却没有开放能提供住房租赁的金融支持。我国目前70%以上的住宅自有率，使得住房租赁市场始终处于一种从属和低下的发展水平。
&&& 同时，我国目前的住宅租赁主要是由个人业主持有和经营，这是一个特殊时期的非常不正常的市场状况。成熟市场经济和健全的社会保障的国家，住宅租赁市场的主体应该是政府和专业机构。
被动性需求
&&& 在经历了1999年低潮后，我国城市建设从2001年开始重新提速。城市基础设施投资的年增速在2005年达到27%。与城市化进程的迅速展开相适应，中国每年的拆迁量非常惊人。而一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建对住房消费有着重要影响。
&&& 尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。占全国商品房销售面积9%的上海，2002年动迁户购房要占到上海个人购房总量的40%[4]，……但2005年拆迁面积却是2002年拆迁面积的1.75倍！1995年时，上海城市的中心地带有250万户家庭（当时浦东13个街道28万家庭户），十年间有80多万户牵涉到了动迁，这是32%的动迁比例！其中1999年到2005年的居民住房拆迁面积要占到89%。这样的动迁比例，对房地产市场成交量的影响远不止百分之三十、百分之四十！可以想见，如果不是大规模动迁，这个城市的住宅销售量会跌去一半！[5]
&&& 考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。
改善性需求
&&& 改善性需求包括主动和被动两个方面。
&&& 主动的改善性需求归结于广泛意义上的消费升级，得益于城市化的高速发展、我国经济快速发展和人民生活水平的不断提高，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。
&&& 而被动的改善性需求则主要来自于城市化引致的大规模动迁。
投资性需求
&&& 建设部刘志峰副部长日发表的观点认为，从需求情况看，投机、投资性购房过旺……市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。市场需求偏大、供求矛盾突出、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。房价的过快上涨，又引发了投机、投资性购房过快增长，进一步加剧了房价过快上涨态势。加上个别开发商和中介机构炒作，使个别城市的一些项目出现非理性上涨。在长三角部分中心城市，投机投资性购房占20％左右，少数区域个别楼盘的投机投资性购房甚至占60％以上。
&&& 如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因可以见到，国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电媒水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段，据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。国际资金的逻辑更为简单：随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，那么他们必须增加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种收益较好的资产，无疑会得到部分资金的青睐。
&&& 我国的房地产调控一直没能收到应有的预期效果，也许正是与没有真正分析清楚房地产的需求中的各种复杂的因素有关。如果按照建设部官员的正式估计存在着20%的房地产住宅投资需求，那么按照这个官员提供的2005年个人购买商品住房消费为1.42万亿元的数据推算，可以见到，如果针对着20%的投资性需求设计和创新金融证券产品加以转换、疏导，那就将是一个至少为将近3000亿元的投资市场。
&&& REITs可以为公众提供房地产市场投资工具，有效引导民间投资资金，减少住宅假性需求。由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能投资于住宅，即“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现来谋利，这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。REITs将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具，可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设。从而从整体上平衡房地产市场供需。
&&& 发展REITs市场（尤其是公募型房地产投资基金）可以使普通老百姓通过资本市场参与房地产（特别是个人几乎无法单独投资的商业、工业、仓储和医疗保健用房）的投资。与直接购买房屋资产动辄上百万元相比，通过资本市场参与房地产投资（购买房地产投资基金）成本小、流动性强、市场透明公正，更有助于国家平抑地产价格、保护普通老百姓利益、实现调控目标、建设和谐社会的政策目标。
&&& 同时，未来REITs发展有可能给租赁住宅提供资金供给，从而扩大市场的租赁供给，减少住宅的刚性购买需求。中国目前的住宅租赁主要是由个人业主持有经营。今后将有更多的专业机构进入房屋租赁市场。未来的REITs将是这类机构中的一个重要组成部分。美国REITs市场中Residential（租赁住宅）板块多年来一直是和Office/Industry（写字楼与工业厂房）板块并驾齐驱的最大板块之一。但根据目前市场情况来看，中国REITs在发展初期不太可能进入普通公寓领域，较可能的切入点是高端公寓，以及配合政府的廉租房的供给。尤其是廉租房的提供，包括开发和持有都需要相当的资金，未来通过REITs合理引导民间资金进入，能有效解决市场刚性需求稳定，从而进一步平稳房价。
&&& 因此，尽快发展我国房地产投资基金市场不但与现行房地产宏观调控政策不相违背，反而会成为实现国家宏观调控战略目标的重要手段。
缓解外资直接进入我国房地产市场的压力
&&& 外资进入中国大陆房地产市场的资金规模到底有多大，一直没有清晰明确的数据。&
&&& 仲量联行最新的统计数据是：2006年上半年，境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%，约35亿美元。&
&&& 国际物业顾问公司戴德梁行日前发表一份最新报告称，2006年，海外机构投资者在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，投资金额为前年的三倍。
&&& 这其中除了新介入房地产业的凯雷外，其它几家都是近年来活跃在境内房市的“老面孔”，早已在中国市场经年累月布局。虽然投资方没有改变，但相比于2005年蜂拥投资写字楼等办公物业的局面，2006年外资投资住宅的比例由之前的15%提高到30%。
&&& 2006年7月中旬，国家规范外资准入和管理出台不到一个月，合生创展7月24日即宣布将位于陆家嘴金融贸易区的合生国际大厦100%股权以3亿美元的代价售予Pacific Delta Investments Limited；9月13日马来西亚云顶集团宣布以5.727亿港元价格通过收购富域国际的全部股权而持有位于上海普陀区的长寿商业广场。
&&& 中国官方的权威统计数字来源于人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》。报告称，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占到开发资金来源的1.3%。&
&&& 从这些数据来看，外资投资房地产市场的规模并不大。但以前的登记在类别上并未区分，很多外资入境以工商企业名义注册但却从事房地产开发和经营。&
&&& 据了解，外资进入境内房地产市场有多种渠道和手段。 较为普遍的方式是个人以消费方式购买多套住宅投资。投资机构也以购楼或者股权收购的方式向境内开发企业提供过桥贷款，然后以回购的方式获得固定回报。这些方式都可以以个人或者其他企业名义操作，超越境内房地产市场相关法规、统计和管理权限。&
&&& 事实上，国际投资基金进入中国市场由来已久。随着国内调控政策相继出台，大批资金开始走“曲线”――从简单的直接购买楼盘炒作，改为投资房地产企业，通过扶持开发商推高房价来实现炒高中国楼市的愿望。&
&&& 日，摩根士丹利成功收购永新城，1月底，日本新熙地株式会社收购了外高桥一物流地产项目，而美国私募投资基金华平投资则宣布入股中凯房地产开发管理有限公司。&
&&& 国内一些研究机构认为，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有8起，涉及金额8.70亿美元。这仅仅是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股、购买企业债券等方式进入中国市场的国外游资炒作的资金在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有300亿左右的资金持续投资在中国楼市中。
&&& 在国家外汇管理局国际收支分析小组提供的《2006年上半年中国国际收支报告》中，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.04%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。与之相对应的，去年上半年外资房地产行业新增外债为17.35亿美元，同比增长203.32%。截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债比例为92.13%，外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。此外，《报告》还强调，在部分地区，境外机构、个人非自用和非自住目的的购房，对当地房地产价格上涨有一定的推动作用。
&&& 国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%。这一趋势2007年仍在继续。最新公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9%，而合同项目绝对数量只增长13.1%。这一趋势在今2007年变得更为明显。&
&&& 在这其中，尤其为人瞩目的是香港和新加坡以REITs形式大规模吸引内地优质房地产资源在境外上市的动作。
&&& 由于市场自身条件限制，香港、新加坡都将吸引我国优质商用地产资产作为发展当地资本市场的重要手段。新加坡资本市场市场在过去3年快速发展的基础上，进一步加大了对我国优质商用地产资产以房地产投资基金形式到该市场上市的支持力度。日，新加坡凯德置地公司成功将其在内地收购的9项商用物业资产打包以房地产投资基金方式在新加坡证券市场发行上市，其中国地产资产投资理念受到了投资者的广泛认同和热烈反应。
&&& 为保持与新加坡市场的竞争优势，香港政府于2005年专门修改了有关规则，允许内地地产资产以房地产投资基金（REITs）形式到香港上市，并于2005年底成功发行了广州越秀房地产投资基金，在内地房地产市场造成很大影响。
&&& 在此条件下，国内具有良好投资价值的商业地产正加速向海外市场流失。趋势如果继续下去，将有大量优质地产资产流失海外，国内证券市场将失去又一批具有高投资价值的优质资产资源，这对于迅速做大作强国内资本市场是非常不利的。
&&& 因此，未雨绸缪，尽快研究开发我国房地产投资基金（REITs）市场有关问题是避免在不久的将来国内大量优质商用地产资产流失海外的唯一有效途径。
&&& 与此同时，我国房地产投资基金（REITs）市场的发展，既可以发展和提高本地资本市场的规模和水准，为我国的房地产市场提供多样化、市场化的融资渠道，也为外资投资我国房地产市场提供了更多的工具和产品。
成为券商和基金公司业务创新的新渠道
&&& 开发房地产投资基金（REITs）市场是我国基金公司、证券公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。
&&& REITs使得房地产投资市场更多地由基金等专业投资机构参与，将引导市场的投资理念更加成熟，投资方式更加趋于理性。目前的住宅投资的市场参与者基本是个人散户，投资理念不是很成熟，投资工具单一，对风险的预测和承受能力都较差。
&&& 这主要表现在：1.受市场投机行情驱动，盲目跟风，不能对房地产的内在价值以及经济趋势做出理性分析，把房地产价格炒到不合理的高价位；2.一旦出现市场出现价格波动，会产生盲目抛盘，资金大进大出。这种不稳定的资金流动加大了房价的大幅波动；3.目前投资房地产市场的个人散户，过于依赖银行的按揭贷款，贷款比例高，没有合理计划长期还款安排，还款资金链通常较紧。当市场利率或个人收入出现波动时，会造成较大风险，给市场价格带来较大波动。
&&& 房地产投资基金（REITs）将使得市场逐步有个人直接购买房产变为间接投资于REITs单位，通过这些专业的金融机构以及专业的房地产资产投资和管理者的参与，市场的资金和价格将变得更加稳定，减少房地产市场的大起大落。
&&& 在REITs市场的发展过程中，良好的制度设计和机构逐渐成为市场主体、更加公开透明的交易和监管，将减少房地产市场不透明形成的人为炒作。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难，这种不透明的状态增加了人为制造紧张空气、加剧了价格炒作的可能。政府有关部门出台房屋交易网上备案制度也是希望对此问题的解决有所进展。REITs作为一个公众的投资基金，接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露。如果其成为一个市场的重要参与者，则将会大大加大市场的透明度，减少人为的市场扭曲操作。同时，REITs的价格会更加及时地间接反应出房地产的价格，成为房地产市场价格的一个明确参照标竿。当价格偏离价值的时候，市场这只看不见的手也会较快、较有效的做出反应。
&&& REITs将在资本市场给房地产资产提供基于现金流的估价基础，使得价格预期更加理性，减少因心理预期而产生的泡沫。目前住宅市场的定价基本是根据成本加价，以及心理预期因素的影响，因此价格受市场炒作影响较大。REITs是以稳定租金作为回报的投资工具，其定价基础是基于对房地产资产现金流进行理性、系统的分析来进行定价的。REITs的推出，将可起到重新审视房地产估值和资本化率的作用，特别是对于目前流动性较低的市场尤其如此。这样，就能将价格租赁比(Price-rent Ratio)保持在一个合理范围内。REITs在资本市场的兴起，将给大众带来更为理性的价格认知方式，减少非理性的价格预期，从而减少盲目投资的泡沫。
&&& 房地产投资基金是地产业与金融业相结合的产品，结构先进，产品设计与发行要求专业金融机构全程参与。从国外市场发展经验看，证券公司、基金公司等金融中介和服务机构在房地产投资基金市场的发展过程中不可或缺。因此，如果我国证券公司、基金公司通过参与房地产投资基金的研究、设计、定价、发行、承销、交易、资产管理等环节，大幅提升自身的核心竞争力和盈利能力，将有利于提高我国证券类金融机构大资产管理业务的国际竞争力，是证券公司、基金公司进一步发展壮大的重要契机。
房地产调控和资本市场产品创新
应促进中国创建全民共享机制
――REITs系列研究报告之三
REITs在成熟市场是一种体现全民共享机制的产品创新
&&& REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，按字面直译就是“房地产投资信托基金”；但实质上,它是一种标准化的、可流通的证券类产品，是内在包含信托关系的、主要投资于房地产相关权利和收益的共同基金。从某种角度来说，它类似于我们的证券投资基金，能够在证券交易所上市流通。所以更准确地说，REITs应该称为“房地产投资基金”。
&&& REITs的运作方式一般是从上市或非上市公司收购房地产资产包后，严格限制资产出售，而且，其较大部分收益必须来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益。&
&&& 从更广泛的概念来说，REITs是资产证券化的一个分支。所以，从资产证券化的大概念来看REITs，它不仅仅是一个简单的金融产品创新问题，更是一种采用市场化方式的信用体制创新，是与传统的间接融资和直接融资既有相似又有差异的第三种信用制度。这种体制的创新，不仅对微观金融实体产生了巨大的影响，也对整个宏观金融制度的布局带来较大的冲击。
&&& 资产证券化和REITs发端于美国政策性金融领域，得益于该领域所享有的各项特殊政策。上世纪80年代，美国政府又相继在相关证券发行、交易、投资和税收等多方面制定了特殊政策，对资产证券化和REITs在私营部门的繁荣发展起到了至关重要的作用。
&&& 根据美国国家房地产投资信托基金协会（Nation Association of Real Estate Investment Trusts，简称NAREIT）统计，至2005年底为止，向美国证券及交易委员会 (SEC) 注册的 REITs有197只，均在美国主要股票交易所挂牌上市：纽约证券交易所（New York Stock Exchange）169 只；美国证券交易所（American Stock Exchange）20只；Nasdaq 市场（Nasdaq National Market System）8只。这些登记上市的 REITs总资产超过 4 千亿美元。另外，约有20 家REITs已在 SEC 注册但未上市交易；还有大约800 家 REITs 尚未向 SEC 注册，也未在证交所交易。至2007年1月底，美国上市交易的REITs数量虽然减少为178只，但总市值却从2005年底的3306.91亿美元增长到4652.55亿美元。
&&& 2006年12月，美国国家房地产投资信托基金协会（NAREIT）的综合REITs指数总回报率，在一年、三年、五年、十年、十五年和三十年的周期中都超过了标准普尔500指数、拉塞尔（Russell）2000指数、NASDAQ综合指数和道琼斯工业平均指数。 而且除了标准普尔500指数，NAREIT的综合REITs指数在25年周期的总回报率也超过了以上各个指数。
&&& 2006年，美国NAREIT综合REITs指数总回报率为34.35%，远远超过了标准普尔500指数15.79%、道琼斯工业指数16.29%，拉塞尔（Russell）2000指数18.37%和NASDAQ综合指数9.52%的收益水平，从而实现连续7年超过了美国所有主要股票市场指标的市场业绩。
&&& 优良的回报率来自于良好的行业治理，2004年9月，美国机构投资者服务机构(Institutional Shareholders Services 简称ISS)的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数（Corporate Governance Quotient 简称CGQ）最高的一个行业。REITs的CGQ平均值是65.2%，远高于全部统计数51.8%的平均值。Morgan Stanley的执行董事Greg Whyte认为：“REITs公司的治理是有目共睹的，之所以这个行业能够发展到今天，与他们在公司治理上的努力是分不开的”。&
&&& 此外，在过去20年中，在REITs中有三分之二的产品每年可以分配12.72%的红利，这对于机构投资者和个人投资者优化投资组合是相当重要的。
&&& 在过去5年里，美国的退休基金对商业地产的投资份额每年都有明显的增长，在对不动产的投资中，退休基金对REITs的投资比例不断提高。在过去5年里，401（k）计划的基金对REITs的投资增长了3倍。
&&& 随着市场日益重视投资收益组合的多样化、收入增长的稳定性、绩效的长期性、资产的流动性和运作的透明度，在2003年REITs开始进入美国企业社会保障401(k)的投资对象行列。同时，教师保险和养老金协会大学退休金基金（the Teachers Insurance and Annuity Association College Retirement Equities Fund ，简称TIAA-CREF）也在其中包含了一个类似于投资期权的房地产投资基金，这个基金建立在403（b）计划平台上。这一安排在此计划参与者中产生了额外的1.46亿美元REITs期权，因此，每一个401（k）计划的参与者都由此具备了投资REITs期权的机会。全美401（k）理事会有关报告显示，过去四年参与401（k）计划的成员出售房地产期权的收益增长了三倍。
&&& 在以上实践的基础上，日Jon Porter和 Chris Van Hollen提出H.R. 1578, 房地产投资节俭储蓄法案（The Real Estate Investment Thrift Savings “REITS” Act）。要求将REITs指数期权加入联邦政府的缴费确定型计划(defined contribution plan) （6）[6]和节俭储蓄计划（The Thrift Savings Plan）（7）[7]推荐投资对象中。这将使得REITs成为美国政府推荐的可以满足社会保障、退休养老基金所要求的收益稳定且投资低风险特质的产品。到日，有68个国会议员、包括政府改革委员会主席Tom Davis和众议院少数党领袖Nancy Pelosi，连署参与共同发起房地产投资节俭储蓄法案。至2006年底，该法案两党连署的共同支持者已经达到201人。
&&& 一个成熟并持续高速发展的经济体，必然伴随着房地产市场的扩张和房地产价格的增长。对于社会大众而言，除了直接购买房屋以外，投资房地产市场的工具及其相关金融证券产品，也同时获得了了一个分享房地产市场繁荣的机会。而REITs就是这样一种工具和投资产品。
&&& 在成熟市场，REITs除了为投资者提供了广泛参与房地产市场发展的投资渠道之外，还成为一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效的市场化机制。
&&& 这主要表现在以下几个方面：
参与者的广泛性――绝大多数的REITs产品都在交易所公开上市，所有的市场参与者无论机构投资者或是个人投资者都能在交易所市场参与买卖，就和买卖股票和基金一样便利。
产品高度的流动性――资产证券化产品已经将房地产资产的流动性大大提高了，REITs作为资产证券化产品中可以在交易所市场上市交易的产品，比仅仅在柜台和大宗产品市场和银行间市场交易的产品具有更高的流动性。
严格的监管和自律――在所有已经推出REITs的国家，都在公司法、证券法、信托法、基金法、税收法等法律框架内，为REITs单独设立了更为严格的法律和监管安排，业内也有比一般金融证券行业更高的自律要求。
长期稳定的高回报――REITs指数的回报率在各个时期都基本超过各类股票指数、并比美国长期国债指数更具稳定性。
中国资本市场已经初步提供了一个全民参与的投资平台
&&& 经过十多年的发展，我国股票市场以11万亿元总市值、2.5万多亿元流通市值、近9万亿元年总成交金额、近2400亿元年筹资金额和8千余万户投资者，这样的市场规模和容量；以及日均交易金额将近400亿元、日均成交数量70亿股、日均成交笔数将近300万笔，这样的市场流动性程度，成为世界上最大的新兴股票市场之一，已经在我国市场经济结构中，形成了一个全民参与的市场平台，奠定了全民分享机制的基础。
&&& 当然我国的资本市场还存在以下诸多问题：
&&& 在国外成熟市场上，公司发展主要的融资渠道是发行公司债券及股票，而非向银行贷款，这一发展趋势即使在传统上以间接融资为主导的经济体以及其它新兴市场国家中也日益明显。但在我国，从近几年来直接融资和间接融资的增长比例来看，直接融资比例仍然过低。据统计，在我国非金融企业2006年全部外源性融资当中，以资本市场为代表的直接融资渠道仅占15%，非银行金融企业的融资需求中高达85%的部分依赖银行贷款，这个比例甚至高于传统以间接融资为主的德国及日本。
&&& 融资结构失衡使金融系统风险过度集中于银行系统，增加了金融体系的潜在风险，不利于金融资源的合理有效配置。直接融资比例过低，不仅限制了企业的融资和资本形成渠道，也阻碍了居民储蓄向投资的有效转换。
&&& 与中国经济近十几年的持续快速发展相比，目前我国股票市场规模仍然过小。经过十几年的发展，股市市值达到了近十万亿人民币，但以国际通行的国民经济证券化率[8]指标计算，截至2006年底，我国股票证券化率仍仅为42.7%（以A股计算）。虽然与股权分置改革前相比，这一比率有了很大提高，但与海外成熟市场相比仍然严重偏低，甚至尚未达到新兴市场的平均水平（9）[9]。此外，以股票市场年交易额占GDP的比例衡量股票市场规模，2006年我国股票市场年交易额仅占当年GDP的43.2%，不但远低于成熟市场国家，甚至低于其它新兴市场及传统上以间接融资为主的发达市场国家。
&&& 与成熟市场相比，我国股票市场的制度安排也存在不少问题，总体来看，市场结构比较简单、层次趋于单一。在国外成熟市场上，证券交易所除进行股票、债券的现货交易外，还进行大量个股期权期货产品、股指期权期货产品、REITs产品（房地产投资基金）、ETF产品（交易所交易基金）等成熟的衍生产品的交易，这与国内沪深交易所过少的产品种类和数量形成明显对照。
&&& 尽管从以上数据可以看出我国资本市场存在着种种问题，但是不可否认，这十几年以来，我国的证券市场在动员最广大人民大众参与经济体制改革和国有企业改制、在企业改革的过程中改变过度依靠银行间接融资的状况、在历次经济调控的过程中都或多或少地起到了关键的应有的作用。
&&& 正因为如此，在下一步的市场制度和产品的创新过程中，在推动REITs这样既可以促进我国房地产市场调控、也可以使全民分享经济快速发展与房地产市场增值的好处、更可以改善我国养老和社保基金投资结构的产品的市场化创新时，我们完全没有理由不利用这样的交易平台和基础。
我国交易所市场与银行间市场比较
&&& 目前，对于资产证券化和REITs这样的产品创新，房地产业界热情高涨、银行等金融机构冲动不小。这是因为房地产业界在房地产宏观调控的大背景下，面临资金紧缺、融资手段太少和房价控制及成本上升等等一系列市场压力，急需从融资和资金套现两方面找到一个新的渠道；而银行业在宏观调控的大背景下，存贷差的压力、房地产开发企业的银行贷款依存度畸高、中小房地产企业开发贷款坏账预期增大等等一系列矛盾压力下，也急于从资产证券化和REITs这样的产品创新中寻找出路。
&&& 但是国外市场的成功经验告诉我们，REITs这样的带有强烈利益共享和多赢机制背景的产品，绝不应当成为房地产开发商套现的工具，也不单纯是银行增加抵押贷款流动性的创新产品，更不是少数机构投资者以极大的交易量和极小的交易次数为特征的大宗交易产品。
&&& 这可以从我国现有银行间市场和交易所市场之间唯一可比的债券产品交易比较来做一个深入的分析。
监管及交易制度比较
&&& 债券交易市场分为场内市场和场外市场。场内市场包括上海证券交易所和深圳证券交易所，市场参与者既有机构也有个人，属于批发和零售混合型的场内市场。场外市场包括银行间债券市场和商业银行国债柜台市场，前者的参与者限定为机构，属于场外债券批发市场；后者的参与者限定为个人，属于场外债券零售市场，是场内批发市场的延伸。
流动性比较
&&& 和银行间市场相比，交易所市场虽然总市场容量较小，但是流动性明显较强。
&&& 以2005年7月的数据为例，银行间市场国债托管量为24608.65亿元，国债现券结算笔数4565笔，结算量757.39亿元；而同期上证所国债托管量为3673.34亿元，国债现券交易笔数7.42万笔，成交量294.04亿元。以此数据来看，交易所市场国债现货交易次数远远大于银行间市场，而从换手率来看，也是银行间市场的近3倍。
&&& 从下表和下图中可以看到，交易所市场尽管在交易金额上只有银行间市场的1/20，可交易笔数却是银行间市场的10倍。
各市场债券交易结算情况（2006年）
笔数（万笔）
面额/金额（亿元）
银行间市场
交易所市场
商业银行柜台
&&& 数据来源：银行间市场和商业银行柜台市场数据来自中央国债登记结算公司，单位为面额。交易所市场数据根据上海和深圳交易所网站公布数据整理，单位为金额。
2006年各交易场所结算量比重
&&&& 数据来源：银行间市场和柜台市场数据来自中央国债登记结算公司，交易所市场数据根据上海和深圳交易所网站公布数据整理。
参与性比较
&&& 目前，银行间债券市场与交易所债券市场是两个相互分割的市场，两个市场的参与者类型存在较大的差异。
&&& 银行间市场的投资者由国有商业银行、城市商业银行、股份制商业银行、信用社、证券公司、基金公司、财务公司、保险公司等金融机构和其他企业机构投资者等组成；交易所市场由证券公司、保险公司、基金公司、一般机构、QFII和个人投资者等组成。
&&& 1997年商业银行退出交易所市场，组建单独的银行间市场。自从2002年10月央行允许企业进入银行间市场以来，银行间市场一级托管投资者数目发展迅猛，截至2006年底，一级托管投资者数目达6383家，加上银行间市场参与二级托管的柜台市场投资者，银行间市场投资者数目不超过10万家。
&&& 上交所市场是交易所债券托管交易的主要市场，和银行间市场相比，交易所市场投资者结构有开户数目多、金额小和交易活跃等特点。
&&& 上交所开户投资者中持有债券的总帐户数由2004年7月底的 21.05万上升为2005年7月底的 31.29万。按照投资者类型分类，各类帐户可分为个人投资者、券商自营、机构投资、封闭基金、开放基金、社保基金、保险基金和QFII等；
&&& 如果从参与债券市场的投资者开户数相比，银行间市场为交易所市场的1/3不到；而如果与交易所市场全部开户数8200万（2007年1月底数据）相比，两个市场投资者参与的广泛程度相差将近千倍。
&&& 以上比较足以说明，交易所市场是一个具有广泛参与性、具有高度流动性与监管透明化的市场，这对于发挥REITs内在具有的全民共享经济和市场繁荣、广泛参与房地产市场发展并分享其增值收益的功能，保证REITs市场的规范有序发展都是至关重要的。
四.几点简要的结论
REITs不仅仅是一种单纯的资产证券化产品，还是带有浓厚的社会意义和全民共享机制色彩的证券创新产品。
就像我国20多年前开始企业改革和经济体制改革时，已经深刻认识到企业不能仅仅依靠银行解决融资问题那样，证券市场的创建、发展和成熟都离不开最广大投资者的踊跃参与。同时，市场的健康持续发展应当也必须建立良好的共享投资收益机制，使得参与市场的投资者能够持续分享企业、产业和经济成长带来的繁荣和利益。这也是我国证券市场下一步长期稳定发展的关键之所在。
房地产的行业调控、对老百姓在房地产领域的投资性需求的疏导、新的收益稳定且高回报的金融衍生产品的创新，都应该立足于市场化改革、立足于为投资者提供良好的市场制度与利益保障体系，而不仅仅着眼于企业、产业的本位利益和各方面的圈钱冲动。
较高的流动性、广泛的参与性、严格的监管体制和自律机制、各级政府和部门出于保护最广泛投资者的最根本利益的协调行为……这一切都是REITs的产品创新设计和推进过程中必须充分考虑、深入研究的首要问题。
充分考虑社会和谐的市场化创新，对中国金融市场、资本市场以及证券市场的进一步改进、完善和成熟都具有非常良好的促进作用，对中国的经济体制改革和其他领域的改革也不无裨益。
[1]西方国家房地产投资年投资回报率为5％-10％。
[2]2006年上半年，外资房地产行业新借外债为17.35亿美元，同比增长 203%。截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债的比例为92.13%。
[3]另外，泰国为8.8%，印度尼西亚为2%。
[4]王金海、李淑华、张丽娟：《上海楼市结构性调整已经到来》，上海房地产市场报告总165期。
[5]以上引文源自于王炼利的相关研究结果。
[6]企业年金的筹资模式，国际通行的两种分别是“缴费确定型计划”(defined contribution plan简称 DC计划)和“收益确定型计划”(defined benefit plan简称 DB计划)。
[7] “节俭储蓄计划 (Thrift Savings Plan)”是美国目前供联邦政府工作人员使用的社会保障手段，类似于企业的401（k）计划。它是一个公共管理的项目，不属于私有化的制度。按照节俭储蓄计划，个人现在可在五种基金（大型公司股票基金、小型公司股票基金、国际股票基金、公司债券基金和美国国库券基金）中任选其中的一种存钱，以作为退休养老金的补充。
[8] 指股票总市值占国内生产总值的比重。
[9]成熟市场的同类指标基本保持在130%以上，新兴市场也多在50%以上。
北京大军经济观察研究中心
经济与社会观察
2003第十二期，日
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[编者按：这一期观察里收集了仲大军先生在三个论坛和一个会议上的讲话内容，以四篇文章的形式出现。第一篇文章是他在四川成都西部博览会论坛上的讲话概要：《中国城市化与城市现代化的问题》，第二篇文章是在江苏南京“质量与发展”论坛上的讲话提纲：《中国的社会质量、产品质量及质量标准体系》。第三篇文章是在北京金融街论坛上的讲话概要：《中国的资本流向与国际金融体系》，第四篇文章为一批专家学者在内蒙赤峰市地区发展研讨会上的讲话摘要：《赤峰经济应当如何发展？》。这些发言里囊括了仲先生和其他学者许多重要的思想观点，请大家关注。]&
中国城市化与城市现代化的问题
----在成都西博会论坛上的发言摘要
北京大军经济观察研究中心主任& 仲大军
地点：四川成都西部博览会论坛
时间：日上午
&[编者按：应四川成都西部博览会组委会的邀请，仲大军先生近日在西博会“经营城市”论坛上发表演讲，下面是演讲的内容摘要，事后又增加了一些新内容，其中许多观点非常重要，特别是指出了当前阻碍我国城市化发展和城市建设的一些新问题，值得各部门参考。]
一、城市化的目标必须明确
当前我国面临着两大任务，一是加速工业化和城市化的进程，二是更新改造现有的老城市、老城区。因此，当前我国的城市建设有两个着眼点，一是如何更多地吸纳已经进入工业生产和服务业的农村人口，二是如何建设低成本和高效率的城市。
我国的城市目标必须围绕着整个国家的发展战略进行，这个战略就是将被耽搁的城市化进程补回来。80年代和90年代整整20年的时间里，我国的工业化进程与城市化进程不同步，工业化领先于城市化。最近这个10年，必须在战略上加以调整，通过调整社会结构实现产业结构的进一步变化，通过增加城市人口，增加第三产业服务业的比重。
自第二次鸦片战争以来，中国经历了三次城市化运动，第一波城市化运动是沿海开埠带来的第一批半殖民地城市，象香港、上海、天津、青岛、哈尔滨等，这些城市具备了现代工业城市和商业城市的特征，在一定程度上带动了中国内地城市的现代化变化。
中国的城市化运动受日本帝国主义发动的侵略战争影响而中断了十几年，第二波城市化运动起始于1949年建国之后，这一波的城市建设主要是诞生了一批工业城市，如克拉玛依、大庆、十堰、攀枝花、石河子等。但由于这一时期的城乡户籍分割和计划经济资源配置，中国的城市化进程进展十分缓慢，城市化率仅仅提高了五六个百分点，由解放之初的8%增加到70年代末的16%左右。
我国的第三波城市化运动起始于20世纪80年代，但这一波城市化浪潮由于受计划经济时期遗留下来的户籍制度影响，前20年间进展不大，只是冒出了深圳、北海等几个开发区式的新型城市。90年代后期，这一波城市化运动开始加速，估计这一波城市化浪潮将持续40年的时间，到2020年结束。届时，我国的城市人口将占总人口的45%左右。
总起来看，中国的城市化运动还任重而道远，农民人口的基数还很大，要使目前的9亿农民进入工业化并不容易。但工业化的后果必然是缩小农业产出，从能量守衡定律来看，大量的工业产品将替代早先农产品的功能，农业生产规模将不断缩小，这是必然的趋势。
从工业发展的自身规律来看，集中发展也是必然趋势。集中发展带来的是聚集效应，集中发展可以大大减少分散发展带来的空间成本。我国80年代兴起的乡镇企业之所以后来未成气候，主要是分散发展的结果。这一波工业化由于户籍分割和分散发展最终宣告失败。今天，我们必须汲取80年代的经验教训，握紧拳头集中发展，这是整个世界发展的大趋势，不仅工业企业要向工业带集中，人口也要向这些工业地带集中。
从最新的动向看，今天各地的工业园区很可能是未来新兴城市的雏形。但中国的城市发展必须两条腿走路，一条是继续扩大老城市的规模，二是依托新兴的工业园区建造新型综合型服务城市。但是，由于思路上的问题，许多城市发展的目标并不清楚。那些已经具有一定规模的老城市如何实现这场产业的调整和社会人口的调整，城市如何具备实现这些调整功能？都需要各地进行进一步的探索。
二、当前城市化过程中的一些问题
&&& 在当前的诸多问题中，第一个值得注意的问题是防止城市利益集团独享公共福利资源。象北京、上海这样的大城市，不仅集聚着巨额的国有资产，更集聚着大批的公共福利设施。生活在这样城市中的市民，不仅实际上拥有更多的国有资产，更拥有比其他城市居民和农村居民多得多的公共福利和服务设施。这些公共福利不仅表现在社会保障方面，更表现在教育、医疗、文化、通讯等设施方面，一句话，城市人比农村人有着更多的教育、医疗、旅游条件，大城市人比小城市人拥有更多的生活便利条件。
在这种情况下，凡是拥有公共福利资源多的城市，都对外来人口实行了限制的政策，这种限制的本质是阻止外地人分享这个城市的公共福利资源。这就是一些城市实行“高门槛”政策的根本原因。但如果一个城市中公共福利资源很少，这个城市对流动人口就缺乏吸引力。许多流动人口之所以涌向大城市，关键是这些城市比其他城市有着多得多的就业机会和福利资源。
在这种情况下，特别需要实施统一的国民待遇，打破计划经济时期形成的身份歧视，公平公正地对待外来人口。我们的目标是实行整个国家内全体人民的均衡发展，缩小城乡差别和地区差别，不是为了一小部分人畸形发展。因此，中国下一步城市化的根本任务减少对城市利益集团的保护，实施自由迁徙、公平竞争原则。
&&& 第二个问题是政府为城市建设和发展搞的政绩工程与人民群众的矛盾问题。当前我国兴起了一个新的口号：“经营城市”，我认为这个口号值得斟酌。从本质上讲，这是一个产生于政府官员需要的口号，是一个政府的概念，而非市场的概念。官员理财，理得是财政之财，而不是城市之财。政府与市场的界限要有所划分，哪些领域是政府“经营”的范围，哪些领域是市场经营的范围，各地政府官员要搞清楚。要防止一些城市借经营城市的理念过多地参与经济活动，政府要尽可能多地退出经济活动，政府财政应当主要来源于工商业和所得税税收，而不是来自于土地。许多城市之所以提出“经营城市”的概念，是因为看中了土地这块还未市场化的公共资源，特别是看中了周边农村农民的土地资源。之所以看中了土地资源，是因为在土地问题上，政府和开发商有大利润可赚。
但我要坦率指出，这些利润大多是通过对农村农民和城市市民的剥夺而廉价得来的！城市的土地和周围农村的土地是一块产权未明的资源，许多城市政府和房地产开发商正是趁当前我国土地产权未明的状态而大肆掠夺这块资源。由此产生出当前我国最严重的社会问题：失地农民和失房市民以自焚方式进行抗争的现象。
三、政府的“经营城市”行为与拆迁投诉上访事件大幅增加有什么联系？
&&& 据月日，南京市长江路邓府巷拆迁现场发生重大惨祸，数名生活极度贫困但被逼搬出住宅的市民在邓府巷拆迁办里自焚，至少人被送往医院抢救，其中人可能不治身亡，可能还包括名拆迁办工作人员。之所以发生此类悲惨事件，主要是南京市政府一味搞城市形象工程而导致的恶果。南京市的搬迁户以旧式老宅为主，居民住房面积普遍不大，并且以贫困户和五保户为多，很多人家都存在老人重病、孩子要上学、自己却又下岗的窘境，这种地块的居民多半是城市贫民。而此次拆迁政府给予的拆迁补偿安置费过少，普遍不足万元，在这样的情况下，一旦老住户搬出旧房就意味着要露宿街头，因此，在南京市玄武区政府死命令之下，点火自焚的事情是不可避免发生的。
&& 最近一个多月里，至少有三起自焚事件与征地和房屋拆迁有关。9月15号，一位名叫朱正亮的安徽农民因为对当地的拆迁工作不满，在天安门广场自焚，抗议政府拆毁他在安徽省的住房，被烧成轻伤，目前正在医院接受治疗。9月25号，一位35岁的王先生在北京郊区自焚，为了抗议有关部门拆毁他的住房，拆迁是为新的建设项目腾地。自焚者的姐姐说，拆迁部门没有为他们提供足够的补偿，我们老少三代五口人，发给的搬迁费不够买楼房的。
这些因为房屋被拆迁而导致人员伤亡的悲剧在中国并不是个别现像。根据统计，从去年一月到七月，全国因为房屋拆除引发的三级以上的事故共有五起，造成26人死亡，16人受伤。与拆迁有关的投诉也越来越多。今年前八个月，信访局就收到了11641封有关拆迁问题的投诉信件，比去年同期增加50%，上访人数为5360人，也比去年同期增加了将近一半。
& 我所居住的北京市回龙观文化居住区，9月以来小区居民已经游行、上访数次，为的是抗议开发商天鸿公司违反合同，侵占绿地，欺诈业主。请看照片：、。最近，居民们见事情毫无结果，正酝酿着发动上千人去北京市政府进行集体上访。
这些事件都集中反映了一个非常简单的事实，即政府政绩和房地产开发商赢利之间与人民群众基本生活的尖锐矛盾。一边是政府要政绩，要城市形象，一边是开发商要发财，一边是老百姓要维持基本生存。在这种矛盾中，我们的政府官员要以普通人民群众的利益为重，千万不能与开发商相互勾结，侵害平民百姓的利益。
在这里，城市的官员们要端正一个观念，即我们建造的城市主要是为广大人民群众服务的，不是为少数富人服务的，城市建设的成本要低，不能起点太高，拒人于千里之外。一个城市里可以开发小片适合富人和权贵居住的高级住宅区，但大部分城区必须是低价格的消费居住区。如果一些城市特别是一些新开发的新城一上来就起点太高，极有可能出现房卖不出去也无人来的后果。
与此同时，要防止城市建设部门的官员与开发商联手谋取私利，要防止官商勾结大发不义之财。四川成都西部的邛崃市推出了由一家私营企业承包开发一座新城市的创新项目，这家企业最后将以BOT方式将城市卖出。这种模式还有待于探索，在这里，重要的是政府与企业一定要划清界限，既使开发商合理地获得开发利益，又有利于当地的经济和城市建设。
四、各地政府要正确处理好拆迁矛盾
就在我整理这篇发言内容时，上海一家房地产网站上透露了这样一个消息：月日凌晨，被上海警方在北京抓捕的名上访上海市民，被近百名警察用四辆大型警用巴士，途经上千公里用了20个小时的时间一直押解到上海，分别关入上海蒙自路号的原上海收容遣送站、上海青浦政法休养所。上海警方告诉这些被关押的民众，他们将在上述两个地点关押天，期间要给他们办改造思想的“学习班”。唐少平、沈永梅、萧又青、陈军等名上访民众，被上海警察从熟睡的被窝中抓起，警察没有对他们出示任何法律手续。但他们都遭到了非法搜身和收缴手机等私人财物，并且遭到审讯逼迫交代上访的策划人、向国际媒体联系和通报的人等情况。
被关押的民众由于不服警方的违法压制，已有一些人开始绝食抗议，有的人表示自己也象那些悲愤的自焚者一样不想活了，目前事态会如何恶化难以预测。另外，这些被关押者的亲属多人，在得知自己的亲属遭到如此侵害后，于月日上午前往上海市府强烈抗议，但是抗议者中的一些人也遭到了抓捕，到晚上有部分人被放回家。
上海有数以万计的民众，在强制拆迁中其财产权利、人身权利遭到严重侵犯，甚至有多起伤害致死或悲愤自杀的案例。上海被拆迁户被迫不停地申诉上访，并且得到专门帮助被拆迁户打官司的律师郑恩宠无私的法律服务，也曾经成功地将“上海首富”周正毅告上法庭，并导致中央拘捕调查周正毅的非法掠财行径。但是房屋拆迁的恶性侵权掠财并没有得到制止改正，反而是郑恩宠律师被无端逮捕起诉，被拆迁户依然是无家可归投诉无门。
这次80多人集体进京上访，是上海市民无奈的表现，是中国城市居民私有财产受到严重侵害的表现。这类事件的发生，已经足够引起中央政府以及整个中国社会的重视了。如何维护私人财产，如何给予合理的补偿而不是剥夺？各城市的管理者要有清醒的认识。象解放之初廉价剥夺公民私有财产的时代已经过去，打土豪分田地的时代已经过去。特别是今天受剥夺的已经不是地主资本家，而是穷困的平民百姓，对待这样的群体如果还不能公平对待的话，那么我们的政府就已不是共产党执政的政府，就成了资本家的政府，为虎作伥的政府了。
&&& 我在这里提醒各地的政府官员，不要把城市的虚假奢华建立在广大市民的痛苦之上。
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中国的社会质量、产品质量及质量标准体系
----在“2003江苏省质量与发展论坛”上的发言摘要
北京大军经济观察研究中心主任
时间：2003年9月27日，
地点：中国
南京国际会议中心
一、质量和标准问题反映了一个国家的工业化程度和现代化程度。
1，不同的工业化时期，其产品有不同的质量标准。目前，我国正处在一个中级工业化的历史阶段，我国现有的社会质量和产品质量状况是与这一历史时期相联系的。加速一个国家的工业化进程，就是提高这一国家的精神、物质质量的过程。
2，质量概念范畴。质量这一概念的范畴不仅是物质的，而且还有精神文化的；不仅有产品的质量，还有社会的质量。今天我们来谈论质量，必须将经济与社会联系起来论述，树立“大质量”的概念。企业产品的质量与其他社会质量密不可分，任何一项社会质量的好坏都会影响企业质量和产品质量。因此，质量的竞争，不仅仅是产品和经济的竞争，更是政治、文化、精神和环境等一系列社会质量的竞争。
一个地区要发展，必须是经济和社会两方面的发展，缺一不可。单纯的经济发展是难以持久的，经济质量必须有社会质量来相配合。
二、中国的经济质量。
中国经济的运行状况，中国的经济质量如何？如何评价当前的中国经济？中国经济是否出现过热？某些领域是否出现泡沫？中国经济是否潜伏着危机？我们必须对这些问题做出回答。从目前来看，中国经济最大的问题是发展不平衡问题，城乡差距巨大，社会人际间的差距也越来越大。由此引起产业结构出现分化和畸形。这种经济发展状况，说到底是政治文化造成的。在调整这种非均衡发展的同时，政府还应注意自身的债务问题，不要过早地消耗掉未来的财力物力，要防止未来的财政危机。
三、中国的人口质量。
在整个社会质量体系中，人是所有质量体系中最重要的要素。因此，人口的质量和人力资本的质量是企业和社会最需关注的事情。但目前中国人口的受教育程度连小学文化还未能普及，人的素质低下，大多数是体力劳动者，脑力劳动者只占一小部分。这种劳动力状况，使中国在当前的国际经济分工中，只能担任粗重劳动力的角色，只能从事简单的粗加工劳动。因此，其劳动收益是极其微薄的。
四、中国的环境质量。
环境质量的好坏已经成为国际竞争力重要的因素，环境的质量直接影响到人类社会的生活质量，并且，环境质量已经成为衡量企业产品质量的重要依据。目前，发达国家将许多污染性的生产转移到中国，加大了中国的环境问题。环境与发展的矛盾日趋激烈，生存危机日益严重，这一矛盾如果不加以解决，总会出现总爆发的时候。
中国的政府质量。
政府的质量即政府各运营部门的工作效率、政府的行政成本和政府廉洁程度，政府的质量对整个社会质量起着至关重要的作用。政府的质量指标，直接决定着社会的其他质量指标。政府质量的最大敌人是腐败。中国政府要通过加大反腐败力度来提高自身的质量。
世界银行和国际货币基金组织在迪拜召开的联合年会中指出，恶劣的服务可以阻碍经济发展，发展中国家恶劣的基本服务质量妨碍了全球经济的发展。政府的质量直接关系到社会的公平和均衡发展。政府质量的高低首先表现在治安和司法效率上，然而当前我国的司法制度不健全，并且存在着大量的腐败。这在一定程度上影响着社会的质量。政府在其他方面的服务也至关重要，世界银行2004年的发展报告说，更好的保健、教育、饮水和卫生将会缩小世界上最富有和最贫穷国家之间的差距。
六、中国的社会质量。
目前中国的社会质量主要表现在人与人关系方面，表现在诚信上、合作精神上和团结友爱精神方面。由于中国的经济发展处在一个空前激烈的竞争时代，物质利益与贫困发展时期相结合，使人们的精神状态处在一种对财富追求的畸形亢奋状态。见利忘义和损人利己处处可见。社会道德处在一种十分脆弱的状态。穷困加市场经济，便是不择手段，尔虞我诈，胡作非为。因此，中国要通过加快物质发展尽快走出这一物质和精神双匮乏时期。
七、中国的企业质量。
企业质量具体表现在企业管理和运营上面。企业质量可从几大指标方面去进行分析，如组织结构、人力资本、财务状况、指挥能力、资金流动等。企业的质量直接决定着产品的质量，因此，把好企业质量关，是提高产品质量的根本途径。
八、中国的产品质量。
产品质量是各项社会质量指标的最终表现。社会质量的高低，在很大程度上影响着企业的产品质量。因此，杜绝假冒伪劣商品，从根本上说需要从提高社会质量方面入手。
目前，我国的产品质量合格率大约平均为75%，每年因假冒伪劣商品而造成的损失大约高达2000多亿元。产品质量的表现是社会质量影响的最终结果，因此，提高产品的最终途径是提高社会质量。
九、中国的社会质量标准体系。
自从人类社会出现工业化之后，质量与标准便成为经济活动中的一个主要现象。以上几大类质量各有各的标准体系，有些领域没有标准体系也需要逐渐建立起来。从一个国家的发展阶段方面看，中国的质量标准体系目前正处在一个学习和模仿阶段，在发达国家后面“跟进”、一切都受制于人是我们这类发展中国家的共同特点。中国需要向自己定规矩的阶段迈进。因此，迫切需要创新，但目前我国的经济发展战略和技术发展道路极需反思和检讨。
特别需要注意的是，在工业方面，我国已经普遍被纳入了ISO9000国际质量认证体系，但在政治制度上，我国还与世界接轨差着很大距离。譬如选举制度本身也是一项重要的政治标准体系。任何国家的政府都必须经过选举这一质量标准体系产生。然而我们国家，到目前未能引入选举这一政治体系，仍然是落后的世袭式的政治制度，这不能不影响到整个社会快速发展。
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中国的资本流向与国际金融体系
北京大军经济观察研究中心主任&
地点：北京金融街富凯大厦多功能厅
时间：2003年9月23日下午
中国为防止金融风险而付出的巨大代价
到目前为止，中国的外汇储备可能已达到3800多亿美元，估计到今年底将接近4000亿美元。这一数目已经大大超过了我国的外汇需求，迫使我国不得不将大量的外汇资本输出海外，购买西方国家的各类金融证券。在美国数万亿元的国家债券中，仅东亚国家的购买量就达到了7000亿元，其中至少有1500亿美元是中国所做的贡献，折合人民币那就是1.2万亿元。这一数字是中国最近4年间吸引国外直接投资的总数。
这种情况的发生，使世界的资金流和资本流动发生了一种奇怪的现象：一边是发展中国家的资金低廉地流向发达国家，一边是发达国家又将这笔资金以投资或贷款的形式返回发展中国家，赚取高得多的利润。以上海的外资企业投资汇报率看，目前规模较大的跨国公司在华投资汇报率平均每年为25%，一项投资平均4年就可以收回成本。这种资金流动产生的效果，要比我国外汇储备购买美国政府债券高得多。
从物流角度看，这是一种浪费性的资金流动，发展中国家本来拥有资本，但在目前的国际金融体系下，却要廉价地输出资本而高价地输入资本。因此，中国发展到了今天，我们要好好检查一下：到底我们的国家是否缺少资本？到底是是什么原因导致中国的或者说发展中国家的资本流要进行这么一场奇怪的旅游？答案只能是：当前的国际货币金融体系。
目前的国际金融游戏规则是发达国家制定的，发展中国家为了防备国际游资的侵袭不得不大量积蓄外汇储备，这对美国这样拥有国际货币的国家带来无穷好处，其最大的表现是美元币值高估，美国人可以较少的劳动代价购买发展中国家较多的劳动和服务。而发展中国家为了防止金融风险不得不为创汇而廉价地出口产品和劳动。
中国今后的思路和选择
货币是财富的衡量标准，但在今天的国际金融体系下，任何一种货币都难以准确地衡量一国货物的真实价值。在这种多币种的货币体系下，所有小国的货币都可以被大国货币主宰，都要看大国的脸色行事。所以，当今的时代，尽管发展中国家可以在某些领域做一些自卫和抵抗，但难以扭转受制于人的根本困境。
最近一个时期，人民币的汇率问题成了西方国家攻击的目标。但是，人民币问题既与中国有关，更与当今的国际货币金融体系有关。假如中国不担心外汇短缺，假如中国不担心1997年在亚洲国家发生的金融狙击，中国根本没有必要不遗余力地为创汇而廉价甚至亏本式地出口。
因此，在这种形势下，中国的一些人如陈雨露、张蕴岭等先生开始考虑起“亚元”的问题，认为亚洲国家应该统一货币，建立亚元区。李扬先生还提议建立亚洲债券市场，让亚洲的资本在亚洲内部流动和发挥作用。这些区域性合作的趋势都是亚洲地区可喜的现象。但我认为，在筹划亚元的同时，中国不应该放弃“世界货币”这一目标。
根据工业经济发展的一些特点，即标准化这一特点，我感到全球的货币工具也要标准化，没有一个标准化的货币，世界经济永远存在着动荡和风险，特别是经济全球化进行到一定的时刻，没有货币标准化的支持，整个世界经济很难有进一步的安全和公平的发展。
因此，亚洲国家不一定跟在欧洲国家屁股后面亦步亦趋，欧洲国家费尽40年的时间实现了货币一体化，如果亚洲也花上40年实现货币一体化，那么那个时候世界不知发生了什么样的变化。而当我们费尽艰苦实现亚洲货币一体化的时候，世界货币的时机也已经成熟了。
之所以将目标锁定在世界货币上，是为了少走弯路，尽量走捷径。全世界的目标应当是重新找回金本位时代象黄金这种衡量货物价值的媒介，这种媒介不一定非要是贵金属，或一个大国的货币，可以建立一个新的世界银行，发行全球统一使用的流通货币，各个国家都要到这个机构购买货币并在国际间流通。这一目标的实现是否可以超越地区货币的实现，需要大家探讨，但我们要有这一设想和目标。
现在国际世界最需要的是一个公认的权威金融体制，特别是需要政治一体化的支持，如果没有政治一体化的支持，一切设想都无济于事。亚洲的困难主要在于政治和历史问题的羁绊，因此，实现亚元甚至比实现世界货币还要难，甚至需要世界货币的东风来推动这场货币整合。
当前世界的汇率问题主要是由货币问题引起的，没有那么多的货币就没有那么多的汇率问题。当前我国连香港地区的货币都无法统一起来，怎么能去奢谈亚元呢？统一货币必须统一政治，人类有没有可能在不远的将来携起手来，那不是经济学家和金融学家说了算的。因此，改革当今由西方发达国家主宰的国际货币金融制度，是解决发展中国家资本问题的根本任务。
如果中国在这些大的问题上取得了进展，在中国这样高储蓄的国家里，企业就没有必要如此依赖外资。
赤峰地区的经济应当如何发展？
----赤峰经济发展研讨会发言摘要
时间：2003年9月21日
地点：赤峰宾馆多功能厅
参会专家：
北京大军经济观察研究中心主任 仲大军
北京天则经济研究所所长 盛洪
中国银行中银国家公司副总裁、首席经济学家
国家信息中心宏观预测部部长 徐宏源
清华大学国际问题研究所研究员 侯若石
中国科学院地理研究所研究员 王守春
北京大地科技实业公司总裁、董事长 于洋
中国社科院政治学所研究员 王炎
中国社科院金融研究中心副研究员 冯兴元
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北京大军经济观察研究中心主任 仲大军：
一、这些年里凡是经济发展快的地区无不与外资和外部力量的涌入有关，象珠江三角洲和上海周边地区大多是外资拉动的发展模式。但浙江某些地区是例外，是靠内生的力量发展起来的，如义乌、温洲、永康等小商品城市，完全是靠当地洗脚上田的农民一分一厘地挣出来的。这些地区在改革开放之前甚至完全没有工业基础和工业力量，只能发展力所能及的小商品，象打火机、吸管一类的产品，但就是靠这些小商品，集腋成裘，积累起巨额的资本。
总结起来看，我国的地区发展有三种模式：一是外资推动型，如80年代的珠江三角洲和今天的长江三角洲；二是政策优惠型，如深圳、海南等特区，靠着免税减税等优惠政策取得了一定的发展；三是自力更生型，那就是以浙江义乌等城市为代表的一批城镇。
对比之下，赤峰目前有哪些条件？有大批外资的涌入吗？有格外优惠的政策吗？有浙江人的资本主义商业精神吗？如果这几种因素都没有，那么快速发展就很难。光着急是不行的，要创造条件，创造外资涌入的条件、国家政策优惠的条件，特别是要创造本地区内生的资本主义精神条件。改变以往计划经济时期遗留下来的政府主导型经济模式，调动起千千万万民众的力量。市场经济的本质是民众经济，而不是长官经济。目前看，第三种模式可能是赤峰市最需要选择的模式。
二、环境与发展的矛盾。赤峰是北京的后花园，也是一个生态环境相当脆弱的地区，如果过分强调GDP的增长，那就很容易导致生态破坏和环境破坏，因此赤峰的经济发展要谨慎，要两条腿走路，一只手抓钱，一只手搞环境保护。没有钱就很难有能力保护环境，没有好的环境也很难赚到钱。这两者的关系要搞清楚。对于那些生活在生态环境特别恶化的地区的人民，要有“安贫乐道”的精神，没有致富的条件就不要硬来，“乐道”是指遵守客观的自然规律，不能违背自然规律，在恶劣的生态环境里再搞经济大跃进。要引导生态脆弱地区的人们适当地外流，减轻当地的生态压力，给负担过重的土地以休养生息的机会。
三、与此同时，赤峰还要在尽量不影响环境的情况下大力发展工矿业，利用现有的矿产资源和农牧业资源，积累资本。通过这些工农业生产的所得，反馈环境保护，投资旅游产业，经过大约几十年的时间，旅游休闲产业逐渐发展成为一个收入较大的产业。
总起来看，赤峰地区未来的产业结构可能是两头大、中间小，也就是一产和三产比例大，二产比重小。这种产业结构是否适合赤峰这样的地区，还有待于实践证明。另外，赤峰地区还要注意轻重工业的比重，轻工业更多地是与中小民营企业相联系，重工业多与国有企业相联系，要注意两者的发展关系。
四、农业产业化与土地产权问题。赤峰这样生态恶化的地区要特别注意“公地悲剧”现象的发生，土地使用权特别是产权不明晰，很容易产生过度放牧和过度使用这样的“公地悲剧”。因此，赤峰地区要在土地产权方面有新的突破，要把土地的生态责任落实到人头。我国建国50多年来，生态环境之所以遭到这么大的破坏，在很大程度上是土地公有制的结果。公有制在一定意义上就是大家都不负责任制。因此，西部地区出现的生态恶化在很大程度上是制度因素造成的。
五、政府的管理成本问题。政府的成本如果过高，不利于企业特别是民营企业的发展，因此，越是在欠发达地区，政府越要简练廉洁，尽量降低农民和工商企业的负担。
六、在招商引资方面要有新思路，譬如旅游业是否寻找有能力开发经营的外地企业前来开发经营。是否可以采取桂林阳朔的承包手法，将一片风景点整片出租或承包出去，长期开发投资，长期收益。
北京天则经济}