未取得房地产权证情况下签订的房屋买卖合同是否有效？
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未取得房地产权证情况下签订的房屋买卖合同是否有效？
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[裁判摘要]　　买卖双方在卖方尚未取得房屋权属证书的情况下签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定为有效。　　原告：马某某，女，37岁，住某某市。　　被告：赵某某，女，32岁，住某某市。　　被告：金某某，（系赵某某之夫）男，40岁，住址同上。　　原告马某某因与被告赵某某、金某某房屋买卖合同纠纷一案，向某某市某某区人民法院提起诉讼。　　原告马某某诉称：两被告是夫妻关系。2009年4月22日，原、被告通过某某市兴扬房地产中介有限公司订立了一套某某市绿杨新苑28幢602室房屋及车库的买卖合同，原告按合同支付了房款26万元，2009年5月15日被告将上述房屋依约交付给原告。合同中约定：“双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续”，到时原告再支付余款1万元。现该小区早已被通知办理房产证了，而被告却提出各种无理要求拒绝办证，原告多次通过中介公司与其沟通，要求尽快办理，并主动给付余款1万元，但被告不予配合。现请求判令被告立即协助原告办理房地产登记过户手续。　　被告金某某、赵某某辩称：被告与原告签订房屋买卖合同且原告给付了26万元房款属实，涉案房屋也已交付给原告。但签订合同时我们没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，且签订合同时，尚未领取房产证、土地使用权证，因此签订的这份房屋买卖合同是无效合同，被告不应当协助原告办理房地产过户手续。　　某某市某某区人民法院经一审审理查明：　　被告赵某某与被告金某某系夫妻关系。2009年4月22日，通过某某市兴扬房地产中介有限公司，原告马某某委托其朋友高某与被告赵某某签订了《房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲方（赵某某）自愿将坐落在绿杨新苑28幢602的房地产出售给乙方（马某某）；第二条约定：甲、乙双方议定的上述房地产实际成交价格为人民币275000元（包括车库等），付款方式现金；第三条约定：乙方2009年4月22日付购房定金人民币1万元整；第四条约定：甲、乙商定，双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续，过户前，乙方付房款人民币255000元，余款1万元甲方办好房产证时全部付清，购房定金在最后付款时冲抵，甲方于2009年5月15日前将上述房地产交付给乙方。合同第十一条双方约定的其他事项中载明：甲方领房产证的费用由甲方承担；经甲、乙双方协商房价下调5000元整，赵某某净得27万元整。该合同甲方署名为赵某某，乙方署名为马某某（系由高某代签且得到马某某的追认），中介方经办人署名为某某市兴扬房地产中介有限公司。　　双方在合同第四条约定的“双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续”的具体方法为：被告办理涉案房屋的权属证书后，由被告协助某某市兴扬房地产中介有限公司将该房屋的权属证书办至原告名下。　　合同签订当天，原告马某某依约给付被告金某某1万元，后原告又分别于2009年4月24日、4月29日给付金某某购房款10万元、15万元。合同签订后两被告已将房屋交付给原告使用。原告起诉前，涉案房屋所在的绿杨新苑小区已经被通知统一办理权属证书，但被告至今仍未去办理。　　本案的争议焦点为：（1）双方签订的房屋买卖合同是否有效；（2）两被告是否应当协助原告办理房屋过户手续。　　某某市某某区人民法院一审认为：　　针对争议焦点1：依法成立的合同，自成立时生效。本案被告赵某某对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。原告马某某与被告赵某某签订房屋买卖合同时，赵某某未依法登记领取权属证书，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。两被告均辩称签合同时没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，因此所签的合同为无效合同，由于签订合同时是原告委托其代理人签的原告本人的名字，且该行为事后也得到原告的追认，故两被告的辩解意见没有法律依据，不予采信。　　针对争议焦点2：合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，原、被告双方于2009年4月22日就诉争的房屋签订了《房地产买卖合同》，并约定被告办好涉案房屋的权属证书后，由被告协助中介公司将该房屋的权属证书办至原告名下，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方当事人应当依照合同约定履行己方的义务。合同签订后，原告向被告金某某履行了支付房款26万元的义务，两被告也于合同签订后将房屋交付给原告实际使用，且原告起诉时，该涉案房屋已经具有办理权属证书的条件，此时，两被告拒绝办理涉案房屋的权属证书，违反了双方的约定。　　综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求两被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。　　据此，某某市某某区人民法院依法作出民事判决：　　被告赵某某、金某某于本判决生效之日起十日内协助原告马某某将某某市绿杨新苑28幢602室的房屋及附属车库过户至原告马某某名下。过户费用由原告马某某负担。　　一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未上诉，该判决已发生法律效力。　
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相关法律知识原告梅某军诉被告邱某军房屋买卖合同纠纷案 ――房屋买卖协议效力的认定作者：杨伟&&发布时间： 09:10:07关键词：土地使用权证、房屋买卖协议、效力认定裁判要点：原、被告签订的房屋买卖协议未违反我国法律的禁止性规定。无论是原告提交的证据，还是被告提交的证据都能证实商务楼地块的土地使用权及地上物均属于被告所有，被告对处分的房产享有完全的权利，该房产尽管没有取得房产证，但产权清晰，没有任何权属争议。按照我国房地产管理法第三十九条的规定，被告对该地块上的投资开发以及土地出让金的缴纳均符合规定。原、被告双方签订的房屋买卖协议不是经过主管部门批准或登记以后才生效的合同，我国《房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性规范而不是效力性规范，即使原、被告双方在签订协议时标的物还不存在，也不影响合同成立的效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告在签订房屋买卖协议时尽管被告还没有取得该土地的使用权证，但是事后被告已取得了土地使用权证，并取得了该土地上建设的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，是能够履行的协议。相关法条：&&&&《中华人民共和国合同法》&&&&第五十一条&无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条&当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条规定&当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。&&&&案例索引：&一审：(&2013）石民一初字第61号（日）&&&&基本案情：原告梅某军诉称，日，原告与被告邱正安签订了一份房屋买卖协议，约定由原告购买被告位于石门县楚江镇卫生院地块重新修建大楼的二、三层，被告需于日之前交付上述房屋，并办理过户登记、交付相关权属证书。合同签订后原告已交付购房款130万元。日，被告并未交付上述房屋，后经原告多次催促，被告仍没有履行交房义务。原告认为双方已经签订的协议合法、有效，被告应忠实履行相应义务。根据合同法的相关规定，被告的迟延履行已经构成实际违约，作为非违约方，原告有权要求被告继续履行合同义务。被告的行为有悖于诚实信用原则，致使原告遭受重大经济损失。原告请求法院判令被告立即交付房屋，并按协议约定按应付房款的日千分之一支付违约金至被告实际交房之日止。&&&&被告邱正安辩称，一、原告梅某军与被告于日签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护，不能约束原、被告。1、被告在日尚没有取得石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权，该块地是马崇新于日通过拍卖竞得，成交价款是400万元，马崇新在日至日分三次交清土地拍卖价款，后马崇新没有进行项目建设，被告想进行该块土地项目建设，在日、6月30日主管部门和领导才批准该项目由被告进行建设，日石门县建设局才给被告办理了建筑用地规划许可证，同年7月6日被告才取得石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权，所以被告与原告于日签订的房屋买卖合同，依照“地随房走”原则，属于处分了马崇新的国有土地使用权，被告无权处分马崇新的国有土地使用权，至今没有得到马崇新的追认，是无效处分。2、日石门县建设局才给被告办理建筑工程施工许可证，后陆续开工建设，被告与原告在日签订房屋买卖协议时，被告既没有国有土地使用权，也没有开工建设房屋，双方所签协议是虚假合同，不仅没有标的物，也没有国有土地使用权，属虚假交易，损害了第三人马崇新和国家的利益。3、双方所签订协议不是被告的真实意思，完全是因为被告当时欠侯助元100万元，为了偿还债务和准备项目建设需要融资，侯助元又说欠原告梅某军100万元，这样由侯助元介绍，进行抵款还账，被告实际只收取原告款项30万元，被告也知道什么手续都没有办，只是有意向去取得该地块并进行建设，是没有权利出售房屋的，但侯助元逼债太急，没有办法才与原告签订了虚假合同。故原告与被告所签合同在日是无法成立的，最多只是一份将来购买房屋的意向书，即使成立也属无效合同。二、被告与原告所签虚假合同被告无法履行，依照合同约定，被告有权解除合同。被告已修建的房屋超出规划，相关部门正在调查处理，现在已停工数月，根本无法交付使用，也办理不了房产证，如继续履行合同，丧失了履行合同目的，另外，依照合同第八条第二款约定“买受人如不按协议缴纳房款，出卖人有权解除合同”；合同第三条约定“主体完工后，买受方付款100万元。”按照建设局审批规划，只能修建六层半，现已修建七层，主体工程完工，原告违约在先，合同应依法解除。三、被告与原告所签合同属无效合同，且被告享有合同解除权。被告同意返还原告30万元房款，其余100万元与侯助元进行工程结算后再予处理，因合同无效，违约条款也是无效的，被告不应支付违约金。&&&&法院经审理查明：日，原告梅某军作为买受人与出卖人被告邱正安签订了一份房屋买卖协议，协议约定：被告邱正安将取得的石门县原楚江镇卫生院地块重新修建的大楼第二、三层出卖给原告梅某军，该房的用途和性质为商业用房，房屋为框架结构；房屋面积按最终房产面积为准；出让价格：按实际建筑面积每平方米3500元计算，任何时候不得改变此价格；付款办法：签订协议时，买受人付100万，主体完工后付款100万，交付使用时，留定20万，余款待办证后结清；交付使用期限：出卖人在日前将房屋交付给买受人；房屋标准：出卖人交付给买受人的房屋标准为：1、外墙标准以出卖方报审通过的规划设计立面效果为准。2、卫生间：每层至少有男、女卫生间各1个，外设洗漱间，卫生间地面水泥沙浆抹平，作防水处理。3、水电：三厢电源入户，每层单独立户，电源箱位置按出卖人设计图纸安排，出卖人应保证电源接口到每层。给排水每层立户，接水管到每层有接口，水电立户费由受卖人承担；关于基础设施、公共配套设施和通道：1、交付时水、电梯达到使用条件，出卖人应保证受买人所购房屋能正常使用电梯和消防楼梯。2、一楼应留有进出通道，保证出入通道畅通；税费承担：买受人只承担购房交易中的契税，其它与之相关的税费由出卖人承担；违约责任：1、因出卖方不按时交房，出卖人应按已付房款的日千分之一支付违约金给买受人；出卖人未经买受人同意，将此房出卖给第三人或者设置抵押权的，买受人有权解除合同，同时可要求出卖人按照已付房款的双倍予以赔偿。2、买受人如不按协议交纳房款，出卖人有权解除合同；本协议经双方签字生效，即产生法律效力，如发生争议双方尽量协商解决，签订补充协议，与本协议产生同等法律效力。若协商未果，可向人民法院诉讼解决。&&&&石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权系马崇新于日通过拍卖竞得，拍卖成交价为400万元，服务费为8万元。拍卖成交后，马崇新已支付100万元土地出让金，后因马崇新资金不足，不能按约支付土地出让金，马崇新于日与被告邱正安签订合同转让协议书，协议约定：马崇新将该地块的国有土地使用权转让给邱正安；转让价款408万元，合同签订之日，由邱正安给马崇新支付现金100万元，余款由邱正安向国土资源局全部缴清；马崇新、邱正安应共同配合就本次转让行为向县政府报告并完成国土部门所有手续。后被告邱正安缴纳了土地出让金，石门县人民政府于日给被告邱正安颁发了国有土地使用权证。被告邱正安并于日取得了建设用地规划许可证，同年8月10日取得了建筑工程施工许可证，动工在石门县原楚江镇卫生院地块修建石门县楚江商务楼（该商务楼规划设计六层，由被告邱正安发包给侯助元修建，侯助元挂靠石门县第五建筑工程有限公司，侯助元任项目经理）。合同签订后原告梅某军已交付给被告邱正安购房款130万元（其中100万元由原告通过其嫂子汪小平于日以转账的方式支付给侯助元，侯助元用以抵消被告邱正安的借款，被告邱正安于日给原告梅某军出示收到100万元的购房款的收条；另30万元于日由原告梅某军交付给被告邱正安）。日，被告邱正安并未交付上述房屋，后经原告梅某军催促，被告仍未履行交房义务。日，因被告邱正安在修建石门县楚江商务楼时修至六层后未经规划部门批准私自加层，被石门县城市管理行政执法局责令停止建设。另查明，被告邱正安开发建设的楚江商务楼第二、三层的面积约为900平方米，按照邱正安与原告梅某军约定的每平方米3500元的转让价格，楚江商务楼第二、三层的总价款约为3150000元。裁判结果：&&&&一审：湖南省石门县人民法院于日作出（2013）石民一初字第61号民事判决：一、被告邱正安在石门县楚江商务楼验收合格后立即将该楼的第二、三层交付给原告梅某军；二、被告邱正安按原告梅某军已付房款130万元的日万分之五支付给原告违约金，从日算起至被告邱正安实际交房之日止；三、驳回原告梅某军的其他诉讼请求。宣判后，被告邱正安向湖南省常德市中级人民法院提起上诉。湖南省常德市中级人民法院于日作出终审判决：一、维持湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第二、三项；二、撤销湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第一项；三、邱正安在石门县楚江商务楼主体完工、通知并由梅某军交足第二期购房款1000000元，且在房屋经竣工验收合格后三日内将该楼的第二、三层交付给梅某军。裁判理由：&&&&法院裁判认为：本案原、被告争议的焦点为：一、原、被告双方签订的房屋买卖协议是否合法、有效；二、被告是否应当按照协议约定支付违约金。关于争议焦点一，(一)、原、被告签订的房屋买卖协议是双方在平等、自愿、协商的基础上订立的，属双方当事人的真实意思表示，按照我国法律的规定，在真实意思表示方面只要没有欺诈、胁迫的行为，意思表示就应当属于真实意思。（二）、原、被告签订的房屋买卖协议未违反我国法律的禁止性规定。无论是原告提交的证据，还是被告提交的证据都能证实石门县楚江商务楼地块的土地使用权及地上物均属于被告所有，被告对处分的房产享有完全的权利，该房产尽管没有取得房产证，但产权清晰，没有任何权属争议。按照我国房地产管理法第三十九条的规定，被告对该地块上的投资开发以及土地出让金的缴纳均符合规定。原、被告双方签订的房屋买卖协议不是经过主管部门批准或登记以后才生效的合同，我国《房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性规范而不是效力性规范，即使原、被告双方在签订协议时标的物还不存在，也不影响合同成立的效力。（三）、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告在签订房屋买卖协议时尽管被告还没有取得该土地的使用权证，但是事后被告已取得了土地使用权证，并取得了该土地上建设的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，是能够履行的协议。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告应当按照双方签订的房屋买卖协议的约定履行交房的义务。同时，根据我国《建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定，未竣工验收合格的房屋不得交付使用。综上，原、被告在签订房屋买卖协议时原告对被告没有欺诈、胁迫的行为，属双方真实意思表示，且未违反我国法律的禁止性规定，该房屋买卖协议合法有效。对于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，待该房屋竣工验收合格后被告应当将该房屋的第二、三层交付给原告使用。被告辩称双方签订的房屋买卖协议不是被告的真实意思，被告无权处分，协议也无法履行，属无效合同，享有合同解除权，本院不予采纳。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”按照原、被告签订的房屋买卖协议第三条付款办法的规定，在签订协议时原告已经按协议支付了100万元，主体完工后，原告再支付100万元，但到原告起诉时为止，被告并没有提交主体完工的证据。根据庭审查明，因被告在建设石门县楚江商务楼的过程中违反规划设计，擅自加高加层，致使被告被石门县城市管理行政执法局责令停止建设，因此被告应当支付给原告违约金，但是双方协议约定按已付房款的日千分之一支付违约金的标准过高，本院予以适当调整，被告按原告已付房款130万元的日万分之五支付违约金为宜，从被告逾期交房的次日即日算起至被告实际交房之日止。案例注解：&&&&该案涉及房屋买卖协议时一方未取得土地使用权证或者标的物还不存在与另一方签订房屋买卖协议效力的认定。按照我国房地产管理法第三十九条的规定，被告对该地块上的投资开发以及土地出让金的缴纳均符合规定。原、被告双方签订的房屋买卖协议不是经过主管部门批准或登记以后才生效的合同，我国《房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性规范而不是效力性规范，即使原、被告双方在签订协议时标的物还不存在，也不影响合同成立的效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告在签订房屋买卖协议时尽管被告还没有取得该土地的使用权证，但是事后被告已取得了土地使用权证，并取得了该土地上建设的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证。被告对处分的房产享有完全的权利，该房产尽管没有取得房产证，但产权清晰，没有任何权属争议。双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，是能够履行的协议。第1页&&共1页昔日的贫困村，如今已成为“世外桃源”。
迄今世界最长跨海大桥――港珠澳大桥主体将全线贯通。
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　　本院受理（2016）粤0104民初880号原告黄乐怡诉被告骆锋房屋买卖合同纠纷一案，因你目前无法送达（下落不明），依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，向你公告送达起诉状副本等应诉材料及开庭传票。原告要求：解除双方于日签署的《广州市存量房买卖合同》等。自本公告发出之日起经过六十日即视为送达。你的答辩期为送达后的十五日内，举证期限为答辩期满后十五日内。本案定于日08时45分在本院（广州市越秀区寺右北一街三巷一号）224法庭公开开庭审理, 逾期将依法缺席判决。
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