无房产证签订买卖协议是否有效，如有效能否判决过户-陈海昶律师网站
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无房产证签订买卖协议是否有效，如有效能否判决过户
来源：中国法院网
民 事 判 决 书 （2013）清民初字第844号
原告王九生，男，汉族，日出生。
委托代理人邓昌广，清流县法律援助中心律师。
被告赖玉辉，男，汉族，日出生。
委托代理人黄义华，清流县法律服务所法律工作者。
原告王九生诉被告赖玉辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月13日、12月13日，日公开开庭进行了审理，原告王九生及其委托代理人邓昌广，被告委托代理人黄义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王九生诉称：原告与被告于日经双方充分协商一致签订了一份关于《房屋所有权和土地使用权转让协议》，该协议约定甲方（被告）将坐落位于长兴南街十里铺15号旧房屋深十五米，宽十三米房屋所有权和协议四至范围内土地使用权合并转让给乙方（原告），转让费为人民币3，960元。协议签订之日，原告于当日一次性付清了所有费用。被告在协议规定期限内搬出并将该房屋交付给原告居住至今。此后，原告多次要求被告办理变更手续，被告均以无证为由拒绝办理。近几年来本县房地产价格猛升，被告一家人因此后悔，四年内两次起诉到人民法院。人民法院出面调解，原告愿意给付被告一些补偿，要求被告协助原告办理产权变更手续，但被告一家人予以拒绝，且均因起诉理由不充分而撤回起诉。日，被告一家人在本协议四至范围内把原告堆放的大量帮人建筑房屋的模板扔掉，强行种树，还叫人一起殴打原告及家人，造成原告及家人的身体受到严重伤害，并导致大量经济损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行合约，交出位于清流县龙津镇城南路159号（现地名为清流县长兴南街十里铺15号）房屋所有权证书和该协议约定的四至范围内土地使用权证书，协助原告办理该房屋所有权证和土地使用权证的产权变更登记手续（其房屋所有权和土地使用权转让价为3，960元），产权变更登记费用由被告承担；2、本次诉讼费用等由被告承担。
被告赖玉辉辩称：一、关于该案诉争的买卖合同就像答辩人于日向法庭陈述的观点一样，这份所谓的转让协议是无效的。1、属于村集体和国家的土地，任何村民无权转让；任何外村人也无权取得他村的集体土地使用权。2、在签订该协议时，被告因生病而意志不清，完全是被原告所骗；为达到目的，该协议只有一份，至今还在原告处。3、当时被告妻子及家人不知情；待知道后，为此事不知吵了多少架，也向法院提起过数次诉讼。镇领导也多次调解，均无果。4、涉案房屋是泥土房，早属危房，且没有产权证，不存在转让或过户问题。5、涉案土地自古就是山林地，有林权证为证，是不可转让的土地，四至范围也与协议书上写的不同。二、依据本协议第4条的约定，在签订该协议时，被告身体状况不佳，又没文化，全是原告自作主张，为达目的，故意不让被告的妻子及家人知道。依据我国相关法律的规定，像类似协议是无效的，直接侵害了转让土地使用权人的利益，严重违背了他们的意志。三、在整个争议中，本村村委会早就向原告指出，非本村村民是无法获得涉案土地的使用权的，这种非法交易是无效的，但原告就是不予理睬，强行侵占土地至今。四、本协议中所述的房屋所有权转让是不能成立的，因为涉案房屋实际上是临时修建的古老的土墙房，属严重危房，不能转让与交易。土地的使用权若果真当时才三千多元，也早已到期，理应归还给被告。天下有这么廉价的土地使用吗？综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告将土地使用权归还给被告，并应拆除其土房，维护被告的合法权益不受侵害。
经审理查明：一、被告赖玉辉与江金牙（又名江金娥）系夫妻关系。本案诉争房屋系江金牙之父江乾标于日以290元向付义茂购买所得，卖房契约中载明：“付义茂现有本人房屋壹所四间，坐落于本县城关南郊花磁w田边，小地名剑刀水公路边上。坐南向北，南至上山小路，北至门口大坪，房亲邻付义春屋，付建金屋，正对门赖姓火根屋为界，东至右山，西至公路边为限，四至分明……其房未有土地证件，如日后争执任凭此张为据……。”被告赖玉辉与江金牙共同居住于该房，后在此房的西边搭建厨房和猪栏各一间，加上原有的4间共6间。房屋所有权证至今未予办理。
二、日，原告王九生（乙方）与被告赖玉辉（甲方）签订《房屋及土地使用权转让协议》，协议载明：“经甲乙双方友好协商一致同意，甲方将位于长兴南街十里铺十五号旧房屋六间。坐落于清流县城关南郊花磁w田边，山地名剑刀水公路边上。坐南向北，南至上山小路，北至门口大坪，房亲临付义春屋，付建全屋，正对面赖方根房屋为介。东至后山，西至公路边为限；四至分明，详见原《永建管业》协议。深十五米，宽十三米，该房屋及所占地皮使用权以人民币叁仟玖佰陆拾元整转让给乙方。具体事宜如下：1、甲方将旧房屋所有权及所占土地使用权有偿转让给乙方。甲方并将原付义茂转让房屋给予江乾标协议一式一份，合并交付给乙方。2、乙方必须于本协议生效之日向甲方支付房屋使用权及土地使用权费用合计人民币叁仟玖佰陆拾元正。3、甲方必须于二○○二年二月一日前搬出本转让房屋，如果甲方于二○○二年二月一日前搬出本房屋，则向乙方补交自协议生效之日起本房屋租金每月陆拾元正。4、如果特殊情况或本协议未尽事宜，经双方友好协商另行解决。5、本协议只存壹份，归甲方所持存。6、本协议自双方签字生效之日起生效。甲方：赖玉辉，乙方：王九生，公证人：熊茂森，公证人：赵宗兴，签字时间：二○○一年十月七日。”协议签订之日原告王九生即支付购房款3，960元给被告赖玉辉。原告王九生于2002年2月入住诉争房至今。
三、原告王九生与被告赖玉辉签订协议的地点在诉争房内。在签订《房屋及土地使用权转让协议》时，原告王九生已知诉争房尚未取得房屋所有权证。公证人熊茂森系残疾人，由被告赖玉辉长子赖洪海在熊茂森家中将熊茂森背至诉争房内公证。签订协议当日，由原告王九生出资，被告赖玉辉妻子江金牙主厨，原告王九生及公证人一同在被告赖玉辉家中吃饭。
四、日，被告赖玉辉向原清流县土地管理局（现清流县国土资源局）申请办理诉争土地使用权登记。同年5月29日，清流县土地管理局审核意见为：“经审核准予按住宅用地性质核定使用面积为97.59平方米注册登记，土地权属来源划拨，土地所有权属国有，土地使用者赖玉辉，在土地利用中应遵守城市建设规划等他项权利限制与规定。”同年6月13日，清流县人民政府批准意见“核准照前列登记发证。”日，被告赖玉辉之女赖素华代其签收了诉争房清国用（1992）字第1656号国有土地使用证，该证四至：东：小路，南：空坪付义春住宅，西：山波，北：杂地。用地面积97.59平方米，其中建筑占地54.35平方米。
五、诉争房处有被告赖玉辉的自留山。日，被告赖玉辉取得清政林证字（2011）第01260号林权证，林权证载明：“林地所有权权利人城南村委会，林地使用权权利人赖玉辉，森林或林木所有权权利人赖玉辉，森林或林木使用权权利人赖玉辉，坐落福建省清流龙津镇城南村，小地名见刀水，林班037、小班19-2，面积5.2亩，主要树种杉木，林种防护林，四至：东：软凹，南：前山栋，西：小路口，北：屋后。宗地编号00125，为国家级生态公益林，为自留山。
六、日，王九生向本院起诉，要求赖玉辉协助其办理座落于清流县龙津镇城南路159号（现地名长兴南街十里埔15号）土地使用权过户登记手续。同年6月12日，王九生以其诉请办理土地使用权转让，不符合法律规定为由向本院申请撤回起诉；当日，本院裁定准予王九生撤回起诉。日，赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良向本院起诉，请求法院确认赖玉辉与王九生于日签订的房屋及土地使用权转让协议无效，并判令王九生立即停止侵占，限期将侵占物归还赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良。同年12月9日，赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良以自行协商为由向本院提出撤诉申请。当日，本院裁定准予赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良撤回起诉。日，江金牙再次提起诉讼，诉讼请求同上，同年5月14日，江金牙以需另收集证据为由向本院提出撤诉申请。次日，本院裁定准予江金牙撤回起诉。日，原告王九生为堆放在其家靠路边的模板被扔与被告赖玉辉家人发生吵打。
以上事实，有原告及其委托代理人，被告代理人在庭审中的陈述及原告向法庭提供的身份证、《房屋及土地使用权转让协议》、收条、清国用（1992）字第1656号国有土地使用证复印件各一份，清流县公安局物证鉴定室法医学人体损伤鉴定书、口头裁定笔录复印件各三份；被告提供的起诉状复印件二份、彩色照片二张，结婚证、林权证（2011）第01206号、证明、国有土地使用证复印件各一份，本院依职权向汤瑞华、熊茂森、赖洪海所作的调查笔录，清流县国土资源局、清流县房屋交易管理所复函，（2010）清民初字第885号民事起诉状、法庭审理笔录、口头裁定笔录等证据证实，本院予以确认。
双方当事人对下列事实及法律问题有争议，本院予以分析与认定。
一、诉争房屋买卖效力问题。
原告王九生认为，本案房屋虽然只有土地使用证没有房屋所有权证，但是《房屋及土地使用权转让协议》仍然是有效的。房屋所有权证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。本案不存在被告代理人所称的被告签订协议时意志不清等客观情况，被告也没有证据可以证明被告存在意志不清等客观情况，且签订协议时被告妻子、儿子等也在场，因此，该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是有法律效力的协议，受法律保护。
被告赖玉辉认为，属于村集体和国家的土地，任何村民无权转让，任何外村人也无权跨村取得集体土地使用权，诉争房系泥土房，早属危房且没有产权证，不存在转让或过户问题。该片土地自古就是山林地，并有林权证为证，是不可转让的土地，四至范围与协议书上写的不同，原告与被告签订的房屋买卖合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定七种不得转让的房地产，其中第（四）项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的。”本案被告赖玉辉之妻江金牙虽没有在协议上签名，但从当时签订协议的时间、地点、人员、用餐等情况，可认定江金牙并非不知道、不同意其夫赖玉辉与原告王九生签订《房屋及土地使用权转让协议》的事实。江金牙没有在协议签名属瑕疵问题。原告王九生根据其与赖玉辉签订的《房屋及土地使用权转让协议》，已付清全部购房款，被告赖玉辉履行了交房义务，原告入住诉争房至今，相关房屋权属证的办理和实际取得处于可期待状态，因此，原、被告达成的《房屋及土地使用权转让协议》成立。但根据物权法规定的不动产登记原则，因双方买卖行为未办理登记而不发生物权效力。被告主张双方当事人达成的《房屋及土地使用权转让协议》无效的理由，不能成立，不予采信。
二、关于转让土地使用权面积问题。
原告认为，转让的土地使用权范围是协议内容中的四至范围，即南至上山小路，北至门口大坪、房亲临付义春屋、付建金屋、正对面赖方根房屋为界，东至后山，西至公路边为限，依此计算，土地使用权面积约300平方米。
被告认为，赖玉辉审批的用地面积只有97.59平方米，协议中的四至是指房屋的四至，不是指土地的四至范围。
本院认为，根据原、被告签订的《房屋及土地使用权转让协议》第一条约定“甲方将旧房屋所有权及所占土地使用权有偿转让给乙方。”和清国用（1992）字第1656号国有土地使用证，该证载明四至：东：小路，南：空坪付义春住宅，西：山波，北：杂地。用地面积97.59平方米，其中建筑占地54.35平方平，据此可确认被告与原告签订土地使用权转让面积为97.59平方米，原告超出此面积的诉请不能成立，不予支持。
综上，本院认为，原、被告系完全民事行为能力人，签订合同的主体适格；双方在意思表示一致的情况下于日签订的《房屋及土地使用权转让协议》成立。被告赖玉辉辩称其在签订该协议时因生病而意志不清，完全是被原告王九生所骗，但未能提供证据证明，本院不予采信。原、被告在签订协议时因公证人熊茂森系残疾人而由被告赖玉辉的长子赖洪海将其背至诉争房内公证，并在当日由原告王九生出资，江金牙主厨，原告王九生及公证人一同在被告赖玉辉家中吃饭。由此可见，虽然协议是被告赖玉辉一人所签，但原告王九生有充分的理由相信被告赖玉辉具有家事代理权；且原告王九生已于2002年2月入住至今，被告赖玉辉的妻子及家人在2002年2月至2010年4月间未提出异议，故被告赖玉辉以其妻子及家人不知情为由主张协议无效，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。据此，目前诉争房屋未取得房屋所有权证，未经政府部门批准前，诉争房屋无法完成过户手续，故原告王九生要求被告赖玉辉协助办理诉争房屋所有权证和土地使用证的产权变更登记手续，条件不具备，本院不予支持。原告王九生要求被告赖玉辉交出位于清流县龙津镇城南路159号（现地名为清流县长兴南街十里铺15号）房屋所有权证书和该协议约定的四至范围内土地使用权证书，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，判决如下：
驳回原告王九生的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告王九生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审　判　长　　林　妍
人民陪审员　　黄千招
人民陪审员　　邱春燕
二一四年一月十六日
书　记　员　　魏宇佳
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办公地址：房屋买卖协议受买人签字不是过户本人合同有效吗 - 相关问题 - 110网法律咨询
04年卖方与买方签订房屋买卖协议，未办理过户，但卖方已收买方房款，并已将房屋交付买方使用，但在09年底办理过户手续时发现04年签订买卖协议的人与实际过户人不符，买卖协议是由他人签的实际过户人的名字，请问这份买卖协议可以视为无效吗
我想买一套房子，但房主去了南韩（朝鲜族）委托她的父亲办理买卖协议，她父亲在当地有委托书，由于该房产证没有超过5年，要交6.5%的交易税，该房还有一年就满5年了，我想先签订购房协议，明年再办理过户手续，这样可以吗，有风险吗
02年母亲过世，同年父亲私自把房子卖给别人（产权证名字是3个人的），买卖双方只是写了份买卖协议并未做任何公正，房子一直都未过户，去年对方提出要求过户，但由于母亲已过世公正处不予公正，想请问这份买卖协议是否有效？如果对方上诉此协议是否具有法律效力？
1。我是卖方 我想不卖了 并承担违约责任 双方协商同意 卖方退回购房定金XX元，违约金XX元给乙方。2.还有我们已经银行按揭贷款了，已经同意带批了。3.我们在房产局申报交税费了，如果解除合同了该怎么把这2 3这2条搞清楚。还有我们成功解除合同后是不是要销毁房产句备案一份甲已双方那2份（其实是有5份的，有2份不知道谁拿了），如果我们已经成功解除买卖合同，不销毁那5份原买卖合同还有法律效果吗？ 拜托律师门 帮我以上问题拟草一份解除二手房买卖合同协议书样本 本人知识不多 可...
我是北京的，我去年签订了买二手房经济适用房，据国家规定是五年内不能出售，但是我们在中介签订了全款买这套房子，并等满五年过户的合同，现在房子涨价很猛，而过户期也到了，卖家如以没满五年签订合同无效来反悔 达到重新卖房赚钱的目的 。我该如何办？我们的合同到底有效没有 他是否可以用没满五年合同无效反悔合同 不给我过户？谢谢！
如果他坚决不给过户收回房屋只给我赔偿违约金 我该如何达到他履行合同给我过户啊
儿子口头委托父亲卖房，并且父亲和买房签订了房屋买卖协议，合同有效吗 父亲和买主签订了合同，并且有证人在场。
房子是我的名字 只有我和我爸合同是我妈代签我的名字 有效吗合同？
农村房屋买卖协议只是男方签字，有证明人，因是老房子在农村集体办理产权证，所以现在没有任何证书，男方失踪，最近女方声称自己没同意卖房住在房里不愿意搬走。
合同已签订，实际过户时却是合同买方的姐姐（贷款的也是买方的姐姐），卖方是否可以以此解除合同？该如何操作？ 买方目前要求我按照合同约定的过户给他本人，他来付款。 鉴于之前已经出现的不符合合同约定的情况，我是否可以无视他新的要求，单方面解除合同呢？
我是2005年12月买的房子，在今年（日）卖与乙方，但是考虑未满五年房产证，，乙方拖欠我10万元房款待2011年8月满五年后在过户后贷款付清，但是现在房子要拆迁，如果补偿算谁的，如果我收回房产该怎么办？谢谢！房屋买卖合同由他人代签，其后果由被代签人承担
房屋买卖合同为出卖人与购买人之间约定房屋买卖交易细则的重要文书，也是确定双方权利义务的主要依据。如此重要的文书，出卖人竟委托由他人代签，并未出具任何委托手续。房屋交付时，出卖人突然否认其委托行为，自称出卖行为未经本人同意，合同无效。
购房人起诉法院要求确认合同效力并继续履行，庭上提供若干被代签人知情并同意出卖房屋的相关证据，最后得到法院认可。该代签行为不构成无权代理，合同义务将被代签人承担，合同合法有效。
【案件回放】
日，李军、刘燕东经北京链家房地产经纪公司提供中介服务，在中介公司签署了一份《房屋买卖三方合同》。合同约定：刘燕东购买李军名下的一套位于北京朝阳区青年路的房屋;
总价款人民币105万元;
合同签订当日，刘燕东支付定金1万元，并在合同签订7日内，另行支付首付款40万元，剩余部分由刘燕东向工商银行申请商业贷款后支付。链家房地产公司将协助双方办理过户及贷款手续，收取中介费4万元，由买方承担。刘燕东作为乙方，链家房地产经纪公司作为丙方，均在合同上签字、盖章。由于卖方李军被单位临时公派，到国外出差无法赶回，甲方部分由其女儿李小阳代为签名。
之后，刘燕东支付了定金和首付款，并在李军配偶毛相茹的协助下，成功申请了工商银行发放的银行贷款。房款支付完毕，刘燕东正准备接收房屋并办理房屋过户手续时，李军从国外回来了。
&&&&2009年1月，李军突然以没有授权李小阳代签合同为由，宣称之前签订的买卖合同无效，不同意出卖该房屋，已收购房款愿意返还给刘燕东。刘燕东则认为合同依法有效，不同意退回购房款，多次与李军协商无果后，向人民法院起诉要求李军继续履行合同，交付房屋并办理过户手续。
&&&&庭审中，被告李军称之前确有委托链家公司寻找买主，但因临时有事出国，打算回国后再行出卖房屋。出国期间，自已从未授权过李小阳将该房屋出售并代签买卖合同，此举完全系李小阳私自行为，应属无权处分。现在自已和配偶毛相茹都不同意售房，买卖合同因得不到所有权人的追认，合同无效。
案件第三人李小阳也称自已并未得到父亲李军的授权，自己的卖房行为父亲和母亲均不知情，同意确认合同无效。
对此，原告刘燕东反驳到：为了购买该房屋，自己一共看了二次房。二次看房，一次是李军本人接待，另一次则是他的夫人毛相茹接待的。在看房过程中，双方曾仔细商谈过房屋的价格、朝向、装修等交易细节问题，李军夫妇对于交易过程完全知情并参与其中。之后，委托李小阳的代签行为并不是无权代理，而是正常的民事代理行为。法庭上，原告向法院提交了中介公司的证言及银行贷款时毛相茹所签的《同意出售房屋声明书》等证据予以证明。
&&&【关键问题】
这是一起典型的因代签房屋买卖合同，出卖人想借此反悔，不同意出卖房屋的案件。
那么，这个代签到底是不是无权代理行为？能否代表出卖人的真实意思表示？出卖人在什么情况下又得为此承担合同后果呢？
【法院判决】
法院认为，通过中介公司与李军签订的居间合同及相关证言表明，李军虽然卖房期间人在国外，但对于房屋买主是谁，成交价多少，如何付款均是知情的，并且还专门就代签是否可行的问题咨询过中介公司，被告李军所述的完全不知情，本院不予采信。其次，李军配偶在贷款银行签署的《同意出售房屋声明书》也可表明，作为房屋共有权人是同意出卖该房屋的，并不存在侵犯共有权人利益的行为。最后，本案的购房款已实际支付完毕。全部款项均是打入李军名下的银行账户内。李军在此期间并未对打款行为提出任何异议，也未作出否认合同效力的意思表示，这说明李军是以行为表示同意签署该合同并愿意履行，李军应受到合同设定的义务约束。
综上，法院判决房屋买卖合同依法有效，李军应继续履行合同，协助刘燕东办理房屋交付及过户手续。
【律师说法】
对本案所涉法理，北京市岳成律师事务所罗敏律师解释到，李军与刘燕军之间的买卖合同是否有效，关键还是在于认定李小阳的代签行为是否构成无权代理。
根据我国的相关法律，通常只有房屋的所有权人才有处分房屋的权利。非房屋所有权人或是未经共有权人同意的房屋处分行为，为无权代理或无权处分行为，其合同效力待定。如无权代理人事后取得代理权，或无权代理行为得到被代理人的追认，合同依法有效，否则，该合同无效。结合本案，如代签人李小阳真是未经所有权人李军同意，私下将房屋出售并代签买卖合同，此后尽管李军的配偶毛相茹为协助办理贷款签署了《同意出售房屋声明书》，但买卖合同并不是必然有效，如果李军不追认合同效力，合同也只能归于无效。购房者刘燕东只能向李小阳及毛相茹追究合同缔约过失责任。
另外，根据我国《民法通则》的相关规定，公民、法人是完全有权利通过代理人实施民事行为的。代理人在代理权限内，以被代理人名义所实施的民事行为，由被代理人承担行为后果。结合本案，如果李小阳作为李军的代理人，在李军的授权范围内所实施的与购房人看房、谈价、签署合同等行为，均是合法有效的，且法律后果由被代理人承担。庭审中，原告刘燕东所提交的一系列证据已充分证明了李军对此事完全知情并同意出售，因此，李小阳的行为并不是无权代理，合同的义务均由李军承担。
通常情况下，代签合同时会要求代签方出示被代签方的授权委托书来证明其代理身份。但由于买卖双方在购房之前并不相识，授权书容易作假。为避免今后不必要纠纷，最好的方法是去公证处对授权委托书进行公证，来提高它的证据效力。本案中，李小阳在代签合同时，并未出示授权委托书，但之后李军同意接受房款的行为可以视为一种对代签售房行为的默认，该合同还是依法有效。
总的说来，房屋买卖合同代签行为，对合同相对方而言存在很大的法律风险。实践中，由于房价的不断攀升，出卖方常以此为借口反悔合同、争取利益。在此，罗敏律师建议大家，为了避免代签合同引发的纠纷最好的办法是不同意对方代签。如果确实由于特殊原因不得不代签时，一定要要求代签方出具已公证好的授权委托书以降低风险。如果对方不能提供授权委托书或不同意进行公证时，可暂时不签约，也可在买卖合同中单独约定：在对方不提供授权文件之前或是房屋所有权人补签之前，合同不生效，且不支付任何价款。
&&&【法条链接】
&&&《合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《民法通则》第六十六条：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
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