土地承包合同诈骗！你该了解的-金土地
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土地承包合同诈骗！你该了解的
作者：金土地
更新时间： 20:34:32
土地承包经营权
近日，霍邱县郑某合同诈骗案审理终结，郑某在霍邱县境内利用土地流转坑农，收取的承包费分文不退，因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑七年，罚金人民币五万元，并责令退赔被害人经济损失。
& & & &近日，霍邱县郑某合同诈骗案审理终结，郑某在霍邱县境内利用坑农，收取的承包费分文不退，因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑七年，罚金人民币五万元，并责令退赔被害人经济损失。
& & & &不良分子常常会利用农民对合同效力知识的缺乏，来骗取农民辛苦赚来的血汗钱。诈骗不仅让农民在经济上有损失，还会错过种庄稼的时节，让不懂维权的农民陷入痛苦的泥潭当中。针对这种问题，小编整理了关于土地承包合同订立程序和土地承包合同的无效情形，希望广大朋友了解土地承包合同，让不法分子无缝可钻。
一、土地承包合同订立程序
& & & &1.本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组。涉及土地的大量，统计承包方案的拟订一列的具体工作，都要由工作小组来负责完成；
& & & &2.承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案。承包方案的内容应当公平合理并照顾到本集体经济组织的实际情况，承包工作小组应当依照法律、法规的规定拟订承包方案；
& & & &3.依法召集村民召开村民会议，讨论通过承包方案。对承包方案根据土地承包法的规定，依法经本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意；
& & & &4.公开组织实施承包方案。承包方案经村民会议同意后农村集体经济组织应当公开实施承包方案，将承包方案中的内容落实；
& & & &5.签订承包合同。
二、土地承包合同的无效情形
& & & &无效的土地承包合同，是指不具有法律效力的土地承包合同。根据我国相关法律法规的规定，以下合同属于无效的土地承包合同：
& & & &1.一方以欺诈、胁迫的手段订立土地承包合同，损害国家利益的；
& & & &2.恶意串通，损害国爱、集体或者第三人利益的；
& & & &3. 以合法形式掩盖非法目的的；
& & & &4.损害社会公共利益的；
& & & &5.违反了不得收回、调整承包地等相关法律法规规定的。
& & & &现在农村土地承包纠纷越来越多，了解土地承包方面的知识非常重要。刑法第二百二十四条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为构成合同诈骗罪。该条还以逐款列举的方式对在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物的情形作了具体规定。如果发现承包合同被诈骗，请及时拿起法律武器，让不法分子绳之于法。
& & & &【参考文献】找法网《土地承包合同订立程序是怎么样的？》
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2016年10月
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请先登录或注册用户！关于土地使用权抵押登记有关问题的通知
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：
&&为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，保障抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，现将土地使用权抵押登记的有关问题通知如下：
&&&&&&& &一、关于土地使用权抵押登记的法律效力
土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。
土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。县级以上地方人民政府土地管理部门负责土地使用权抵押登记工作。
土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。
&&&&&&&& 二、关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订
土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签定抵押合同。地价评估收费标准按国家有关规定执行。
1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
3、乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
抵押出让土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。
三、关于土地使用权抵押登记申请
土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权委托文件。
申请抵押登记除提交前款所列材料外还应分别情况，提交下列材料：
1、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明；
2、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证；
3、抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明；
4、以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；
5、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件；
6、抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件。
同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。
未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。
四、关于土地使用权抵押登记和变更登记
抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，土地使用权抵押权正式生效。
土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。
抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。
因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后三十日内，持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，按土地管理的有关规定办理。
抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起十五日内，持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。
&&&&&&& 五、关于抵押登记收费
办理抵押登记，申请人应向土地管理部门支付登记费用。抵押登记费按国家有关规定执行。
&&&&&&&&六、其它
我局1995年印发的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第134号）中与本通知内容不一致的，以本通知为准。
国家土地管理局
关键字　抵押登记 通知 土地使用权
【】 【】 【】
·····
国土资源部地籍管理司 主办 中国土地矿产法律事务中心 承办
联系电话：010- 传真：010- 法律热线：010-
地址：北京市西城区阜成门内大街88号 邮编：100034土地承包经营权抵押问题研究
> 土地承包经营权抵押问题研究
土地承包经营权抵押问题研究
编辑：唐萍
　　我国法律对土地承包经营权是否可以抵押采取了分而治之的态度，即对作为主要方式的家庭土地承包经营权未赋予抵押权，而对作为补充方式的&招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权&却允许抵押。以下是yjbys小编搜集整理的土地承包经营权抵押问题研究，欢迎阅读借鉴。
　　摘要：农民贷款难一直是制约&三农&发展的重要障碍之一，党中央为此明确提出要推行土地承包经营权抵押融资。首先，本文提出土地承包经营权的基本概念，其次，阐述了土地承包经营权拟用于抵押存在的障碍和问题，最后，提出解决这些障碍的建议和措施。
　　关键词 ：土地承包经营权;抵押;融资;产权流转交易平台
　　党的十八届三中全会提出&赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。&2014年中央一号文件除了继续强调土地承包经营权抵押、担保权能以外，进一步提出&允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。&在此基础上，2015年中央一号文件提出&做好承包土地的经营权抵押担保贷款试点工作&。可见，无论党的十八届三中全会，还是年中央一号文件均明确了要深化农村土地制度改革，赋予农民对土地承包经营权抵押融资功能。各级银行应当响应党中央号召，在探索农村土地承包经营权抵押融资方面先行先试，摸索出一条可行之路，加大对&三农&的支持力度。
　　一、土地承包经营权的基本概念
　　《物权法》第三编&用益物权&第十一章专门规定了&土地承包经营权&，对其基本内容进行了结构性和体例性的界定。《物权法》第一百二十四条规定，&农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。&《物权法》第一百二十五条规定，&土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。&土地承包经营权在性质上是用益物权，即在土地所有权基础上衍生出的权利人对其承包经营的土地的占有、使用和收益的权利，其用于承包经营的土地常有耕地、林地、草地等。
　　除了《物权法》的专章规定，我国还颁布了专门的《农村土地承包经营法》对土地承包经营权进行了全面性、系统性的规定。该法第三条明确规定了土地承包经营权的方式，&国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。&农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，即以农村集体经济组织的每一农户家庭全体成员为一个生产经营单位，作为承包人承包集体的耕地等农业用地，对于承包地的承包，本集体经济组织成员人人平等[1]。在此前提下，对于不宜采取家庭承包经营方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体土地，才予以考虑采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。换言之，采取招标、拍卖、公开协商等方式承包是有前提条件的，可以说是作为对家庭承包的一种补充方式存在的。
　　二、土地承包经营权拟用于抵押存在的障碍和问题
　　(一)家庭土地承包经营权拟用于抵押存在法律障碍
　　《物权法》第一百八十条规定&债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：&&(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;&《物权法》第一百三十三条规定&通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。&《农村土地承包经营法》第四十九条规定&通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。&
　　《物权法》和《农村土地承包经营法》均确定以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权是允许抵押的。但是，作为我国农村土地主要承包经营方式的家庭土地承包经营权却并未被赋予抵押权。该结论可以从《农村土地承包经营法》第三十二条得到佐证，&通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。&可见第三十二条规定的家庭土地承包经营权流转方式中并未规定抵押权。
　　我国法律对土地承包经营权是否可以抵押采取了分而治之的态度，即对作为主要方式的家庭土地承包经营权未赋予抵押权，而对作为补充方式的&招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权&却允许抵押。这种立法态度主要是出于当时基本国情下对农村集体土地的保护，特别是出于保护农村集体经济组织内部成员的利益考量。家庭土地承包经营权未赋予抵押权在城镇化进程加快的今天，在很大程度上束缚了农户土地承包经营权融资权的实现。
　　(二)如果赋予家庭土地承包经营权可以用于抵押，在执行和变现阶段如何维护农村集体土地制度的稳定性存在障碍
　　假定家庭土地承包经营权可以用于抵押，如果作为抵押物向银行申请贷款，一旦借款人农户违约无法归还贷款时，该如何执行和变现家庭土地承包经营权呢?会不会因此而导致农村集体经济组织成员的矛盾，进而危及农村集体土地制度的稳定性呢?为简化论述，现略去前面繁琐的法院审判程序，仅探讨执行程序中常见的拍卖、变卖、抵债程序。第一，对于拍卖和变卖而言，其一般受众是包括农村集体经济组织成员在内的所有社会民众。如果是农村集体经济组织成员以外的一般社会民众(即外部参与人)参与竞拍或变卖成功，则面临着农村集体土地向集体组织以外流失的趋势，长此以往，不利于农村集体土地农业用途的保护，亦不利于农村村民稳定生产和农村集体土地制度的稳定性。第二，如果是抵债的方式，银行要考虑接受土地承包经营权自己经营，而银行作为吸收存款、发放贷款的金融机构，一般并不具备对土地承包经营权进行开发、利用、收益的条件和能力，要求银行接受土地承包经营权抵债，实在有强人所难之嫌。因此，土地承包经营权在执行和变现阶段有可能会危及农村集体土地制度的稳定性。
　　(三)实践中因欠缺土地承包经营权证书而导致将来难以办理抵押权登记手续
　　《农村土地承包经营法》第二十三条规定，&县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。&虽然法律规定应当办理土地承包经营权证或者林权证等证书，但实践中农村集体土地管理中因为各种历史和客观的原因，很多土地承包经营权并未办得土地承包经营权证或者林权证等证书，仅有发包方和承包方签订的承包合同。这种现状亦将很大程度上阻碍和限制将来推进土地承包经营权办理抵押登记手续。
　　(四)土地承包经营权价值难以评估将导致办理抵押登记存在障碍
　　土地承包经营权作为依附于农村集体土地上的一种用益物权，一般可由农户进行农业种植，如农业作物、瓜果蔬菜等，亦可进行农业养殖、畜牧、渔业等，还可进行树木林业的种植等等。其范围和用途较广，如何对其进行价值判定，并得到市场各方的接受和认可，目前并没有统一的机构和标准，这亦给其作为抵押物向银行融资无形设置了一道障碍。
　　(五)农业经营的天然风险性和脆弱性很可能使银行对土地承包经营权抵押产生&惧贷&心理障碍
　　囿于农业科技水平和现代化水平的局限性，长期以来农业生产经营仍然没有从根本上摆脱&靠天吃饭&的既有惯性，农业收成经常受到台风、强降雨、干旱等自然灾害的影响，土地承包经营权亦不例外。基于这些顾虑，银行在多大程度上能够接受土地承包经营权作为抵押物都将存在疑问。
　　三、推进土地承包经营权抵押融资的建议及措施
　　虽然土地承包经营权作为抵押物存在诸多障碍和困难，但作为党中央已经明确树立的一项基本政策，推进该项工作很可能从根本上解决农民因缺乏抵押物难以融资之痛，极大促进&三农&发展。因此，要积极开展农村产权抵押贷款，有效解决新型农业经营主体缺乏有效担保物的实际问题[2]。可以考虑从以下几方面推进土地承包经营权抵押融资之路：
　　(一)修订和完善相关法律，新增赋予家庭土地承包经营权以抵押权，解决法律障碍
　　基于前面法律障碍的分析，建议修改《物权法》第一百八十条第(三)款规定，将允许抵押财产的范围由&以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权&扩大为全部 &土地承包经营权&，即将家庭土地承包经营权亦纳入可以抵押财产范围。同时，将《物权法》第三编&用益物权&第十一章&土地承包经营权&以及整部《土地承包经营法》中涉及流转和抵押的权利内容由&以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权&皆修改为全部&土地承包经营权&，即在以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权作为抵押权的前提下，新增家庭土地承包经营权作为抵押权的权能，并在所涉及的各个法律条款中予以修改和明确。其实，除了探讨赋予土地承包经营权抵押融资外，亦有专家学者开始探讨以土地承包经营权作为信托财产和打包进行证券化融资的问题了[3]。这都对将来修订法律提出了新的要求。
　　(二)差别化对待农村集体经济组织内部成员和外部人员，消除土地承包经营权流转中可能存在的隐性矛盾，维护农村集体土地稳定性
　　《农村土地承包经营法》第三十三条规定，&土地承包经营权流转应当遵循以下原则：(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;(四)受让方须有农业经营能力;(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。&
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