建筑结构丨80个CAD常见问题解决方案爆强总结（上），速收！ 22万人點击關注 建筑结构

虽然此文略长，但因为总结得确实非常全面，且实用，没时间看先收藏和转发，以备不时之需！

/ 安防摄像机在安装时和使用过程中会出现一些常见的问题，如出现下列问题，可参照解决。

（一）监视器屏幕是黑屏：1调节监视器的亮度和对比度。 2检查连接端子。3检查是否使用了自动光圈镜头后,摄像机后面的电平调节是否关掉了,如果是，则通过调节视频输出电平即可解决。4检查摄像机本身的原因。

（二）监视器屏幕没有图像：1检查电源是否连接上了。2检查视频信号线连接与否。3检查自动光圈镜头的驱动方式调整的是否正确，dc驱动镜头或是video分别选择其对应的模式。

（三）监视器屏幕出现闪烁：1检查摄像机自动光圈镜头的连接是否牢固.2检查摄像机的镜头是否直接对着强光。

（四）视频图像不清晰：1检查摄像机镜头是否干净。2调节监视器的亮度和对比度。3调节摄像机的后焦。4检查摄像机镜头是否直接对着强光。

（五）监视器图像效果差：1画面噪点比较大，通常有以下原因：摄像机内部电路板接地不良，视频幅度输出不够，环境光照度不够；连接光缆接触不良或有短路现象；摄像机的视频线是否距离过远。2监控区域的环境光线比较暗。3检查监视器是否有问题。

（六）监视器上的图像时有时无：1检查视频线，电源线问题，看视频线和电源线是否接触牢固。2检查摄像机bnc接头是否出现了氧化。3装了云台的摄像机，检查云台中的线缆接触是否良好。

（七）夜晚监控画面出现雪花：1确认是否因为线路太远导致前端摄像机电压不足。这种情况多出现在12v供电的摄像机上，因电压不足使得红外灯没有达到额定的功率，ccd照度高但却得不到足够的红外光，从而出现雪花飘飘。2红外灯质量差，红外灯的角度及红外距离跟镜头不匹配导致雪花飘，这种属于摄像机质量的问题，应与厂家联系调换。3室外灰尘较多，特别是在野外，就有可能是摄像机把肉眼看不到的细小的颗粒拍下来了，这在白天红外灯不开启的情况下，内眼及摄像机感觉不明显的；但晚上就会出现雪花。4 :摄像机电路设计不合理：生产红外摄像机时，不仅仅是将红外灯直接装到摄像机里面然后就行的，而是要在装上之前，对其摄像机电路重新设计并老化处理。而很多小型加工厂就是使用廉价的电子元件，买廉价的红外灯，直接用电烙铁焊接上去，对于电路没有重新设计也没有老化处理；另外一些做低端产品的工厂，为了省钱，把控制电路板的控制板去掉或者跟灯板集成在一起，这很容易导到红外灯受电流不稳定而发热，使本来就劣质的红外灯更不能正常工作从而导致监视图像雪花的出现，在选择摄像机时应先择优质的摄像机。

（八）图像模糊，发白：这类问题主要原因在于红外摄像机的玻璃使用一段时间后，上面灰尘比较多，导致红外光在近距离就反射回去，所以使图像发白，不清晰。需对摄像机玻璃进行清洁处理。

（九）监控系统运行一段时间后，图像出现玻璃花：其原因是摄像机一般工作电压在

dc12v±1v的情况下，如果电压在15v dc 左右，长时间使用后，就会出现这样的问题，建议最好使用12v±1v的电压。

（十）摄像机输出图像有细条干扰或粗条纹滚动：1电源适配器质量（纹波过大）老化或不良引起，此时可通过一台好的摄像机来比较，用同一个电源适配器，如果现象消失则是摄像机本身老化而引起，需要更换电源适配器。2机器出现粗条纹滚动一般为系统布线是否受到强电场干扰，建议机器避开强电安装、布线，检查地线是否牢固，或是更换电源。

（十一）图像出现扭曲或几何失真 ：1摄像机，监视器的几何校正电路有问题。2光学镜头的问题。3连接线缆或设备的特征阻抗与摄像机的输出阻抗不匹配。当出现以上现象时，请先检查所用光学镜头，其次再检查所用电缆或其它连接设备的特征阻抗是否是75ω

CAD导图常见问题总结：

33.我使用的打印机开机时走很多空白纸，且PAPER、RIBBON黄色灯显示，我只要打印一张标签它就走很多空白纸，然后PAPER、RIBBON与PAUSE黄色灯显示、CANCEL 绿色灯显示，然后就再也不能打印了！！

34. 我使用的斑马S600打印机，开机时碳带滚筒不转，有时自己跑很多空白纸！ 请您帮忙解决一下！谢谢！！

答：开机碳带不转，打印时也不转，那么恨明显是打印机的打印方式转为热敏打印。要证实可以按住CANCEL键开机，打印机会打印一份参数表。你只要看PRINT METHOD 项是以T 开头还是以D 开头，如以D 开头那么说明是热敏打印，解决方法：装好驱动程序。然后打开打印机属性。在设备设置里将打印方式改为热转印方式（以T开头）确定之后退出，在打开属性。打印测试页，一般情况下可以解决。如不行，请联系我公司硬件部

35.设计的条码不会便成网状，只是标签上面的图象变成网状，像3C认证，一些我们自己设计的图象等 答：打印图像时出现网状，主要原因是您在设计图片的时候保存的格式不合适，一般情况下，保存成PCX或BMP格式图片，另外颜色不要选择真彩色，选择黑白图片或者2色，因为条码打印机只能打印2色，而且不能打印渐变色。所以即使设计成很高格式的图片，对于热转印打印机也是徒劳的，而且热转印打印机打印分辨率一般为203DPI、300DPI，所以关键是处理图片的时候要注意。

36. 公司现在要求在ZEBRA 105SL的打印机上打印14位的39条码，标签的尺寸为49*14 毫米，我写的指令为^xa ^fo1,30 ^b3,,40 ^fd11kktc21 ^fs ^xz ，但是打印出 的条码超出了标签的范围，任务很急，希望您抽出点时间指导一下

答：Code 39码打印出来同样设置会比Code 128码长一些,您可以改用Code 128码或者用^BY指令来控制条码的其它比例。

假如给我一个条形码，我怎么样知道它是英国的？

答：多数条形码原则上没有国家区分，只是国标码（EAN13）是按照国家分配字段的，比如69

38.我公司现有一台美国ZebraLink(斑马) Z400型打印机，所使用的标签纸为双排3.2*2.5CM，在原来的计算机上使用正常，今天由于工作原因将打印机安装在另外一台计算机上时，打印出的标签只有多半排(一排为两个标签)，我怀疑是纸张设定有问题，但是由于我才学疏浅，不知道该怎样调整，请工程师指导为盼，不胜感激!

39.你好，我使用的斑马S600打印机，按一下走纸健，能走十几张纸，这是怎么回事能否解决，还有一个是，打印的时候不往上卷碳带了，还请帮助一下谢谢！！

答：你的打印机有可能是测不到纸或是连续纸方式,你可以按住CANCEL键开机十秒后松手,打印机会打印一份打印配置表,你可以看MEDIA TYPE 项是不连续还是连续.如果是连续,一方面你的打印机标签传感器老化了,一方面是你打印机标签传感器被脏物挡住导致无法测纸,你可以先用酒精棉签清洗一下标签传感器,重新测纸.如果不行请送修. 至于碳带不回收,那是因为打印机的打印方式转换成了热敏方式了,你下载其手册,按手册中的打印机色带传感器灵敏度重新复位方法将其复位成热转印方式.或请送修.

40.我的Zebra TLP2844现在因为换电脑，需要重新装打印机。我从“开始”进去，经过“设置”“打印机”，“添加打印机”“从软盘安装”，找到F盘OEMsetup，装上Zebra的TLP2844，新图标就显示出来了。但是装好后，测试打印就是没响应，不知道是否有什么问题。请尽快解答谢谢！！

答：首先你要确定你电脑并口是好的,并检查打印线是否好的,还有你你使用的是那个端口. 驱动可以多装几次,或重新下载驱动安装,有时候驱动程序有些文件损坏导致驱动无法使用. ................................................................

41.请问，对zebra sl105这款打印机的203与300的打印头如何更换？谢谢！

300M，内碳的。请问有什么方法可以改善吗？谢谢！！

43.我公司的105sl出了问题,所以想要一份中文说明书.另想问问打印机老是在打印几千张标签时,容易出现十几张断线不是那种连续断线.请问这是什么情况呢?还有就是105sl的标签纸的感应器的敏感度怎么调整?希望管理员告诉我一下,谢谢!

答：你所说的断线什么什么样的断线?断线就是在打印时纵向出现的空白线,有时打印头脏了也会造成断线现象,那是偶尔的,如果清洗之后还是断线那就是打印头损坏了,你说的应该是打印头脏了, 感应器灵敏度不建议用户自己调节,一般只要标签是可测的恢复出厂设置即可测到. ................................................................

44.zebra 170打印机打印前几张标签正常，接着就会出现一条或多条白色横线横贯整张标签（断针为纵线），位置在标签起始一两公分处，速度已经放慢，一般会是什么原因引起的呢

45.我的斑马S600的是一个串口一个并口，请问我能不能用其中一个口，接电脑USB打印呢？如果可以的话连接线因该怎样连？

46.我有一台M-8400RVe所有指示灯都一直在闪？？不知道为什么？屏幕也显示不出来啊！ 答：那是主板方面的故障

不知道这个是什么问题？

答：出现这样的显示应该是打印机标签传感器出现故障,你有试过恢复出厂设置吗? 清洗一下标签传感器.重新测纸

48.你好，有个问题请教一下，以前我们单位用的打印机是斑马的96XIII，针对这个打印机，我用VC编了一个打印程序（需要打印中文），使用的是串口通信。现在，有一台斑马的Z4M，我仍然用这个程序打印，但是数据传输不过去，“DATA”灯一直是慢闪，查了一下手册，说是数据太大无法接受。我使用的串口速率是9600。请问这是有什么原因造成的。另外Z4M需要驱动程序吗？

49.不能检测标签纸，有时只能出一半，（已设为默认值）谢谢！

答：首先，不知您有没有尝试机器测纸功能，即按PAUS键，再按右下角的“检测"键，机器会自动走纸，检测，如果依然不能定位，你可以按照以下三种方式调试：1.更换另外一种标签纸张，试验是否可以，如果还不行，则可判断和纸张无关；2.检查传感器是否有标签遮挡，一般纸张在走纸过程中脱落，很容易粘贴在传感器上；3.如果排除以上两种问题，您可以再试验机器的黑标定位是否正确，在控制面板里选择MARK方式。如果还不能解决，请致电我司工程部

50.使用斑马105SL和Z4M时发现，同样的纸与碳带，两种机器使用的温度差别很大，105SL需要很高的温度（压力）才能打印清晰，这会对打印头寿命造成影响吗？

51.我公司一台斑马S400的条码打印机检测不到纸，控制面板上亮第

3、4盏等。在反复调整标签传感器均没有用。请问贵公司有什么办法可以解决。

答：出现这种情况不一定是测不到纸,也有可能是测不到碳带,如果打印机打印方式变成热敏打印,那么就会出现碳带错误,那么打印机一开机在走纸一刹那就出错,如果是走了很常一段纸才出错那么才是测不到纸. 测不到纸可以清洁传感器,如果清洁了也不行请送修! 测不到碳带,你可以重新调试碳带传感器灵敏度,你可以在我公司下载S400手册,参考里面的方法调试,或者找到其同版本号的

52.我的一台斑马140XI，打印机开机检测不了碳带。显示RIBBON OUT。传感器有清洗过，也做过灵敏度调节，都是不行。还有它自动测纸后自动产生的传感器参数是：RIBBON LED 100

MEDIA LED 100 RIBBON S 00 MEDIA S 75。你说过它们的参数是在70左右我也调到过左右但都还是不行。我尝试过将传感器的接头从主板上拔到，它就不会显示RIBBON OUT 了但打印出来很浅很浅，温度要调到25才能看到。还有就是我把它设为热敏式时，它会显示RIBBON IN但前提我已把传感器拔到了怎么能检测到有碳带呢，请问这是什么原因会不会主板有问题。谢谢。

答：按你说的情况,有两种可能,一个是碳带传感器坏了,一个是打印机程序错乱了.故障一般不在主板,你把传感器屏蔽再恢复出厂设置看看,打印温度的问题要看你碳带与标签的搭配. ................................................................ 53.请问贵公司，斑马S400和S600的条码打印头是否能够通用。谢谢！

54.你好！我想问一下斑马140XI的打印它的碳带传感器是怎么样工作的及其原理。谢谢

答：斑马工业条码机器的碳带传感器在其打印头安装架背面.它是一个发光管和一个接收管,碳带是黑色的,背面是光滑的.当有碳带时,光无法穿透就有一个反馈光,接收到就证明有碳带,反之没有碳带. ................................................................

55. 我用的是label matrix 打印軟件，version 4.10w,請問要如何設置才能將標簽中是中文打印出來？謝謝！ 答：不能打印中文的问题的解决方法：

1、字体的设置问题，将中文内容的字体设置为中文字体；

56.因我要打出一个4*4cm的条码出來，可內容中有中文，不知为何我打印出來的中文是乱码，请问这是什么原因？

答：一维条码本身是不能包含中文字符的，但是如果标签中有需要打印中文的地方出现乱码，那主要的原因出在您的打印软件上。如果您用的是斑马公司的BARONE 5.0或以下版本，必须在其软件的安装目录中的BIN目录中找到SETUP.INI文件，打开其文件占到PRINT1段，把该段最后三行中前面带“；”中的分号去掉，即可打印中文。如果是其它软件不能打印中文，请来电详细描述，我司再给予解答。

57.斑马Z4M打印机打出来的条码纸背后有模糊的直线阴影，开始的时候我以为是打印头脏了，进行清洗后，效果还是不能改观。请问这是什么原因？谢谢。

答：一般情况下，打印机打印出来内容模糊，除了您尝试的清洗打印头之外，其它可能的原因有打印温度过高，会出现阴影，另外就是碳带与标签的匹配，碳带质量不好或者与标签匹配不合适，也很容易出现这个问题。如果这些都尝试了还不行，那你可以换一个打印软件或者打印机的驱动程序试下。如果以上都试验过还是不行，呵呵，那麻烦把机器送到我司工程部，我司会安排专业斑马维修工程师给您检测，以确定问题。

58.我的Z4M打印质量不是很清晰（XP系统下），之前用98很好很清晰，从Z4M的面板上调设置如何保存？

答：你换回XP后打印不清晰的最大原因是驱动程序中的打印温度没有调整，你可以在WINDOWS下调整打印温度到合适的值，一般最高

30，适中的DACKNESS为17－19左右。 ................................................................ 59.你好！本公司现使用的一台Zebra 105Sl条码打印机，出现如下故障现象：开机时打印机面板上的所有指示灯亮，但是屏幕却不显示任何内容，且所有按钮不起作用。请问这是会什么原因，应该如何解决？急！谢谢！

答：可以明确的判定这台Z105SL的并口芯片烧坏，一般是由于热插拔造成的，90％的105SL的故障都是端口芯片烧坏，由于机器本身设计的原因，端口芯片的耐压值偏低，所以造成目前市面上105SL返修率很高。据悉，斑马公司下一代产品会改良设计。目前情况下，你只能把机器送到我司，我们将为您维修主板。时间需要2个工作日

60.用EAN128码打印，扫描时发现怎么前面多了两位？

61.请详细介绍一下：如何让打印机在开机时采用手工测纸，以及换不同规格标签时需关闭机器吗？如不关，合上打印头又要重新测纸。我是经常换标签的，谢谢你请给予指导。（烦细述） 答：

1：打印机有*号 ---- 如是4位的话就输为1234 NEXT就可以进入设置了 2：MEDIA POWER UP（开机标签状态的选择）的设置 按右面黑色椭圆键或左面黑色椭圆改变数值.

2：HEAD CLOSE（打印头翻开合上后标签状态的选择）的设置

按右面黑色椭圆键或左面黑色椭圆改变数值.

63. 开机后电源灯亮，液晶显示屏灯也是亮的，但是无任何显示。是不是主板烧掉了？

答：依据你所说的问题,我们总结了以往的经验及产品基本故障排除得出：相应的问题结论--打印机主板模块故障。

解决方法一是与产品供应商联系(最好是有Zebra代理权)先分析故障 原因在非人为损坏、无非法操作及保修年限（本产品提供一年质保）内可 通过供应商由厂商在短期内更换新机（在更换期间内可要求备用机顶替）；

解决方法二是可以拿到有Zebra维修技术的条码设备公司先进行有条件 检测（主板方面如：接口烧坏、内存损坏、程序混乱及常见主板可更换局部 配件维修），是否直接更换主板； ................................................................

64.你好，我装了bar-one5.0和zebra s400的驱动程序，为什么打印时，只出纸，纸上什么也没有？

答：你所提的问题原因有很多种，碳带装反了、碳带和标签不匹配、打印头损坏没发热、驱动程序的问题都可以导致此种现象发生。你可以一一排除，先打印自检页试试，如果能打印，则说明是驱动程序的问题，更换驱动程序。如不能打印，更换一种碳带或标签再打印自检页，如还不能打印，则打印头和主板之一有问题，请送修。

答：可能是打印头没检测到。您可以恢复出厂值看看。如果还不行就可能是打印头连线断路。 必须拆机检测。

66.我司有一台ZEBRA140XI-III打開電源後所有的都亮不息滅,無法打印.是何故障

答：现象：打印机所有指示灯亮，LCD不显示并不能操作

原因∶主板或EPROM损坏 解决办法∶联系你的经销厂家，更换主板或正确安装EPROM 现象：打印机所有指示灯闪烁并不能测纸

原因∶传感器故障 解决办法∶清洗传感器表面灰尘或联系经销厂家更换传感器。

解决经纪人常见的60个问题『七年经验精华』

一、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？

答：向客户明示房产局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。

二、 客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。

三、 客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，但又不愿带定金下定，只是落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。

四、 客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？

答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种"危机"感。

五、 在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。

六、 客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？

答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。

七、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？

答：这本身不是我们房地产中介能够解决的问题，但是，合肥市有这样规定，九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学，如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书，就必须先解决户口的辖区问题，然后再按"就近上学"之规定提出申请，否则，根本就无法解决。

八、客户质问为什么要下这么多的定金，我们应该怎样回答？答：当你交此订金后，公司会转给业主，公司就会收业主房产证，办理一些手续，如

你下太少订金，业主会不收，也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款，同时可以约束房主不再高价出售此房。

九、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？

答：建议客户将原有的房产做个贷贷款作买房首期，以租供楼。

十、客户相中某物业，但又对该物业较低的价格产生怀疑，而不能下定时，怎么办？答：

1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机

2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。

十一、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？答：出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户。

1、首先我公司受理业主委托；

2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《购房委托书》，并收取定金；

3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《售房委托书》，并收取订金，留房产证原件在我司（以举止防业主有条件将该房售予他人）。如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。

十二、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？答：

1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；

2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了

十三、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？答：

1、首先告诉他/她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。

2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺细一定你能买到，请您仔考虑。

十四、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？答：

1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；

2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；

3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。

十五、收订后，有其它客户出高价，怎么办？

1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户 ，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢？

2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必具备一个先决条件：客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。

十六、客户首其款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，如何？

1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；

2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷。

3、如果是企业法人、国家公务员、大学教授等社会地位较高的则可以向银行申请高额按揭款。

4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款

十七、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件达不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？答：

1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的"过户"，只不过是将《存量房买卖合同》，房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了房产局的办事窗口而已。递件并不代表过户，出税单十个工作日后产权才可做变更登记下证，如果有查封等限制转让的因素，将给双方造成巨大风险；

2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；

3、万不得已建议到实行资金托管的银行询问，这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受。

十八、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办?答：

1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。

2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。

十九、由于客户目前面临困难无法及时将房款到位，要求拖一段时间过户，怎么办？答：关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。二

十、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？答：

1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将做为公证方协同客户要求房主拿出一部分房款作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。二十

一、万一遇到客户说此房风水是否不好？答：

1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。二十

二、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？答：

1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接跟业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。

2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返差额。

二十三、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？

1、了解出售动机、确定跟进方案。

2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。

3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处。

二十四、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？答：

1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药，若不签可以直接告诉客户,

2、用合约来制约他，用法律来威胁他，用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。

二十五、业主要求高额定金，怎么办？答：

1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然质押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售予他人。

2、告知业主在产权没有彻底转移前，客户每天都存在着风险，如果出现问题，将给客户带来无法弥补的损失。

3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付1万元，总金额高的物业最多不得超过2万元。

二十六、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？

1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价出售，中介公司也无法保证客户的利益。

2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。二十

七、有业主提出交钥匙是不是等于交房，区别在哪？

答：首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、物业已转到买方名下；b、物业处于闲置状态；c、物业无租约纠纷；d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业。

二十八、非房产证上权利人来收定，怎么办？答：原则上绝对不可以，因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。但是在现实中，可在合同中加注一条，甲方代理人具有同甲方相等的法律效力，并自愿承担本合同中一切相关的法律责任和违约责任。二十

九、业主收订时没有带房产证或房产证抵押，怎么办？答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。

1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。

2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下"按揭合同"、"保险费单"等有价有效文件、资料，付定5000元，后由有关人员陪同前往银行赎房。若需要公司拿钱赎房的除抵押前述资料文件外，还必须签订"借款合同"和"借款借据"，承担一定的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。

十、交接时，业主急于拿款水电气等暂不交接而业务又不愿预留水、电押金，怎么办？答：

1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用，必须预留，这是公司规定，也是为了保障双方的利益，且合同履行基本完毕，我们公司将继续监督 和协助你们办好余下相关手续。 三十

一、业主不能如期交房，怎么办？

答：，首先应询问业主迟交房的真正原因，再和买方沟通协调，如果再有拖延公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。

二、业主不同意按揭，怎么办？

1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行与本公司都会审查客户的真信，保证贷款能够发放，确保业主拿钱，以保证房款无风险。

2、讲清按揭与一次性在时间上相差时间不多，付款程序基本一致。

3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，当代人的超前意识使95%以上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对业主不利。三十

三、客户、业主要求佣金打折，怎么办？

1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折，是对我们提供服务质量的否认。

2、行业的规范不允许打折。

3、从公司成本的角度来讲也不能打折，现在中介公司的经营维持就靠中介费，且行业竞争激烈，业务员也很辛苦，请双方给予理解。

四、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。

五、收到客户定金后，业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同，怎么办？答：

1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个"结"，找到这个"结"，就可以找出解开这个"结"的方法。

2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。三十

六、收到客户定金后,客户要求见业主，此时有差价，怎么办？答：原则上首先和房主沟通好，利润尽量平分，不要贪于全得。如果利润大，可以想办法说服一方做委托，委托至公司名下，如利润不大，敬请放弃差价心理，保证双佣。

七、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？答：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括房产局、银行、公证处都予以承认，客户没有理由不认可，否则，是对法律的蔑视。

八、业主要求向买家收取煤气及有线电视开户费，怎么办？答：所有成交物业内的设备是否免费过户，这在客户交定和业主收定签约时就有明确规定，依约而行。三十

九、没签定前产权清晰？签定后并收取了定金，结果房产做了抵押（或被查封），怎么办？答：

1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金；

2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房。

十、业主收定金后，不同意把该物业的户口迁走，怎么办？

答：根据有关法律的规定：（1）同一物业内不可以有两个户主存在，业主既然将该物业出售，同时也就放弃了该物业的户籍权，没有理由不把户口迁走。（2）业主缴纳一定数额可以让客户接受的户口保证金。 四十

一、收定后，权利人出事，怎么办？答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人 ；业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等，都必定有解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。四十

二、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如查封、担保、发展商欠款、刑事案件等情况。

三、业主说自己可以还贷，等见到客户时又说资金紧张，而中介已经将业主的意愿提前告知了客户，怎么办？答：（1）可以根据相关规定由客户的首付款进行还贷，但是一定要注意合同签订的严谨性。（2）如客户部愿意或者业主真的没有能力，首先建议业主自己借钱解决，如果行不通，则我们可以帮助找人去垫资，但需要支付相关费用。需要注意的是，就算是公司垫资，都要说是我们帮忙找人垫资，一定不能说

是公司，否则后期一旦有经济纠纷，将对公司不利。四十

四、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？答：绝对不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由其它负责售后服务的客户服务部继续跟进，而且现行规定都是在过户前付清中介费，前期我们的付出也没有提出报酬问题，同时也是为了保障大家三方各有利益，请给予理解。 四十

二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办？答：首先不要强求业主必须给看房，及时与业主沟通，尽快找出业主不给看的原因，对症下药。四十

六、如何让业主签代理委托书，提高公司对有效房源的控制？答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到盘源第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专类人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业、敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主，广告后给业主汇报您这个房子通过我们的努力来了多少客户。

七、客户在电话里就要咨询物业具体位置、具体楼层房号等房源要素，如何解答？

1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后商议。

2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。

3、可以直接告诉客户房主并没有和我们说的很清楚，只是说了大概位置，让我们在那等，出来接我们。

八、客户看完房子后，无任何意见，怎么跟进？答：

1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度！哪些因素客户不满意，充分展示介绍物业的优势。

2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的物业。四十

九、业主咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办？答：靠平时的业务积累，靠灵活的应变，及时给出物业合理售价，或周边类似物业市场售价，取得双方信任，才能留住对方电话，除之无更好办法。

十、我公司无客户合适的物业时，如何才能留住客户电话？

答：了解客户的详细要求，在自己的头脑里很快找出客户合适的物业进行报价，或者给客户比较好的建议，取得客户的信任，从而留住客户的电话。

一、看房时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？

答：首先一定要及时的打断双方进一步的沟通，同时表示双方通过我们中介公司，一切均可以由我们联系，因为你们彼此不太熟悉，如果还是不行，严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。

二、如果客户知道业主与公司签订了代理书，向我们提出想看我们和业主方签的代理委托书，可以吗？ 答：不可以，因为是中介公司，我们须对你的资料和业主资料进行保密。五十

三、业主无法偿还银行贷款，现委托给你们中介应如何办手续？答：你须带上抵押合同到我公司签订售房委托书、借款合同。查清你借银行多少贷款，在去办理还贷手续前，你须向我公司签借据，带上抵押合同、身份证、婚姻证明（如已婚须配偶同去）到公证处办理委托书。

四、客户看房时不表态，怎么办？

答：有些业务员在带客看房时过于"热情"，滔滔不绝，而客户却一声不吭。到最后一句"考虑考虑"结束此次看房，搞得业务员一头雾水，不知所终。其实，这里业务员犯了一个错误：就是无的放矢，这种毫无目标的夸夸其谈是没有人欣赏的。所以我们的业务员要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需，不仅如此，我们的业务员还要善于聆听。聆听中可以了解客户的真正需求，可以随机应变，改变自己的策略，可以投其所好，有的放矢。

五、客户出一个"超低"价时怎么办？或者说：客户为什么会出"超低价"？ 答：当客户出了个"超低"价时，可能有两种情况，业务员应根据当时的情况做出判断，并采取相应的措施加以应付，第一，客户出的超低价不是很"离谱"，只是这种价很难谈到或很难成交，这时，我们的第一反 应应该是"客户在探底"，有可能成交，那么，我们应该面带笑容的说："我知道您在跟我开玩笑呢！"你的笑容和回答让客户感觉到他开的这个价根本就不可能，同时，又要让他有"面子"下台，并告诉客户决定价格的权力不在于我们而在于业主，我们没有决定权，第二，客户出了根本就不可能的价，这时我们就不能会错意，以为客户还价就有希望了，其实，这是客户"以进为退"的手段，他是在存心为难你，拒绝你，因为他根本就看不上这个物业，而又不好意思直接拒绝你而已，这个时候我们应该顺着台阶而下，告诉他这个物业不适合他，我们给他另找，这样大家都留着"面子"，日后还有机会。第三，告诉客户周边同类型的房屋市场价格

六、客户暴露出购买冲劲的时候，怎么办？

答：客户看房有时会有一种冲动，这种冲动持续时间往往都不会太大久，而且稍纵即逝。我们应该及时抓 住这种冲动促使成交，在看房或谈判过程中，如果发现客户对你所介绍的物业表现出极大的兴趣，或者所出的价格在你的底线以上或左右时，应该不失时机地"逼定"，一定让他空手出了门，谁保证没有更好，价格更低的物业供他选择呢？

七、正在按揭的房屋要售予第三方，能否在原按揭银行办理转按揭手续？答：物业要出售必须做产权转移，而产权转移须在清晰的情况下才可办理过户，正在银行按揭的不可以过户，须将银行所欠款项还清，才可拿出被抵押的房产证，注销完毕才可做转移登记，然后再办理二手房按揭手续，就是我们通常所说的先还贷后过户在按揭。

八、我通过你们公司买了一套二手房，但你们为什么不能开发票？

答：我们公司属于中介性质的公司，收取的只是佣金，不具有开具房地产购房发票的权利。您相关税费的发票将会由房产局和地税局开具，请放心。

九、当客户来电咨询时，称已同其它公司已经看过此房，由于价格等因素，一直未能成交，我公司业务员此时应对的最佳策略是什么？答：最佳的策略是详细询问情况后经过冷静分析，并在第一时间安排让业主和客户见面，

十、当客户去看房时，坚持要与业主交换联系方式，业务员在现场该怎么办？答：首先看房前经纪人应策略地预防，分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点，坚决制止此类情况的发展，若已交换，再告诉客户看房确认书书的法律效力以及由此行为所引起其所负的相关法律责任。

以上观点仅属本人个人业务经验之谈，具体可行操作办法需要经纪人日积月累，业务都具有个性化，能够成交的业务就是好业务，不到之处，请大家多提建议。

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