尊敬的业主: 您好！感谢您一直以来对XXX的关注和支持！

车位首次开盘定于2017年12月16日（星期六）以网上开盘的方式进行公开发售，每户仅限购买或者租赁一个车位。

1、关于车位的相关信息已于2017年12月7日在售楼处公示，请您先行了解，车位购买前请实地查看确认。

2、当天以网上选车位为选购方式，选完即止，时间：2017年12月16日晚18:30-19:00。

3、温馨提示：如您至2017年12月16日未选定车位，视作放弃首轮购买机会。当天您一旦选定车位号，不得进行更换。选定车位后请2017年12月19日之前来我司售楼处办理手续，逾期则视为放弃所选车位。

4、2017年12月7日开始，我司会通过电话与各位业主联系，烦请各位业主利用空余时间来我司学习车位开盘系统，以免开盘当日由于系统操作问题导致选购车位失败。

5、本次销售的车位系非人防工程,业主所购地下车位使用年限等同地上建筑物所占土地剩余使用年限。您可以根据XXXX规定自行申请地下车位登记，登记过程如产生税费等任何费用的，由您自行承担。

6、最终解释权归XXXX有限公司所有。

以上参与购买车位的业主享有每个车位减免 1万的优惠。我司将通过EMS邮件和电话通知两种形式通知业主，请业主注意查收信件和接听电话。如有购买车位意向，请业主速与我司联系，以免错过购买车位的机会。

如有不详之处，请联系销售部，电话：8。 顺致如意！

天腾盛世二期地下车位划分及销售方案

本次设计方提供地下停车场图纸共划分车位192个，其中标准车位169个，子母车位11个，小型车位12个。

标准车位指可正常停放一辆常规车辆的车位。 子母车位指正常可前后停放两辆常规车辆，但两辆共用同一出入口，必须绑定销售的车位。

小型车位指宽度或长度过短，常规车辆不能流畅停入的车位。

注：常规车辆指长度在4.4米至4.8米，宽度在1.6米至1.9米（不含后视镜）之间的普通中型、紧凑型、小型车辆。

二、本次可销售体量及少量暂不销售原因

因地下部分水、电等配套设备施工方案未确定，且主楼范围内承重墙分布集中、复杂，对主楼结构范围内的车位暂时不对外销售，待地下施工完毕后结合实际情况进行划分销售。

考虑到建设成本、施工难度、销售溢价、地下范围整体布局、管理难度等综合因素，经天腾销售部、工程部、物业管理部门三方研讨，建议取消原车库方案更改为普通车位。

因产权酒店尚未招商，考虑到将来承租方可能会有停车位配套的需要，现保留一部分车位做为酒店预留。待招商完成后，根据实际情况进行处置。

因多次上会不能确定地下停车场南部可直达小区内部楼梯（便于一期业主出入）是否保留，现占用此楼梯的6个车位暂不进行销售。

扣除以上暂不销售车位外，可销售车位共150个。其中标准车位140个、子母车位6个、小型车位4个，总销售额预估为1413万元。

标准车位参照原方案（5月29日营销方案）按9.8万元/个执行。 子母车位按15.8万元/套执行。 小型车位按8.8万元/个执行。

付款方式为交纳定金日起7个工作日内一次性付款。

在2016年1月1日前认购的车位，可享受三年后开发公司增值回购。

有回购需求的客户需在签署《协议》满三年后的一个月内，由业主向开发公司提出书面申请。

回购标准参照原方案（5月29日营销方案）按原成交价的130%由开发公司一次性现金回购。

六、销售团队佣金标准及结算

销售员按成交额的0.4%结取佣金。于全款付清后次月10日前全额提取。 销售经理按成交额的0.2%结取佣金。于全款付清后次月10日前全额提取。

八、对其它部门的配合诉求。

1、财务部：需要财务人员工作时间全程驻场，保证及时收取款项。

2、法务部：结合一期的地上车位《协议》、项目自身情况及相关的法律法规拟定《协议》。

3、工程部：提供相应图纸、交付标准及各车位具体尺寸范围。

4、物业部门：提供地下停车位管理费征收方案。并设计确定车行动线。 以上配合诉求需在2015年8月1日前完成。

车位详细信息请参阅《附件》 望公司领导给予批复。

XXXX地下车位销售方案

一、 XXXX地下停车位相关情况

XXXX总体车位配比为1:1.2，一期推出地下停车位134个，A、C两栋业主共计206户，A栋C栋现已交房，从推出车位的个数和业主的数量对比上造成车位紧张的氛围。

1、 提前公布选车位的信息，并通知客户到场看车位；

2、 提前完成对关系客户车位预留；

3、 准备发售配合的物料，如车位平面图等。

制造车位紧张气氛，在宣传过程中可着重就以下几个方面进行阐述： ①制造车位不足的信息，加强紧迫感。XXXX一期推出地下停车位134个，然而AC栋业主数量达到206位，车位配比情况为1.5：1，这就意味着有三分之一以上的业主将不能从AC之间购得停车位，越早过来购买就能选到自己合适的车位。

②XXXX业主全为事业有成的城市精英阶层，家中至少有一部车，多者好几部，对车位的需求十分强烈。我们这次一位客户只销售一个车位，如有需求后期看销售情况再进行购买。

③小区采用完全的人车分流，进入小区后，车只能停至停车场，并且小区周围也不允许停车，因此车位成了在此生活的“必需品”。再说这么高档的车购买车位是完全必要的。

④停车难现在已是很普遍的问题，长远考虑为爱车安个家是非常不错的选择。

⑤优惠政策的推出，提高购买积极性。前10名客户优惠10000元；11-20名优惠6000元；21-50名优惠3000元。

⑥提高销售人员卖车位的积极性，提高回收资金速度。为增加销售人员的积极性，设车位销售冠亚季军，冠军奖励2000元，亚军1500元，季军800元。

1、 本项目车位以出让车位使用权形式进行发售，客户购买车位

与开发商签署车位使用权转让协议；（有无产权？）

2、 根据车位大小不同，形成三万元的差价；

3、 除预留客户的车位外，其余车位以先到先得的方式进行发

售，且确保每位业主能够购买到一个车位。

五、 销售控制，制造紧张气氛。

在公开销售当天后，封存部分车位，销售一致对外说已售；二次销售另行通知。

①自流坪地面处理，全部是环氧树脂原料做成的地坪，高度清洁、美观、无尘。

②超大空间组合，车位上方为绿化，使地下空间更加宽阔、实用。 ③全方位无盲区监控，安全无忧

④高档挡车杆、遥控车位锁使您停车更加方便、舒适。

⑤6米双车通行道路设计，更加便利。

⑥采光井、换风系统让地下车位光亮、清新。

2、在通知业主购买车位之前，对销售人员进行统一培训，在停车位销售问题上统一口径，明确停车位销售时间和价格区间。

3、如果AC客户定量不足，再通知BD成交客户进行选购。

不能轻易捆绑销售，即便你们住宅销售爆好，最好采取暗地里提高住宅单价，表面上赠送车库的方式来处理。或者凡是买车库的人买房的优惠高一点，只买住宅的人优惠幅度低一点，隐形转移成本。如果住宅销售本身存在障碍，硬性捆绑车库销售会抬高门槛，造成客户的抗拒心理，不利于整体销售。

车库想好卖，只能造成车库紧张和车库不断升值的体验，否则到处都很方便停车，到处都买得到车库的话，是很难销售的。这种情况应该允许外来车辆进入小区，但是停车费要严格收取，让过夜的车成本比较高，造成小区地上停车位紧张的局面，物业加强管理，禁止乱停乱放，想办法把车赶进地下车位。

同时可以针对已入住的业主搞一些车库的促销活动，特价车库、分期付款或者赠送物管费等等都可以考虑。

比较严重的问题是不能办产权，如果不能办产权的话，这些车库应该是属于公共部分，严格说是不能销售的，这样前面说的都是废话。在不能办产权的情况下，也许只能想办法把住宅单价提高，把车库的价格摊在住宅里面，凡是买房的人就赠送车库使用权。还有车库如果能独立使用，用做储藏空间等，那就更好办了。

一、内部尽快完善 外部小部慢跑即指完善项目内部物业服务，主要是指规范小区停车问题,使地面停车尽快催赶到地下车库,同时对私家车位和未出售车位进行安装车锁控制,造成车位供不应求的假象,对外宣称小区车位早已数量不多,应该抓紧购买,不然以后租车位都存在问题；

二、与物业管理公司协调要求其提升租赁价格体系,以便拉开租售价格差异；

三、对车位买售总额变动不大的情况下，建议调整部分价格，以特价进行发售，以便快速形成人气吸引；

四、买车位就送市泊车年卡或者等量价格油卡，制定限时赠送；

五、凭小区租赁合同在购买车位时，按照租赁时间长短实行等额差价补偿；

六、对剩余产品进行销控，目前主要针对车库的销售进行，暂停剩余户型的销售或少量推出，避免在市场中造成“滞销”的负面影响。结合价格杠杆，对车位的销售进行合理的销售控制，以便进行优劣搭配快速出货；

在合同中明确延迟接房相应责任，如延迟接房期间物管费用按空置时收取，压迫客户尽

早接房、尽早装修、尽早入住、尽早购停车物业。

多举办社区SP活动，增强社区居住成熟氛围，提高入住率。

限期限额优惠。如在广告中或电话中向新老客户告知，在某一时间段内将有一定量购房者享受车位或车库10000元、5000元及以下的优惠。在销售说辞中可以以“一期购买业主中前30%、前50%客户购买停车物业优惠名额尚余××个为由”。发掘销售噱头进行赠送类促销，如赠送洗车费。

针对某些滞销房源进行购房赠送“买房赠送车库或车位的购买优惠”。通过业主积分卡进行宣传，如在某一时间段内购买停车物业将享受双倍积分。

由于停车物业的销售时间与住宅相差不多，但金额较小，提成较少。因此为了增加销售人员的积极性，可提高销售人员停车物业提成比例（地下车位提成比例应比车库高），提成分配方案可由营销部制订。同时，建议车位及车库销售可纳入到营销部门销售目标结构性考核中。

现金波园停车物业以一次性付款为主，如贷款可贷款50%，最高期限为20年。为了使更多的人可以轻易地购买停车物业，可否采取首期款分期付款方式（最长为2年）。十

一、停车物业房源搭配。

将待销售的车库及车位进行一定房源比例搭配，减少客户购买的选择余地，也将增进客户购买的紧迫性。

十二、如地面车位开始进行销售，由于租用地面车位的客户多为今年

3、4月份签约，且应有部分地面车位实现过渡性销售。因此应在出售的同时保证适当的售租比例，并随着销售进度逐渐提高售租比例。

十三、银行抵贷。除公司能够最快实现地下车位的变现外，也将有效减少车位的供给，促进其他车位的销售

十四、借助节点制造小团购，设置不同优惠，比如两人为一组购买，每个车位分别优惠2000元；三人为一组购买，每个车位分别优惠4000元；四人为一组购买，每个车位分别优惠6000元；五人为一组购买，每个车位分别优惠8000元

买房时同时赠送客户一张车位抵金券，金额要相对有诱惑力，推广时要对此有时间或数量的界定（比如赠送抵金券1万元，前三十位另送1万，一次性付款再送....1、不清楚为什么车库无法办理产权，一般小产权的物业销售难度都很大！而且在三线城市车库、储藏室普遍都是有产权的，因此建议楼主首先要解决产权问题，只有解决根本问题，后面的销售问题才有机会得到逐步解决。

2、关于车库的销售策略，简单的罗列几种方法：（A）提升性价比法

由于车库一般的总价较高，因此最佳的方法是将车库的总价摊一部分到住宅总销中去，然后降低车库的销售表价，这样开发商既没损失利益，又提升了车库的性价比。

备注：这种方法适用于项目开盘前期，这样住宅的房价就不会上升过多，而使住宅的定价受到太大影响。 （B）搭配销售法

利用项目住宅的让价幅度作为杠杆，引导客户感觉同时购买住房及车库比较划算。比如不购车库一套住宅只能让价50元/平，而同时购住宅及车库，住宅可享受100元/平的优惠；同时车库也可适当做些优惠。

备注：这种方法适用于项目处于销售中后期，同时住宅的需求量较大，但车库的面积应不大，否则客户的吸引力就比较小了。（C）改变使用功能法

如果该车库的层高允许，可以将两间车库合并改成小户型出售。由于这种小户型的总价很低，因此面对的目标客群都是些经济能力相对较弱的群体，对居住的要求不高，因此具有一定的吸引力。

备注：这种方法适合于项目的车库能够办理产权，层高一般在2.6米以上，且是地上建筑，改成后可以保证基本的通风、采光效果。

针对诸位回复，我补充几句：

1、江苏省目前实行的是价格备案制度，即开发商在拿预售证之前必须要有物价局价格备案批复，售楼处也必须价格公开，也就是说无法随意涨价，加上项目所在城市实行更严格的政

府限价（限均价和最高价），因此更难操作。

2、项目规划的是地下人防车位，不是地下车库，也不是地上车库，肯定是没有产权，正如版主所说，严格讲是不能卖的，所以我们在对外说辞是使用权转让。

3、本项目处于新盘阶段，离第一期交房还有一定时间。其实最初我的设想正是等到交房时

候再由物业公司对车辆进行严格管理来倒逼业主购买车位，但由于项目购买客户本身经济能力，能购买车位的客户不多，且由于车位数量太大，总体销售率可能不会太理想，这估计也是开发商顾虑的一点。

4、本人肯定也是不赞成捆绑搭售的，但开发商有点一厢情愿，本人设想是建立阶梯奖励，签约当天买车位使用权的，给予10000元优惠，交房前买的给予5000元优惠，交房后买的无优惠，现在就是不知道开发商是否能接受这样的让利。付款方式可以采用分期付款的办法，但我担心的是余款的追款压力。

1、限期限额优惠（11月16日—12月31日期间特推出车库5个 、车位10个）。在此优惠期间已入住的业主定购车库、车位前10位者可享受车库15000元、车位10000元的优惠。

2、以上优惠于12月31日截止后，在2011年1月1日—2月1日期间定购车库、车位的新老业主可享受以下优惠：

两人为一组购买，每个车库、车位分别优惠2000元；

三人为一组购买，每个车库、车位分别优惠4000元；

四人为一组购买，每个车库、车位分别优惠6000元；

五人为一组购买，每个车库、车位分别优惠8000元

3、在已入住业主中，如一个家庭购买了2个车位的除可享受第

1、2项中的优惠外可另加赠送1年物业费或3个月室外临时停车费。

4、因停车位银行不提供按揭贷款，为了让广大业主可以轻易地购买停车位、大家可选择壹年内分期付款购买：首次付款40%，第二次付30%，第三次付30%。（分期购买车位的业主不享受任何优惠）

5、小区内摆放了车位、车库的促销宣传展板以便各位业主了解；周

六、周日小区内设销售宣传台，有专业的置业顾问销售讲解，可提升广大业主对车库、车位购买认知。

关于下发《庆“五·一”XXXX地下车位

经公司研究决定，现下发《庆“五〃一”XXXX地下车位销售方案》，请贯彻执行。

附：《庆“五〃一”XXXX地下车位销售方案》。

二○一三年四月二十八日

抄送：公司董事长、监事会主席、胡杨代理XXXX项目部

庆“五·一”XXXX地下车位销售方案

一、活动时间：2013年5月1日起

二、活动地点：XXXX售楼部

第一阶段：5月1日至5月15日

活动主题：庆五一真情回馈，买车位惠赠五千

1、销售原则：先买先得。

2、付款方式：一次性付清总价款并签订《地下停车位使用权转让合同》。

3、先交付2万元定金，10日内付清总价款并签订《地下停车位使用权转让合同》。

4、活动期间签订《地下停车位使用权转让合同》的业主可优惠5000元/个。 第二阶段：5月16日起

如第一阶段销售不是很理想建议采取中国银行信用卡分期付款的方式进行。因为这种方式可以减少客户的资金压力，操作较简单，且资金回笼速度快。

活动主题：“中行帮您轻松购车位”

活动对象：XXXX一次性付款业主和已在中国银行办理住房按揭贷款的业主。 操作建议：

1、对符合中国银行车位业务条件的业主，按24期（即两年）分期期数，限定5万元/个车位的信用额度，手续费7.5%，即%=3750元

2、车位按原价销售，不进行任何优惠，如业主选择12期或24期则由开发商承担中行车位分期手续费。

3、如业主选择中行36期车位分期（即3年），则手续费信用额的10.5%（%=5250元）由业主承担。 注：《中行车位分期》资料附后

四、第一阶段活动宣传：

内容：“庆五一真情回馈，买车位惠赠五千”XXXX2期少量地下停车位优惠清盘，先到先得，抢完即止。电话：

抢！城中央，珍稀车位火热抢购中。庆五一，XXXX2期少量地下停车位直减5000元/个，先到先得，抢完即止。电话：

发送对象：XXXX小区业主（三期凭购房合同，其他凭房产证） 发送时间：4月29日、5月1日、5月4日 费用预算：600元

2、公告： 内容：见附件。

材质：写真，规格约高1.2m×宽0.8m。

发布地点：在XXXX小区主要出入口、通道及地下停车场出入口、办公楼门口张贴，10处。

费用预算：20元/块×10块=200元 完成时间：4月30日前

一、业务定义：车位分期是指持有中行信用卡的客户，在中行指定合作商户购买车位时，持卡人选择分期付款方式，进行刷卡支付的交易。

1、中国银行与合作商户签订《分期付款合作协议》，在商户端安装分期付款POS机具，并对商户财务人员进行业务培训。

2、中行持卡人选中满意的车位，与商户签署《购买车位合同》，并同意刷中行信用卡进行分期付款交易。

3、商户财务人员根据持卡人选择的分期期数，刷卡完成分期付款交易。

4、打印出的POS单上会显示分期期数、分期首期付款金额、分期每月还款额、手续费等信息，持卡人核对分期信息后，在POS单上签字确认；财务人员核对签名后，即完成全部交易。

（一）怎样办理中行信用卡？

1、有中行房屋按揭的客户提供以下资料，最高可获得车位款90%的信用卡额度：（例如：车位10万元，信用卡最高额度9万元）

* 填写一份《信用卡申请表》，并在申请表右下方空白处注明“申请车位分期”；

* 客户《购买车位合同》原件； * 客户的个人征信报告；

* 客户在中行按揭的信息（客户经理打印CCAS系统中内容并签字盖章） * 该楼盘与中行进行按揭合作的项目批复复印件；

2、有他行个人贷款的客户，提供以下资料，最高可获得贷款总额10%的信用卡额度：（例如：客户有贷款50万元，信用卡最高额度5万元）

* 填写一份《信用卡申请表》； * 身份证明原件；

* 《个人贷款合同》或《购房合同》； * 购房正式发票；

* 客户的个人征信报告（报告中显示有客户的贷款信息）。

3、一次性付款的客户，提供以下资料，最高可获得购房款20%的信用卡额度（但最高额度不超过购车位款项的90%）。（例如：客户自缴购房款50万元，车位10万元，则其信用卡最高额度9万元）

* 填写一份《信用卡申请表》； * 身份证明原件； * 房产证；

* 客户的个人征信报告。

4、以上三种情况单独成立，授信条件不能累计。客户如不属以上三种情况，或者想享有更高的信用卡额度，可以自行补充相关财力证明。

（二）我的信用卡有多少金额的分期付款额度？ 您的分期付款额度等同于信用额度，并共享信用额度。外币账户、临时提额、自己存入的金额都不能计入分期付款额度。

如：您的信用卡额度为￥5万元，您可支配的分期总额度亦为￥5万元。

（三）车位分期能分多少期？

24、36的分期期数，具体可提供的分期期数须依商户情况而定。

（四）每期的分期金额会在什么时间被扣除？

分期金额会在每期对账单日扣除，第一次扣账为分期交易后最近一期账单日，以后逐期入账。

* 每张信用卡都有一个账单日，在收到卡片时即有注明（但车位分期的信用卡，建议客户同时向客服人员申请修改信用卡的账单日为每月的10日）

例如：您的账单日是每月10号，3月5日进行12万元12期车位分期刷卡，3月10日即会扣除1万元的分期金额。

（五）办理分期付款业务是否收取费用？ 根据合作商户的不同要求，对持卡人收取一定金额的手续费，或者分期手续费全部由商户承担。

（六）手续费何时被收取？

办理分期业务的手续费将与您第一期应还金额一同收取。

（七）什么情况下分期付款余额会被全部一次性记入账户？

如您的卡户分期或普通商户分期逾期达到60天或您主动提出销户，则所有剩余未还分期本金将视为全部到期，中国银行将主动把您办理分期付款的剩余余额全部一次性记入账户，此时您应当及时一次性偿清全部剩余款项。

例如：3月5日进行12万元12期车位分期后，3月10号您需还款1万元，您未还款，那么逾期60天之后，12万元将被要求一次性还完。

（八）是否可以主动申请将车位分期提前结清？ 可以。您可以致电24小时客户服务热线，申请将已做的分期付款交易提前结清，中国银行将自动把未入账的分期付款的剩余金额全部一次性入账。提前结清时，不予退还分期手续费。

（九）为什么我在办理分期付款业务时被拒绝？ 常见原因有：（1）您信用卡当时的可用余额已经小于分期付款的交易总金额；

（2）您的卡片状态不正常，包括逾期、预销户等。具体拒绝原因可拨打24小时客户服务热线查询。

注意！普通商户分期如果获批开通了36期，手续费必须由持卡人全部承担，或者由商户全部承担，不能两方各承担一部分。

四、车位分期业务进行无卡支付的附件

中国银行股份有限公司***支行：

本人在贵行申请信用卡一张，用于支付湖南***房地产开发有限公司“******”项目的车位款。本人将做贵行的车位分期业务，且本人在未收到信用卡之前，将进行无卡支付的交易方式---本人通过手工输入信用卡卡号及交易密码完成分期付款，将购车位款项支付给开发商，由此产生的一切法律后果均由本人承担，特此承诺。

附承诺人身份证复印件：

　　买房哪些情况银行不给贷款？现在大多数的小伙伴都是贷款买房的，上次我们讲过新版征信对于银行贷款可能带来的影响（贷款必看！征信“五月的变身”），今天我们就来讲讲除了征信情况外，还有哪些情况，银行不给贷款。