摘要：1998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。文章对中国房地产宏观政策及取得的效果与目前亟待解决的问题进行了分析，针对问题提出了政策建议。

关键词：房地产；宏观调控；政策建议

1998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。因此，自2004年以来我国持续对房地产市场进行调控，并取得阶段性成果。2012年《政府工作报告》中进一步强调，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。

一、住房制度改革促进中国房地产市场形成和发展

1998年我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配代替了实行40多年的福利分配住房，从原来的国家福利分房制度向市场配置住房资源制度转变，有关住房的供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，在逐步发挥市场机制配置城镇住房资源的基础作用、住房市场成为实现城镇居民住房需求的主要载体的过程中，房地产市场开始形成并较快发展。

（一）房地产市场形成并逐渐繁荣

住房制度改革以来，随着城市化进程加快，在城镇进行了大规模商品住房建设， 年，共竣工商品住宅56亿平方米，通过房地产市场销售商品住宅66亿平方米（见图1），房地产市场开始形成并逐渐繁荣，2011年房地产市场销售商品住房9.7亿平方米，销售额达4.86万亿人民币，房地产市场已经成为居民解决住房的主要渠道。

（二）城镇居民居住条件明显改善

住房制度改革，明确了居民住房产权的私有化，调动了居民购房积极性。随着城镇住房制度改革不断深化，住房消费有效启动，使多数城镇居民家庭居住质量明显改善。2010年城镇住宅成套率达到85%，拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。2010年城镇人均住宅建筑面积31.6平米，住房制度改革以来居住面积提高了13.8平方米（见表1）。据国家统计局统计，至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。住房占居民家庭全部财产的平均比重已超过50％，是居民家庭财产增长最快的部分。住房财产的增加安定了民心，促进了社会稳定。

（三）房地产行业得到较快发展

住房制度改革，促进了房地产业的快速发展，房地产开发投资多年保持比较旺盛的势头，是推动固定资产投资增长的重要因素，房地产投资占全社会固定资产投资的比重由1998年的12.7％，逐年增长，2004年最高达到18.7％，在固定资产投资中的地位不断提升。自1998年住房制度改革以来，13年间房地产开发投资年均增长25.6％，分别高于同期全社会固定资产投资和GDP年均增长水平，推动了经济的增长（见图2）。

二、房地产市场发展过程中亟待解决的问题

我国房地产市场形成时间较短，在快速发展的同时，也面临着更为错综复杂的情况，出现了一些突出的矛盾和问题。

（一）商品住房房价持续上涨、部分城市房价涨幅过大

由于中国正处在工业化、城镇化的进程中，住房制度改革前城镇住房建设滞后，城镇各种住房需求旺盛。在房地产市场较快发展过程中，出现了商品住房房价上涨、部分城市房价涨幅过大、偏离合理水平的问题。根据国家统计局数据测算，1998年以来，新建商品房价格持续上涨（见表2），商品房全国平均销售价格从1998年的2063元/平方米，上涨到2011年的5377元/平方米，13年间年均上涨7.65％。其中住宅全国平均销售价格由1854元/平方米上涨到5011元/平方米，年均上涨7.95％。尤其是经济发达的大城市，房价上涨更快，涨幅更大。据国家统计局统计，北京、上海、深圳三个城市，2010年住房销售均价分别为17151元、14290元、18954元，分别比2003年增长362.1％、279.2％和303.0％，7年间年均分别增长20.2％、15.8％和17.2％（见表3），房价上涨的幅度远远超过当年居民人均收入增长水平。2010年北京、上海、深圳三市城镇人均可支配收入分别为29072.9元、31838.1元和32280.9元，如果按照2010年各城市人均居住建筑面积计算，这些城市居民如果用可支配收入购房分别需要17.0年、15.3年和17.4年（见表4），房价收入比远高于国际4～6倍的水平。快速上涨的房价，大大超出了普通居民的支付能力，使这些城市的普通居民难以承受，社会反响很大，影响社会安定。同时，过高的房价已经严重偏离了使用价值，已有相当程度的投机成份，泡沫明显加大，存在着很大的风险。

（二）住房保障制度建设相对滞后

1998年住房制度全面推进之时，在制度设计上提出实行多层次的住房供应体系，即对中低收入家庭供应经济适用住房、对最低收入家庭提供廉租住房，向高收入家庭通过市场供应商品住房。然而，在实际实施过程中，过度强调通过市场化的商品房供应来解决大多数城镇居民的住房问题。为了应对1997年发生的亚洲金融危机，一度将住房建设作为新的国民经济增长点和新的消费热点，明确房地产业为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础作用。提高普通商品房在市场供应的比例，住房保障范围缩小到低收入群体，将中低收入人群住房推给市场，过分依赖住宅的市场化供应来解决住房问题。至2006年，一些城市对符合廉租住房保障条件的低保家庭未能做到应保尽保，全国长期性的住房保障制度建设迟缓，保障性住房供给短缺，中低收入家庭住房困难难以解决，也加大了商品房市场的供给压力。

（三）房地产市场大幅度波动

虽然房地产市场整体看保持较快增长的势头，但进一步观察和分析，房地产市场的发展呈现周期性大幅度波动的状态。尤其是年 “十一五”时期，房地产市场价格、销售和投资出现了剧烈波动（见图3、图4）。2004年、2005年新建住宅价格同比分别比上年上涨9.8％和8.2％，创造了住房制度改革以来的最高点，也带动了住房市场的火爆，2005年住宅销售面积同比上年增长46.6％；在国家宏观调控政策的作用下，2006年房地产市场降温，销售面积同比上涨11.8％，涨幅比2005年大幅回落32.1个百分点，市场趋冷也使房价涨势趋缓，2006年新建住宅价格同比上涨5.9％，涨幅比上年回落2.3个百分点。经过2008年全球金融危机的房地产市场，在扩大内需的政策刺激下，2009年下半年房价开始回升，住宅市场再一次销售红火。房地产市场和房价的大幅波动，带动房地产投资的波动，进而影响宏观经济的稳定性。

三、中国房地产调控政策的实施和成效

当前经济发展阶段，我国城镇住房矛盾和问题集中显现，单纯依靠市场机制无法解决，需要政府进行引导和调控。为培育、规范和发展房地产市场，解决房地产市场出现的问题，自2004年以来我国政府分阶段对房地产市场进行调控。

1. 2004年抑制房地产投资过快增长

2004年，随着我国工业化进程加快和城镇化率快速提高，中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡和偏热的迹象，中央实施了严格控制部分行业过度投资的宏观调控政策，较快发展的房地产业是此轮宏观调控中的主要行业之一。

2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂“，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到35％及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地供给和资金供给，控制房地产投资，使房地产投资增长速度由年初的50.2％，逐月下降到年末的28.1％，回落22.1个百分点。

但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现土地交易价格上涨，投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长放大了住房需求；中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起了商品房价格较快上涨。

2. 2005年控制投资速度同时抑制商品住房价格上涨

2005年调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。国家出台了“老国八条、新国八条、七部委八条”等一系列调控政策，调控重点相应调整。一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。

2005年末房地产投资增长19.8％，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5％，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。

3. 2006年重点调整住房供应结构

2006年初，供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。

面对2006年房地产市场新的发展趋势，2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施：一是要求地方政府进一步解决低收入家庭的住房困难，利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70％，土地的供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作。提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费。加强对房地产开发企业的开发、销售行为的管理，规范房地产市场秩序。提供更多的市场信息和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，并由国务院有关部门组成联合检查组，对其进行督促与检查，保证调控措施的有效落实。

各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施落实调控政策，住房供应结构逐步改善。与此同时，保障性住房总体建设进度偏慢，历史欠账进一步积累，在房价不断上涨的情况下，中低收入群体住房困难的状况凸显。

4. 2007年加强住房保障制度建设

2007年把解决城市低收入家庭住房困难，作为政府公共服务的一项重要职责进行实施，加快住房保障制度的建设。 2007年8月，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号），第一次以国务院文件的形式强化了住房保障制度。

国务院24号文件明确指出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系：建立健全城镇廉租住房制度，解决低收入家庭租赁住房的基本需要；改进完善经济适用住房制度和住房公积金制度，向解决低收入家庭住房问题倾斜；探索建立面向农民工等住房困难群体的支持政策，积极改善棚户区、旧住宅区低收入家庭住房条件。力争到“十一五”期末，基本建立起面向城镇低收入家庭的住房保障体系，基本完成集中成片棚户区改造和老旧住宅区综合整治，实现居有其所，满足城镇低收入家庭的基本住房需要。24号文件还强调：解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，要对所属城市人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导。有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中，落实了地方政府责任制。

国务院24号文件后，健全和完善保障房制度纳入各级政府的重要工作议程，各地普遍开展了低收入家庭住房状况调查，逐步建立了低收入家庭住房档案。绝大多数城市进一步建立健全了廉租住房制度，全国各地保障性住房建设规模显著增加，住房保障制度取得了实质性的进展。

5. 2008年应对国际金融危机，刺激住房消费

2008年，面对国际金融危机的严峻挑战，我国政府及时调整宏观经济政策，把扩大国内有效需求 作为促进经济增长的基本立足点。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，国家计划在2年多时间内安排４万亿元的投资，加大对基础设施建设的投入，刺激经济增长。

2008年下半年，针对房地产市场运行的情况和问题，为扩大内需促进经济平稳增长，房地产调控有所放松，出台了一系列刺激住房消费的政策。希望解决低收入群体住房问题，鼓励普通居民购房消费，活跃房地产市场，促进房地产业的发展，保持固定资产投资的一定规模和速度，拉动钢铁、建材及家电家居用品等相关产业的增长，以实现保增长的目的。这些调控措施包括，一是加大保障性住房建设力度。准备未来三年，全国将投资9000亿元人民币用于廉租房、经济适用房以及林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，约占全年住房投资的15％左右，并可以带动相当规模的社会资金进入房地产市场。二是刺激住房消费。中央政府连续出台了一系列信贷、财税政策：连续五次大幅度降低人民币存贷款利率；降低首套住房的首付比例、扩大房贷利率优惠范围，首套房贷利率降到基准利率7折；统一下调居民购买首套住房契税税率、暂免征收个人住房交易印花税和售房土地增值税等税收优惠政策。各地方政府也纷纷出台了调整公积金贷款政策、给予购房财政补贴、上调普通住房标准、放宽购房入户政策等。三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。包括鼓励开发商合理定价、促进销售；信贷支持在建的普通商品房项目和开发企业兼并重组。

受鼓励住房消费政策刺激、国民经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，2009年上半年房地产市场呈现了由回暖到活跃的局面，一些大城市房价上涨较快，泡沫开始显现。消费结构已经发生了变化，市场投资因素明显增大，2010年住房价格再次大幅上涨。

6.对各阶段房地产调控政策的评价

以上调控政策，基本取得了阶段性成效，为房地产市场的健康发展奠定了基础。但由于大部分调控政策是针对当时出现的问题出台的，缺乏统筹安排和长远目标，前后阶段不协调，虽然解决了当时的部分问题，但房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是对需求缺乏管理，投机炒房、投资性购房需求增长较快，需求旺盛导致供求矛盾加剧，部分城市房价上涨较快，普通居民仍然买不起房。三是住房保障制度有待进一步完善，在房价过快上涨的环境下，中低收入群体及夹心层住房仍然困难。四是调控政策目标摇摆不定，不利于房地产市场的平稳发展。因此，需要在总结经验的基础上继续加强和完善房地产宏观调控。

（二）2010年、2011年调控政策的特点与成效

2010年、2011年房地产调控政策在总结前几年经验教训的基础上有了很大改善。一是目标明确，针对性强。坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实将房价控制在合理水平。通过增加有效供给和加强需求管理，改善房地产市场供求关系，遏制房价过快上涨；在2010年开工建设580万套保障房的基础上，2011年全年开工建设1000万套保障性住房，并规划十二五期间共建设保障房3600万套，满足中低收入群体住房需求；增加中小户型普通商品住房供给，改善住房供给结构；对一二线城市投机、投资性需求，实行严格的限购、限贷政策，抑制非合理需求。二是运用多种调控手段，加强调控力度。运用行政手段，从严制定和执行住房限购措施，严厉控制投机性、投资性住房需求，要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，加大了限购的范围和力度：运用货币手段，强化差别化住房信贷政策，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，进一步抑制住房需求：调整完善相关税收政策，增加炒房成本，抑制投机，并在重庆、上海开始了房产税试点。三是明确目标责任制，重在贯彻落实。要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，各省在年初制定本地房价调控的明确、量化目标，公之社会。达不到的要约谈甚至问责，保证调控政策能真正落到实处。

2.房地产调控取得明显成效

2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，发生了积极的变化，逐渐趋向理性。一是限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求，大量投机需求离场，刚性需求和改善型需求成为房地产市场购房的主力，中国房地产市场向居住本性回归。二是国家稳定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，不再盲目追涨，购房比较理性。三是2011年全国商品房销售面积比上年仅增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，第四季度，市场销售由增速回落转向绝对量下降，房地产市场逐渐降温。四是房地产企业面对市场需求结构的变化，开始调整战略和产品定位，积极参与保障房的建设和中小户型普通住房的建设。而一些非房地产主业的公司也纷纷宣告退出房地产行业。2011年全国房地产开发投资比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，房地产行业由投机、投资需求造成的“繁荣景象”已经不复存在。五是房地产市场供求关系得到实质性改善，开发商迫于资金压力和急于完成销售计划，纷纷选择打折促销，部分城市房价开始松动。据国家统计局统计，2011年12月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有52个，持平的城市有16个，同比价格下降的有9个，反映出大多数城市房价开始止涨。12月份商品住宅销售均价每平米4622元，比年初回落1518元，已经低于2010年销售均价每平米4723.5元的水平。一线城市和部分二线城市的非中心城区房价下行趋势日渐明显，说明房价上涨的趋势已经得到有效控制，水分正在挤出，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。

（三）现阶段房地产调控的重点与难点

认真总结近几年房地产调控政策的经验和教训，要提高调控效率、促进房地产市场平稳健康发展，需要重点解决以下问题。

1.理清现阶段住房的基本功能

住房是一种特殊商品，既有居住功能，又有投资、增值的作用。在当前城镇化进程加快和居民财富较快增长的阶段，我国正处在自住型需求和投资需求等各种住房需求快速增长阶段，考虑到我国人口密度较高和土地等资源紧张的状况，住房供给难以满足各种住房需求。因此，必须明确居住是住房的基本功能，房地产市场要满足居民的基本居住需求，同时要抑制投机、投资等非合理需求，引导住房合理消费，才能改善房地产市场供求关系，稳定住房价格。

2.注重调控政策的连续性

调控政策是政府通过行政、财税、金融等手段对住房市场进行必要的干预，调控政策变化会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期内供求形势的变化，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。要尽量避免为了应对短期出现的问题，实施不同的调控措施，前后不衔接、不协调，影响房地产市场的平稳运行。

3.理顺地方政府与房地产市场的关系

稳定房价、促进房地产市场平稳发展的各项调控政策需要地方政府贯彻落实。但在当前的体制下，房地产市场与地方经济紧密联系，地方政府难以认真执行。一是目前我国对地方政府领导的业绩考核仍以GDP增长率为核心指标，而房地产行业是大多数城市的支柱产业，房地产投资快速增长成为地方GDP的主要支撑，地方政府不愿意房地产投资增速大幅下滑。二是在当前分税制的财政体制下，土地出让金是地方财政的主要来源，地方政府一方面通过提高土地出让金来增加收入，一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加中获益，地方政府很难有动力去抑制房地产价格。

4.大规模保障房建设面临的问题

前几年我国保障房建设滞后，至2010年底，保障房覆盖率仅为7％～8％，难以满足低收入人群住房的需求，使更多的刚性需求挤到住房市场，加剧了住房市场的供求矛盾。因此，中央政府决策加快保障房建设力度非常必要，我国未来几年将进入大规模建设保障房的阶段。但在建设过程中和建成后尚有许多问题亟待解决。一是2012年保障房在建规模将达到1800万套，地方政府将面临更大的筹措建设资金的压力。二是2012年将有900万套保障房竣工交付使用，需要解决公开公平公正的将大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群的问题。三是地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量资产将大规模增加，需要解决如何做到可持续运营和发展的问题。

5.做好调控政策相关的基础制度建设

要对我国房地产市场进行有效的调控，需要客观、真实、实时掌握房地产市场的动向，但目前房地产市场的一些基础制度建设滞后，影响房地产调控措施的实施和有效性。一是房地产市场的存量房动态档案系统没有建立，家底不清。二是房地产价格评估制度不成熟。三是房地产网上交易信息系统不完善，全国不能联网。四是消费者财产登记查询系统不健全。

四、促进房地产市场健康发展的政策建议

房地产调控政策既要解决房地产现实的突出问题，又要考虑房地产市场的长远发展，要立足于促进房地产市场平稳健康发展。

（一）明确房地产市场宏观调控的目标

对房地产市场进行调控的根本目的在于维护房地产市场的持续稳定健康发展，满足各收入阶层居民不断提高的居住需求。要遵循市场经济规律，政府对房地产市场进行调控的长期目标应是保持房地产市场供求的总量平衡与结构平衡，促进土地等相关资源的合理配置，防止住房价格过快上涨以及市场的过度投机行为，长期目标应作为各个阶段调控政策的基础和核心，要保持调控政策的连续性。

（二）继续坚持和完善房地产调控政策

对已出台的政策要继续坚持，加强地方政府责任制，督促地方政府坚决贯彻落实。要密切跟踪房地产市场的形势变化，根据市场出现的新变化适时微调政策，防止突发事件，既要防止房地产市场出现反弹，又要避免房价大幅下跌，谨防房地产市场剧烈震动影响金融系统和地方财政的稳定性。

（三）增加有效供给，降低建设成本

我国在当前的发展阶段，住房需求仍然比较旺盛，增加有效供给是稳定房价的基础。要从多方面支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设，优化供给结构。一是保证保障房建设用地，提高中小户型普通商品房的供地比例；二是鼓励商业银行开发贷款支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设；三是减免保障性住房和中小户型普通商品房的建设中的行政收费，并给予相应的税收优惠。

一方面要支持和满足自住型居住需求。继续实行差别化信贷政策，对首次置业居民购房给予信贷优惠，清楚界定改善型需求，并将其贷款利率恢复到基本利率，降低自住型需求的资金成本。进一步降低首次置业和改善型购房者的税收成本，对改善型购房者，可实行税费先征后返等政策，鼓励自住型需求实现。同时要严格限制投机、投资性住房需求，对投机、投资性需求要继续实施一段时间的限购、限贷措施，并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。

（五）利用调整，完善住房制度

加快建立商品住宅和住房保障的法律体系，现阶段立足于满足“自住型”住房需求，努力使住房回归居住的基本属性，建立可持续的住房保障体制，满足中低收入群体的住房需求，做好房地产信息系统的基础性工作，探索和建立房产税等稳定房价的长效机制，利用市场机制抑制非合理需求，规范房地产市场开发、建设、销售、物业管理等一系列秩序，为合理形成住房价格创造良好的市场环境，通过改善供给结构和供需关系，促进房地产市场平稳发展和房价向社会基本可承受的水平回归。

（六）加快财政体制改革

结合房产税的推进，从根本上解决地方政府对土地收入的依赖，科学制定政绩考核制度，淡化房地产业“保增长”、“支柱产业”等功能和色彩。为有效调控房地产市场创造良好的制度环境。

[1] 廖英敏.回顾2006 展望2007―― 我国房地产市场总体形势分析[J]中国房地信息，2006，（12）.

[2] 国务院发展研究中心“我国住房保障制度、调控政策及市场体系研究”课题组.谢伏瞻，廖英敏.2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价[J]中国发展观察，2007，（1）.

[3] 国务院发展研究中心课题组.李剑阁，任兴洲，王微，林家彬，廖英敏，李建伟.中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻[J]改革，2007，（12）.

[4]廖英敏.当前各级政府出台的房地产政策及对房地产市场的影响[J]中国房地信息，2008，（12）.

廖英敏，国务院发展研究中心市场经济研究所研究员。

地址：北京市东城区朝内大街22号 邮编：100010

房子是用来住的、不是用来炒的。近段时间以来，重庆各级各部门出台多项措施，稳定房地产市场，打击炒房。为什么要出台这些政策措施？新政举措出台将给我市房地产市场、企业、个人带来怎样的影响？房子始终是各方关注的焦点话题，对此，小理整理了近来与重庆房地产相关的通知、答媒体问、政策解读等，供大家学习参考。

关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知

各区县（自治县）财政局、税务局、国土房管局、国土资源局、房管局，各分局，主城区各不动产登记中心：

为促进我市房地产市场平稳健康发展，坚决落实中央调控政策和“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求，按照市委提出的“着力稳定房地产市场，综合精准施策，促进平稳健康发展”的安排部署，经市政府同意，现就调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策通知如下：

一、自2018年7月1日起，对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。

二、自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。

三、自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策。

四、自2018年7月1日起，对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房（住房）的个人所得税等税收优惠政策中，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。

五、自2018年8月1日起，不再执行个人首次购房按揭财政补助政策。对2018年8月1日前已满一个补助年度且符合相关条件的产权人，可在补助年度到期后3个月内进行申报办理；对2018年8月1日前未满一个补助年度但符合相关条件的产权人，可在2018年8月1日-2018年10月30日进行申报，按补助年度内购房按揭贷款已支付月份据实办理；暂未取得房产证的产权人，可在2018年8月1日-2018年10月30日进行申报办理，相关补助资金待产权人取得产权证后再予拨付。

六、本通知自2018年7月1日起施行，其他文件相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。自2018年8月1日起，《重庆市财政局关于调整实施个人首次购房按揭财政补助政策的通知》（渝财税〔2016〕70号）、《重庆市财政局 重庆市国土资源和房屋管理局 重庆市地方税务局关于重庆市主城区个人首次购房按揭财政补助有关事宜的通知》（渝财税〔2016〕170号）废止。

七、各区县（自治县）财政、税务、国土房管部门应高度重视相关政策调整工作，加强沟通、密切协作，确保政策执行到位。

国家税务总局重庆市税务局

重庆市国土资源和房屋管理局

重庆出台房地产市场调控新政

有利于促进全市房地产市场健康发展

市财政局、国家税务总局重庆市税务局、市国土房管局日前印发《关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知》（以下简称《通知》）。为什么要出台这项政策？新政出台将给我市房地产市场、企业、个人带来怎样的影响？7月4日，重庆日报记者就各方关注的热点话题采访了相关部门。

重庆日报：市政府不久前出台《加强房地产市场调控工作的通知》，这次专门调整财税政策的背景和意义是什么？

答：6月22日，重庆市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（渝府办发〔2018〕88号，简称88号文件），《通知》是落实88号文件的具体举措。

《通知》的出台，首先是根据党中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，对标对表贯彻落实党的十九大精神和国务院关于房地产市场调控工作部署，坚持调控目标不动摇、力度不放松。

其次，是为了贯彻落实市委、市政府“着力稳定房地产市场，综合精准施策，促进平稳健康发展”“实施房地产市场系统调控和超前调控”要求，针对投机炒作之风有所抬头等实际情况，实施的系统调控和超前调控。

再次，是为了进一步发挥财税调控职能，通过优化政策安排、规范税收征管，推动建立更加公平、更有效率的收入分配秩序。上述房地产调控系列“组合拳”政策共同发力、相得益彰，既着眼于当前、又兼顾长远，有利于促进重庆房地产市场健康发展。

重庆日报：《通知》从五个方面对政策进行了明确，具体作了怎样的调整？从什么时候开始执行？

答：在调整路径上，分别采取了恢复、规范、停止三种方式。一是恢复三项。2016年为配合房地产去库存，我市出台了三项临时性税收优惠政策，现针对我市房地产市场出现的新情况，经研究决定，不再执行三项税收优惠政策，包括——

对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%恢复为20%，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%恢复为3.5%，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策。

二是规范一项。对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房（住房）的个人所得税等税收优惠，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。

三是停止一项。个人首次购买按揭财政补助政策不再执行。

从执行对象看，恢复的三项政策主要涉及企业，买卖住房税收优惠、个人首套房按揭财政补助两项政策主要涉及到个人。个人首次购房按揭财政补助政策自今年8月1日起不再执行，其余四项政策的执行时间为今年7月1日起。

重庆日报：涉及房地产企业的三项政策调整后，会不会增加企业税负？

答：三项政策中，企业所得税毛利率和土地增值税预征率调高，虽然从数字表面上看是调高了，但关键词是“毛利率”和“预征率”。税法规定，房地产开发企业实际应缴纳的企业所得税、土地增值税需要在年度企业所得税汇算、项目土地增值税清算环节确定。前端的预缴环节企业“多缴”企业所得税、土地增值税，尾端的汇算、清算环节企业就“少补”或“多退”，总体拉通，并不增加企业的实际税负。投资性房地产房产税回归以租金收入为计税依据后，则在一定程度上将增加企业持有投资性房地产的税收成本。

重庆日报：《通知》明确个人住房买卖的税收优惠、在全市范围内认定家庭持有住房套数，具体怎么认定？

答：对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房（住房）的个人所得税等税收优惠，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。

也就是说，对个人享受上述税收优惠政策，需要在全市范围内认定是否属于家庭的唯一或第二套住房。如果是个人购买的90平方米以下或以上的家庭唯一住房，分别减按1%或1.5%的税率征收契税，90平方米以下或以上的家庭第二套改善性住房，分别减按1%或2%的税率征收契税。如果是个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。除此之外，个人购买的住房，按房屋价格3%缴纳契税，个人转让住房按成交价1%或成交价减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的差额的20%缴纳个人所得税。

请公众放心的是，此次新政出台，不会因家庭持有住房套数认定范围的扩大，导致大家“多跑路”，也无需提交额外的资料。个人办理纳税申报时，只需要据实向税务机关申报家庭住房保有情况，税务机关依据全市不动产登记信息，对个人申报住房保有情况进行核实，根据核实情况确定是否应该享受相应税收优惠政策。

重庆日报：8月1日起不再执行主城区个人首次购房按揭财政补助政策，在这之前符合条件的政策对象怎么办？

答：2008年12月，我市开始在主城区实施个人首次购房按揭财政补助政策，对个人在主城区按揭购买唯一住房并在主城区缴纳个人所得税的购房产权人，在补助年度内（从产权人购买住房并支付按揭本息的首月起算连续12个月止为一个补助年度，以后的补助年度以此连续类推），以其在主城区缴纳的个人所得税的40%为限，高于同期为所购住房支付按揭本息的，按支付的按揭本息额度给予补助；低于的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助额不超过住房总价的30%。

需特别说明和强调的是，并不是说只要在主城区按揭购买唯一住房，就可以享受补助，而是需要同时满足三项条件：一是以按揭方式在主城区购房；二是所购住房为唯一住房；三是在主城区缴纳个人所得税。

2016年6月，为配合去库存工作，我市将原定2017年底到期的政策进行了适当延期。为何现在就停止了，主要考虑到当前在全国房地产市场活跃的大背景下，我市尤其是主城区住宅去库存目标已基本实现，住宅市场交易活跃，且部分区域出现了阶段性供需矛盾突出、投资投机性购房增多等情况，因此原伴随去库存目标而延长执行期的个人首次购房按揭财政补助政策已不宜再继续执行，经市政府研究决定，自2018年8月1日起，我市不再执行该政策。

对8月1日前符合条件的政策对象，我们做了过渡处理：一是8月1日前已满一个补助年度且符合相关条件的产权人，在补助年度到期后3个月内申报办理。二是8月1日前未满一个补助年度但符合相关条件的产权人，可在8月1日至10月30日申报，按补助年度内购房按揭贷款已支付月份据实办理。三是暂未取得房产证的产权人，可在8月1日至10月30日申报，产权人取得产权证后再拨付补助。相关申报资料及办理流程不变，请符合条件的补助对象在规定期限内及时到个人所得税缴纳地所在的区财政局申报办理。

比如，某人购买住房并支付按揭本息的首月是2017年6月，并且符合补助条件，2017年6月至2018年5月就为一个补助年度，可在补助年度到期后的3个月内（也就是2018年8月31日前）进行申报。

同时，2018年6至7月的补助资金，可在2018年10月30日前申报。

如果还没有取得房产证，需要在上述期限内提交资料，取得房产证并提交复印件后再拨付补助。

重庆市人民政府办公厅关于

进一步加强房地产市场调控工作的通知

各区县（自治县）人民政府，市政府有关部门，有关单位：

为认真贯彻党中央、国务院关于房地产市场调控工作的决策部署，进一步做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，根据住房城乡建设部《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）精神，结合我市实际，经市政府同意，现就进一步加强房地产市场调控有关工作通知如下：

一、坚持调控目标不动摇、力度不放松，进一步落实调控责任

各区县（自治县，以下简称区县）政府、市政府有关部门和单位要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，努力满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，规范市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。要落实区县政府主体责任和市政府有关部门、有关单位属事责任，严格督查，对工作不力、房地产市场波动大、未能实现调控效果的区县，坚决约谈、严肃问责。

二、努力增加商品住房有效供给，促进供需平衡

加快编制主城区2018—2022年住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房及其用地的供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置，改善住房供求关系。有序实施年度土地供应计划，加快主城区住房用地供应，控制新出让土地开发强度，推出高品质改善性住房用地。加快商品住房预售办理，增加商品住房有效供给。

加大土地出让合同履约监管力度，对所有已出让住宅用地进行全覆盖清理，实行清单式管理，督促房地产开发企业（以下简称开发企业）按合同约定的期限及规模开发建设和上市供应商品住房。对违反土地出让合同约定开工竣工时间的，严格征收开工竣工违约金。构成闲置土地，满1年未动工开发的，严格征收土地闲置费；满2年未动工开发的，依法收回国有建设用地使用权。

三、支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房

增加普通商品住房及其用地供应，新供应住宅用地中普通商品住房用地供应比例不低于70%，新建商品住房要提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例。要切实防范金融风险，加强流入房地产市场资金管理。人行重庆营管部、重庆银监局要加强个人住房贷款管理，实施好差别化住房信贷政策，引导金融机构在个人住房贷款的额度、利率方面优先满足首套刚性居住需求；对购买二手住房且属于家庭首套房的个人住房贷款需求给予合理支持，充分发挥二手住房市场支持住房消费的作用。住房公积金优先保障职工家庭首套住房贷款需求，继续暂停家庭第二套及以上购房使用住房公积金贷款，严禁开发企业拒绝符合规定的购房人使用住房公积金贷款。

各区县政府、市政府有关部门和单位要认真落实遏制炒房、维护房地产市场平稳健康发展工作责任，形成齐抓共管的良好局面。区县政府要切实加强领导，组织有关部门协作联动，共同遏制炒房行为。财政、税务部门要切实加强主城区个人住房房产税征管工作，对在主城区购买独栋住宅或高档住房的人员，以及购买普通住房的在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”，严格征收个人住房房产税。国土房管部门要严格审查开发企业土地竞买资金来源，严禁利用银行贷款、债券融资、信托资金、保险资金等资金用于缴纳竞买保证金；严格执行主城区新购买新建商品住房和二手住房限售政策，在主城区新购买的新建商品房和二手住房须取得“不动产权证书”满2年后才能上市交易。人行重庆营管部、重庆银监局和市国土房管局要联合开展个人贷款违规用于购房专项治理，严禁为购房者提供“首付贷”或场外配资，防范个人消费性贷款（含以房抵押贷款、网络贷款）、个人经营性贷款、信用卡透支等个人贷款资金违规进入房地产市场。金融机构要严格审查开发企业开发贷款资格，审慎发放开发贷款；对已经拥有2套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭，继续暂停发放个人住房贷款；对不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，具体由人行重庆营管部、重庆银监局负责指导，经重庆市场利率定价自律机制决议后实施。开发企业要签订诚信销售承诺书，在办理预售许可后10日内一次性公开公平公正销售全部房源，支持首套刚需购房客户优先选房，不得预留“关系房源”“内部房源”，不得按购房付款方式安排选房顺序。

四、提升大数据运用和智能化监管水平，实施商品住房价格精细化监测预警

市国土房管局要加快建设房地产市场智能化服务监管平台，实现商品房销售项目认购、网签备案和预售资金入账全流程监管；运用大数据加强房地产市场形势分析，探索商品住房价格分区统计及监测试点，完善房价、地价联动机制。国土房管、物价部门要完善主城区商品住房预售项目备案价格市、区两级会商机制，发挥行业协会作用，以市场为导向，以成本为基础，综合考虑楼面地价、建安成本等因素，制定商品住房预售项目备案价格规则，加强主城区商品住房预售价格指导，防止房价大起大落。

五、优化主城区规划布局，引导住房和人口合理分布

加强规划布局、土地供应等政策引导，遵循轨道交通引领城市发展格局、城市规划引领土地配置的原则，做好主城区土地出让和配套设施建设。大力疏解主城核心区的非核心功能，疏缓核心区房地产供求关系，引导产业和人口向主城核心区以外的中心组团集聚。加快主城区各中心组团教育、医疗、交通、大型购物中心等公共设施建设，促进职住平衡。

六、大力培育和发展住房租赁市场，提高保障性住房保障力度

加快制定培育和发展住房租赁市场的支持政策，逐步完善住房租赁配套公共服务。引进和支持发展专业化、机构化住房租赁企业，尽快形成多主体供给。加强住房租赁市场监管，规范住房租赁行为，构建稳定的住房租赁关系，保持租期和租金稳定。提高住房租赁管理服务水平，让承租人住得安心、放心、舒心。

加大公租房保障力度，充分满足住房困难的城镇居民以及无住房的大中专毕业生、本市进城务工和外地来渝就业人员等租赁住房需求。对城镇低收入住房困难家庭，通过实物配租和租赁补贴相结合的方式予以应保尽保。

七、深入开展专项整治，维护房地产市场良好秩序

各区县政府要组织房管、国土、建设、公安、工商、物价、金融、税务等有关部门认真开展房地产市场秩序专项整治工作，严查严管房地产领域违法违规行为，切实规范商品房蓄客、销售和中介行为；强化部门联合执法，严肃查处、公开曝光一批炒卖房号、收取“茶水费”等违法违规典型案件。市公安局和市国土房管局要联合开展房地产领域违法犯罪专项整治行动，及时查处造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷的行为，净化房地产市场环境。

八、加强宣传引导和市场预期管理，营造良好舆论氛围

加强房地产相关政策宣传和解读，正面引导舆论，及时消除群众疑虑。网信、公安、房管部门要严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、造谣传谣制造恐慌、组织“炒房团”炒房等行为，净化舆论环境，稳定市场预期。

重庆出台进一步加强房地产市场调控的政策

坚持调控目标不动摇 力度不放松

重庆市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），出台措施加强房地产调控，坚持调控目标不动摇、力度不放松。从出台《通知》的背景依据来看：首先，是为了认真落实党中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，对标对表贯彻落实党的十九大精神和国务院关于房地产市场调控工作的决策部署。其次，是为了贯彻住房城乡建设部《进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）的精神以及住房城乡建设部近期约谈有关城市的要求。再次，是为了贯彻市委“着力稳定房地产市场，综合精准施策，促进平稳健康发展”和市政府“实施房地产市场系统调控和超前调控”要求，针对房价上涨预期较强，投机炒作之风有所抬头等实际情况，实施系统调控和超前调控。出台本《通知》，也是重庆在5月15日出台《关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》严管市场秩序的基础上再次“出手”，调控房地产市场。一则加强系统调控、一则整治市场秩序，既着眼于短期、又兼顾长远，前后两份文件相得益彰，有利于促进重庆房地产市场健康发展。

出台《通知》就是要落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，要努力满足刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，规范市场秩序，防止大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》明确八项措施，涵盖了落实责任、土地、金融、定价指导、规划引导、发展租赁住房等调控措施，是一次系统调控，政策措施实，有别于一般“打补丁式”的调控举措。

政策措施一：建立区县政府和市级部门房地产市场调控工作责任制，进一步落实调控责任。房地产调控是一项系统工作，需要多部门联动配合，更需要区县政府大力推进和实施。本《通知》与以往调控政策相比最鲜明的一个特点，就是同步印发了《遏制炒房维护房地产市场平稳健康相关职责分工方案》，明确区县政府和市级部门的主要职责，要求坚持调控目标不动摇、力度不放松，实现市区联动、各部门联合调控、联合惩戒，形成齐抓共管的良好局面。要求区县政府落实房地产调控主体责任、促进供需平衡、保持房价基本稳定等10项责任；明确了国土房管、建设、规划、工商、价格、公安、税务等10个市级部门的37项主要职责，落实部门属事责任，严格督促，对工作不力、房地产市场波动大、未能实现调控效果的区县，坚决约谈、问责。落实地方政府和市级部门的工作责任，有利于形成调控合力，有利于更加深入地落实分类调控、系统调控和超前调控，有利于实现稳房价等调控目标。

政策措施二：努力增加商品住房有效供给，促进供需平衡。房地产市场受市场经济规律影响，显著的特征就体现在供求关系上，供需平衡则市场稳。因此，稳市场的关键就在于增加有效供给，促进供需平衡。《通知》从长期、中期、短期，提出了增加供给的系统举措。首先，从长期看，要加快编制主城区2018年至2022年住房发展规划，合理确定住房及用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置，目的是要改善住房长期供求关系。其次，从中期看，将进一步有序实施年度土地供应计划，加快主城区住房用地供应，保证土地供应的稳定。商品住房形成上市往往有半年以上的周期，因此保持中长期的土地供应平衡，是促进住房供需平衡的关键。再次，从短期看，要督促加快开工建设，要求加大土地出让合同履约监管力度，对所有已出让住宅用地实行全覆盖清理、清单式管理，督促房地产开发企业按合同约定的期限及规模开发建设和上市供应商品住房。对违约的项目，严格征收开工竣工违约金。构成闲置土地，满1年未动工开发的，严格征收土地闲置费；满2年未动工开发的，依法收回国有建设用地使用权。同时，加快商品住房预售办理，增加商品住房有效供给。供求关系是影响房价和预期的关键因素，促进供需平衡是调控房地产市场的治本之策，以上三项举措将明显改善供求关系，促进市场平稳。

事实上，今年以来，重庆的住房供应量已明显增加。1-5月，主城区商品住房新开工面积同比增长151.7%；主城区出让住宅用地7589亩、同比增长87.8%；1-6月中旬，主城区新建商品住房上市1411万平方米、同比增长59%。

政策措施三：明确支持刚性居住需求与坚决遏制投机炒房并举。在商品住房市场供应比较稳定的情况下，投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应，会让刚需购房变得困难。《通知》是抓住了问题的实质：支持刚需也是遏制炒房，遏制炒房也是支持刚需，两方面并举会让调控的效力倍增。

支持刚需有五大举措：一是增加普通商品住房及其用地供应，新供应住宅用地中普通商品住房用地供应比例不低于70%，新建商品住房要提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，解决支持刚需的供应结构问题。二是加强个人住房贷款管理，实施好差别化住房信贷政策，引导金融机构在个人住房贷款的额度、利率方面优先满足首套刚性居住需求。三是公积金优先保障职工家庭首套住房贷款需求，继续暂停第二套以上购房贷款，严禁开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款。四是对购买二手住房且属于家庭首套房的个人住房贷款需求给予合理支持。五是开发企业要签订诚信销售承诺书，在办理预售许可后10日内一次性公开公平公正销售全部房源，支持首套刚需客户优先选房，不得预留“关系房源”“内部房源”，不得按购房付款方式安排选房顺序。

遏制投机炒房有实招：一是落实区县政府、市级相关单位遏制炒房、维护房地产市场稳定相关责任，共同遏制炒房行为。二是不给炒房者贷款。对已经拥有两套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭，继续暂停发放个人住房贷款；对不能提供一年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。三是人民银行重庆营管部、重庆银监局和市国土房管局要联合开展个人贷款违规用于购房专项治理，严禁为购房者提供“首付贷”或场外配资，防范个人消费性贷款（含以房抵押贷款、网络贷款）、个人经营性贷款、信用卡透支等个人贷款资金违规进入房地产市场。四是严格执行主城区新购买新建商品住房和二手住房限售政策，取得《不动产权证书》满两年后才能上市交易。五是严格审查开发企业开发贷款资格，审慎发放开发贷款。

政策措施四：运用大数据和智能化手段，完善房地产市场调控。由于以往智能化监管手段不足，市场的一些乱象不易发现，监管往往滞后被动。《通知》提出运用大数据和智能化手段，既有利于加强监管、规范市场秩序，又有利于调控。一是建设房地产市场智能化服务监管平台，实现商品房销售项目认购、网签备案和预售资金入账的全流程监管。运用智能化平台，有三个好处：首先，将认购纳入了网签管理，实现了网上适时监管，防止任意更改认购；其次，实现了网签合同即备案，缩短了从认购到签正式合同暨网签的时间；第三，实现定金和首付款等预售资金在签订认购协议和合同前进入专用监管账户。因此，有利于防止捂盘惜售、一房二卖、炒房号等违法违规行为，有利于杜绝预售资金到账不及时等问题，有利于防范交易风险。二是运用大数据加强房地产市场形势分析，探索商品住房价格分区统计及监测试点，完善房价、地价联动机制。该条政策是实施系统调控、精准调控的重要基础措施。三是完善主城区商品住房预售项目备案价格市、区两级会商机制，在主城区继续实施商品住房备案价格指导，以市场为导向，以成本为基础，综合考虑楼面地价、建安成本等因素，制定商品住房预售项目备案价格规则，指导房地产开发企业合理确定商品住房价格，防止房价大起大落。

政策措施五：优化主城区规划布局，引导住房和人口合理分布。重庆受地形限制，属于多组团发展的城市，在城市发展规划中提出了21个聚居区。城市发展的规律就是不断向新的聚居区拓展、形成新的城市组团，城市功能、公共设施配套、产业和人口将逐步向新组团聚集。《通知》明确了三方面工作。一是充分发挥规划布局、土地供应等政策引导，做好主城区土地出让和配套设施建设。二是遵循轨道交通引领城市发展、城市规划引领土地配置的原则。大力疏解主城核心区的非核心功能，疏缓核心区房地产供求关系，引导产业和人口向主城核心区以外的中心组团发展。三是加快各中心组团教育、医疗、交通、大型购物中心等公共设施建设，促进职住平衡。

政策措施六：大力培育和发展住房租赁市场，提高住房保障力度。党的十九大报告提出：建立租购并举的住房制度。住房租赁体现在两个方面：一是发展住房租赁市场。加快制定培育和发展住房租赁市场的支持政策。构建稳定的住房租赁关系，保持租期和租金的稳定。提高住房租赁管理服务水平，提供住房租赁服务便利，让承租人住得安心、放心、舒心。引进和支持发展专业化、机构化住房租赁企业，尽快形成多主体供给。加强住房租赁市场监管，规范住房租赁行为。二是实施公租房保障。逐步完善住房租赁配套公共服务，加大公租房保障力度，切实满足住房困难的城镇居民、无住房的大中专毕业生、本市进城务工和外地来渝就业人员等“三类群体”租赁住房需求。对城镇低收入住房困难家庭，通过实物配租和租赁补贴相结合的方式予以应保尽保。

政策措施七：强调深入开展专项整治，维护房地产市场良好秩序。这是在市国土房管局《关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》（渝国土房管〔2018〕282号）文件的基础上，再次强调开展专项整治工作，有几个方面的新举措：一是从市政府层面要求区县政府组织本地各部门联动开展房地产市场秩序专项整治工作，严查严管房地产领域违法违规行为，切实规范商品房蓄客、销售和中介行为；二是要求强化部门联合执法，严肃查处、公开曝光一批炒卖房号、收取“茶水费”等违法违规典型案件。三是市公安局和市国土房管局要联合开展房地产领域违法犯罪专项整治行动。可见这次专项治理方面的规定，更加强调了区县和各部门职责，更加细化了专项整治的内容，突出了防炒作、防炒房等内容。

按照渝国土房管〔2018〕282号文件、实施专项整治工作一个多月来，已对9家开发企业采取了暂停网签等行政限制措施，约谈开发企业和中介机构20家，处理并曝光造谣传谣、收取“茶水费”“指标费”的中介机构6家，相应门店被停业整顿，违规中介人员被纳入失信“黑名单”，形成了有力震慑。

政策举措八：加强宣传引导和市场预期管理，营造良好舆论氛围。《通知》明确要加强房地产相关政策宣传和解读，正面引导舆论，及时消除群众疑虑。在工作责任分工中也进一步明确了区县政府和网信、公安、房管等部门要严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、造谣传谣制造恐慌、组织“炒房团”炒房等行为，净化舆论环境，稳定市场预期。

综合来看，在房价总体稳定、上涨预期升温的情况下，重庆市委市政府就快速反应、果断决策，及时出台《通知》，强调坚持调控目标不动摇、力度不放松，用加强调控与严厉整治市场双管齐下的方式，遏制炒房、引导市场合理预期，促进房地产市场平稳健康发展。充分体现了高度的政治站位，体现了牢固树立“四个意识”，体现了坚定落实党中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和贯彻国务院关于房地产市场调控部署的决心。相信本次文件的出台，能有力遏制炒房、引导市场合理预期、净化市场环境，促进重庆房地产市场健康发展。

开展市场秩序专项整治促进房地产业

市国土资源房屋执法总队，各区县（自治县）国土房管局、国土资源局、房管局，各分局，主城区各不动产登记中心，市房地产业协会、市国土资源房屋评估和经纪协会：

为认真贯彻中央关于“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”和市委五届三次、四次全会精神，按照住房城乡建设部约谈有关城市以及市政府实施房地产市场系统调控和超前调控的要求，进一步巩固和扩大调控成果，坚决制止和查处房地产市场违法违规行为，维护群众合法权益，结合我市实际，决定在全市开展为期五个月的房地产市场秩序专项整治工作，确保房地产市场平稳健康发展，现将有关事宜通知如下：

一、开展房地产市场秩序专项整治工作

在巩固2017年整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作成果的基础上，2018年5月至9月在全市开展房地产市场秩序专项整治工作。采取企业自查自纠、区县房管部门集中检查、市局重点抽查相结合的方式，针对发布虚假信息、捂盘惜售、恶意炒作、炒卖房号、哄抬房价、售后包租返租、违规收取“茶水费”、拒绝公积金贷款等20类违法违规行为进行专项整治，保持严查严管高压态势。各区县要将专项整治与行业自律结合起来，加快推进行业诚信体系建设，实施联合惩戒，切实规范开发企业销售行为和房地产中介机构经纪行为。预售房源必须全部公开销售，严禁预留关系房源、内部房源。要充分发挥群众监督和媒体监督作用，鼓励群众直接举证、举报。对群众举报投诉，以及网络、报纸等媒体曝光的违法违规行为，要及时进行调查、处理和反馈。要加强对违法违规线索的收集和核查，加大违法违规行为查处力度，依法查处一批违法违规典型案件，公开曝光一批违法违规企业，形成有力震慑。

二、进一步完善商品住房有效供给

加快土地整治、出让节奏，坚持职住平衡理念，合理布局优质医疗、教育、大型购物等功能用地，促进中小学、幼儿园、医院、公共交通等配套设施建设。控制新出让用地开发强度，加快推出高品质改善性住房用地。以土地出让合同履约监管为核心，加强项目开发建设监管。加大对已出让未开工建设的闲置住宅用地的清理处置力度；对新出让的住宅用地项目，督促开发企业加快建设进度。加强与规划、建设等相关部门联动，严厉治理分期开发问题，督促企业依照土地出让合同的约定开工建设。加快商品住房预售许可办理，尽快上市供给。

三、大力培育和发展住房租赁市场

加快制定培育和发展住房租赁市场的支持政策，鼓励在名校、商圈和轨道交通沿线等住房需求集中区域新建租赁住房，加强竞自持地块建成租赁住房的管理，逐步提高租赁住房占新增住房供应量的比例。引进和支持发展专业化、机构化住房租赁企业，尽快形成多主体供给。完善住房租赁信息化综合服务平台，提供住房租赁基本公共服务便利和综合融资服务。加强住房租赁市场监管，规范住房租赁行为。

四、提升房地产市场智能化服务监管水平

在主城区全面推行运用“互联网+房地产市场交易服务监管系统”，实现新开盘销售项目的认购、网签备案和预售资金入账的全流程监管，将认购行为纳入网签环节管理，从源头上减少违法违规行为；强化商品房预售资金监管，切实防范房地产市场风险。运用大数据加强房地产市场形势分析，提高预警预判能力。建立商品住房监测预警指标体系，因地制宜，探索商品住房价格分区统计及监测试点，建立房价与地价联动机制，实施精细化监测预警和调控。

五、加强宣传和市场预期引导

加强房地产相关政策宣传，合理引导市场预期。加大对散布谣言、扰乱市场秩序的开发企业和房地产中介机构及其相关人员的查处，依法追究有关企业和当事人的责任。

资料来源：重庆日报、重庆市国土房管局

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