.cn）公布的债券交易资料；
10、上海万得信息技术有限公司的统计资料（WIND资讯）。

四、 主要评估假设与前提

1、交易假设。假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象
的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交

2、公开市场假设。假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交
易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信
息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制

3、假设在评估目的经济行为实现后，评估对象所涉及的资产将按其
评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。

(二) 关于评估对象的假设

1、 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产的购臵、取
得、改良、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。

2、 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影
响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设与之相关的国有土地使用权出
让金、税费、各种应付款项均已付清。

3、 评估报告中所涉及房地产的面积、性质、形状等数据均依据房
地产权属文件记载或由委托方提供，评估人员未对相关房地产的界址、
面积等进行测量，假设其均为合法和真实的。

4、 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及的土地、房屋建
筑物、存货等房地产无影响其持续使用的重大缺陷，相关资产中不存在
对其价值有不利影响的有害物质，资产所在地无危险物及其他有害环境
条件对该等资产价值产生不利影响。

5、 评估人员已对评估对象所涉及房地产、设备等有形资产从其可
见实体外部进行勘察，并尽职对其内部存在问题进行了解，但因技术条
件限制，未对相关资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等组织专
项技术检测。除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及的机器设备、
车辆等无影响其持续使用的重大技术故障，假设其关键部件和材料无潜

6、 除本报告有特别说明外，假设评估对象不会受到已经存在的或
将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素对其价值

7、 假设国家宏观经济政策不会发生重大变化，以及不会遇有其他
人力不可抗拒因素或不可预见因素对评估对象价值造成重大不利影响。

8、 假设本次评估中各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，
有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。

(三) 关于企业经营和预测假设

1、 假设被评估单位在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的
经营目的、经营方式、管理水平、财务结构，以及所处行业状况及市场
状况下按有限的经营期经营下去，能连续获利，其收益可以预测。

2、 假设评估对象所涉及资产在评估目的经济行为实现后，仍按照
预定之开发经营计划、开发经营方式持续开发或经营。

3、 假设国家现行的有关法律法规及行政政策、产业政策、金融政
策、税收政策等宏观政策环境相对稳定。除非另有说明，假设被评估单

位经营完全遵守所有有关的法律法规。

4、 假设国际金融和全球经济环境、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

5、 假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不

6、 假设被评估单位在持续经营期内的任一时点其资产的表现形式

7、 假设被评估单位将维持评估基准日的投资总额、财务杠杆等基

8、 假设被评估单位按评估基准日现有的管理水平继续经营，被评
估单位管理层是负责和尽职工作的，且管理层相对稳定和有能力担当其
职务，不考虑将来经营者发生重大调整或管理水平发生重大变化对未来

9、 假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写本报告时所采用
的会计政策在重要方面基本一致。

10、 假设本次评估测算的各项参数取值不受到通货膨胀因素的影

1、 由于本次评估的被评估单位于2013年实行新的阶梯水价,因此，
假设预计未来预测期各单项水价将保持在评估基准日的水平不变的前提

2、 由于企业现时供水能力不足，假设企业仍然按照目前外购水的模
式和价格外购自来水。由于正在筹建新水厂，预计在2016年正式投产，
新水厂的投资合作方式尚未正式确定，假设企业不对其进行投资，可以
按照现有外购自来水的模式和价格从新自来水厂购得自来水。

五、 影响企业经营的因素分析

2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了
积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济
增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消
费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持
增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。

未来经济发展面临的国内外环境更趋复杂，不稳定、不确定因素不
断增加，对2013年宏观经济形势分析如下：

a) 世界经济总体上保持着复苏态势，经济格局的变化将提升我国的

总体上看，2013年世界经济仍将呈现低速增长态势，预计2013年世
界经济的年均增长率为.cn）
发布的评估基准日近期“中国固定利率国债收益率曲线”，选取与委估权
益收益年限相近的国债收益率作为无风险报酬率。评估基准日近期，我

评估人员从万得金融服务平台等专业财经资讯平台获得样本上市公
司剔除财务杠杆的Beta系数（βU），然后将其换算为具有被评估企业目
标财务杠杆系数的Beta系数（β）。

其中：t：被评估企业的所得税率
样本上市公司的βU值：
用被评估企业目标债务权益比（D/E）进行调整，计算得出预测年度

③ 市场平均报酬率Rm的计算

参照国际上惯用的估算市场平均市场报酬率的方法，我们在计算市
场平均报酬率时，采用了算术平均值和几何平均值两种计算方法进行计

a. 确定衡量股市的指数：选取沪深300指数作为衡量股市波动变化
b．计算年期的选择：考虑到中国股市是1997年之后才逐渐走上正
规，故将计算的时间区间选取为至；
c. 指数成分股的确定：由于沪深300指数的成分股每年是发生变化
的，因此计算时取用每年年底时沪深300的成分股；
d. 数据的采集：选用各成分股每年年末的复权交易年收盘价作为计
算数据，该价格中已经有效的将每年由于分红、派息等产生的收益反映

B. 算术平均值计算方法：
设每年收益率为Ri，则：
式中：Ri 为第 i 年收益率
Pi 为第 i 年年末交易收盘价（复权）
设第1年到第n年的收益平均值为An，则：
式中：An为第1年到第n年收益率的算术平均值，n=1,2,3,…,10

C. 几何平均值计算方法：

设第1年到第i年的几何平均值为Ci，则：
式中：Pi为第i年年末交易收盘价（后复权）

由于几何平均值可以更好表述收益率的增长情况，因此采用几何平均
值计算得出的Cn作为市场平均报酬率。

经计算，市场平均报酬率取为10.53%。

④ 企业特定风险报酬率Rc

委估企业个别风险报酬率是通过分析委估企业在所在行业的地位、
公司规模、经营风险、财务风险等企业的个别风险因素后综合确定，考
虑到企业的水价调整幅度受政府的影响，委估企业个别风险报酬率取

本次计算中的债务资本成本，参考被评估企业于评估基准日所有带息
债务的贷款利率，选取税后债务成本6.6438%进行计算。

(3) 加权平均资本成本

其中：E：权益的市场价值
t：被评估企业的所得税率。

加权平均资本成本是被评估企业的债务资本和权益资本提供者所要
求的整体回报率。加权平均资本成本的计算取决于被评估企业的目标资

本结构。因此，我们采用迭代方法计算出被评估企业实际权益结果及其
于基准日实际账挂债务之比作为市场债务权益比（D/E）。

我们根据上述的市场权益债务比（D/E）、权益资本成本、债务资本
成本计算委估资产的加权平均资本成本（WACC）为8.9014%，取整为

溢余资产是指与被评估单位收益无直接关系的，超过被评估单位经
营所需的多余资产。经分析，被评估单位的溢余资产主要为超出被评估
单位所需营运资金之外的货币资金，评估值为149.10万元。溢余资产主
要采用成本法评估，具体评估方法可以参见资产基础法说明。

非经营性资产是指与被评估单位收益无直接关系的，不产生效益并
扣除非经营性负债后的资产价值。经分析，被评估单位的非经营性资产
主要包括在收益预测中未计及收益的基准日长期股权投资和租赁资产、
及非经营性的其他应收款，评估值为21,854.18万元，详见下表。

非经营性资产和负债主要采用成本法评估，具体评估方法可以参见

科目名称内容评估价值（万元）
清远市锦诚水质检测有限公司80%1,452.80
清远市供水拓展有限责任公司100%940.53
广东锦龙发展股份有限公司往来款15,400.00
清新汇科置业有限公司往来款860.12
清远市供水拓展有限责任公司往来款600.00

12. 收益法评估企业整体价值的结果

根据前文对预期收益的预测与折现率的估计分析，评估人员将各种
预测数据与估测数据代入本评估项目使用的收益法模型，计算出清远市
自来水有限责任公司于评估基准日的企业价值评估值为46,311.88万元，

经采用收益法评估，清远市自来水有限责任公司股东全部权益于二○
一三年十二月三十一日的评估值为38,814.62万元。

根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、
公正、科学、客观的原则，经过实施清查核实、实地查勘、市场调查和
询证、评定估算等必要的评估程序，在前述之评估目的和相关评估假设
下，待估清远市自来水有限责任公司的股东全部权益于二○一三年十二
月三十一日的市场价值的评估结论为：

(一) 采用资产基础法评估结果

采用资产基础法评估计算，委估资产、负债和所有者权益（净资产）
资产总计：账面值为人民币肆亿壹仟捌佰伍拾玖万伍仟捌佰元
(RMB41,859.58万元)，评估值为人民币伍亿玖仟壹佰伍拾贰万零陆佰元
(RMB 59,152.06万元)，评估增值人民币壹亿柒仟贰佰玖拾贰万肆仟捌佰
负债总计：账面值为人民币贰亿玖仟贰佰贰拾柒万捌仟伍佰元
(RMB29,227.85万元)，评估值为人民币贰亿玖仟贰佰肆拾贰万柒仟壹佰
万元)，增值率0.05%；
所有者权益（净资产）：账面值为人民币壹亿贰仟陆佰叁拾壹万柒仟
贰佰元(RMB12,631.72万元)，评估值为人民币贰亿玖仟玖佰零玖万叁仟
伍佰元(RMB 29,909.35万元)，评估增值人民币壹亿柒仟贰佰柒拾柒万陆

(二) 采用收益法评估结果

经采用收益法评估，清远市自来水有限责任公司的股东全部权益 评
账面值为人民币壹亿贰仟陆佰叁拾壹万柒仟贰佰元(RMB12,631.72
评估值为人民币叁亿捌仟捌佰壹拾肆万陆仟贰佰元(RMB38,814.62
评估增值人民币贰亿陆仟壹佰捌拾贰万玖仟元(RMB26,182.90万

(三) 评估结论的分析、确定和应用

采用资产基础法和收益法两种评估方法评估，结果相差8,905.27万
元，差异率为29.77%。两种评估方法产生差异的主要原因主要是：

1、 两种评估方法反映的价值内涵不同引起的差异。资产基础法评

估是以资产的成本重臵为价值标准，反映的是对资产的投入所耗费的社
会必要劳动（购建成本），这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变
化；收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营
能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控
制、企业经营管理以及资产的有效使用等多种条件的影响。

2、 本次评估的评估目的是为广东锦龙发展股份有限公司拟转让
清远市自来水有限责任公司股权，提供清远市自来水有限责任公司的股
东全部权益在评估基准日时市场价值的参考依据。资产基础法仅从成本
的途径反映了账面资产的现时价值，而收益法则从被评估单位包括账面
和账外资产的整体资产预期收益出发，反映了被评估单位所有资产的组
合价值。根据本次评估目的为股权转让，收益法结果能更合理地反映股
东权益价值，本评估报告采用收益法的评估结果作为评估结论。

二、 评估结论有关说明

1、 本评估结论未考虑评估对象及涉及资产欠缴税款和交易时可
能需支付的各种交易税费及手续费等支出对其价值的影响，也未对资产
评估增值额作任何纳税调整准备。

2、 评估人员已知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大
影响。但由于无法获得足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏
对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估

3、 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的
资产价值量做出专业判断，不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方、被评估单位和其他关联方提供关于评估对象的信息资料。因此，评
估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、资产所有权

文件、证件及会计凭证，以及技术参数、经营数据等评估相关文件、资
料的真实合法为前提。相关资料的真实性及完整性会对评估结果产生影
响，评估人员假定这些信息资料均为可信，对其真实性和完整性不做任
何保证。这些相关资料的真实性和完整性由委托方或被评估单位负责，
评估人员未向有关部门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关

4、 使用本评估结论需特别注意本报告所述之“评估假设”、“特别

5、 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：

(1) 当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相

(2) 当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

(3) 对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产
实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

三、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因

(1) 评估结论与账面价值比较变动情况如下：

经采用收益法评估，清远市自来水有限责任公司的股东全部权益 评
账面值为人民币壹亿贰仟陆佰叁拾壹万柒仟贰佰元(RMB12,631.72

评估值为人民币叁亿捌仟捌佰壹拾肆万陆仟贰佰元(RMB38,814.62

评估增值人民币贰亿陆仟壹佰捌拾贰万玖仟元(RMB26,182.90万

(2) 变动的主要原因在于：

本次评估,收益法评估结果增值较大,主要原因在于企业收益的持续
增长,而推动企业收益持续增长的动力既来自外部也来自内部,主要体
A）地区政策有利于公司售水量持续上升
按照广东省政府扩容提质的发展思路，清远市区城市发展定位为“广
佛清地区次中心城市、环珠三角高端产业成长新区、华南休闲宜居名城”。

到2020年，全市城镇化水平达62-65%；南部都市区城镇人口约208万，
城市(镇)建设用地约250平方公里；城市规划区城镇人口约135万人，
城市(镇)建设用地约162平方公里；中心城区城市人口约95万人,城市
建设用地约96平方公里。近几年，清远市区发展规划了清新撤县建区，
并规划建设广东省省级职教基地、燕湖新城、莲湖工业区、长隆集团世
界级森林综合体等大型综合项目。

清远市区及周边未来十年，面临前所未有的发展机遇，作为城市发展
配套必不可少的供水服务，水量增长需求将呈跳跃式上升，清远市自来
水有限责任公司作为市区最大的、最核心的供水企业，售水量必然随之

B）清远市单位水价上调，有利于公司主营业务收入增加
根据清远市物价局文件（清市价[2013]92号，关于调整清远市自来水
有限责任公司自来水价格及相关问题的通知）的相关规定：我司于2013
年7月1日上调自来水价格，自来水综合价格从每立方米1.48元调整为
每立方米1.68元（含税；含水资源费0.12元/立方米和价格调节基金0.03
元/立方米），水价调整将有利于未来公司主营业务收入的增加。

通过以上分析,我们认为本次收益法评估结果有较大的增幅是建立
在科学合理的预测基础之上的。变动反映了评估对象账面未记录的企业
品牌、人力资源、管理团队等无形资产以及独特的专营优势带来的价值。