&&&&&&&&&&&&&&&离婚后帮前夫还房贷，离婚后房贷纠纷如何处理？
离婚后帮前夫还房贷，离婚后房贷纠纷如何处理？
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离婚后帮前夫还房贷离婚后，贷款所购房屋已归丈夫和女儿，但由于未及时去办理公积金冲贷的变更手续，陈女士的公积金帐户内6200多元被银行冲抵了房款。“帮”前夫还贷的她不得不诉至法院，向前夫索取不当得利。日前，上海市闵行区人民法院支持了陈女士的诉请。陈女士与孙先生后以自己名义向银行贷款8．3万元，与丈夫共同购买了新居。贷款期限为1997年9月至2012年9月，共计15年。然而夫妻在新居中未住多久，已是矛盾不断。2002年9月，经调解离婚，劳燕纷飞。离婚约定，新房归孙先生及女儿所有，陈女士名下的公积金贷款则由孙先生清偿。离婚后，两人又签订了关于变更个人住房借款合同及合同的协议，然而，陈女士却没有及时办理公积金冲贷的变更手续。于是，陈女士的公积金帐户6次被银行提取资金6200多元，冲入了已是丈夫名下房屋的贷款帐户以还房贷。房子都不是自己的，却还要还贷，陈女士思前想后，将前夫孙先生告上法庭，要求返还不当得利。法庭上，孙先生认为银行从前妻的帐户内扣款，是因对方未办理注销原还款帐号，自己不知道也不存在不当得利的行为。离婚后房贷纠纷如何处理法院审理后认为，按照两人离婚时的约定，自2002年11月起，因购买房屋而以陈女士名义所贷的公积金贷款剩余部分由孙先生清偿，但由于陈女士未及时办理相关变更手续，导致其公积金继续冲抵着该房屋的银行贷款，孙先生因此取得的利益系陈女士受损利益，不符合双方约定和法律规定，应当予以返还。
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丈夫用妻子的名义申请贷款 离婚后该如何处理
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　　2011年4月，甲银行与王某、李某签订了《个人经营借款合同》，贷款40万元。合同约定以王某的丈夫李某名下的两套房产作抵押，办理抵押登记。贷款到期后借款人逾期不还，银行经多次上门催收未果，王某提出贷款并非自己本意，是李某冒用其名义申请和使用的，自己不应承担还本付息责任，同时声明他们已离婚，抵押房产已分割归自己所有，以此否认银行抵押权有效。甲银行遂将二人诉诸法院，认为贷款发生于夫妻关系存续期间，符合二人的共同意愿，应推定为夫妻共同债务，要求以王某名下房产作为抵押物偿还债务。
　　法院审理及判决：
　　法院经审理查明，该夫妇二人曾一同到银行询问贷款手续，但办理贷款时王某确实未在借款合同、借据等合同材料上签章，故认定王某主观意愿上不同意此贷款，此为李某一人冒名行为。而银行在办理贷款业务时因审核借款人资质存在疏漏，误以为夫妻二人同意贷款而造成贷款已实际投入家庭经营使用，形成事实债务。基于当事人双方都有责任在先，本案最终达成调解协议，由李某承担还款责任，案件受理费银行与李某各承担一半。
　　案例评析
　　本案中首先应关注的问题是夫对妻是否有代理权。一些国家的民法都规定夫妻间的配偶权包含家事代理权，即配偶一方在与第三人就家庭日常事务为一定法律行为时享有代理对方的权利。配偶一方代表家庭所为的行为由配偶双方承担连带责任。代理范围可依夫妻社会地位、职业、资产、收入及共同生活所在地的习惯而有不同，遇紧急特殊情形可以扩张，但有严格的条件限制，数量上要在一定限度内；性质上仅限于代表婚姻双方处理家庭日常事务。但对于我国而言，目前尚没有夫妻代理的法律依据。我国《婚姻法》第17条旨在强调夫妻对于家庭共同财产的平等处分权，并非规定夫妻之间可以相互进行民事代理。因本案与夫妻代理权的法定范围、情形不符，不可认定为有代理权。
　　那么，本案可否适用表见代理呢表见代理是指行为人没有代理权，但以被代理人名义与相对人订立合同，善意相对人通过言语或行为形成的表象，有理由相信其得到被代理人的授权，该行为具有代理效力。而本案李某不是以王某的代理人身份，而是假冒王某，而甲银行并非认为李某有权代理王某，而是误将李某行为认定为夫妻二人共同行为，故不属于表见代理的法定情形。根据我国《民法通则》中关于表见代理的规定“知道他人表示为其代理人而不表示反对，虽也构成表见代理，但主张被代理人实际上知道被人代理这一事实者，应负举证责任。”此外，根据法学理论当中的关于表见代理的以“本人除受通知外，以不知为原则”的理论，纵使被代理人因为过失而不知，也不适用表见代理。而相对人就代理权之有无，应为善意并无过失。明知或可得知代理人无代理权，则不构成表见代理。对贷款申请人进行调查、审查，这是商业银行的基本工作程序和职责要求，甲银行对审核流程疏于管理，造成李某冒用其妻子身份进行贷款，难说是善意并无自身过失，因此，只能按无权代理处理。
　　此外，借款合同无效对抵押权有无影响呢《物权法》规定，担保物权从合同的效力依赖于主债权合同，主合同无效则担保合同无效，仅在“法律另有规定”时除外，而非“另有约定时，按照约定执行”。由于本案中贷款并非根据王某自愿行为，故法院判决其主张借款合同无效的理由成立，那么即便贷款银行与抵押人合同约定“借贷条款部分或全部无效/被撤销或被解除，抵（质）押条款的效力不受影响”，也不能依此主张抵押继续有效。虽然抵押时李某同意抵押，但由于离婚时以上抵押房产已由王某所有，银行也难以追及房产行使抵押权利。
　　2011年4月，甲银行与王某、李某签订了《个人经营借款合同》，贷款40万元。合同约定以王某的丈夫李某名下的两套房产作抵押，办理抵押登记。贷款到期后借款人逾期不还，银行经多次上门催收未果，王某提出贷款并非自己本意，是李某冒用其名义申请和使用的，自己不应承担还本付息责任，同时声明他们已离婚，抵押房产已分割归自己所有，以此否认银行抵押权有效。甲银行遂将二人诉诸法院，认为贷款发生于夫妻关系存续期间，符合二人的共同意愿，应推定为夫妻共同债务，要求以王某名下房产作为抵押物偿还债务。
　　法院审理及判决：
　　法院经审理查明，该夫妇二人曾一同到银行询问贷款手续，但办理贷款时王某确实未在借款合同、借据等合同材料上签章，故认定王某主观意愿上不同意此贷款，此为李某一人冒名行为。而银行在办理贷款业务时因审核借款人资质存在疏漏，误以为夫妻二人同意贷款而造成贷款已实际投入家庭经营使用，形成事实债务。基于当事人双方都有责任在先，本案最终达成调解协议，由李某承担还款责任，案件受理费银行与李某各承担一半。
　　案例评析
　　本案中首先应关注的问题是夫对妻是否有代理权。一些国家的民法都规定夫妻间的配偶权包含家事代理权，即配偶一方在与第三人就家庭日常事务为一定法律行为时享有代理对方的权利。配偶一方代表家庭所为的行为由配偶双方承担连带责任。代理范围可依夫妻社会地位、职业、资产、收入及共同生活所在地的习惯而有不同，遇紧急特殊情形可以扩张，但有严格的条件限制，数量上要在一定限度内；性质上仅限于代表婚姻双方处理家庭日常事务。但对于我国而言，目前尚没有夫妻代理的法律依据。我国《婚姻法》第17条旨在强调夫妻对于家庭共同财产的平等处分权，并非规定夫妻之间可以相互进行民事代理。因本案与夫妻代理权的法定范围、情形不符，不可认定为有代理权。
　　那么，本案可否适用表见代理呢表见代理是指行为人没有代理权，但以被代理人名义与相对人订立合同，善意相对人通过言语或行为形成的表象，有理由相信其得到被代理人的授权，该行为具有代理效力。而本案李某不是以王某的代理人身份，而是假冒王某，而甲银行并非认为李某有权代理王某，而是误将李某行为认定为夫妻二人共同行为，故不属于表见代理的法定情形。根据我国《民法通则》中关于表见代理的规定“知道他人表示为其代理人而不表示反对，虽也构成表见代理，但主张被代理人实际上知道被人代理这一事实者，应负举证责任。”此外，根据法学理论当中的关于表见代理的以“本人除受通知外，以不知为原则”的理论，纵使被代理人因为过失而不知，也不适用表见代理。而相对人就代理权之有无，应为善意并无过失。明知或可得知代理人无代理权，则不构成表见代理。对贷款申请人进行调查、审查，这是商业银行的基本工作程序和职责要求，甲银行对审核流程疏于管理，造成李某冒用其妻子身份进行贷款，难说是善意并无自身过失，因此，只能按无权代理处理。
　　此外，借款合同无效对抵押权有无影响呢《物权法》规定，担保物权从合同的效力依赖于主债权合同，主合同无效则担保合同无效，仅在“法律另有规定”时除外，而非“另有约定时，按照约定执行”。由于本案中贷款并非根据王某自愿行为，故法院判决其主张借款合同无效的理由成立，那么即便贷款银行与抵押人合同约定“借贷条款部分或全部无效/被撤销或被解除，抵（质）押条款的效力不受影响”，也不能依此主张抵押继续有效。虽然抵押时李某同意抵押，但由于离婚时以上抵押房产已由王某所有，银行也难以追及房产行使抵押权利。
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　　“没想到在房产证加名字这事，老公同意不算，房管局同意不算，还得银行同意才行。”因为被银行拒绝了加名申请，王薇（化名）很无奈。据记者了解，目前广州并不是所有房屋都可以加名，大部分银行对仍在还贷中的房屋不支持在房产证上加名，加名不是业主想加就能加的。　　新快报记者 欧阳鑫燕　　房管局同意加名，但银行不同意　　王薇和老公结婚一年多，住在滨江东路某小区，房子80平方米左右，是结婚前老公买的。婚后，两人一起供房，现在准备在房产证上加上王薇的名字。于是两人来到房管局交登中心，因为是婚前房产加名，工作人员先给他们开具了一个免税证明，递交了材料后十天就拿到了同意加名的批复，不过，由于房屋仍在还贷中，工作人员让他们找贷款银行的人一起来办理即可。　　“当时还想原来加名不要钱还这么容易的，挺开心。”谁知去到贷款的银行，客户经理的一席话让他们顿跌谷底，客户经理告诉王薇，按照银行规定，房贷没有还完是不能加名的，因此他们不能出具同意书，除非还完房贷才行。　　记者联系到王薇贷款的(,)，该行相关人士表示，银行不同意给房贷未还清的房屋加名是出于控制风险的考虑，因为没有还清贷款的房子增加了名字，相当于改变了借款人，债权债务关系也就因此发生了改变，对银行来说这存在潜在风险。今后如果两人闹纠纷，就有可能出现不能按期还款的情况。但该人士同时表示，这并非硬性规定，各分行有权根据具体情况处理。　　个别银行可给按揭中的房产加名　　广州其他银行的情况又如何呢？据(,)相关人士表示，在该行按揭的、未还完房贷的房屋也是不能加名的。“如果要加名，等于就是转按揭，需要重新出一份贷款合同，当中存在风险。”在(,)，该行某支行信贷部的客户经理告诉记者，如果想在房产证在加名，需要写一份申请，然后夫妻双方带上身份证、户口本、结婚证等原件到银行重新填一份贷款资料。“资料将递交到总行，最后由总行来审批，通过了就可以办理加名。”该客户经理说，“不过也不知道能批下来的几率有多大，之前没有处理过此类申请。”　　在多家银行中，只有(,)明确表示可以给仍在还贷的婚前房产加名。据了解，在该行加名是免费的，但是因为涉及到重新出贷款合同，所以有一笔按揭费，费用根据贷款金额不同，一般多在一两千或者两三千元。　　对此，广东博厚律师事务所程磊律师认为，婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人，根据《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，在房产证上加名须还清银行房贷，办理涂销抵押后才能加名，有抵押贷款的房屋加名须征得抵押权人即银行同意。　　也有银行界人士表示，其实加名对银行来说属于带有服务性质的业务，因为这个业务不产生利润，所以很多银行都没有动力做。加名只是在程序操作上麻烦一点，相当于重新申请一次贷款，重新走遍流程。“只是手续麻烦一点。”　　Q&A　　1. 房产证上是夫妻双方的名字，离婚时怎么判？　　程磊：离婚时房产有夫妻两人名字，且为共同共有的，应认定为夫妻共有财产，男女方各占一半产权。　　2. 婚前购房婚后共同还贷的，房产证上只有一个人的名字，离婚时怎么分配？　　程磊：一般判房屋归属房地产权证登记一方所有，夫妻双方共同还贷产生的增值部分，由房地产权证登记方补偿另一方。　　3. 离婚时房贷还未还完的，又如何判？　　程磊：法院判决房屋归属一方所有的，由所有人负责还清贷款，另一方未取得产权的，有权获得房屋净值一半的补偿款。　　中介支招　　两种方法可实现加名　　一部《婚姻法》新，一本房产证，让许多夫妻既无奈又纠结?在银行不同意又没法还清贷款的情况下，想在房产证上加名还有其他办法吗？有中介人士支招，将正常的按揭贷款转为纯抵押贷款就能加名，或者去公证处办理赠与公证也能达到加名的效果。但是，这两种方法一个成本太高，一个在一定程度上或将增加婚姻的矛盾。　　1.转纯抵押贷款成本高　　中介人士表示，对于这类涉及房贷未清的婚前房屋加名，可以用转为抵押贷款的方式“曲线加名”。操作方式为找按揭公司垫资赎契，即借钱还清贷款，然后办理加名手续，加名后再将房屋进行纯抵押贷款重新进行按揭。据了解，目前纯抵押贷款年限最长为10年，有的银行只能做三到五年，并且还需要买家提供贷款的用途，如是用于经营、或者用于大宗消费（提供发票）等。此外，赎契重新做抵押贷款的时间越长，费用也越高。　　如100万元的房子，贷款70万元20年，现有60万元贷款未还清，按6.55%的基准利率，等额本息月供为5239.64元。如果转为纯抵押贷款，贷款60万元，一般利率上浮1.1倍为7.205%，按贷款10年计算，月供变为7030.07元，比以前多了约1790元/月。此外，还需要支付按揭公司1%-3%/月的垫资费，60万元的借款，每月费用在元。　　2.办理赠与公证接受度低　　程磊表示，在这种情况下也可以去公证处办理“赠与公证”，不过需要注意的是这种公证不是婚前财产公证，主要解决的是夫妻财产归属的约定，仅在夫妻双方具有效力，对不知情的第三方不具有约束力。　　根据《物权法》，房产认定以产权登记为准，登记后也有对外公示的作用。若只做夫妻财产约定，没有进行产权变更登记，对外公示该房产仍为一人所有，因此，房产所有者一方可以私自将房产进行变卖。如果发生这种情况，另一方可以拿着经过公证的夫妻财产约定，向法院起诉配偶赔偿。　　也有法律界人士建议，在婚前房产婚后共同还贷，却不能加名的情况下，另一方可以保留公共还贷的凭证或银行转账记录，以保障自己的权益。　　不过，大多数夫妻对于这种公证的接受度是比较低的，多数人认为这可能让婚姻产生隔阂，增加双方的不信任感，“毕竟，又不是为了一套房才嫁给他。”　　“没想到在房产证加名字这事，老公同意不算，房管局同意不算，还得银行同意才行。”因为被银行拒绝了加名申请，王薇（化名）很无奈。据记者了解，目前广州并不是所有房屋都可以加名，大部分银行对仍在还贷中的房屋不支持在房产证上加名，加名不是业主想加就能加的。　　新快报记者 欧阳鑫燕　　房管局同意加名，但银行不同意　　王薇和老公结婚一年多，住在滨江东路某小区，房子80平方米左右，是结婚前老公买的。婚后，两人一起供房，现在准备在房产证上加上王薇的名字。于是两人来到房管局交登中心，因为是婚前房产加名，工作人员先给他们开具了一个免税证明，递交了材料后十天就拿到了同意加名的批复，不过，由于房屋仍在还贷中，工作人员让他们找贷款银行的人一起来办理即可。　　“当时还想原来加名不要钱还这么容易的，挺开心。”谁知去到贷款的银行，客户经理的一席话让他们顿跌谷底，客户经理告诉王薇，按照银行规定，房贷没有还完是不能加名的，因此他们不能出具同意书，除非还完房贷才行。　　记者联系到王薇贷款的农业银行，该行相关人士表示，银行不同意给房贷未还清的房屋加名是出于控制风险的考虑，因为没有还清贷款的房子增加了名字，相当于改变了借款人，债权债务关系也就因此发生了改变，对银行来说这存在潜在风险。今后如果两人闹纠纷，就有可能出现不能按期还款的情况。但该人士同时表示，这并非硬性规定，各分行有权根据具体情况处理。　　个别银行可给按揭中的房产加名　　广州其他银行的情况又如何呢？据工商银行相关人士表示，在该行按揭的、未还完房贷的房屋也是不能加名的。“如果要加名，等于就是转按揭，需要重新出一份贷款合同，当中存在风险。”在光大银行，该行某支行信贷部的客户经理告诉记者，如果想在房产证在加名，需要写一份申请，然后夫妻双方带上身份证、户口本、结婚证等原件到银行重新填一份贷款资料。“资料将递交到总行，最后由总行来审批，通过了就可以办理加名。”该客户经理说，“不过也不知道能批下来的几率有多大，之前没有处理过此类申请。”　　在多家银行中，只有中国银行明确表示可以给仍在还贷的婚前房产加名。据了解，在该行加名是免费的，但是因为涉及到重新出贷款合同，所以有一笔按揭费，费用根据贷款金额不同，一般多在一两千或者两三千元。　　对此，广东博厚律师事务所程磊律师认为，婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人，根据《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，在房产证上加名须还清银行房贷，办理涂销抵押后才能加名，有抵押贷款的房屋加名须征得抵押权人即银行同意。　　也有银行界人士表示，其实加名对银行来说属于带有服务性质的业务，因为这个业务不产生利润，所以很多银行都没有动力做。加名只是在程序操作上麻烦一点，相当于重新申请一次贷款，重新走遍流程。“只是手续麻烦一点。”　　Q&A　　1. 房产证上是夫妻双方的名字，离婚时怎么判？　　程磊：离婚时房产有夫妻两人名字，且为共同共有的，应认定为夫妻共有财产，男女方各占一半产权。　　2. 婚前购房婚后共同还贷的，房产证上只有一个人的名字，离婚时怎么分配？　　程磊：一般判房屋归属房地产权证登记一方所有，夫妻双方共同还贷产生的房价增值部分，由房地产权证登记方补偿另一方。　　3. 离婚时房贷还未还完的，又如何判？　　程磊：法院判决房屋归属一方所有的，由所有人负责还清贷款，另一方未取得产权的，有权获得房屋净值一半的补偿款。　　中介支招　　两种方法可实现加名　　一部《婚姻法》新司法解释，一本房产证，让许多夫妻既无奈又纠结?在银行不同意又没法还清贷款的情况下，想在房产证上加名还有其他办法吗？有中介人士支招，将正常的按揭贷款转为纯抵押贷款就能加名，或者去公证处办理赠与公证也能达到加名的效果。但是，这两种方法一个成本太高，一个在一定程度上或将增加婚姻的矛盾。　　1.转纯抵押贷款成本高　　中介人士表示，对于这类涉及房贷未清的婚前房屋加名，可以用转为抵押贷款的方式“曲线加名”。操作方式为找按揭公司垫资赎契，即借钱还清贷款，然后办理加名手续，加名后再将房屋进行纯抵押贷款重新进行按揭。据了解，目前纯抵押贷款年限最长为10年，有的银行只能做三到五年，并且还需要买家提供贷款的用途，如是用于经营、或者用于大宗消费（提供发票）等。此外，赎契重新做抵押贷款的时间越长，费用也越高。　　如100万元的房子，贷款70万元20年，现有60万元贷款未还清，按6.55%的基准利率，等额本息月供为5239.64元。如果转为纯抵押贷款，贷款60万元，一般利率上浮1.1倍为7.205%，按贷款10年计算，月供变为7030.07元，比以前多了约1790元/月。此外，还需要支付按揭公司1%-3%/月的垫资费，60万元的借款，每月费用在元。　　2.办理赠与公证接受度低　　程磊表示，在这种情况下也可以去公证处办理“赠与公证”，不过需要注意的是这种公证不是婚前财产公证，主要解决的是夫妻财产归属的约定，仅在夫妻双方具有法律效力，对不知情的第三方不具有约束力。　　根据《物权法》，房产认定以产权登记为准，登记后也有对外公示的作用。若只做夫妻财产约定，没有进行产权变更登记，对外公示该房产仍为一人所有，因此，房产所有者一方可以私自将房产进行变卖。如果发生这种情况，另一方可以拿着经过公证的夫妻财产约定，向法院起诉配偶赔偿。　　也有法律界人士建议，在婚前房产婚后共同还贷，却不能加名的情况下，另一方可以保留公共还贷的凭证或银行转账记录，以保障自己的权益。　　不过，大多数夫妻对于这种公证的接受度是比较低的，多数人认为这可能让婚姻产生隔阂，增加双方的不信任感，“毕竟，又不是为了一套房才嫁给他。”
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