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对农村宅基地有偿退出机制建立的探索
&&& ◇&冯久国
　　邛崃市国土资源局在践行党的群众路线教育实践活动中，时刻把解决服务群众&最后一公里&问题作为活动抓手，以农村土地综合整治为载体，积极探索农村宅基地有偿退出机制，为推进灾后重建和新型城镇化发展工作摸索一条新路子。
　　一、实施全域土地整治，有利于推进新型城镇化
　　李克强总理在第十二届全国人民代表大会第二次会议《政府工作报告》中指出，城镇化是现代化的必由之路,是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期,着重解决好现有&三个1亿人&问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。把推行以人为核心的城镇化作为一项重要内容。近年来，城镇化进程的加快使得大量农民进城务工、经商，并逐步有了自己的住房和社会保障，成了事实上的城里人；而大批的留守老人投靠子女，他们在农村的房屋成了&空关房&，给宅基地的有偿退出提供了难得的平台。
　　邛崃市辖区面积为1377平方公里，总人口66万，其中农村居民16.2万户、47.24万人（农业人口），占全市总人口的71.58%；农村居民点总面积14.31万亩，人均占（用）地面积达202平方米。若按70%的农户集中度计算，邛崃有高达10万亩的农村集体建设用地指标潜力可挖掘。因此，以全域土地综合整治项目为载体、&四态合一&城镇化建设思维为方法、灾后重建建设用地增减挂钩土地指标为政策，探索农村宅基地有偿退出机制是促进&业兴、家富、人和、村美&新型城乡统筹典范的有效途经。
　　二、宅基地有偿退出，有利于维护农民的合法权益
　　党的十八届三中全会报告还指出，要保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，探索农民增加财产性收入渠道。按照相关法律规定，农村宅基地属于集体建设用地，农民只享有使用权而没有处置权，即农民不可能通过出售的方式转让其宅基地获得收益。然而，农民的宅基地亦属于不动产，按照《中华人民共和国物权法》第39条规定：&所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利&，农民对合法取得的宅基地有用益物权。因此，依托农村土地综合整治项目载体，建立宅基地有偿退出机制，使农村中的大量&空关房&有偿退宅还耕，解决土地供需矛盾，既保障了农民对宅基地的用益物权，又对推进城市化、实施新农村建设及维护农民利益等方面都具有十分重要的意义。
　　&4&20&芦山地震后，高何镇等6个镇乡被国家列为重灾区。为加快推进灾后恢复重建工作，使建设用地增减挂钩政策落地，农民真正得实惠，邛崃市出台了《关于用统筹城乡的发展思路和办法，又好又快推进灾后恢复重建，促进农民分层次跨区域向城镇集中的实施意见》等文件，率先在成都市启动了国土资源管理转型创新和转变土地利用方式创新试点工作，进一步健全完善了农村宅基地管理机制，引导农民有条件自愿有偿退出宅基地，到城镇购房，推进了新型城镇化发展进程。
　　三、加大&空关房&整理，有利于促进节约集约用地
　　根据《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处不超过规定面积标准的宅基地。但由于法律对&户&没有明确的界定，这就使得个别村民以所谓分户后无房居住为借口向政府提出宅基地的审批申请，导致农用地（特别是耕地）不断被侵蚀。值得关注的是在个别村社，农民之间互相攀比建房，在人口逐渐下降的情况下，其宅基地规模反而越搞越大，总面积呈上升趋势，致使许多家庭成员外出务工后其宅基地处于闲置或空闲状态。因此，在从严把关批地（宅基地）、控制用地规模的同时，研究和探索农村宅基地有偿退出机制，对切实加强耕地保护、促进节约集约用地、提高土地利用效率和改善城乡用地结构都具有积极意义。
　　（一）邛崃市可有偿退出的农村宅基地
　　&4&20&芦山地震邛崃&6+3&镇乡（即高何、天台山、南宝、夹关、火井、道佐6个重灾镇乡和临济、油榨、水口3个次重镇乡）以及冉义镇高标准农田建设项目区域的农户均可自愿申请退出其农村宅基地。
　　（二）&充分尊重农民意愿&是探索农村宅基地有偿退出的首要前提
　　高何等9个镇乡（&6+3&镇乡）和冉义镇的农村居民，只要不在当地参与农村集中居住区建设，又在邛崃临邛（城区）、羊安、夹关、火井等4个城镇购房且手续齐全，并自愿申请退宅还耕的，最高可获得30万元/亩的一次性补偿，而该农户原有的承包地、林地等经营权、收益权均全部予以保留。同时，邛崃本级财政还将对购买城镇职工基本养老保险的农户，予以适当补贴。
　　（三）探索农村宅基地有偿退出机制的主要做法与成效
　　1.城镇化建设初具规模
　　邛崃市冉义镇在新村怎么建、基本农田怎么规划打造方面，深入农户调查摸底，广泛征求群众意见和建议，使该镇6916户、22192人到集镇、火星、英汉三处农民新村集中居住，城镇化率达到85%以上。并且，对于自愿放弃宅基地，不再申请新宅基地的农户，经本人申请后由所在村集体经济组织审查、镇政府审核通过后，按105元/平方米补偿其还耕的宅基地的原则，对冉义镇自愿申请退出宅基地的565户、1230人进行一次性补偿。
　　2.大力推进有偿退宅机制，最高可补贴30万/亩
　　邛崃市出台了《关于邛崃市&4&20&芦山地震灾后恢复重建城乡建设用地增减挂钩试点项目实施的指导意见》文件，鼓励农民自愿放弃其农村宅基地，到临邛城区等四个城镇购房，最高可按30万元/亩给予一次性补偿；除在这四个城镇之外购房的，将给予10万元/亩一次性补偿。截至2014年8月底，高何等9个重灾（次重灾）镇乡已有284户、720人自愿申请有偿退出农村宅基地，共退出宅基地面积约200亩，可获得一次性补偿达6000万元。目前，首批自愿申请有偿退出宅基地的56户农户的1500万元补偿款已按程序拨付，剩余的228户待其房屋及地上附（构）着物拆除腾空并还耕验收确认后，将分期分批兑现补偿到位。
　　3.群众满意度较高
　　从火井镇雅棚村5组杨开良的例证看，该户为三口之家，其旧宅基地面积为510O，他自愿退宅还耕后获得22.95万元的一次补偿，再加上在城区购房的财政补贴4000多元，共获得约23.4万元的资金。他在邛崃城区购买了一套78平方米的商品房（总房款39.5万元），因此自己只需拿出约16万元，就可实现在城市购房居住的梦想。由此，杨开良等284户灾区群众对邛崃市施行农民自愿申请有偿退出宅基地机制非常拥护，称赞共产党的政策好。
　　四、进一步完善农村宅基地有偿退出机制
　　在下一步工作中，为让农民真正实现&放心离乡，持权进城，平等生活&目标，真正保障农民权益最大化，加快推进邛崃新型城镇化进程，作以下建议：
　　（一）充分发挥农民群众的主体作用
　　从完善农村宅基地的取得制度入手，坚持农村土地集体所有制的前提下，引导和鼓励农村集体经济组织按照自主、自愿、自治的方式，形成农村宅基地产权长久不变的决议，实行农村宅基地&增人不增地、减人不减地&的政策。
　　(二）拓宽引导农民退出宅基地的途径
　　在总结已有经验的同时，结合农村土地综合整治项目的实施，大力宣传、引导农民自愿有偿退出宅基地进城入镇居住，建立健全农村集体经济组织与农民之间有关集体建设用地所有权和使用权的利益分配问题，切实保障各方合法权益。
　　（三）积极探索农村零星宅基地整理收储利用
　　对无法实施城乡建设用地增减挂钩项目的地区，而农民又强烈要求自愿退宅还耕进城入镇居住的，可采取以一个乡（镇）为单位打捆包装零星宅基地整理项目，在报成都市国土部门批准立项后，可由市财政投资或引进社会资金实施宅基地还耕指标收储，经统一组织复垦并报批准立项验收合格后，其指标可用于本乡（镇）范围内符合土地利用总体规划的场镇建设或产业发展。
　　（四）探索农民宅基地与房屋产权一并转让机制
　　党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：&保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。&鉴于农民住房和宅基地有不可分离性，要实现农民房屋产权转让，就要探索有条件允许农民宅基地随之转让的问题。为此，对城镇已有住房且手续齐全而在农村的宅基地也已合法取得集体土地使用证和房屋所有权证的农户，经本集体经济组织三分之二以上成员同意后，可允许其宅基地随房屋产权一并转让。
　　（五）进一步完善农村土地承包经营权制度
　　自愿申请退出宅基地的农民，一般都不在农村居住生活，也不再从事农业生产，但未放弃土地承包经营权，造成在农村与城市之间两头来回跑，浪费时间和精力。因此，镇村两级在维护农村土地承包经营权长期不变的大前提下，按&公司+专合组织+农户&模式，通过土地流转方式，发展土地适度规模经营，确保&地有人种&，实现农民多元化增收。
　　邛崃市将进一步探索和研究农业经营方面的机制体制，完善户籍、就业、社保、教育卫生、公共服务等方面配套政策，让农民真正实现&放心离乡，持权进城，平等生活&，保障农民权益最大化，加快推进邛崃新型城镇化进程。
　　（作者单位：邛崃市国土资源局）
主办：成都市国土资源局&&技术支持：成都市国土资源信息中心
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2016年最新农村宅基地拆迁补偿方案！
　　农村宅基地是农民用于建设自住房屋的。农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。
　　宅基地区位补偿价由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。下面我们就来了解下2016年农村宅基地区位补偿价的计算公式。
　　房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
　　宅基地申请条件1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：1、年龄未满十八周岁的；2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；3、出卖或者出租村内住房的。
　　由于各省的规定有些出入，具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定，总的程序和步骤就是上面所述。
　　宅基地继承问题我国土地和房屋是分别实行管理的。根据规定宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。
　　实践中，农民宅基地的继承问题可以分为下列情况：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地；如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。
　　继承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。使用程序农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
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