小区一楼是车库，二楼是住房，车库办不了产权证的，开发商只和业主签协议，说使用权是终身，车库价格和住房价格差不多，还略低，请问，这样的车库能买吗？
全部答案（共4个回答）
车位的产权情况与车位的形态有着密切的关系。有无产权最为重要的一点就是可否买卖，同时你对车位是否享有相应的占有、使用、处分的权利。有产权的车库固然可以自行买卖过户...
是的，许多车库都是由开发商在基建时挤占小区公用地建筑的，无法办理产权证。但由于是在小区内，城管部门也不去管，一般来说用着没事。
但若是业主与物业公司或开发商发生...
买的时候签车库的合同了吗？车库一般要是销售的，就是有产权的。也有的开发商没有交车库部分的土地出让金，就无法办理产权。
你应该找开发商，问一问，并且要签定，车库买...
无论是办理赠与或者更名、过户，都要按照市场估价交契税的，都要办理公证，按市场价格收取公证费
成交价的8%
答: 有没有宝妈像我这样的，要生了婆子妈还不管，老公家里还有个弟弟要买房子，自己妈也没空，
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什么是子宫颈息肉
子宫颈息肉是慢性宫颈炎表现的一种，在已婚妇女中比较多见。
　　子宫颈是子宫下端的部分，其内腔呈圆筒形或...
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住宅小区地下停车场相关法律问题分析
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　　近年来，住宅小区内有关地下停车场买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，引发了大量的群体性纠纷。究其原因，主要是住宅小区内地下停车场的产权模糊，致使居民住宅小区内地下停车场矛盾之争逾来逾激烈，产生了新的社会不稳定因素，亟需解决。矛盾的焦点就集中于地下停车场的权利归属。
　　北京市大胜房地产开发公司（以下简称大胜）拟建造星河花园一号楼（住宅楼）出售。在该公司报批的有关文件和图纸中，均标明该楼欲建15层，一层为本楼地下停车场。1994年7月，该公司办理完毕各项手续即开始兴建大楼。于1997年底，该楼建成，1998年8月该公司开始做广告售楼。1998年9月起，张某等人先后与大胜订立了购房合同。合同第八条规定：“甲方（即大胜）将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。”1999年2月张某等搬住该楼以后发现大胜已将该楼50多套房连同地下停车场卖给本市最大的一家商贸集团即新光集团。该公司在购得上述套房和停车场后明确表明，因地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位的职工使用，其他住户如要停车必须按每24小时15元的标准缴费。张某等十余人遂找到大胜交涉。大胜提出，合同中虽有规定提供车位，但并未说明是无偿提供。双方因不能达成协议，张某等十余人遂到法院提起诉讼。要求大胜无偿提供车位。在诉讼中法院将新光集团列为第三人。北京市海淀区人民法院经依法开庭审理，于2000年1月13日作出判决，认定大胜公司与新光集团之间的房屋买卖合同合法有效，星光集团有权收取停车费用；大胜公司在合同中明确承诺向购房者提供停车场所，现已构成违约，故判决大胜公司每月代交相关停车费用。
　　《物权法》颁布之前，我国《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法（修订）》，只是对土地上的房屋权属登记做出了规定，并未涉及地下房屋的权属登记。尽管我国目前各地方性法规、部门规章对地下停车场的权利归属及其性质都未做出明文规定，且各地执法亦无法统一，造成在市场交易中争议不断。但是出台颁布的《物权法》就住宅小区内的地下停车场的权利归属做出了明确规定，从而为各地方、部门制定法规、规章提供了法律上的依据和理论上的支持，也为司法实践中就这类纠纷找到切实有力的解决途径。
　　一、住宅小区内地下停车场的功能定位
　　（一）住宅小区内地下停车场属共用设施、设备
　　1、建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条二款规定：“共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”由此可以看出，住宅小区内非经营性停车场、车库属于共用设施、设备，更是住宅小区内的配套建筑，而且费用已分摊进入住房销售价格，这是规章明文规定的。
　　2、建设部颁布的《城市居住区设计规范》中规定：居住区内应配套建设公共服务设施，并与住宅同步规划，同步建设和同时投入使用。居住区内公共服务设施包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用和行政管理等八类设施。这些公共服务设施是住宅小区的配套建筑和设施，因此，居住区内的地下停车场是公共服务设施。
　　3、由以上两点可得出，开发商在开发建设住宅小区时，应同时建设配套建筑的共用设施、设备，这是规划设计规范的要求。一栋楼的共用部位和共用设施、设备，由于其建筑面积已被分摊到各套商品房，根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，其所有权归本楼宇全体业主所有，对此一般并无争议。但位于小区内的配套建筑和设施，其费用没有分摊的情况下，其所有权归小区业主所有还是归开发商所有，则往往存有分歧。
　　（二）住宅小区内的地下停车场是为解决本小区内全体业主的实际需要而建，并非为了营利
　　1、从文章开头的案例来看，大胜于建楼前在其报批的有关文件和图纸中均载明该楼欲建15层，一层为本楼地下停车场，这些文件和图纸也得到了有关部门的批准，这就说明大胜按政府部门的要求应当有义务为住户提供停车位，而且不得以此作为营利的工具。并且从中也可以看出，大胜已将修建地下停车场的费用计入整个项目计划，也就是将费用分摊到了整栋楼所有的套房。换句话说，大胜按规定修建停车场不是为了面向社会公众开放并牟取利润，而是为了解决本楼住户停车问题，是为了满足生活需要并为政府所要求。尤其应当看到，大胜在做售楼广告时，曾明确提出了可为住户提供地下停车场的车位，双方也在合同中明确规定，大胜将为住户提供地下停车场的车位，而这些广告宣传和合同规定，都无疑表明提供车位行为不是为了营利，而是为了解决住户需要。张某也正是基于这种信赖才决定购买大胜出售的房屋。合同中规定大胜“将为本楼住户提供地下车位”，其含义是指大胜已非营利方式为本楼住户提供车位。而大胜后将停车场转让给星光集团，星光集团却要求按每２４小时１５元的标准收费，这明显违背了合同的内容和政府的要求，损害了广大业主的利益。
　　2、住宅区是生活区，小区内业主以外的任何人都不得在住宅小区内从事营利性经营活动，包括经营地下停车场。应该严禁开发商在住宅小区内兴建经营性的地下停车场。开发商若是要将停车场作为营利的工具，应该单独向政府部门申请土地使用权，交纳土地出让金，在售楼合同和售楼广告中明确声明不会向业主提供地下停车场的车位，业主如需要车位，应该单独购买或交纳租金，这样就会减少权属不明的纠纷，购房人在购房时就会考虑是否愿意购此房。
　　3、在现代社会，对广大业主来说停车位实际上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。并且随着人民生活日益富裕，私家车越来越多的情况下，停车位的重要性会越来越突出。这项极为重要的资源如果被小区业主以外的他人控制，他就会以此来盘剥业主以谋取高额的垄断利润。这样既损害了业主的利益，也违背了市场经济公平交易，自由竞争的基本原则，在居民住宅小区内建造地下停车场，其开发的目的是为了小区业主的生活需要，这也是开发商之所以能够被政府相关部门批准投资建项的原因之一，也是开发商吸引广大购房人购买其楼房的优惠手段之一。然而当业主真正地购买了楼房后，却无权享受停车位或停车场已被开发商单独出售，如果允许开发商就小区内地下停车场单独买卖，那么地下停车场就有可能转让到业主以外的他人手里，这将无法避免他人拥有地下停车场的所有权的可能性。
　　二、住宅小区内地下停车场的法律性质
　　前已述及，居民住宅小区内的地下停车场属住宅区内的公用设施设备，是整个小区的配套建筑。那么住宅小区内地下停车场的法律性质又如何呢？
　　（一）小区内地下停车场是住宅区的附属物
　　住宅小区内配套建设的地下停车场属小区的公共设施设备，应当为小区的全体业主提供停车服务，开发商获得土地准许开发之初就承担了停车场的配建义务，并通过规划设计确定具体的建设位置、面积和形式。对停车场等配套建筑开发商须同步建设，与主体工程同时交付使用，建设并提供符合规划要求的停车场是开发商的法定义务，随着商品房的支付使用应当同时向业主支付作为配建工程的公共设施、设备，如果不完成配建工程，则整个小区的建设就没有完成，住宅的功能就没有得到完善，开发商提供的产品也就不合格。所以，小区内配建的地下停车场应当属于商品住宅的附属物。
　　（二）“房地合一”制度
　　根据我国相关法律的规定，我国实行的是“房地合一”的房地产法律制度。开发商将商品住宅销售后，其土地使用权也随之转移到了全体业主手里，而基于土地使用权配建的地下停车场作为商品住宅的附属物也理应转移为全体业主所有。也就是说一旦取得了房屋的所有权后，就相应得取得了该房屋的土地使用权以及基于该土地使用权而建设的服务配套建筑。公共设施设备，也就是构成了建筑物区分所有的法律关系，排除了开发商在小区内拥有所有权的情况。因此，属于全体业主共有的公用设施的地下停车场开发商无权单独销售或出租，也无权通过合同约定的形式主张保留小区内配建停车场的所有权。
　　（三）所有权客体
　　物是所有权的客体之一，法律上所指的物须具备以下构成要件ａ：须能作为权利客体。ｂ：须是有体的。ｃ：能为人力所支配。ｄ：须是独立一体的。根据民法的基本理论，作为所有权客体的物必须是特定的、独立的物。如果标的物不具有特定性和独立性，权利人就不能对该物进行支配，因而也就不能形成所有权，尤其是所有权的转移需采取登记和支付方式，如果标的物不具有特定性和独立性则无法登记和支付。作为小区内的公用设施而配建的地下停车场从其结构和利用价值上看是特定的、也是独立的，这符合物的构成要件。因此，住宅小区内的地下停车场是所有权的客体。根据建设部《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》和《城市居住区设计规范》的相关规定可以看出：住宅区的地下停车场属小区内的公用设施设备，使小区的配套建筑，以及根据建筑物区分所有理论，我们不难得出如下结论：作为住宅小区内配套建筑的地下停车场属小区的公用设施设备，使小区内住宅的共有部分，应是共有所有权的客体，属全体业主所有。
　　三、国内外对住宅小区内地下停车场权利归属的立法规定及其产生的社会问题
　　（一）日本、美国和法国关于地下停车场的立法规定
　　从目前各国的立法例来看，各国对地下停车场的性质认定和权利归属的规定并不一致。大多数国家的法律规定地下停车场应为区分建筑物的共用部分，为全体业主所有；也有少数国家的法律规定地下停车场应为区分建筑物的专有部分，为特定人所有。
　　日本最高法院以判决形式认定地下停车场属于区分建筑物之专有部分，为特定人所有。其主要理由在于地下停车场满足了专有部分的构成要件，即构造上的独立性与标地物地特定性。
　　美国法律对住宅小区地下停车场所有权制度的设计，遵循了两个基本原则。一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内地下停车场的所有权；二是不允许小区内的地下停车场作为独立的专有部分单独买卖。并且同时规定，开发商建造公寓时必须配置充足的供居住者使用的停车区域，并按居住单元分配，亦可出售给各居住单元，作为共用部分予以维持，对每位业主颁发停车许可证。
　　法国法律对此规定为，开发商必须为每个住户设计一个停车空间，但停车场作为独立的不动产，业主可以购买，也可以不购买。在车位有多余时，开发商可以将停车位出售给非小区业主。
　　（二）目前我国地方性法规、规章对地下停车场权利归属的几种规定
　　1、不得销售的基础设施和公共配套设施、设备。浙江省物价局实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条规定：“住宅小区的基础设施、设备及城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售”。因此，该类地下停车场，开发商不能将其向非住宅小区业主销售和出租，只能无偿提供给小区业主。
　　2、可以销售的公共配套设施。上海市房屋土地资源管理局发布的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》第一条规定：“商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。”同时第五条规定：“地下车库（位）与主楼一并申请预售的，经审核符合预售条件的，应该在核发的预售许可证栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库（位）单独申请预售的，则可以单独核发预售许可证，并在预售许可证的‘项目类型’栏内注明‘地下车库’。”从上述规定可看出，虽然开发商应当修建地下停车场作为小区的配套设施，但是只要具备相应的条件，开发商仍有权销售小区内的地下停车场。
　　3、利用人防工程进行改造而成的地下停车场。《中华人民共和国防空法》规定了地下人防工程可以军民两用。同时规定了“谁投资，谁使用，谁收益”的原则。《上海市民防工程建设和使用管理办法》地二十一条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理法的有关规定取得民防工程的所有权”。因此，开发商可以取得作为民防工程的地下停车场的所有权。
　　4、非住宅小区的配套设施。这一类地下车库只要审批程序合法，开发商可以自由转让或出租，并且没有销售或承租对象的限制。目前，杭州市对该类地下停车场予以颁发土地使用权证书，深圳、汕头也有类似的规定。
　　（三）我国各地方性法规、规章就地下停车场权利归属在实践操作中产生的问题
　　尽管各地方性法规、规章对地下停车场作了相应的规定，但显得比较零乱，欠缺系统性，也无法统一。而且这些地方性法规、规章并未对地下停车场权利的性质、权利的来源等根本性问题作出明确的规定，在实践中存在大量的问题。其主要表现在以下几个方面：
　　1、地下停车场的权利性质不明。在上述四类地下停车场中，除利用民防工程改造而成的地下停车场，明确认定投资者可以按房地产管理法的有关规定取得所有权外，其他三类地下停车场都未明确其权利人对其享有的权利的性质及其权利的来源。也就是说，并未从根本上明确住宅小区内全体业主对地下停车场享有的权利是使用权还是所有权，或者说未从法律上就开发商享有地下停车场的权利是所有权还是使用权未作规定。
　　2、对地下停车场权利受让的主体是否限制未作规定。即权利受让的主体只能是住宅小区的全体业主还是任意第三人？这一点并不明晰。
　　3、地下停车场车位的转让是否必须与专有部分的转让共同进行？即拥有地下停车场车位的住宅小区的业主是否只有在转让房屋的同时才可以转让该车位，或者说只有在转让房屋时必须转让该车位。
　　4、地下停车场权利转让后，该权利转让如何进行登记公示？因为地下停车场属于不动产，其权利转让必须进行登记。但是就目前我国关于地下停车场权利记载的方式缺乏相应的法律规定。
　　新颁布的《物权法》就这些问题做了相应的论述。第七十四条规定：“ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”从这条可以看出，业主对住宅小区规划的地下停车场享有优先使用或所有的权利。第七十四条二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这项条款用了例举的方式规定了住宅小区内地下停车场的权利归属，为以后司法实践解决此类案件找到了法律支持。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”从这这些法律条文可以看出，作为不动产的小区内地下停车场必须经过登记后方可有效，而且明确了权利的来源。第七十二条二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”该条规定了小区业主在丧失了主导性权利即房屋所有权后，其享有的共有和共同管理的权利将自动丧失。
　　四、地下停车场的所有权与使用权问题
　　（一）判断住宅小区内地下停车场权利归属应注意的两个问题
　　1、不能以建设成本是否计入商品房价格判断地下停车场的权利归属。当前有一种观点认为，判断住宅小区内配建的地下停车场的权利归属，关键在于其建设成本是否已包含于房屋价格中，如包含则其所有权归全体业主，理由是开发商有偿取得土地使用权后，进行住宅或商品用房的建设开发，在开发过程中按有关规定建设若干公用设施设备。开发商按约定价格把住宅出售给业主，收回在该住宅区的全部投资和利润。由于房屋的价格已包含了公用设施设备以及公共配套建筑的费用，所以住宅区内作为公用设施设备之一的地下停车场的权利归全体业主所有。如不包含则正好相反，其权利归开发者所有。这种观点在实际操作中存有很多问题：首先，作为配建的地下停车场的建设成本是否包含于房屋价格中是难以确定的，价格是由成本和利润构成，除政策范围内的的经济适用房外，国家目前并未限制商品房的开发利润率，商品房价格中成本及利润的构成也难以确定；其次，建设费用和成本是开发商单位内部的财务管理问题，只有审查开发商的财务帐册才能确定其建设费用是否已包含于房屋价格中，但商品房买卖属民事法律关系，一般情况下，公民、法人不可能被允许审查开发商的账册；再次，建设成本是一个经济问题，而小区内地下停车场的权利归属是一个法律问题，成本并不等于所有权，更不能代替所有权，不能笼统地以建设成本是否计入商品房的价格来判断小区内地下停车场的权利归属。
　　2、不能以违反规划文件来判断地下停车场的权利归属。在住宅小区的规划文件中对配套建筑和公用设施设备均作了详细的规定。通常情况下，按国家相关法规、规章规定配套建筑和公用设施设备都是规划范围的共有共有建筑，也属于分摊的范围，有其专门的用途和作用。开发商不能也不被允许单方面违反这些规划文件，自行和业主约定小区内地下停车场的权利归属。
　　（二）当前对住宅小区内地下停车场权利归属存在的观点
　　1、合同确权论。其主张小区内地下停车场的权利归属由房地产开发商与业主通过签订合同的方式确立相互间的权利义务。在物权基本理论中，台湾学者王泽鉴先生引运实例阐述了物权行为与债权行为的区别。王先生认为，债权合同与物权合同是两种不同的法律行为。债权合同的效力在于使双方当事人享有债权与负担债务，并不发生物权变动。而物权变动除须有以直接发生物权变动为目的的物权合同外，我国还规定了物权变动公示原则，即动产交付和不动产登记原则。因此，可以肯定的说，物权变动不仅需要双方当事人的合意，而且必然包括交付与登记。而债权行为只需有双方的合意就行。由此我们可以证明单纯的合同确权论的错误。
　　2、谁投资、谁受益论。其主张小区内地下停车场的建设应考虑到投资与效益的关系，由投资人分享利益，符合公平与等价有偿原则。建设部发布第58号《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则。我认为此处的“地下工程”应作狭义理解，不应包括与建筑物相连一体的地下基础工程。因此，不适用利用建筑物地下室所建的地下停车场，其只适用于与建筑物相独立的地下空间进行的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线和人防工程等。并且此条规定未考虑到住宅小区内建筑物区分所有权、土地使用权等特殊性，无法解决住宅小区地下停车场的深层次问题。
　　3、约定加推定论。《物权法》第七十四条规定：“ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从原则说，小区内地下停车场是区分所有人全体共有的，因为在区分所有建筑中，除了专有部分建立所有权外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。这也符合《物权法》第七十条的规定。那么如何对待开发商对小区内地下停车场的单独开发问题？按《物权法》第七十四条的规定：“ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条二款规定：“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”这些规定必然会导致开发商利用自己的强势地位制定格式合同条款。当然，根据《中华人民共和国合同法》的规定：当双方当事人对格式合同存有争议时，对其解释需遵循两个原则，一是不利于格式合同条款提供人的原则，二是非格式条款优于格式条款原则。由此我认为论文前面案例所涉及的合同内容的第八条“甲方（大胜）将为本楼住户提供地下停车场的停车位”，此规定正是属于格式合同条款，而且双方当事人对此条规定的内容都有不同的理解，所以我认为对此条规定的解释应遵循上述两条原则。可法院在判决中并未考虑这一因素，从某种意义上说这损害了作为弱势群体的小区全体业主的利益，此判决值得商榷。
　　（三）判定小区内地下停车场权利归属的主要因素
　　1、从空间角度分析。众所周知，住宅小区的土地使用权为全体业主所有，开发商售楼给业主后就不再享有该小区的土地使用权。因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。地下停车场作为小区配套建筑的公用设施、设备之一，是建筑物辅助设施，就应该和道路、绿地、管线一样，是房屋的从物，应该交由建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依主物一并出售、转移。业主取得国有土地使用权后，该权利应该包含了一定范围内的空间权，如果承认小区内的地下停车场的产权归开发商所有，那么就认可了土地使用权范围的空间权被开发商保留。但是小区的土地使用权已由全体业主共同所有，那么开发商拥有小区内的地下空间权就缺乏法律依据。因此，只能推定住宅小区内地下停车场的权利归小区全体业主共同所有。
　　2、从规划用途分析。北京市2003年发布的《北京市城市房地产管理办法》第十三条规定：“房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”根据该条规定，只要商品房买卖合同没有特别注明，小区内地下停车场的所有权视为随房屋一并转让给全体业主所有。很明显该条规定使用了约定原则，这与《物权法》在内容上是相一致的。《物权法》第七十四条规定：“ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”根据《城市居住区设计规范》的规定，配套建筑和设施是为住宅小区配套服务的，开发商应按规划用途使用，为住宅小区业主提供服务。《物业管理条例》第五十条一款规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”地下停车场只能用作本小区停车之用，开发商不得改变其用途。
　　3、从“房地合一”制度出发。地下停车场作为配建的公用设施设备，是建筑物的辅助设施。按照相关法律规定，应该随土地使用权转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第二十四条规定：“地上建筑物，其他附属物的所有权人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但是地上建筑物，其他附着物作为动产转让的除外。”由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权及相应获得了土地使用权，那么作为同一土地地下公用建筑的停车场，应一并归全体业主所有。
　　4、小区内地下停车场应做为分摊范围。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条二款之规定：“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”同时，地下停车场应当进行分摊，按照共有建筑物分摊原则，独立使用的地下室、车棚，车库等不应分摊，而作为公共设施使用的地下室则应分摊，地下停车场既然作为公共使用的发挥实际功能的配套建筑物，则应属于分摊的范围。也就是说，非独立适用的地下停车场应当进行分摊，若开发商不将其建筑成本分摊，反而与分摊原则相悖。实际上，开发商开发一个项目，其所有投资均要在售房收入中收回，因此，开发商肯定会将地下停车场的建设成本转嫁到所售房屋上，所以规定地下停车场属于分摊范围，其产权为小区全体业主共有是合理的。
　　5、设定共有部分之专有使用权。共用部分是建筑物区分所有权之共有所有权的客体，共有部分具有从属性和不可分割性。共有部分在法律上是指同时附随于数个专有部分而存在的附属物或从物。小区内地下停车场作为住宅配建的公用设施设备，属建筑物之共有部分，理应是共有所有权的客体，为小区全体业主共有，无须单独登记予以公示。开发商更无权将小区内地下停车场单独出售或出租。在我国，《物权法》出台之前，由于法律对此规定不明确，各地的法规规章也大相径庭，使得住宅小区内地下停车场的权属及使用方法多种多样。根据实践经验，对小区地下停车场的使用，采取固定专用的方式最为合理。因此，为更合理和最大限度利用停车场的车位资源，应当在小区内的地下停车场设定专有使用权。专有使用权是指由特定的人专属独占使用本来应当由各区分所有人共同使用的共有部分。这一法理来源于共用部分之专有使用权。专有使用权的主体是特定的即区分所有权人，客体为住宅小区内无固定使用方法的共有部分。共用部分归区分所有人权共有，所设定的专有使用权实质上是对共有部分使用权的一种变更或处分。因此，区分所有权人应依共有的法理，依共有部分变更或处分的方式，将共有部分为特定人设定专有使用权是合理利用资源的必然结果。
　　6、从我国土地所有制度方面分析。建筑物的生成必须依附于一定的土地。在我国，土地归国家或集体所有。允许土地使用权依法有偿转让，在土地使用权出让或转让合同中须注明土地的用途，受让方必须严格按国家批准的用途使用土地，不得任意变更。由此可推定，开发商修建住宅小区之土地用途就是住宅用地。换句话说，该土地上所建房屋应作住宅使用而非其他。小区内的地下停车场与小区的花园、绿地及其他公用设施一样，依照法律规定必须规划设计，这也是开发商用以吸引顾客购买房屋的手段之一。就地下停车场的法律性质而言，就是小区内配套建筑的公用设施设备之一，属共用部分，其所有权应归全体业主共有。业主对所购买房屋拥有专有所有权，也就对小区内地下停车场拥有共用部分之持分权，而不需要另行购买或支付使用费用（当然合理的维修、管理等费用不计）。开发商将小区内地下停车场作为专有部分单独出售或出租，有明显的任意变更土地用途之嫌，也严重侵犯了小区全体业主的合法权益。
　　7、从建筑物区分所有制度分析。
　　（1）建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有专有所有权，与对建筑物共用部分所享有共同部分持分权，以及因区分所有权人之间的关系所形成的成员权之总称。根据《物权法》第七十条、七十一条、七十二条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。其中专有权具有主导性。其主导性表现在三个方面，一是取的专有权，同时也就取得了共有权；二是专有权标的物的大下决定了区分所有权人共有持分的比例以及权利与义务的分担；三是专有权变动的效力及于共有权和。对区分所有建筑物共有部分的管理和处分必须由全体区分所有人组成的区分所有人大会决定。小区的土地、全体业主共同使用的公用设施设备以及配套设施应当属于共用部分，归全体业主共有。小区内的地下停车场作为小区的公用设施设备之一，理应也归全体业主所有。
　　（2）根据建筑物区分所有理论，建筑物由专有部分和共有部分组成，不存在界于二者之间的第三种情形，也就是说除了专有部分之外，其余均为共用部分。从目前各国的立法来看，共用部分分为法定共用部分和约定共用部分。法定共用部分必须是构造或效用上无独立存在的必要，而只是为整物利用而存在的建筑、设备，法定共用部分突出的是建筑物的自然属性，属于整个建筑物存在不可或缺的部分；约定共用部分是在结构、功能上无作为整个物业利用的必要，而是基于全体业主的约定，将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施确定为共用部分。由此可看出，小区内地下停车场并不是建筑物存在不可或缺的部分，它在构造上、利用上都具有相应的独立性，而且，小区内地下停车场与建筑物彼此相连，车辆的通行须借助小区的道路，其自身也不具备独立的出入口。所以，小区内的地下停车场应属于约定共用部分，其产权应该归全体业主所有。
　　五、结论和建议
　　（一）应当由法律明文规定小区内地下停车场属服务设施
　　小区内地下停车场的建造费用应列入分摊范围，其所有权归全体业主所有。并且由全体业主决定如何使用，如何平衡有车与无车业主之间的差异，由业主委员会具体实施。同时，法律应当对开发商必须于何时以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权和小区的共有部分，作出强制性规定。这样才能从根本上消除纠纷，减少矛盾，维护交易安全和社会稳定，保护作为弱势群体的小区全体业主的合法权益。
　　（二）从法律上明确住宅小区的区分所有权
　　明确小区里的所有建筑与设施分为业主专有和全体业主共有两类，小区的任何建筑与设施不是专有部分就是共有部分，反之亦然。不允许有既不属于业主专有，也不属于全体业主共有的建筑物和设施存在。明确除住宅小区的房屋单元以外的其他建筑物与设施是小区全体业主的共有财产。这样就能从区分所有理论为小区地下停车场的权利归属找到法理支持。
　　（三）开发商无权通过合同形式保留小区内地下停车场的所有权
　　因为住宅小区地下停车场的公用性、附属性，规定了享有权益主体的法定性与限定性，即只能由该小区的业主所有和使用，任何排斥业主所有和使用的行为都侵犯了业主的区分所有权益，也违反了住宅小区开发的法定义务。开发商将配建的地下停车场单独出售或出租，实际上是要求全体业主无偿让与小区的土地使用权以及设定的通行权，这显然是法律所禁止的。
　　（四）为小区内地下停车场设专有使用权
　　修建地下停车场作为小区的公用设施设备之一，属全体业主共有，但由于车位的独占性，不可能同时共同使用，并且商品住宅用房也不可能与车位一一对应。所以实践中由使用车位的业主租用并支付合理的车位费归全体业主所有。实际上这是将共有部分约定供特定区分所有权人使用的情形，即设定专有使用权。在确保全体业主对地下停车场拥有所有权的情况下，采用这种分配方法，既经济又实用。
　　（五）开发商不能以建造成本为由要求获得小区内地下停车场的产权
　　在市场经济体制下，成本并不只是影响价格高低的唯一因素，商品的具体价格是由供求关系决定。成本核算对开发商只有经济上的意义，并不具有表达产权转移的意义，产权转移的法律效果取决于法律的直接规定和当事人的意思表示。根据相关法规和规章的规定，开发商可以将地下停车场的建造费用列入整个项目的开发成本，以获得补偿，但开发商不得以未将地下停车场的建造费用计入成本，而要求主张产权或单独销售、出租。
　　（六）建立统一的不动产登记法，完善基地空间权
　　我国目前没有统一的不动产登记法，涉及土地、房屋等不动产登记均通过部门规章、地方性法规等规范，其法律渊源杂乱无章且法律效力严重不足，也不能满足物权公示原则和维护交易安全的要求。因此，应以土地为基础和核心建立不动产登记法律，改变传统的以行政管理为内容的登记制度，建立物权公示原则的登记制度。统一不动产登记薄，明确相关当事人的权利与义务。并且，为适应土地开发、利用的空间化趋势，建立、完善我国的基地空间权，充分、合理的开发利用土地资源。我国可以在《物权法》中确立基地空间权，使土地利用空间化，并且在不动产登记法中加以规定。
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