开发商未按约定办理房产证，房产公司应当承担什么责任
&开发商未按约定办理房产证，房产公司应当承担什么责任
北京大嘉律师事务所执行主任张明英律师
案例:&王是一名唐山市民,2005年与某置业有限公司签订一份商品房买卖合同。合同约定，我购买该公司商品房一套，房款共计20.8万元；公司应当在商品房交付使用后的60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，公司保证
王先生在手续齐全的情况下，半年内办理好产权证，如因公司的责任，买受方不能在规定的期限内取得房屋所有权属证书的，公司将按已付房价款的2%向其支付违约金。合同签订后，我交付了全部房款,该公司于2006年4月将房屋交付给我。但至今未将房屋产权证书办好交付。问我应当怎么办,该置业公司应当承担什么责任?
&&&张明英律师说法：
该置业公司将房屋交付给你使用后，未在双方约定的期限内将房屋产权证书办理好交付，已构成违约，除应及时将房屋产权证书办理好交付外，还应按双方约定承担违约责任，即按已付房价款的2%向其支付违约金。
依照《中华人民共和国合同法》:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”王先生作为买受人其基本义务是交付房款，而某置业公司的基本义务是交付符合国家质量标准和合同规定的房屋并按时办理房产证。王先生在全额交付房款后，已经履行了自己的义务，有权要求某置业公司按时按质交付房屋并办理房产证。某置业时为王先生办理房产证，并没有全面履行自己的义务。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，某置业公司应当承担为你办理房产证的义务，同时应当赔偿损失。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　……　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于双方在合同中约定了办理房产证的期限，同时约定了违约金数额，在某置业公司超出约定期限没有办理房产证时，就应当按约定向你支付总房款2%即4160元的违约金，同时应当尽快办理房产证。
对于一个家庭，购买房屋是一件大事，对此应当十分谨慎，最好请善长办理房产业务的律师帮助。针对你签订的这个合同来说，应当说有一定的专业水平，比如约定了办理房产证的期限和赔偿损失的金额。但仍有不足之处，如没有约定房屋交付时间，该置业公司可以延期交房从而达到推迟办理房产证时间的目的。同时，对违约金的约定方式还不能起到对该公司限制作用。因为定额的违约金在违约行为已经发生后，赔偿数额已经确定，继续违约不会加重赔偿责任。在这种情况下，最好约定按违约时间赔偿损失的计算方式，这样可以促进出卖方尽快履行自己的义务，以免进一步加重赔偿责任。在没有约定的情况也可以依法定按同期贷款利息计算赔偿金额，针对你现在的情况，法定赔偿已经超过了约定，所以说该条约定并没有最大程度地保护你的利益。在这种情况下如果该公司继续违约，你在交涉无效的情况下最好及时到法院起诉（如果有仲裁条款的情况下应当申请仲裁），让法院（或仲裁委员会）判决该公司在一定期限内履行办理房产证的义务。在判决生效后，如果该公司没有按时办理而延期的话，就可以要求其承担进一步的赔偿责任。
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房产合同纠纷，开发商违约，房产证一直没办下来超过了合同的...
用户：4yjv*** &
| 吉林省-长春 | 发布： 12:47:08
房产，开发商违约，房产证一直没办下来超过了合同的年限，我现在要求全款退房，有多大几率能胜诉，？
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