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昆明将在三年内拆除全部存量违法建筑
作者：熊明来源：云南日报
　　昨日上午，昆明市举行《昆明市人民政府关于违法建设综合整治的实施意见》新闻通报会，表示要用严管重罚的高压态势，有效遏制违法建设反弹现象，切实杜绝城乡违法建设行为，将在3年内拆除700余万平方米临违建筑。
　　综合整治范围有哪些
　　9月12日上午，在《实施意见》新闻通报会上，昆明市城市管理综合行政执法局局长尹家屏说，整治的对象主要包括住宅小区违法建设行为，农房违法加层和无序建房行为，违法用地、违法租地建盖厂房、作坊、仓库和商铺等违法行为。据了解，《实施意见》提出，纳入违法建设综合整治的范围主要针对主城五区、三个国家级开发区(度假区)及晋宁县周边所有建设用地和非法建设用地。尹家屏还说，其他县(区)也要参照《实施意见》抓好辖区违法建设的综合整治工作。
　　据悉，今年7月18日，昆明市专门召开“昆明市农房违法建设和临违建筑集中整治工作专题会”，制定了违法建设集中整治方案，强力推进了此项工作开展。在对主城范围内所有临违建筑和农房进行拉网式排查中，共普查出2013年新增临违建筑418宗、面积22万多平方米，存量临违建筑3016宗、面积771.5万多平方米。对这些普查出的临违建筑，截至9月5日，共整治拆除493宗、面积81.6万多平方米。
　　如何确保综合整治效果
　　据了解，目前昆明市已明确了违法建设综合整治的总体要求：“杜绝增量、减少存量、综合整治、逐步推进、长效管理、永无违建”。
　　“杜绝增量”就是要对新增违法建筑“发现一起，拆除一起，凡违必拆，拆违务尽”。“减少存量”就是要通过数字化城管与数字城市相结合的科学手段，对全市临违建筑现有存量进行全面普查，以此为标准基数，分阶段进行拆除，实现逐年递减。按照2013年拆除30%、2014年拆除50%、2015年拆除20%的目标任务，利用3年时间全部拆除违法建筑。其中，今年，昆明市将重点抓好今年以来新增的418宗违法建筑的依法拆除，切实杜绝增量；年内必须拆除存量临违建筑3016宗、771.5万多平方米的30%。
　　此外，还进行了责任划分。尹家屏介绍，《实施意见》明确提出，按照“属地管理、守土有责、谁主管谁负责”的工作原则，各县区人民政府和各开发区(度假区)园区管委会是查处辖区违法建设行为的责任主体；县(市)区人民政府、开发(度假)园区管委会主要领导，是辖区查处违法建设工作的第一责任人；乡(镇)街道办事处是直接责任单位；乡(镇)街道办事处主要领导为直接责任人。
　　怎样从源头上制止违建
　　在《实施意见》新闻通报会上，昆明市委宣传部的黄杰介绍，目前国内的济南、西宁等许多城市都在开展临违建筑拆除工作。昆明市将创新举措，确保拆除临违建筑工作取得新成效。
　　尹家屏表示，按照《实施意见》，对住宅小区违法建设行为未整改、未拆除的，相关部门不予办理房产证或转让、抵押等手续；对物业管理企业不履行职责，导致出现违法搭建行为3次以上且未及时制止或上报的，住建部门应吊销其物业管理资质；对建盖的违法建筑，供水、供电、供气、电信、有线电视部门不得提供相关服务。通过以上措施，将城管综合行政执法、国土、林业等部门对违法建设的事后处罚，逐步向规划、住建、供水、供电和供气等相关部门的源头管理转变。
　　同时，拆除过程中昆明市规定要严管重罚，明确责任划分，持续保持对违法、违章建设严管重罚的高压态势，同时严肃纪律，落实责任倒查机制。对涉及从事、支持违法行为的机关工作人员，市相关部门在查处违法建设后要将查处情况抄报市纪检监察部门，对通过违法建设牟利的行为，市纪检监察部门要严肃查处，提请相关单位作出处理。(记者 熊明 通讯员 刘绍容)
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京公网安备-1
China Securities Journal. All Rights Reserved违法建筑物之产权归属评析
来源：中国法院网
作者：黄建波 鲍相华
　　违法建筑物，是指未经有关部门批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物。近年来，各类违法建筑物层出不穷，有关违法建筑物的民事纠纷也迅猛增加。准确认定违法建筑物之私权性质是解决这些民事纠纷的关键。然而一直以来，我国对此的立法很不完善，理论探讨也不够，笔者再此有必要对此问题借鉴国外立法略论一、二，以期与读者共同商榷。
　　一、我国对违法建筑物产权性质之立法现状及释评。
　　我国《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”依此解释，房屋所有权的产生以登记为生效要件,未经登记,即不发生效力。违法建筑物未办理登记或违法登记,按此推理，建筑人自然也就不能取得建筑物的所有权。
　　对于不动产物权登记的效力，法国、德国等多数国家和地区都根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力：（1）依当事人的民事法律行为（包括买卖、赠与、交易、抵押等）而变动不动产物权者，非经登记不生效力。非经登记不生效力是强调必须是当事人的法律行为与国家主管机关的登记结合起来才能产生物权变动的法律后果。（2）因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、附合、房屋新建等原因而取得不动产物权者及无主不动产的国家取得等，只要这些法律事实发生，主体当然取得不动产物权，但非经登记不得处分。
　　《暂行办法》第18条的规定未区别不动产物权变动的原因，采取“一刀切”的做法，有悖于世界多数国家的立法例，也无法解释新建房屋、继承房屋在登记前的归属问题。因此，该条规定在理论上是不能成立的。
　　二、因非民事法律行为而取得的建筑物产权归属之探析。
　　依当事人的民事法律行为，诸如买卖、赠与、交易、抵押等而变动不动产物权的，法律规定上及理论界包括外国立法例均一致认同登记要件主义，非经登记，所变动物权不生效力。笔者在此讨论的是因继承、新建等非民事法律行为而取得的建筑物产权性质之问题，目前我国立法在此领域尚属空白，借鉴国外立法及法学原理，这一块的产权性质不能适用登记要件主义。
　　因非民事法律行为而取得的建筑物依其性质可分为两类：一是违法建筑仅违反《城市规划法》、《土地管理法》等公法，但并不构成对他人私权利的侵犯；二是既违反公法，又违反私法的违法建筑，如未取得合法的审批手续，而在他人所有的土地上或他人享有使用权的土地上违法建筑。下面笔者将分类探讨这两类建筑物的产权归属问题。
　　1、仅违反公法的建筑物的归属问题。
　　由于该建筑只违反公法，而不违反私法，故仅能引起公法上的否定性评价，如拘留、罚款、限期拆除等法律后果。在这些法律后果中，只有财产性惩罚才能影响当事人的财产所有权，此乃“公法对所有权之限制。”能影响建筑物所有权的公法手段有没收和责令拆除违法建筑两种。限期拆除使违法建筑物在客观上不复存在而成为消灭建筑物所有权的原因。没收使违法建筑物所有权从没收之日起归国家所有，即使尚未登记。尚不够没收或限期拆除处罚的违法建筑物或于法应拆或没收而未拆、没的建筑物，在客观上仍然是一种客观存在，事实上由建筑人管领着。对这种建筑物应视为公法未作实质性否定或处于一种放任状态。公法未作否定性限制的客观存在的违法建筑物不可避免地要加入到民事流转中去，因此，这时能限制违法建筑人享有所有权的只能是私法上的否定性评价。但在私法领域，依私法上“法无禁止即授权”的理念，在私法领域并没有因违法建筑而剥夺建筑人对建筑物享有所有权的法律规定，因此仅违反公法的建筑物仍会受到私法上的肯定性评价。于是，违法建筑人与合法建筑人将平等地受到私法的保护，均可基于建筑这一法律事实而原始取得建筑物的所有权。
　　2、既违反公法，又违反私法的建筑物归属问题。
　　此种情况下违法建筑物又分为完全侵入他人土地之违法建筑和越界建筑两种情况。
　　①完全侵入他人土地之违法建筑产权归属；
　　完全侵入他人土地之违法建筑是指未经有关房屋、土地管理部门批准而善自在他人土地上修建的违法建筑。违法建筑既违反了公法，又违反了私法，该行为将导致公法与私法的双重否定性评价。诚如上文所言，公法的否定性评价不一定会限制违法建筑物的物权归属，此时其归属关系应由私法来调整。
　　同是私法做出的否定性评价，由于适用的规则不同，评价的结果也不相同。按照德国民法的规定，建筑物原则上视为土地的重要组成部分，在他人土地上修建的建筑物被视为动产，依附合原理，建筑物归属于土地所有人。我国台湾民法典则明确规定，土地与建筑物为各自独立的不动产。依此逻辑，在他人土地上修建建筑物，则不适用附合规则。因为传统民法的附合原理仅限于动产与动产、动产与不动产之间适用，附合的形成须附合物失去其独立性。建筑物为独立不动产，在其与土地结合后，并不失去独立性，传统民法视其为土地的定着物，是土地所有权之外的另一类所有权客体，不归属于土地所有人。在我国大陆，土地与建筑物也为各自独立之不动产，自然也无附合规则的适用余地。
　　在不适用附合规则的国家，土地权人不能依附合原则取得违法建筑物的所有权，但土地权人可以基于物权效力，请求违法建筑人恢复原状、排除妨碍、赔偿损失等。这包含两方面的内容：一是恢复土地权人对所有土地的圆满支配状态；二是对土地权人的损失进行赔偿。前者会限制行为人的物权，后者则不会限制行为人的物权。前者限制物权与公法限制物权有相同之处，皆是通过彻底消灭物之存在（拆房还地）来实现的，使建筑物所有权归于消灭。后者虽然使建筑人的经济利益受损，但这种私法的否定性评价未剥夺建筑人对存在的违法建筑物的所有权，违法建筑人依然可以同合法建筑人一样，基于建筑这一法律事实而取得建筑物之所有权。社会一般公众仍需对违法建筑物负不作为义务。
②越界建筑之产权归属。
　　越界建筑，依罗马法“地上物属于土地”之原则，越界部分应归属于被越界之土地所有人，同时被越界之土地所有人得请求建筑人拆除越界建筑部分。然此原则，必导致建筑物经济上的整体分离，而毁损全部建筑物之价值。故各国民法一般都确认邻地人负忍受义务。如《德国民法典》第912条规定：“土地所有人于建造建筑物时，非因故意或重大过失逾越疆界者，邻地人应容忍其逾越之建筑部分。”邻地人负容忍义务，需具备一定条件，对此各国民法规定不尽相同，以我国台湾民法为例，需具备如下条件：⑴须为房屋之越界建筑；⑵建筑人需为土地所有人；⑶邻地所有人知道并且未即时提出异议；⑷无需建筑人为善意。对第⑷项，德国民法、瑞士民法则规定建筑人善意是邻地人负容忍义务的必要条件。
　　邻地人忍受义务是对邻地土地所有权的限制。原本邻地人有权在任何情况下请求越界建筑人拆除越界建筑，但为了物尽其用，法律苛求邻地人有忍受义务，实为民法公平与效益理念的衡平。邻地人虽负有忍受义务，但基于土地所有权仍享有一定的民事权利，可以请求越界人损害赔偿。《德国民法典》规定：“越界人对于邻地人，应以地租之支付赔偿之。地租数额，依疆界逾越之期间定之。”越界人虽负有赔偿义务，基于“物权优于债权”的民法理念，越界建筑人对建筑物享有所有权的事实并不受影响，一般公众包括邻地人均不得对违法建筑人行使所有权设置妨害。
　　综上所述，笔者建议立法部门应综合国外立法例并结合理论研究区分违法建筑物取得原因而对违法建筑物予以不同法律规制，以保障民事流转的有序进行，也是面对我国事实存在大量违法建筑物而无法按现行法律调整的现实状况，有必要使法律规定不脱离实际太远的重要措施，以期大量的违法建筑物之私权纠纷得到合情合理的解决。
（作者单位：江苏省金湖县人民法院）
责任编辑：陈思
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湛江市市区城市建设拆迁房屋补偿安置暂行办法 00:00
发文单位：湛江市政府 文　　号：湛府发[1989]48号发布日期：执行日期：生效日期：　　第一章　总　则
　　第一条　为了适应国家建设和改造旧城区的需要，保障市区建设和改造拆迁工作的顺利进行，根据国务院颁发的《城市私有房屋管理条例》、《广东省城市建设暂行条例》、《广东省公有房产管理条例》和湛江市城市建设总体规划的有关规定，结合市区城市建设的实际，制订本暂行办法。
　　第二条　凡在市区范围内因国家建设（包括经济、文化、国防、市政公用设施）、改造旧城（包括住宅以及兴办公益事业）需要拆迁房屋的，其补偿和安置标准，均执行本办法。
　　第三条　城市建设需要拆除房屋或搬迁时，由建设单位负责补偿和安置搬迁户；被拆迁者必须服从国家建设和改造旧城的需要，按照本办法的规定与建设单位签订协议，并在限期内搬迁，任何单位和个人均不得非法索取额外补偿，妨碍、阻挠拆迁工作。因拆迁而造成停产、停业的经济损失，由建设单位与被拆迁单位（个人）共同协商，合理解决。
　　在拆迁范围内的测量标志、道路、桥梁、管线、人防工事，绿化园地等市政工程设施，确需迁移者，应报有关部门批准，按原结构标准迁移或回建，所需费用由建设单位负责，所属部门要求改变结构提高标准的，增加的投资由其自行解决。
　　第四条　在拆迁范围内，凡属应拆除的违章建筑，不论单位或个人都要在限期内无条件自行拆除。不给予补偿，逾期不拆者，由市公安局第二治安大队会同有关部门依法强制拆除。
　　第五条　拆迁改造的区域，自批准之日起，由建设单位与被拆迁者协商拆建事宜。建设单位与被拆迁户双方必须到市房地产管理部门办理被拆迁房屋鉴证手续。建设单位以外的任何单位或个人，在拆迁安置通告确定的范围内，不准新建、扩建房屋和其它设施，不准对该区域内的建筑物进行买卖、转移产权或变更原用途；公安派出所应停止办理居民户口迁入和分户手续；工商行政管理部门应停止发放营业执照；被拆迁单位的主管部门和被拆迁户的所在单位、街道办事处、公安部门、居民委员会及有关部门要支持协助做好被拆迁者的动员拆迁安置工作。
　　第六条　改造旧城区的工作必须在市改造旧城区指挥部的统一管理和监督下，按照湛江市总体规划进行。市城建、供电、供水、邮电、房管、国土、公安、司法等部门紧密配合，既要保证拆迁工作的顺利进行，又要保障被拆迁者的合法权益，共同保证本办法的实施。
　　第二章　私有房屋的拆迁补偿安置
　　第七条　拆除城区规划范围内的私有房屋，建设单位要按本《暂行办法》给业主和搬迁户以合理的补偿和妥善的安置；业主和搬迁户应服从统一的安排。
　　对持有合法房屋所有权证的私房业主，可按下列办法之一协商办理：
　　（一）业主要求保留房屋产权的，由建设单位给业主补回一般为新建的钢筋混凝土混合结构的楼房套间，补偿房屋的面积以房屋所有权证为准。
　　1.市区内安置的标准：（1）凡单层平房按原建筑面积1∶1.4的比例给予补偿；（2）二层或二层以上的房屋，按原有房屋相等的建筑面积给予补偿。
　　2.安置在赤坎区的霞赤七路东菊桥、北桥路一九六医院、寸金路雷师、海滨路广湛公路口、南方路军分区、过境路赤坎糖厂以外，霞山区的录塘路、火车南站、湖光路立交桥、霞赤路海头市场以外的，补偿面积可适当放宽，但最高不能超过市区内安置补偿面积的百分之二十。
　　3.被拆除的私房中如有临街底层商业铺面的，经查实户口簿、产权证、工商营业执照与房屋产权人姓名相符的，根据铺面实际丈量面积，按1∶0.7的比例作铺面补偿。其余的0.3按住宅补偿标准作住宅补偿。在建设规划允许的情况下，可以就近安置的便就近安置，不能就近安置的则易地安置。业主必须顾全大局，服从统一安排。不要求铺面补偿者，按市区内住宅安置的标准补偿。未经有关部门批准，变更使用性质，私自将住房改作营业铺面或将住房转租、转让给单位和他人作营业铺面的，拆迁时，一律按住房安置处理。
　　4.被拆除房屋要回产权的业主，如原有房屋是出租的应继续保持与原住户的租赁关系，并按照国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》重新签订合同，明确双方的权利和义务。
　　（二）业主不要求保留房屋产权的，在动迁时，由建设单位按本条规定第（一）款第1项或第2项补偿标准，计算业主应得补偿面积，并参照业主应安置楼房同一区域的商品房的相应价格，一次过付给业主。
　　第八条　拆迁华侨、港、澳、台同胞和外籍华人有合法产权的房屋，按照粤府〔1987〕21号文件执行。
　　第九条　被拆迁的私房业主，按本办法第七条或第八条规定处理后，相应安置新套间的建筑面积如有超出或不足补偿面积的，采取如下办法解决。
　　（一）超出面积，由私房业主向建设单位购买，凡购买面积在十平方米以下的，由建设单位按所安置楼房套间的成本造价优惠售给业主；凡购买面积在十平方米以上的，超过部分由建设单位按相应的商品房的现行价售给业主，增购的房屋产权归业主所有。
　　（二）不足面积，由建设单位参照相应的商品房的现行价，一次过付款给业主。
　　第十条　对有本市区户口而没有合法房屋产权的私房拆迁户，根据原房屋的实际情况，采取不同的处理办法。
　　（一）如果房屋是私买房屋未申办产权变更手续，或者是未有办理合法房屋所有权证的世居私房（不属违章建筑者），在拆迁前经申报房管部门核实地籍产权、房屋面积，并登报声明无异议者，补办合法产权证后由建设单位按照本办法的第七条和第九条规定办法签订协议，办理搬迁补偿手续。
　　（二）如果房屋属违章建筑，原则上无条件拆除，不解决搬迁安置。但确属无房屋搬迁的，可由被拆迁户向建设单位购买住房，房价按商品房九折售给。
　　拆除违章建筑不予补偿。自行拆除的，旧料归原主所有；建设单位负责拆除的，以料抵工。
　　第三章　公产房屋拆迁补偿安置
　　第十一条　国家建设需要拆迁房管部门、机关、部队、学校、企业、事业、人民团体等单位的公产房屋，按房屋使用性质，分住宅用房和非住宅用房两种给予补偿。
　　（一）属住宅用房的，由建设单位按如下办法安置、补偿：
　　1.安置对象：（1）安置户具有本市正式户口的常住人口；（2）安置户原常住人口中因服兵役、入学等原因而户口迁出的；（3）安置户一方在外地工作（属农业人口不计）；（4）旅居在海外、港、澳、台的；（5）已领取独生子女证的家庭，按两个子女计算。
　　非常住的寄宿户以及安置户家庭成员中已另有住房的，不列入安置对象。
　　2.安置条件。被拆迁户同时具备如下条件的，可列为安置户。（1）有合法的承租手续；（2）户口簿所标明的人数、住址与现有人数、住址相符；（3）没有其他住房的。
　　3.安置面积。被拆迁户每人原住房建筑面积十平方米以下的，按十平方米建筑面积安置；十平方米以上的，按原建筑面积安置。被拆迁户按上述安置的房屋产权归被拆迁单位所有。
　　4.公产住宅用房的补偿安置按上述1～3项办理后，安置户相应安置套间的建筑面积如有超出或不足的，十平方米以下，按安置楼房套间的成本造价，十平方米以上，按相应的商品房的现行价，均由建设单位与被拆迁单位相互补偿。
　　（二）属非住宅用房的，由建设单位建回与原有面积、结构相当的房屋；或折合与原有面积、结构相等的房屋所需要的资金，补偿给被拆迁单位自行重建。如果被拆迁单位需要扩大建筑面积或提高建筑标准的，按基本建设程序办理，所增加的资金及建筑材料由被拆迁单位负责。
　　（三）拆迁公产房属国家免租拨用性质的，必须经房管部门同意，并签订协议，明确新建或补偿的房屋所有权和使用权后方可拆迁。
　　第四章　搬迁安置的补助标准
　　第十二条　因国家建设需要临时搬迁的住户，原则上由住户本人或住户所在单位解决临时过渡性用房。建设单位应发给被拆迁户搬家补助费和临时住房补助费。
　　（一）搬家补助费不论人口多少，每户补助二百元，由建设单位一次过支付给被拆迁户。
　　（二）临时住房补助费按小户（一至二人）、中户（三至五人）、大户（六人以上）分别补助三百元、四百元、五百元。从最后一户搬清之日起超过二十个月不解决住房的，按临时住房补助费标准，加补百分之五十。被拆迁户自行解决临时住房的发给本人；被拆迁户的单位解决临时住房的，发给单位，由建设单位一次过支付。
　　（三）由建设单位解决临时住房的搬迁户，不发临时住房补助费。
　　第五章　对违反本办法的处理
　　第十三条　拆迁范围内需拆除的建筑物已作了补偿的，应由建设单位组织拆除，任何单位或住户不得自行拆除，擅自拆除者，不听劝阻且情节严重的，除追回被拆除的物资外，由公安机关依照《治安管理处罚条例》对肇事人员予以处罚。
　　第十四条　擅自提高拆迁补偿标准或在补偿和安置上弄虚作假者，一经发现，对主管人员和直接责任人员，其主管部门要视情节轻重，分别给予批评教育，直至纪律处分。
　　第十五条　建设单位与被拆迁单位、个人在因国家建设需拆迁房屋过程中发生纠纷时，任何一方均可提请市房屋仲裁机构进行仲裁（仲裁机构设在湛江市房地产管理局），仲裁机构应在一个月内作出裁决。双方或一方当事人不服的，可于收到裁决通知书后十五天内向人院起诉，期满不起诉又不履行的，由仲裁机构或当事人提请人民法院强制执行。
　　第十六条　在拆迁过程中，煽动他人闹事，阻挠改建，敲诈勒索、行贿、受贿，构成犯罪，需要追究刑事责任的，由司法机关依法处理；情节轻微，不构成犯罪的，由有关机关分别按治安管理处罚条例进行处理或给予经济制裁，行政处分。
　　第六章　附　则
　　第十七条　凡是服从国家建设需要，积极拆迁者，在建设单位规定搬迁的时间内，提前搬迁者给予表扬和奖励，每提前一天奖二十元，累计发奖。
　　第十八条　本规定自颁布之日起执行，过去本市有关规定与本办法有不一致的，按本办法执行。
　　第十九条　本办法由市改造旧城区指挥部办公室负责解释。
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违章建筑的否定与肯定论文.doc 47页
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改革开放后，我国经济、社会发展都取得了极大的成就，城乡建设水
平大幅提高。然而，就是在这一过程中，违章建筑开始大量出现。违章建
筑的权属及其利用和处理问题日益成为城乡建设的热点话题之一。违章建
筑的产生有其必然性，并且在今后很长的一段时间内都将大量存在。该如
何看待违章建筑，在理论和实践中都存在着很多问题。产生这些问题的原
因，在于违章建筑自身的双重属性：在公法上，违章建筑因为违反了《土
地管理法》、《城乡规划法》等一系列公法而具有“先天违法性”，只能得到
公法的否定性评价，不能进行不动产权属登记，面临停止建设或使用、限
期整改、罚款、拆除等处罚。但在私法上，违章建筑在未被相关部门依法
拆除前所承担的权利义务关系却依然应当能够得到私法的肯定性评价，对
违章建筑的有效利用也应当得到私法的保护。本文即主要研究违章建筑在
私法上的权利，明确违章建筑的权利归属，并对违章建筑的管理提出大胆
的建议。明确违法建筑建造人对违章建筑所享有的权利，其核心目的在于
树立正确的私权观念，给与权利人以私法上应有的保护，进而有利于人们
对违章建筑的合理利用，使其更好地为我国社会经济生活服务。
本文除引言和结论以外，共分为五个部分
一、违章建筑及其产生原因。一般认为违章建筑就是指在城乡规划区
内进行建造行为的，依法应当事先取得规划管理部门或土地管理部门批
准，但是事实上并未取得批准，或者未按照批准内容建造，由此形成的建
筑物。关于违章建筑的种类根据不同的标准又不同的分类方式。在研究违
章建筑权属和利用的问题上，违章建筑最重要的分类就是把违章建筑分为
“程序性违章建筑”和“实质性违章建筑”。因为程序性违章建筑在处以罚款、
完成整改、补办手续之后就可转为合法建筑，对其权属和利用可以按照合
法建筑进行处理，而本文主要研究的就是实质性违章建筑的权属和利用问
题。违章建筑的产生原因表面上是由于当事人追求个人私利，不惜违反法
律以及相关主管部门管理措施不力，执法不严造成的；实质上，违章建筑
是我国建设管理制度和人民群众对房屋的需求之间矛盾无法化解的产物。
深层次的原因则可以从社会、法律、经济等方面进行分析。
二、违章建筑在中国的现实处境。这一部分包括我国法律对违章建筑
的态度、司法和管理实践对违章建筑的态度以及理论界对违章建筑问题的
认识。我国有众多法律、法规都对违章建筑进行了规范，法律规定对违章
建筑一直持坚决打击的态度，不承认违章建筑的所有权，拒绝为违章建筑
办理产权登记，违章建筑的买卖、租赁、抵押等行为都统统无效，也不得
进行赠与、继承等。在我国司法实践中对违章建筑的归属和利用一般存在
如下几种观念：“动产所有权说”、“不动产说”、“占有说”。我国目前理论
界对违章建筑权属的研究并不是很多，主要的观点有“无所有权说”、“动产
所有权说”、“不完全物权说”、“占有说”以及“不动产所有权说”。
三、违章建筑权利归属分析。在这一部分，主要从物权法的基本理论
出发，对违章建筑的权利归属进行深入分析。违章建筑的性质当属不动产，
不动产登记作为不动产物权的公示方式，有着重要的理论和实践意义，对
物权变动发挥着重要作用。根据我国法律，我国采取的是登记实质主义，
不动产物权的变动需要进行登记，非经登记，不发生效力。然而，这针对
的应该是依法律行为而发生的不动产物权变动，对于非法律行为而发生
的，不以登记为要件，在原因事实发生之时，即产生物权变动的效果，当
事人当即取得物权。所以建造人得依事实行为自动取得违章建筑所有权。
不能登记，并不影响建造人就违章建筑所有权的取得。同样，修建行为违
法也不会影响违章建筑的权属。违法建造行为会引起法律的负面评价，包
括公法以及私法的负面评价，但这些负面评价都没有剥夺或限制建造人对
违章建筑的所有权，因此只要违章建筑未被拆除，其“先天违法性”并不会
影响建造人对其所拥有的所有权。同时，可以看出我国法律不承认违章建
筑所有权，拒绝违章建筑登记的原因在于违章建筑在客观上对社会造成的
严重危害性。不承认违章建筑的所有权，就是要让建造人知道修建违章建
筑没有任何好处，让人们自觉放弃修建违章建筑。然而，实际生活中，这
样的做法根本没有作用，既不能减少违章建筑，也不能对现存的违章建筑
进行有效管理，反而会带来负面影响。
四、违章建筑登记的理性思考。根据上文的分析，提出我们必须正确
认识违章建筑的地位和性质，法律应当承认建造人对违章建筑享有所有
权，允许违章建筑进行不动产登记。这样做在法学层面有利于还原不动产
登记的本来面目，真正做到对不动产物权的全面公示
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