大众旅游时代酒店加盟被看好
酒店投资有讲究才不会有隐忧
核心提示&&是否要加盟投资酒店，不是光看投资者的兴趣与意志，更是要看天时。当下，随着大众的生活水平的提升，他们度假的需求日益旺盛，这直接刺激了酒店住宿市场。这对于看投资需求的酒店来说，酒店加盟迎来了前所未有的发展机遇，这也是当下酒店市场被看好的原因，然而，喜人的形势之下也有隐忧& & & &是否要投资酒店，不是光看投资者的兴趣与意志，更是要看天时。当下，随着大众的生活水平的提升，他们度假的需求日益旺盛，这直接刺激了酒店住宿市场。这对于看投资需求的酒店来说，酒店加盟迎来了前所未有的发展机遇，这也是当下酒店市场被看好的原因，然而，喜人的形势之下也有隐忧，迫于种种压力而无法下去的酒店也是存在的，再加上酒店的收购动作、酒店之间的激烈竞争，都让酒店投资者多了一份担忧。
& & & &其实，机遇属于有准备的人。酒店住宿需求旺盛的时代，也是有风险存在的。面对讲究的消费者，唯有讲究的酒店，用讲究的品质，才能打开酒店住宿市场，才能取得生存权。
& & & &比如，选择物业时，如果你是一份随便的态度，你可能在选址上出现偏差，做出不明智的选择。选物业时，选择优质的资源，是资本的天性，然而，优质物业资源绝不是随便挑选出来的，尤其需要一番讲究。地理位置、人流量、客源种类、周边酒店竞争者情况、租金高低等哪一个要素都不能忽略。在物业选址上，要讲究、要挑剔，否则，走极端，只是看好便宜的租金，或者只看好便利的交通而忽略酒店是否扎堆，那么，从长远看，这些都将让你与理想入住率擦肩而过，不能带来理想入住率的酒店物业，即使在便宜，也不值得你选择。
& & & &再者，在加盟的选择上，更要多方面权衡。不少投资者，都是初次进入酒店行业，第一次接触酒店的筹备、等问题，心中难免会发憷。人贵有自知之明，因此，选择连锁酒店品牌加盟，这些管理问题似乎都不再是事。然而，前提是，你得选择一个靠谱、可以信赖、值得你托付酒店的品牌。如果你选择的连锁酒店品牌在管理上缺乏专业性，加盟连锁酒店也是对于投资没什么价值。通过价格的优惠来吸引消费者，确实会获得一时的成绩，然而，这仅仅局限于物质生活不够富裕的过去。放到物质文明与精神文明齐抓的今天，这招很难再奏效。因此，如果酒店产品同酒店需求相吻合，那么，这样的酒店品牌才值得投资。
& & & &讲品质的时代，在酒店投资上，酒店人不随便、不将就才可以走得更远&&投资者在创业的路上可以走多远，决定权在自己手中。当下，创业大浪持续，一方面，要看到酒店住宿需求的理性释放，需求更多元、酒店产品同质化趋势明显，酒店创新更紧迫；另一方面，要理性看待机遇，谨记投资有风险。其实，从选址到酒店筹备，再到酒店开业运营，哪一个环节都要讲究，唯有保持高标准，才能把控风险。否则，有些风险本是可以避开的，如果一味固执己见，听不进去专业人士的指导与建议，这样的投资，会增加酒店的风险。
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主题精品酒店的大时代
作者：郭树涵
　　中国有无法想象的人口基数和各种不可逆转的需求，这些需求基于几千年来的传统和文化，更源于市场经济的天然“魔力”，而在酒店业，这一说法更为有效，这也正是主题精品酒店能异军突起的源泉所在⋯⋯
　　| 文 ?本刊记者 郭树涵
　　中国经济正在走向后工业化时代。其标志是，制造业占国民经济比例将会被服务业超过。而一项关于后工业化时代的人类生活空间图式变迁研究认为：后工业时代的人类生活结构出现了两个明显的重大转向，一个是休闲化，另一个是学习化。前者反映了后工业时代生产力高度发展和社会普遍富裕的现实，后者体现了后工业时代知识爆炸的社会特征。
　　在这一时期，休闲不再是少数人专有，而会成为一种普遍的社会现象和生活方式，在这种方式中，浪费、消极和逃避这样的解读将会逐渐被淡化，并在社会休闲化的概念下变成人们的一项基本生活需要和追求。在这样一个时期，影剧院、博物馆、展览馆、茶馆、酒店、咖啡店以及公园、郊野、风景区、游览区等各种休闲、娱乐空间将大量涌现和蓬勃发展；而与社会休闲化相对，终身学习化是后工业化时代的另一个重要标志。在农业经济时代，人们只要7-14岁接受教育，就足以应付以后40年的工作生涯；在工业经济时代，求学的时间延伸为5-22岁；而进入后工业时代后，人们的物质需求逐渐得到了满足，工作时间的持续减少和闲暇时间的持续增加，为人们追求精神生活创造了条件。除休闲外，学习会成为一种提升生存境界和生活质量的重要的生存、生活方式。学者斯认为后工业化时代的人对待学习是这样的态度：“每个人均得通过学习，充分发展自己的潜能，达成自我的实现。”
　　实际上，发达国家的中高等消费人群早已进入社会休闲化的状态。以今年的世界杯为例，有媒体报道，大批球迷穿梭于里约和圣保罗两座比赛城市，贫民窟旅馆（世界杯期间在整顿好的贫民窟区域向球迷推出的旅馆）的费用在小组赛期间为每晚2,400元人民币。这或许正是中国国内酒店开业数居高不下的底气所在。目前，中国正成为国际顶级豪华酒店竞相进驻的区域，包括全球性豪华连锁酒店四季集团、悦榕酒店度假村集团、著名牌菲拉格慕家族的Lungarno酒店、酒店集团和朗廷酒店集团在内的多家酒店机构均表现出了对中国市场的关注，并已有相关项目在建。四季集团亚太区总裁克里斯?哈特更是毫不掩饰地说：“中国显然已成为奢华酒店业的主要市场。”中国研究院研究员杨宏浩也认为，金融危机后，中国饭店业发展的步伐并未减缓，甚至曾交出增长超越30%的成绩单，国内外的投资者对中国酒店业前景依然十分看好。
　　高端酒店的竞争压力
　　虽然前景看好，但难以否认的是，高端酒店在中国的竞争正在变得更加激烈。据有关资料统计，中国现有星级豪华酒店4,000多家，大量的四、五星级豪华酒店聚集在、、广州或三亚等一线城市或一线旅游城市。而随着运营成本的大幅攀升和经营压力的逐步增大，高端酒店正逐渐向二三线城市扩展。
　　特别是在一系列限制三公消费的规定和措施之后，高端酒店的业务大受影响，多家饭店被迫关闭，客房空置率逐渐上升。一位在国贸酒店二期工作的员工李林告诉记者：“我们酒店有将近一半的客房是空着的。”一般来说，衡量酒店收益最关键的指标是RevPAR（单房收益），即每间可借出客房产生的平均实际营业收入（一般以平均房价乘以平均出租率来计算）。根据中国旅游饭店业协会发布的信息显示，今年一季度五星级饭店平均出租率为49.08%；平均房价为678.31元人民币；单房收益为332.89元人民币。而国际通行的标准是，入住率低于60%的酒店很难保本。
　　在此情况下，有的行业专家认为未来随着二三线城市的增长前景被看好，二三线城市将成为高端酒店新的投资热点。在这一言论描述中，高端酒店过剩只是阶段性景象，其投资仍大有出路。转战二三线城市是取得新的发展空间的方法之一。其核心理由是，这些地区的高品质酒店都相对匮乏，四、五星级酒店的投资落户，正好填补了其空白，不但能有效提升政务、商务、旅游接待能力，而且对提高整个地区品位、完善城市功能、展示城市形象、带动经济繁荣等都具有不可估量的影响。部分城市四、五星级酒店的“零”突破，预示着该地区配套服务设施得到进一步完善，市场竞争能力进一步增强，也标志着该地区旅游经济发展的脚步正在加速。
　　但实际上，现实可能并不如想象的那样美好，贝格大中华区合伙人王荣就指出：“在一些低商务客流的省级城市，未来奢华酒店的泡沫会很大。”其实，近些年由于高端酒店盈利下滑但管理费又高居不下，高端酒店的合作双方不欢而散的例子屡见不鲜。像万豪、洲际、凯宾斯基、希尔顿等国际酒店管理集团在国内均有“分手”史。在青岛市，凯宾斯基饭店开业才一年就关闭了；洲际在国内被戏称为“最易分手酒店品牌”，从2008年至今洲际已经经历六起“分手”事件⋯⋯目前，中国高端酒店的经营方式主要是由当地的房地产开发公司建设大厦，然后委托酒店管理集团经营。开发公司会向酒店管理集团支付总营业额（包括餐饮收入）的3-5%，作为委托费。
　　在王荣看来，高端酒店的客人大多是商务出差的人群，个人旅游者或旅行社的占比并不大。那些商务活跃程度不高的二线城市，未来很可能遭遇经营困境。此外，由于高端酒店的标准化操作，很难出现特色吸引高端休闲人士。
　　饱和的经济型酒店
　　相较于高端酒店的竞争压力骤增，经济型酒店的生存状态也不容乐观。据经济型酒店咨询机构盈蝶咨询去年5月发布的研究报告显示，截至2012年年底，中国已开业经济型酒店总数达到9,924家，与2011年底相比增加了2,610家，增长幅度为35.68%。统计中的9,924家经济型酒店分布于488个连锁品牌，客房总数达到981,712间。经济型酒店密度最高的六大城市分别为上海、北京、杭州、深圳、广州和南京，六大城市中已开业酒店总数占全国经济型酒店总数的29.18%，达到2,896家，相比2011年底增长了20.96%。
　　虽然，我们没有2013年的已开业经济型酒店总数的资料，但根据经济型酒店行业老大酒店的增长状况可以看出端倪。截至2012年底，如家酒店市场份额居全行业第一，开业酒店数达到1,772家；到2013年底，如家酒店开业酒店数达到2,241家，增长幅度为26.46%。我们不妨大胆假设一下，如果2013年，经济型酒店行业增长达到18%，那么截至2013年底，中国已经有经济型酒店11,710家，这并非是一个好的数字，要知道，2013年初，有人已经形容北京“方圆300米，至少有5家经济型酒店”了。
　　但经济型酒店最显著的特征就是规模化复制和扩张，只有快速地规模化才能够进一步降低成本获得规模效益。所以，市场快速扩容的同时，经济型酒店必然出现行业饱和、竞争激烈的格局。一位加盟某家知名经济型酒店的业主算了一笔账：在一些经济发达城市，投资一家100间客房的快捷酒店需要800万元，之后正常营业的情况下，水、电、气，再加上人工及其他各项开销，一个月费用大概在30万元左右。按这样的支出来计算，如果入住率不能达到80%就要开一天亏一天，还不如关了。
　　这也就不难理解为什么一些企业用比较差的洗涤剂，将毛巾送到价格比较低廉的地方去清洗，卫生设施不达标了。实际上，据经济之声《天下公司》报道，多家快捷酒店都曾爆出“退房不换床单”、“毛巾擦完马桶擦杯子”等负面新闻。中投顾问的高级研究员任浩宁认为，每天每间房的利润只有5块3毛是经济型酒店平均的盈利水平。对此，如家酒店CEO认为：“2013年对于整个连锁酒店行业都是一个非常关键的节点。此前的10年是这个行业的高速发展期，而去年我们进入了节奏转换的阶段，由单纯的外向扩张变为内敛式的提升服务。这不仅是对我个人的挑战，更是如家集团甚至整个经济连锁酒店行业共同面临的挑战。”而经济型酒店锦江之星从去年才开始运营的中端酒店锦江都城今年已与31家签约，并计划在未来3-5年间开业到100家。
　　经济型酒店全力向中端拓展并非异想天开，以目前中国国内规模最大的中档饭店集团――维也纳连锁精品酒店为例，今年上半年，酒店综合开房率为96.8%左右，较去年同期的 94.8%增长2%，单房间营业收入同比增长9%，总体利润增长2%。尽管增长率不高，但整体呈现上升趋势，这样的成绩单在中央对“三公消费”的紧缩管控，酒店餐饮业尤其是高端酒店餐饮业整体业绩普遍下滑的背景下实属难能可贵。孙坚认为这与主流人群的消费习惯开始变化有着必然的联系。他说：“中国现在休闲旅游变得越来越流行。80后和90后也逐渐成长为消费主体，与早前的消费者相比，这部分人更崇尚个性化，更具好奇心和挑战欲。”
　　主题精品酒店 突围的样板
　　对于主流人群消费习惯的变化，中国旅游饭店业协会顾问、(,)行业协会副会长徐锦祉认为，面对全新的行业趋势，酒店也需要应变，需要转型，应该回归到以客房为核心产品和主打的新型酒店思维当中。与此同时，中国酒店行业正在出现一种主题精品酒店的创新热潮。
　　精品酒店对于中国来说是一个外来词汇，按照行业对它的定义，它应该是专为新型消费群体定制的具有时尚、个性风格，讲求私密、轻奢的住宿体验，提供贴心专属服务的高品位酒店。精品酒店诞生于上世纪80年代的欧家，也是市场需求变革的产物。相较于传统酒店行政间、套件、标间、总统间等人们耳熟能详的标准模式，主题精品酒店会有一个主题贯穿其中，并在其服务上开拓更符合其主题定位的个性化服务来满足消费人群的需求。其主要体现在对细节的追求上。细节化的管理贯穿于整个精品酒店的设计、环境布置、人员服务甚至是小型的酒店用品摆设等各个环节；硬件细节的完美和服务的无微不至将随时能带给客人惊喜，满足客人的潜在需求。
　　最重要的是，主题精品酒店是后工业化时代顺应社会休闲化趋势的产物，随着社会休闲化人群逐渐成为主流，旅游休闲已经成为很多人的主要生活方式。而由于中国国际知名旅游胜地和景区众多，这将使中国成为世界上最受欢迎的旅游目的地之一。在这样的趋势下，主题精品酒店提供的设计主题和人文自然环境以及细节的把控都是其他酒店所难以给予的，从这个角度来看，主题精品酒店悄然成为酒店行业一个重要的细分市场，出现市场井喷现象就不难理解了。据来自携程的数据显示，最近3年，国内的主题精品酒店数量至少增加了200%。
　　而作为中国主题精品酒店的先行样板，书香酒店投资管理集团经过10年的摸索，定位于为后工业化时代最重要的两项转变――休闲与学习融为一体，提供来源于博大精深的华夏文明，通过根植于中国文人文化清逸、优雅的特色服务，营造使消费者身心愉悦、诗情画意的起居空间，从而使呈现身心合一的和谐之美的细节得到展现。
　　书香传世：主题精品酒店样板的生意经
　　――访书香酒店投资管理集团有限公司总经理朱巍
　　《中国新时代》：很多人还不了解书香这个品牌，请你谈一谈书香的内涵和发展情况。现在主题精品酒店概念很热，你们是怎么那么早发现这一趋势的？
　　朱巍：书香这个品牌实际上是2003年开始注册的，现在底下有4个子品牌。一开始起家是书香门第，当时的想法是我们源自苏州，用这个名字接地气，有传承，有脉络。苏州从历史来讲文化渊源颇深，是历史上最有名的出状元的地方。这也形成了苏州独特的文化氛围，像所谓的大户人家都有书香气息，都是书香门第。你说谁家里边比较富，苏州人未必认可他，但提到书香门第，苏州人就会觉得肃然起敬。
　　2003年发生了非典，当时我们觉得突然在几天之内，变得门可罗雀了，二十多年历史的老饭店有几百位员工，没有活路。怎么办？我当时想做一个小点的主题酒店，风险相对小一点，另外小店调头快一点。但既然是主题酒店，就要找出特色来，我是苏州人，对苏州园林比较了解，于是我结合自身的知识见解提出用苏州园林概念做一个小饭店，即可居可游可赏的地方，具有居住概念。所以我们第一家店只有1,200平米，外边还有一个小园林，小园林大概120平米，我们要把小园林做得可游可赏也可居住。这个店只有37间房，但开了以后，我们发现非常多的人喜欢这样的设定，很多顾客有一个基本评价说这就是苏州的东西，这样的地方比一般的酒店住得有感觉。
　　当然，我们当时的想法还不完善，并没有完全和经济型酒店概念区分开，价格虽然贵了些（锦江之星当时168元，我们是268元），但还是饭店运作模式。直到半年后发现生意好，给第二家店选址的时候，我们才发现经济型酒店的厉害之处，那就是上规模，像当时锦江之星一年弄几十家店，汉庭一出来就十来家店，而相比之下我们的速度就慢得不得了，第二家店靠第一家店的积累，一年之后开业时，汉庭有五六十家，锦江之星都上百家店了。于是我们就研究他们是怎么做酒店的，研究后发现，他们是资本运作模式，不像我们做酒店一家家做，一家家积累，赚钱后再开，而是上规模，做品牌。这个模式给我们的启发就是必须要做连锁，如果仅仅一家或者两家是没有生存空间的。经济型酒店定位非常准确，干净、清洁、便利，而且规模扩张非常快，若以这样的速度，出现千百家经济型酒店后我们是没有办法跟他们竞争的。所以我们做第三家店时就开始把标准提高，好在我们当时的客人层次也确实比较高，是有一点儿文化品味的。
　　在做第三家店之前，我们特意请上海的一家专业公司做了市场调查，把我们的一些特质对客户进行描述，看他们能不能接受。调查下来我们信心大增，顾客说这是未来趋势，更讲品质，更讲品位，更有质量而不是简单清洁便利就可以了，所以第三家店开始叫书香世家，脱离经济型酒店的范畴，开始按四星级标准来打造自己，并进行差异化策略。我们四星的要求品质感、服务感的项目更完善，更多一些。拿掉四星不必要的设施，像四星级标准有很多娱乐项目，很多配套设施，这些我觉得和我们理念不符的统统拿掉。并强化四星体验最核心的东西：比如吃，早餐也好，正餐也好；比如社交场所，使酒店具有居家感。这第三家酒店又是开店当年达到70%多的出租率，以后一直保持在80%左右，而且我们的定价从原先的200多一下到400多，跟四星级酒店抢客人，而且客人体验感要比传统四星级酒店千篇一律的体验感要强，印象更深。从那之后，我们把书香世家定义为中档酒店，并且以一年开发一家的速度进行开店；并开始引进资金，形成更加规范的模式。
　　2008年、2009年我们两年投了三四家，速度比前面一年一家开始加快，在这期间我们投了一家度假酒店，2009年、2010年投了一个温泉酒店，积攒做度假休闲酒店的经验。直到我们拿到苏州古城保护区核心区平江路千年古街边上二十多亩的一个地方，这里面有一个两百多年的古典园林，我们就想，能不能再高点，做主题精品酒店。这样想的原因一是国外一些精品酒店概念开始在往国内走，二是在绝对保护区必须有非常鲜明的历史特色，而且那个区域只能够做这种具有苏州特色的精品酒店。
　　2010年之后，我们觉得必须有一个集团化的管控，形成真正的模式，才能以更快的步伐进行复制。只有复制才有效率，才能做大品牌，所以我们就开始组建集团，并开始跨区域开店。去年我们一口气投了10家酒店，今年到现在为止又投了几家，并开始做一些管理项目。现在我们在4个省市的11个城市快速拓展，并提出了书香战略规划，到2017年达到50家店的规模。
　　《中国新时代》：在你看来，主题精品酒店的核心是什么？你如何去评估自己酒店品牌的价值？
　　朱巍：其实要发展主题精品酒店，最重要的一点是有自己的客户体系，用现在主流消费人群的话说就是有一堆自己的粉丝，这是我们的发展趋势。这就要求我们必须有现代的科技手段来做支撑和基础。现在这个体系当中我们的积分返利最高，如果做活动比例可以差不多达到18%，即每花100块钱给你返18块钱。这个钱从哪儿来？其实还是来自于客户。客户在我们这儿住宿之后，我们把他的消费按一定比例抽出来形成一个积分库，用积分来兑换酒店产品，比如你住我们酒店几回可以换一次餐饮、住几回换一个客房，这样来形成黏度。因为有积分，顾客会关心自己的积分能换到什么。这里面最核心的概念，一是顾客成为我们的会员有没有优惠，二是顾客成为我们的会员之后，我们还能不能拿出一些让他感兴趣的东西。
　　当然，光以优惠来说黏度是不够的，最好线下再定时和顾客有一些互动性的活动，我们今年就搞了几个。举个例子，我们搞过的怎样鉴赏扇子的一个活动，仿效现在比较红的《晓松说》这样的形式，线上线下和会员联动，请非常有名的制扇大师来讲；再比如赏茶，由苏州碧螺春说起，一直谈到如何斗茶、什么茶最好、怎么泡，并欢迎在座的喜欢茶的茶友把自己的茶也拿过来比一比，这些都是亮点。此外，服务上我们也更加人性化，比如可以延迟退房到四点，在房间里面还会放书笔，请客人留下自己的墨宝，每个饭店都有自己的书库，这些都是别的饭店所没有的。我们争取各个酒店可以拿出自己独特的产品来，给顾客更多的关怀和关注，让他们喜欢我们的品牌。我们去年粉丝做到了12万。
　　为了更好地让员工在这上面尽心琢磨，我们也会给员工很多奖励，比如发展一个会员奖励五块钱。一开始员工对做这个事抵触，不喜欢，觉得烦，现在慢慢地开始喜欢做这个事。去年我们通过会员客户绩效订房达到2万间，形成了比较大的渠道。今年希望通过会员渠道达到5万间，这样力度就很大了。因为有积分、有活动、有特色，客户肯定下次还会再来，通过这些方式把顾客黏住，形成真正的渠道。其实在国外评定品牌有一个非常重要的指标，就是酒店有多少会员数，比如酒店有一百万会员，那一个会员打算今年在这个酒店花多少钱，两相一乘就是今年的品牌价值，很容易。像洲际这些3,000万会员量的大品牌，一人花1,000美金，那就是不得了的数字了。我们也希望会员量越做越大，对他们的关怀越来越深，让更多的人来了解我们。
　　《中国新时代》：最近两年，你们的增长速度很快，已经超过了某些背景深厚的中端酒店，你们是如何做到的？未来，你们的战略愿景是怎样的？
　　朱巍：从大的发展角度来说，我们未来发展可能更加平顺。因为前几年的大投入，形成了自己品牌的样板，使大家了解了我们，愿意跟我们合作。近两三年里，我们花了4个亿投了20多家店，但去年开始转型后，我们今年的发展速度会更快。现在有很多加盟商想委托我们去管理。我们已经开业的加盟店有五家，签约在建还没有开业的有三家，在谈的还有十来家，这些都是借力打力，使巧劲的国际推广模式。当然，我们很清楚，这里面的基础是很多人喜欢我们这种主题特色精品酒店，非常喜欢。
　　实际上，自从2009年投平江府以后，我们就发现这一需求是快速在增长的，中国有很多有品味的朋友出门不要五星级酒店，不要所谓的国际品牌。因为千篇一律，到哪里都一样，就是档次高一点，豪华一点。他们要特色，要主题精品酒店，需求量很大。现在很多老外，包括上海很多大型机构，经常会在我们酒店里搞活动，比如六一法拉力在我们的一个分店搞了个亲子派对，前面还有一个的文化交流会，全国各地的一些文化名人都来了，并且都带来了自己的粉丝，也住在我们酒店里。
　　我相信，未来随着中国文化的再次复兴，会有越来越多的人喜欢这种低调不张扬的东西。低调可能是中国骨子里的东西，不让你觉得别扭，不舒服。所谓中式，当然也有现代元素，要不然也不舒服。光是在空间的利用上，我们现在就更讲究室内空间舒适度。其实所谓的主题特色，就是一种感觉，就像古代文人所说的人在闹市，心在山林，始终有一种隐士的感觉，但希望内心还是有一点满足感。我们觉得这种感觉是我们最具特色，能拎出来以在相当长一段时间被更多人喜爱和接受的共同情感。
　　而在战略上，我们有两个想法。一是加盟带委托管理。这个找我们的非常多，很多都是投一两个亿但就是百十来间房的主题精品酒店，它们的规格基本达到五星级平江府的档次；二是我们要从小的向大的做。也就是说从3,000平米向20,000平米做。比如最小的就做16套别墅在山塘街上，我们开业第一个月就60多的出租率，平均房价2,000块钱，这样的需求主要是休闲度假需求。我觉得主题酒店还是要与独特的环境结合，有一些历史文脉传承的地方，就可以开发，像南京珍珠泉就有意向要我们做一个主题精品酒店。当然，这不仅是我们在做，国际上也有这个潮流。
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