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国有划拨土地上开酒店-租赁合同效力认定.doc 29页
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国有划拨土地上开酒店-租赁合同效力认定
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国有划拨土地上开酒店:租赁合同效力认定
【案例】未经批准出租国有划拨土地行为无效
【要点提示】
国有划拨土地使用权的出租，应按规定签订土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金，并经市、县人民政府土地管理部门批准。否则，出租合同违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。因无效合同造成的财产损失应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。
【案例索引】
一审：河南省正阳县人民法院（2009）正民初字第783号
原告正阳县真阳镇南农管理委员会。
被告正阳(转 载 于: 写论文网:国有划拨土地上开酒店:租赁合同效力认定)县程诚商贸有限公司。
经审理查明：原、被告于日签订土地租赁合同，原告将其位于正陡路东、往南农第一工贸小区路南院墙及场地租赁给被告使用，租赁期限为20年，租金每年6000元。合同签订后，被告即在该宗土地上建设房屋及硬化了部分路面，同时为生活和消防需要钻井一眼，并开挖了消防池、种植了树木等。
正阳县国土资源局为该宗土地颁发了国有土地使用权证，载明土地使用权者为南农管理日，
委员会，土地使用权类型为划拨，使用权面积3990平方米。日，被告到国土资源局办理了该宗土地出租他项权证，载明土地他项权利人为正阳县真阳镇南农管委会，义务人为程诚商贸有限公司。原告得知后即提起行政诉讼，请求撤销该土地出租他项权证。经驻马店市中级人民法院终审认定：从正阳县国土资源局为程诚商贸有限公司颁发的正国土租他项（2008）第0001号土地他项权利证书来看，土地他项权利人是南农管委会，并不是程诚商贸有限公司，程诚公司并不享有土地他项权利。
另查明，该宗土地未签订土地使用权出让合同，未缴纳土地出让金。租赁合同签订时，该宗土地上有临时简易棚三间，无其它建筑物。被告在租赁土地上所建房屋未办理规划许可证和施工许可证，亦未取得房屋产权证明。合同履行过程中原告收取被告租赁费共计3万元。至法庭辩论终结前，原告仍未能提交土地使用权出让合同和缴纳土地出让金的证明及出租土地的批准登记手续，被告亦未能提交所建房屋的规划许可证、施工许可证和房屋所有权证。在诉讼过程中，根据案件审理需要，法院决定对被告在所租赁原告土地上的资产进行了价值评估，经驻马店市中成资产评估事务所评估作出驻中成资评报字（2010）第49号资产评估报告，评估被告的资产范围包括房屋、水井、铁大门、水电线路、硬化路面、树木、消防池等，评估价值合计为422 250.34元。
原告诉称：原告租赁给被告的土地性质属于国有划拨土地，因未签订土地使用权出让合同、未缴纳土地出让金，亦未办理土地租赁批准登记手续，违法了法律、行政法规强制性规定，应属无效合同。为此诉讼请求：1、确认该土地租赁合同为无效合同；2、要求被告将该宗土地恢复原状返还原告。
被告辩称：原、被告签订的土地租赁合同已实际履行，且已办理了租赁登记手续，应属有效合同。请求驳回原告的诉讼请求。
正阳县人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。原告出租的土地属国有划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续。正国土租他项（2008）第0001号土地他项权利证，在已生效的驻马店市中级人民法院（2008）驻行终字第164号行政判决书中明确认定：该土地他项权利证中载明的土地他项权利人是南农管委会，并不是程诚公司，程诚公司并不享有土地他项权利。因此，该土地他项权利证书不能作为认定双方签订的土地租赁合同已经土地管理部门批准登记的有效证据使用。至法庭辩论终结前，原、被告双方均未能补充提交针对土地租赁行为已获得批准登记的合法有效的证据，所以原、被告双方签订的土地租赁合同显属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。被告继续使用该宗土地已丧失了合法依据。同时依据该法第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应当将占用的该宗土地返还给原告。
原告要求确认合同无效、由被告返还土地的诉讼请求事实清楚，证据充分，理由正当，予以支持。原、被告在签订租赁合同时应当知道所出租的土地属国有划拨土地，未经批准登记不得出租，且在取得国有土地使用权证后又未共同补办批准登记手续，因此，对造成合同无效双方均有过错，原、被告各自承担50%的责任。由于被告在该宗土地上投资固定资产的事实存在，在将租赁土地返还给原告
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关于划拨土地出租的相关法律问题
发布时间：
17:38:54 & 作者：佚名 & 来源： 土易网 & 浏览次数：
摘要: 　　一、早期的严格限制 （土地使用权出租的视角）
　　日，国务院以第55号令发布实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。依据条例第44至46条，除以下情况外，划拨土地使用权不得出租：
　　经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
　　（二）领有国有土地使用证；
　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
　　（四）签订土地使用权出
　　一、早期的严格限制&（土地使用权出租的视角）
　　日，国务院以第55号令发布实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。依据条例第44至46条，除以下情况外，划拨土地使用权不得出租：
　　经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
　　（二）领有国有土地使用证；
　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
　　（四）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
　　对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
　　日，原国家土地管理局以第〔1992〕第1号令发布施行《划拨土地使用权管理暂行办法》，贯彻实施条例的相关规定，加强对划拨土地使用权的管理。该暂行办法进一步重申了条例的相关规定。
　　二、放松管制（房屋建筑物出租的视角）
　　日起施行的《城市房地产管理法》对划拨土地的出租作出了如下的规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。《城市房地产管理法》2007年经过修订，但是并未涉及对上述规定的修改。
　　日起施行的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号），对城市房屋租赁的管理进行细化。其中第25条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。日起施行的《商品房屋租赁管理办法》替代了《城市房屋租赁管理办法》，但是《商品房屋租赁管理办法》不再有划拨土地上所建房屋出租的相关规定。
　　自日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）也未对划拨土地上所建房屋出租的效力作出解释。
　　三、冲突与协调
　　显然以条例为代表的规定与以《城市房地产管理法》为代表的规定之间存在冲突：对于划拨土地的租赁，条例设定了前置审批程序及租赁条件，而《城市房地产管理法》并未设定任何限制。
　　对于这种冲突，在实践中如何进行法律适用？日，国家土地管理局作出《关于执行&城市房地产管理法&和国务院55号令有关问题的批复》（国地批（1996）89号）：关于国务院55号令（即条例）与《城市房地产管理法》（以下简称法律）在执行中如何衔接的问题。法律施行后，国务院55号令继续有效，国务院55号令的规定与法律的规定相一致的，应结合起来执行；法律没有规定而国务院55号令已有明确规定，应按国务院55号令执行；法律虽有原则规定，但根据法律规定必须依照国务院规定执行的，在国务院新的规定出台之前，应按国务院55号令或国务院其他有关规定执行；国务院55号令有关条款与法律规定不一致的，应当依照法律的规定执行。根据《城市房地产管理法》第五十五条的规定，房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当上缴租金中所含的土地收益，实施该条的具体办法由国务院制定。目前，国务院尚未制定具体办法，应暂按国务院55号令第四十四、四十五条的规定执行。国务院有关实施第五十五条的具体办法出台后，按该办法执行。当事人未经批准，擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租的，应当认定其租赁行为违反国务院55号令第四十四、四十五条的规定，应按照国务院55号令第四十六条的规定给予行政处罚。
　　四、几种可能的解释
　　（一）严格解释
　　未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准而进行的划拨土地（包括地上建筑）租赁，因违反强制性法律规定（即条例）依据《合同法》而无效。
　　《城市房地产管理法》的规定只是强调了划拨土地租赁中租金中所含土地收益上缴国家，并未对未经批准的划拨土地租赁效力作出任何肯定性的规定，也并未替代条例的相关规定（实际上可视为就土地收益上缴作出补充性规定）。结合国家土地管理局作出的《关于执行&城市房地产管理法&和国务院55号令有关问题的批复》（国地批（1996）89号），依据条例主张租赁无效，是合法的。
　　（二）折中解释
　　仔细分析上述法律法规的规定，可以发现：以条例为代表的法律规定，是站在土地使用权出租的角度作出相关规定；而以《城市房地产管理法》为代表的法律规定，是站在房屋出租的角度作出相关规定的。因此，可以以此为突破口，对相关法律规定进行解释：
　　1.如果是划拨土地使用权出租（即光地租赁），则适用条例的规定，需要满足一定条件并经批准租赁才有效，否则无效。
　　2.如果是划拨土地上房屋出租（因此导致房屋所占用的划拨土地出租），则适用《城市房地产管理法》的规定。因《城市房地产管理法》并未明确规定划拨土地上房屋出租需要进行相关审批，因此租赁合同的效力不因未获得审批而受影响。当然，此时出租方应当将租金中所含土地收益上缴国家，但是出租方未上缴者也不影响租赁合同效力。当然，这里也有个前提：划拨土地上房屋必须是取得了房屋所有权证，如果划拨土地上的建筑物是临时建筑、非法建筑等并未取得房屋所有权证的建筑、附着物，那么该等租赁仍应视为土地使用权租赁，不能算是房屋租赁。
　　这种折中的解释可能的困境在于，对于房地同时租赁的情况，则应如何选择法律的适用？如果纯粹是因房屋租赁导致房屋所占用的划拨土地同时被出租，那么可选择适用《城市房地产管理法》的规定。如果租赁合同本身就涵盖房屋和土地，则如何处理？有几种方法：
　　1.整体适用条例的规定。条例所界定的&土地使用权出租&，本身就是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。并且，条例第45条明确适用的是&划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物&。因此，应当适用条例的规定。
　　2.将租赁拆分成划拨土地使用权出租和房屋出租，分别适用条例和《城市房地产管理法》的规定判定其效力。即，如果可行的话，让出租方和承租方重新签订租赁合同，将原租赁合同进行拆分。
　　3.整体适用《城市房地产管理法》的规定。如果租赁的主要部分是房屋，空白划拨土地（非房屋所占的划拨土地）所占比例较小，尚可如此操作。若空白划拨土地稍大，则如此解释，似乎行不通。
　　五、企业上市对划拨土地租赁的披露
　　在企业上市过程中，招股书如何对划拨土地租赁问题进行披露，是一个技术问题。
　　对于划拨土地租赁问题，首先应尽量去办理相关审批（当然，实践中这种审批是不容易办下来的，且出租方需要将租金部分或全部上缴，也不愿意去办理这种审批）；如无法办理相关审批手续，则应尽量去取的相关土地管理部门和房屋管理部门（如涉及到房屋）的确认函，确认租赁的有效性。如无法取得确认函，则就要考虑在招股书中披露的问题了：
　　1.最安全的披露
　　显然，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定是最为严格的，因此，援用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来发表意见，对于律师而言来说最为安全，保护也最大。
　　但是，采取这种严格保守的意见，仅限于上市项目中物业瑕疵率比较低的情况。如果物业瑕疵率比较高，保守的意见无疑进一步使得瑕疵率居高不下（如果没能取得县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的话）。
　　2.折中的披露
　　如果上市项目中的物业瑕疵率比较高，为降低物业瑕疵率的披露，将划拨土地租赁进行分类，光地租赁的方援用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来发表意见；房屋租赁的则依据《城市房地产管理法》来发表意见，认定有关租赁协议合法有效。同时，对房地同时租赁的合同进行拆分，重新签订房屋租赁合同和土地租赁合同以拯救房屋租赁合同。
　　3.冒险的披露
　　冒险的披露，即对所有划拨土地租赁问题，均不进行披露。等到递交上市申请文件之后，监管机构问到这个问题，再进行解释。如果没问到，那就最终一律不披露。
　　这种披露方式非常冒险，风险也很大。如果划拨土地上的房屋租赁尚可用《城市房地产管理法》来解释的话，划拨土地使用权或主要是划拨土地使用权附带部分建筑的租赁，就很难以《城市房地产管理法》进行解释了。
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1.受理责任:申请单位或个人提交的材料，一次性告知补正材料，依法受理或不予受理(不予受理应当告知理由)。2.审查责任:对申请材料进行审查、提出审查意见。3.决定责任:作出批准或者不予批准决定，法定告知（不予批准的要说明理由并告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利）。4.监督责任：对划拨国有建设用地使用权出让、出租、抵押&进行监督审核。&&&&&&&&&&&&&&&&&5.其他法律法规规章文件规定应履行的责任。
责任事项依据
1.《行政许可法》（日修订）第三十条&&行政机关应当将法律、法规、规章规定的有关行政许可的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示。申请人要求行政机关对公示内容予以说明、解释的，行政机关应当说明、解释，提供准确、可靠的信息。2.参照《行政许可法》第三十二条&行政机关对申请人提出的行政许可申请，应当根据下列情况分别作出处理：（一）申请事项依法不需要取得行政许可的，应当即时告知申请人不受理；（二）申请事项依法不属于本行政机关职权范围的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向有关行政机关申请；（三）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；（四）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；（五）申请事项属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理行政许可申请。行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。3.《行政许可法》第三十八条&申请人的申请符合法定条件、标准的，行政机关应当依法作出准予行政许可的书面决定。　　行政机关依法作出不予行政许可的书面决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。4.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条　县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
一、责任分工：&国土资源部门：负责划拨国有土地使用权出让、出租和抵押审核行政审批。二、相关依据：&《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条　县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
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