商品房未竣工验收能否认定开发商承担逾期办证违约责任
——重庆五中院判决李志林等诉渝港公司商品房预售合同纠纷案
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&&裁判要旨&&开发商将未经竣工验收的房屋予以交付，构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内不能为住户办理房地产权证，又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任，不再追究逾期交房的违约责任，符合合同约定，应予支持。&&案情&&日，原告李志林、周东妮与被告渝港房地产开发有限公司（简称渝港公司）签订商品房买卖合同，约定：李志林、周东妮购买渝港公司开发预售的渝港花园住宅房1套，总价款为236944元；渝港公司应当在日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付使用，若因渝港公司的原因致未按合同约定期限将商品房交付使用且逾期超过30日，买房人要求继续履行合同的，渝港公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日支付买房人已交付房价款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内，由渝港公司到房地产管理部门办理房地产权证，如因渝港公司责任，致使买房人不能在规定时间内取得房地产权证，从逾期之日起，渝港公司应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率支付违约金。&&合同签订后，原告支付了房款，但是渝港公司在未进行房屋竣工验收的情况下于日将房屋交付原告使用，同时至今也未办理房屋权属的初始登记。原告起诉请求判决被告全面履行合同，立即为原告办理房地产权证，并支付迟延办理房产证的违约金19439元。&&裁判&&重庆市大渡口区人民法院在审理过程中向原告进行了释明：工程竣工验收合格是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。原告可以继续就逾期交房的事实向被告主张逾期交房违约金，并就此征询原告是否变更诉讼请求，但原告坚持要求被告支付逾期办证的违约金。法院以在房屋未合法交付的情况下，原告要求被告依合同办理房地产权证尚不具备条件为由，判决：被告渝港公司于渝港花园竣工验收合格后60日内协助原告办理房屋所有权变更登记手续；驳回原告的其它诉讼请求。&&原告以渝港公司至今仍未为其办理房屋产权证书，应当承担赔偿损失的责任为由，提起上诉，请求对原判第二项予以改判。&&重庆市第五中级人民法院经审理认为，在房屋未经竣工验收情况下，被告就将房屋交付原告使用，由于该房屋至今仍未竣工验收，被告至今未给原告办理房地产权证书，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。二审法院认为，原判认定事实清楚，但适用法律有误。2011年 11月19日，法院判决：维持一审判决第一项；变更一审判决第二项为被告以已付房款236944元为本金，按人民银行同期贷款利率，向原告支付逾期办证的违约金。&&评析&&本案一、二审对事实认定没有争议，只是在法律适用上有分歧。造成分歧的主要原因就是在房屋未经竣工验收合格的情况下，能否对逾期交房的违约责任与逾期办理房屋产权证的违约责任进行选择的问题。&&合同是双方当事人关于权利义务约定的真实意思表示，只要约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，就应当认定为有效。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同，关于在房屋交付使用后60日内办理房屋产权证书是被告的合同义务，被告若不予履行，就应当承担按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率向原告支付违约金的责任。商品房必须经过竣工验收方能交付使用，而本案被告在未经竣工验收的情形下，就将房屋交付原告使用，即使原告实际接房并入住，但其也不符合法律意义上的交付，这实属不合法交付，其超过合同约定期限办理竣工验收，则构成逾期交房的违约；同时，该房屋未经竣工验收的责任与原告无关，被告在房屋交付使用后60日内不能为原告办理房屋产权证书，则又构成逾期办证的违约。作为住户一方，当然可以选择上述两种违约责任之一。而本案中，原告不要求被告承担逾期交房的违约责任，只是要求其承担逾期办证的违约责任，这完全符合合同约定，应当得到支持。因此，交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却其承担办理房地产权证的义务，被告仍应当承担逾期办证的违约责任。&&本案案号：（2011）渡法民初字第01561号,（2011）渝五中法民终字第04261号&&案例编写人：重庆市大渡口区人民法院
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制作单位：人民法院报出版部。京ICP备号产权证办理逾期遭起诉
　　新京报讯 （记者袁晓澜）近日，北京知名豪宅盘古七星公馆的开发商遭遇了一场诉讼，起诉方是盘古七星公馆的业主。该业主于2013年年初购买了盘古七星公馆项目的一套公寓，双方约定在房屋交付后180天内办理完毕房屋产权证，但延至2014年春节期间才完成。因此，业主向开发商主张其违约责任，并诉诸法庭。
　　记者就此事采访到盘古七星公馆项目的销售负责人，对方确认了该起诉讼，并称正在积极与业主沟通、协商，希望双方能够达成一致。同时，该负责人也表示，对于法院的最终判决，开发商将遵照执行，绝不推诿责任。对于产权证办理逾期的原因，对方解释说，此次由于办理大产权证（初始登记）的时间较长，造成了为业主办证时间的后延，对此开发商愿意承担相应责任。目前，项目办理产权证所需的所有手续均已齐备，开发商有信心承诺购房人在房屋交付后的180天、甚至更短的时间内就可拿到房产证。
　　据记者了解，目前北京房地产项目多为期房预售，在购房合同中约定的产权办理时限通常为房屋交付使用后的1年或2年，像盘古七星公馆项目这样敢于公开承诺“180天办完房产证”的情况在北京是极为少见的。加之此前产权证办理的程序是在项目通过竣工验收后，开发商先进行房地产权属登记，获得俗称的“大产权证”后，才能为购房人办理每户的房产证，这也造成了房产证办证期限普遍较长。但今年7月1日即将实施的《北京市房屋登记工作规范(试行)》将堵住这个漏洞，今后预售房屋在完成备案后，购房人可自行办理房产证，预计未来产权证办理逾期的现象将会越来越少。
　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，新政策的实施，将产权证办理的主动权交到了购房人手中，大大缩短了办证时间，同时也便于购房人将房屋进行抵押贷款、转让等灵活调配使用，加强了房屋的流通性，不仅可以为二手市场增加更多房源供给，也有利于平抑二手房价。
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逾期办理产权证引发违约金之争
法院：开发商交房不具备约定的交房条件，需支付逾期交付违约金
【字体：&nbsp &nbsp 】&【】&&
　　□案例
　　2009年10月，老王与某房产公司签订《商品房预售合同》，购买该公司的一套房屋，公司于次年5月30日前向老王交付该房屋，但必须满足一个条件――公司取得新建商品房房地产权证（大产证）。同时约定公司在取得大产证后60日内配合老王办理产权过户。如公司在交付房屋时未达条件，应当按照约定支付违约金至实际交付房屋之日。合同签订后，老王全额支付了65万余元的购房款，便耐心等待接收房屋。
　　眼看到了房屋交付之日，房地产公司却因种种缘由未取得大产证，房屋交付事宜也因此搁置。直到日，公司才向老王交付房屋，但此时仍未取得房屋大产证。为避免损失的进一步扩大，老王接收了房屋。因逾期交付，公司按约向老王支付了违约金并出具决算单，载明违约金的计算日期自日至9月14日，老王对此没有提出任何异议。
　　转眼又是半年过去了，公司于日取得了大产证，随后配合老王办理了房屋过户。但老王认为，公司交房时并未取得大产证，此违约行为导致了逾期交付房屋和逾期办小产证两项违约后果，虽公司已经支付违约金，但该违约金非一次性解决。现逾期办证导致契税增加，户口无法迁入影响孩子入学，遂诉至法院要求该公司承担日至日逾期交付的违约金和日至日逾期办理小产证的违约金。
　　被告房地产公司称，在交接房屋当天已向老王说明大产证未办出的事宜，违约金决算单载明了计算日期是日至日，对方当时并未提出异议，表示双方对违约行为已作一次性解决。房屋交付是合同中的一个行为，不存在两项违约后果。只同意承担逾期交付的违约责任至大产证办理之日。
　　□说法
　　法院审理认为，被告交房时未办出房屋大产证，不具备约定的交房条件，所以应当承担违约责任。被告出具的决算单上载明违约金计算至日，并未约定或注明双方对违约责任作一次性解决，不代表原告放弃对之后违约责任的追究。被告未能提供其他证据证明双方已约定一次性解决，因逾期取得了大产证，所以应承担违约责任至大产权证办理之日。合同约定将大产证办理作为交房条件，是对办证期限和逾期交房的法律责任进行约定，但并未约定大产证未办出被告分别承担违约责任，所以原告对同一违约行为在同一期限内分别计算违约金无法律依据。最终判决被告承担房屋交付日至大产证取得日的违约金，其他诉讼请求不予支持。(陈颖婷 岳明静 彭至胜)
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开发商逾期办房产证 被判支付违约金49元
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　　【说法】江西映山红律师事务所邝宪平律师认为，《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人约定了违约金，因叶先生不能证明开发商逾期办证给其造成的具体经济损失数额，应按约定计算违约金。故法院判决违约金为49元。至于本案中万分之一违约金约定是否过低，是否可以调整？邝宪平认为，双方签订的《商品房买卖合同》，是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
　　【案例】日，叶先生向吉安市某开发商购买了位于遂川县城的一套商品房，面积为113.6平方米，单价为元，房屋总价款约为48万元。日，开发商向叶先生交付了房屋。根据《商品房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。但直到2015年5月，开发商仍然没有为叶先生办妥房产证，叶先生遂向遂川县人民法院起诉，请求法院判决开发商30日内为其办理房产证并支付延迟办理房产证的违约金70382元。
　　法院判决，被告在日前为原告办理房屋产权证，被告按照已付房价款的万分之一支付原告违约金49元；驳回原告的其他诉讼请求。
　　（文字整理/新法制报记者淦丹丹）
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中华人民共和国建设部令
第　99　号
《建设部关于修改&城市房屋权属登记管理办法&的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。
部　长　　俞正声　　　　　　　
二○○一年八月十五日　　　
建设部关于修改《城市房屋权属登记
管理办法》的决定
建设部决定对《城市房屋权属登记管理办法》做如下修改：
一、第十七条中的“30日”修改为“90日”。
二、第二十一条修改为：“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：
(一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋；
(二)无人主张权利的房屋；
(三)法律、法规规定的其他情形。”
三、第二十五条第二款修改为：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”
四、第二十六条修改为：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。”
五、第二十七条中的“两个月”修改为“30日”，“一个月”修改为“15日”。
六、增加一条作为第二十九条：“权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。”
七、第三十三条改为第三十四条，修改为：“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。”
八、第三十五条改为第三十六条，修改为：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。
涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。
非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
九、删去第三十九条。
此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。
本决定自发布之日起实行。
《城市房屋权属登记管理办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。
城市房屋权属登记管理办法
（1997年10月27日建设部令第57号发布，
2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产
权属登记管理办法〉的决定》修正)
第一章　总　　则
第一条　为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。
第二条　本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。
第三条　本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
本办法所称房屋权利人(以下简称权利人)，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人)，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
第四条　国家实行房屋所有权登记发证制度。
申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
第五条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
第六条　房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第七条　县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。
第八条　国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
第二章　房屋权属登记
第九条　房屋权属登记分为：
(一)总登记；
(二)初始登记；
(三)转移登记；
(四)变更登记；
(五)他项权利登记；
(六)注销登记。
第十条　房屋权属登记依以下程序进行：
(一)受理登记申请；
(二)权属审核；
(三)公告；
(四)核准登记，颁发房屋权属证书。
本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
第十一条　房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；
权利人(申请人)为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。
共有的房屋，由共有人共同申请。
房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。
第十二条　权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。
第十三条　权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。
代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。
第十四条　总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。
第十五条　总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。
公告应当包括以下内容：
(一)登记、验证、换证的区域；
(二)申请期限；
(三)当事人应当提交的有关证件；
(四)受理申请地点；
(五)其他应当公告的事项。
第十六条　新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
第十七条　因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
第十八条　权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
(一)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
(二)房屋面积增加或者减少的；
(三)房屋翻建的；
(四)法律、法规规定的其他情形。
申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
第十九条　设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。
第二十条　房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
第二十一条　有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：
(一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋；
(二)无人主张权利的房屋；
(三)法律、法规规定的其他情形。
第二十二条　有下列情形之一的，经权利人(申请人)申请可以准予暂缓登记：
(一)因正当理由不能按期提交证明材料的；
(二)按照规定需要补办手续的；
(三)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
第二十三条　有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
(一)属于违章建筑的；
(二)属于临时建筑的；
(三)法律、法规规定的其他情形。
第二十四条　因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。
第二十五条　有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
(一)申报不实的；
(二)涂改房屋权属证书的；
(三)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
(四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
第二十六条　登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。
第二十七条　登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。
第二十八条　房屋权属登记，权利人(申请人)应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。
登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。
第二十九条　权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。
第三十条　从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。
第三章　房屋权属证书
第三十一条　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
第三十二条　共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
第三十三条　房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
第三十四条　《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。
第三十五条　房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。
第四章　法律责任
第三十六条　以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。
涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。
非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条　因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
第三十八条　登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章　附　　则
第三十九条　本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。
第四十条　各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第四十一条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十二条　本办法自1998年1月1日起施行。
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