房地产开发项目中，开发用地中用于绿化、道路等公共设施用地如何缴纳城镇土地使用税？
这是对公共设施用地如何缴纳城镇土地使用税的准确解读
对开发用地中用于绿化、道路等公共设施用地，在国土部门签发土地使用证日到开发项目完工并开始交付使用期间，应按土地使用证载明实测面积全额纳税，包括在红线图内的道路、广场、绿化等公共设施用地。这是因为在土地闲置及施工建设期间，虽然规划图内已经规划了绿化等公共用地，但实际使用人是房产开发商而不是社会公众。
问：我公司开发的楼盘小区为半封闭小区。请问，小区内的公用道路、广场、绿地、会馆、车位、游泳池、小卖部、会所、物业用房等设施用地能享受免缴土地使用税政策吗？
答：根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第73条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《最高人民法院印发关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（法办发[1988]6号）第88条规定："对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。"由此可见，房地产开发公司开发商业住房，在房屋交付业主后，相应小区内的的公用道路、广场、绿地属于全体业主所有。
在房产建成交付使用后，绿化、道路等用地成了小区住户的公共用地，这种用地具有一定的社会性，根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）以及重新公布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条的规定，市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴土地使用税。
可见，小区内属于全体业主所有的公用道路、广场、绿地应属免税土地。但对会馆、车位、小卖部、会所、物业用房等设施用地应当缴纳土地使用税。根据《国家税务总局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字[1988]15号）的规定，土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。但在实践中，税务机关一般将资产管理人即物业公司作为土地使用税纳税义务人。
对开发用地中用于绿化、道路等公共设施用地，在国土部门签发土地使用证日到开发项目完工并开始交付使用期间，应按土地使用证载明实测面积全额纳税，包括在红线图内的道路、广场、绿化等公共设施用地。这是因为在土地闲置及施工建设期间，虽然规划图内已经规划了绿化等公共用地，但实际使用人是房产开发商而不是社会公众。
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房地产开发企业的开发产品未作产权转移之前的所应缴纳的城镇土地使用税可否作为土地增值税清算时的扣除项目？
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问：房地产开发企业的开发产品未作产权转移之前的所应缴纳的城镇土地使用税可否作为土地增值税清算时的扣除项目？
答：城镇土地使用税在会计处理上应计入期间费用中的“管理费用”，因此开发产品未售前应缴纳的城镇土地使用税应作为“房地产开发费用”按规定计算扣除。
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房地产企业每年缴纳的项目地块的土地使用税，能否计入成本-开发间接费用，土地增值税清算扣除？
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问：房地产企业每年缴纳的项目地块的土地使用税，能否计入成本-开发间接费用，土地增值税清算扣除？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的土地使用税列入管理费用。 因此，房地产企业按规定支付的土地使用税不应作为房地产开发成本-开发间接费用进行税前扣除，但可以列入管理费用中进行核算，在清算时，按规定的比例内进行扣除。
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房地产企业如何缴纳城镇土地使用税
来源：城市商报&　　 |
某房地产企业于2012年9月通过拍卖取得一块土地，于2012年10月签订土地使用权出让合同（合同未约定土地交付时间），用于建造&&&花园&商品房项目。该项目于2012年12月动工，并于次年4月取得《商品房预售许可证》。经地税部门检查发现，企业缴纳了2013年1月至2013年3月期间的。税务稽查人员指出，该企业少缴了2012年11月、2012年12月及2013年4月的城镇土地使用税，应追缴少缴的税款并予以相应处罚。
房地产企业能否正确缴纳城镇土地使用税，关键在于能否正确理解城镇土地使用税的纳税义务起止时间。
根据 《财政部 国家税务总局关于城镇土地使用税有关政策的通知》（〔号）的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本案中，土地使用权出让合同中并未约定土地交付时间，因此纳税义务发生时间为合同签订的次月，即2012年11月。
同时，《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）明确指出，从日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。在实践操作中，通常把预售（销售）许可证的取得视为&房产、土地的权利状态发生变化&：房地产企业能够办理《商品房预售许可证》，说明房地产企业的销售行为符合国家相关的法律法规，随时均有可能与购房业主签订 《商品房买卖合同》并备案。此时房地产企业开发的商品房的所有权，会不断转移给购房业主，土地使用权也随之存在着权利状态的不确定性。显而易见，案例中该企业纳税义务的终止时间应为取得《商品房预售许可证》的当月末，即2014年4月底。
近几年来，房地产行业的高利润吸引了不少投资者涉足该行业。然而，房地产行业从业人员的财务管理水平和涉税风险意识却亟待提高：一方面，少数企业家为追求高额回报，有意少缴或拖延缴纳国家税款，以求取得暂时性的效益最大化； 另一方面，部分财务人员业务能力有限，甚至不了解房地产企业在取得土地使用权但未取得预售许可证之前是需要缴纳城镇土地使用税的。小小城镇土地使用税，能折射出企业自身存在的大问题，值得我们关注和深思。 【】
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[税务]房地产业开发项目土地使用税的计算方法
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[税务]房地产业开发项目的计算方法
（一）建造期间计税起始时间
开发阶段的计税起始时间，应当结合以下两个文件进行判断。
《城镇暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳：（1）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳；（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳。&&
《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇有关政策的通知》（财税[号）第二条第一款规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇。
（二）建造期间计税依据
1．总计税面积的确定
房地产开发企业建造期间开征的计税依据，应依据下面两个规定：
《城镇暂行条例》第三条：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
《国家税务局关于若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[号）第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
这里需要注意，如果纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。
2．免税面积的
（1）经济适用房用地和廉租房用地面积
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条第（二）项规定：开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇。
（2）其他优惠政策用途占地面积
对于其他符合优惠政策列明用途（学校、医院、托儿所、幼儿园，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地，小区内的荒山、林地、湖泊等尚未利用的土地）的土地面积，因为房地产企业尚在建造中，建成后的上述优惠政策列明用途房产可能占地面积和规划面积不一致，建成后也可能挪作他用，所以各地对建造期间的优惠政策列明用途土地面积是否适用优惠政策掌握不一，有的地方允许，有的地方不允许。
例如，上海市、重庆市、青岛市可。《上海市税务局关于有关问题的解释和处理意见》（沪税地[1989]46号）第三条规定：企业新征用土地时带征一部分同于市政规划的公共道路用地，如这部分带征土地列入企业范围以外和不使用的，可免予征收。《上海市税务局关于征收有关问题的补充规定》（沪税地[1990]54号）第二条规定：企业范围内自然形成的河流或湖面，已被利用的（例宾馆等单位作为景色格局或游艺场所等），应按规定征收；尚未利用的，可由所在地税务机关审核，报我局的批准后，暂时免征。《重庆市地方税务局关于房产税城镇有关政策问题的通知》（渝地税发[号）第二条第（二）项：对开发小区内的道路、绿化用地，经区县地税局审定后可暂不征收城镇。《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇有关问题的通知》（青地税函[号）第四条规定：开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。
例如，辽宁省不可。《辽宁省税务局关于对房地产开发公司征收的批复》（辽税四[号）第二条规定：对房地产开发公司征收的计税依据应包括与其不可分割的附属设施占地。即对住宅小区内马路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均应征税。
此外，税企双方都应注意，房地产企业并不适用填海整治土地税收优惠政策，依据是《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇问题的批复》（国税函[号）规定：享受免缴5—10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。
（三）建造期间应纳税额
应纳税额=单位税额×（总计税面积－免税面积）
& && &三、竣工阶段
& &&&（一）竣工阶段计税截止时间
& & 《财政部 国家税务总局关于房产税城镇有关问题的通知》（财税〔号）第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
& && &上述文件实质是强调，纳税人不再是纳税人时，其由纳税人转为非纳税人的当月依然要计算缴纳。文件中“权利状态发生变化”，一般理解为土地使用权发生转移。“实物状态发生变化”，多数同志感到难以理解，实际上可按《国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]）国土（籍）字第26号）第二十九条规定理解：原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者、空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
因此，实践中多数省份认为房地产企业开发项目应以项目宗地使用权转移登记给业主月份作为最后截止月份。因为房地产开发企业销售行为是陆续发生的，陆续交付业主使用，为业主办理土地使用证是分批办理的，因此截止月份也呈现出分批特点。房地产开发企业如果未能给购房者办理土地使用证，就应继续照常纳税。
但是，考虑到经常出现业主入住多年尚未取得土地使用证现象，以及部分地区土地管理部门尚未全面开展为业主办理土地使用证业务的客观事实，如果单纯以土地使用证为准，会造成开发项目越多的房地产开发企业税负越重的不公平现实。
个人认为，实践操作应以房地产企业交付业主使用当月作为计税截止时间，不仅符合实质重于形式原则，而且也有一定的法律依据。《国家税务总局关于房产税城镇有关政策规定的通知》（[2003]89号）第二条第（一）项规定：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇。”对于房地产企业而言，销售并交付业主使用当月，仍对交付业主房产所占土地缴纳。此后，由业主在房屋交付使用次月开始缴纳（个人居住免税）。整个过程实现了的无缝衔接，国家对此宗地一直在征收，而且也未重复征收。如果房地产企业已交付业主使用，但因未给业主办理土地使用证件，而继续缴纳，则因业主从房屋交付使用次月也开始缴纳，明显产生了对同一土地，同一时间，征收两次的重复征税现象。下面两个城市的地方文件和编者的观点是一致的。
& & 《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇有关问题的通知》（青地税函[号）第二条规定：房地产企业开发商品房已经销售的，纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇征收起止时间有关问题的通知》（西地税发[号）规定：房地产开发企业房地产开发用地城镇征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇征收截止时间为房屋实际交付的当月末。
（二）竣工阶段计税面积
1．免税面积
开发项目竣工交付使用后，小区内的学校、医院、托儿所、幼儿园用地，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地，可以享受免税政策，不再具有争议。小区内的荒山、林地、湖泊可供小区内的业主日常观赏和休憩，属于已利用土地，不能享受免税政策，亦无争议。
开发项目竣工交付使用后，小区内的道路、绿地、公共设施用地，原则上也可享受免税政策，予以。因为根据《物权法》规定，小区内的道路、绿地、公共设施属于业主所共有。所以，小区内的道路、绿地、公共设施用地本质上是多位个人院落用地的集合。〔88〕国税地字第15号第十八条第一款规定：“个人所有的居住房屋及院落用地征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定。”既然各省目前对个人所有的居住房屋及院落用地出台的都是免税政策，那么上述小区内的道路、绿地、公共设施用地也应予以免税。但是，实践中，有的省份考虑入住率，有的没有考虑入住率因素，例如：《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇问题的批复》（赣地税函[号） 第二条规定：对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出80%后停止征收城镇。
《吉林省地方税务局关于明确房产税有关政策的通知》（吉地税发[2006]42号）第五条：& & 对房地产开发企业开发的居民小区竣工后，其小区内按照规定标准进行绿化和修建公共道路的用地，暂免征收。
2．计算应税面积和应纳税额
应税面积=项目总计税面积－免税面积－交付购买的业主使用面积
交付业主使用面积=（项目总计税面积－免税面积）×（交付购买的业主可售建筑面积÷项目房产总可售建筑面积）
应纳税额=月单位税额×应税面积
& & 因为房地产企业陆续销售，陆续交付购买房产的业主使用，所以房地产企业在应用上述公式计算时，注意逐月计算，然后再累加税额。
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裁量标准以超过规定期限的时间长短划分了“轻微”、“一般”、“严重”、“特别严重”四个阶次，分别处以300元以下、300元以上2000元以下，2000元以上3000元以下，3000元以上1万元以下的罚款。而且，第一次轻微违法，符合条件的不再给予行政处罚，称为‘首违不罚’。}