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公共收益由业委会代管
　　做法1：收入直接打入业委会账户
　　与其他对财务公示遮遮掩掩的小区相比，南海文华北路的星晖园则显得坦荡荡。小区内的两个宣传栏是星晖园的“账务公开专刊”。不仅“月度收支情况明细”“公共收益月度收支明细”赤裸裸地张贴出来，连“未欠费业主名单”“欠缴费用单元列表”都一并示众。
　　其中，“公共收益月度收支明细”表清晰地展示小区的公共收益运作流程：该小区每月平均有5万元左右的停车费及2000多元的场地租用费收入。物业在抽取收入的10%后，再扣除1.5万元及相应税金，剩余全部归还业主委员会。此外记者注意到，这份月月更新的专刊并没有覆盖“旧账”，只是将“新数”添在后面。小区雍城物业的肖立志经理称，这是为了方便业主进行对比，更清楚地了解每个月的收支变化。
　　“物业时刻受业主和业委会监督，不敢马虎。”肖经理说。原来，小区业主曾因公共收益问题与物管起过纠纷。后于2010年8月成立了业主委员会，自此业委会与物业公司约定，公共收益可交由物业代理，物业可抽取收益的10%，其余则需移交业委会。“我们小区业主对物业管理比较关心，维权意识比较强，常常透过业委会传达意见，甚至直接跑上经理办公室。”肖经理称，这也是星晖园对公示账单如此大方的缘故。
　　记者在采访中亦发现，该小区大部分业主都知道“公共收益”，也有关注每个月的收支情况，其中便有60多岁的周姨。“当然关心啦，这么大笔钱，而且是关系到我们业主的利益。每个月他们公布这笔数，我们都会来看看。”
　　做法2：收益怎么用业委会说了算
　　物业将大部分公共收益还给业主后，能怎么用，就是业委会来决定的了。
　　“业主兼职做委员会的工作，需要办公费。另外业委会定期举行的业主大会、换届选举活动也都需要经费的。”和基花园业主委员会周主任向记者透露，委员会共有7名委员，办公费用约2000元/月。剩余的600元用于活动经费。
　　至于小区财务公示，周主任表示物管处只是公布月度日常收支情况，并没有公布公共收益的收支情况。但周主任表示业主们并不介意。“我们业主都知道这个小区的公共收入不会很多。而且我们都委托物管帮我们打理，我们就相信他们，不会去查账。”
　　星晖园业委会的吴主任亦向记者证实，业委会自2010年起每月可收到物业公司财务公示上相应数额的公共收入，目前共计55万左右。另外业委会的收支明细也会每半年公布一次。“业委会的支出包括办公费用、办公室装修、业主大会的活动经费等，目前已支出10多万。估计账户内还有30多万。”
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一个楼盘 一年公共收益有多少？
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小区公共收益如何监管到位？
作者：毛锦伟
　　读者声音
　　公共收益从未公开
　　市民张先生来信反映：我是新村路愉景华庭的业主。小区2005年建成入住，有1650户居民，目前由大华物业负责管理。2010年9月，小区业主委员会成立后，我曾多次要求业委会履行职能，及时敦促物业公布小区公共收益的收支情况，接受全体业主监督。岂料，业委会成立快两年了，公共收益账目却从未公开过。
　　不仅如此，业主的信箱里不断收到各种举报材料，称居委会、物业、业委会结成了“利益共同体”，不仅侵吞通信基站建设的补偿款，还以报销“会务费”、虚报“公共设施维修费”等多种方式，从公共收益中支取款项，牟取私利。署名皆为“一部分业主”。
　　小区的公共收益账目，是否真的因为存在猫腻而不肯公开？
　　记者随访
　　本报记者 毛锦伟
　　留下一笔“糊涂账”
　　小区的公共收益，究竟有多少？记者致电愉景华庭业委会。据介绍，小区这几年的公共收益，算得上是一笔“巨款”。其中，停车收入是大头。愉景华庭地面停放的有证车辆就有400余辆，但实际停放远不止这个数。有证的每天5元，无证的每天10元，估算下来，仅停车费一项，这些年收入就有300余万元。此外，移动、联通在小区内架设基站，每家也要缴纳至少10万元的进场费、工程补偿费等。这些公共收益，除去物业的管理费，其余都应该用来补充维修资金。
　　公共收益，账目为何不公布？记者又致电小区物业。一名工作人员称，公共收益的账目，物业每月都提供给了业委会，是业委会没有公布。但业委会一位副主任称，从未看到账目明细。公共收益是物业管理，业委会负责监管，居委会则“统管”整个小区。由于小区维修资金账号尚未开通，各项公共开支均从公共收益中支取，物业见业委会公章即给钱。而此前，业委会的3枚公章分别由主任、另一位副主任以及居委会党支部书记保管。举报材料中所说的报销“会务费”、侵吞基站覆盖补偿款等确有其事，居委会也应该了解。
　　这名副主任透露，近日，在账目尚未交接的情况下，包括业委会主任在内的5名业委会成员均已辞职，留下一笔“糊涂账”。
　　业委会权力谁来监管？
　　事实上，反映公共收益被侵吞的投诉，本报收到不少。近日，好世凤凰城的业主也反映了类似情况。采访中，大多数业主根本不知道自己居住的小区每天都在产生收益，对这些收益如何使用也并不关心。这种情况下，物业、业委会足以“闷声大发财”。
　　记者致电上海市物业管理行政事务中心。一位负责人称，去年4月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》中明确，“受委托的物业服务企业每半年至少公布一次公共收益的收支情况，接受业主的监督”。但物业若拒不公开，管理部门也只能出面沟通协调，在程序上指导业委会召开业主大会，请第三方机构进行账目审计，完善小区管理。如果业委会自身参与一起“发财”，则需要居委会出面，代替业委会行使职能。此时，作为监督指导方的居委会作用十分重要，若做不到公正，甚至也怀揣“私心”，业主维权就相当困难了。
　　公共收益是个“香饽饽”，权力下放，由居民自治管理，出发点虽好，但实际上却暗藏道德风险。业委会作为业主选出的“执行机构”，权力很大，但对其的监管却相对薄弱。如何防止管理者、监督者见利起意，现行的居委会、物业、业委会分权而治的管理方式，显然还有待完善。建议区房管部门及时出面，督促并监督业委会履行职能，维护全体业主的合法权益。
04/25 05:2704/11 14:2203/28 06:0403/13 06:48
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业主委员会如何算好小区公共财务这笔帐(图)
日17:34 新浪房产
　　主持人(孟宪生)：谢谢秦兵律师。下一位发言是 ( )业主委员会主任王嘉吾，主题是业主委员会与小区公共财务问题。
北京市太月园业主委员会主任王嘉吾
　　王嘉吾：今天占用大家的时间，上一阶段会议结束的时候，有一位先生提出来，说今天的会议主要谈了一些法规法条的问题，作为我是太月园小区业主委员会的主任，我的发言比较结合实际，主要讲的是业主委员会工作的一些想法和一些特点。
　　各位来宾、各位朋友，各位热衷于业主委员会自身建设的同仁大家好！我是太月园小区业主委员会的主任。我自己是一位从事30多年财务管理工作的人员，我在我们小区的业主委员会的工作里主要是利用自己的专业特长为小区业主服务。从我们太月园小区成立一年多的时间里，根据业主委员会作为其他的组织，不能得到法律认可的尴尬特点，摸索出一些关于小区财务管理方面的方法。也就是利用今天的会议，跟在场的各位朋友谈一谈。
　　首先，我们要谈小区的财产权。刚才舒老师和蔡老师都从业权的问题上很有深度剖析了我们作为业主在小区的权利是什么？实际上业主委员会的权利就是刚才两位先生都谈到的，就是公共的财产权。我们现在业主委员会应该怎样取得小区公共财产的管理资格和收益权。
　　一个成熟的小区，要通过多种渠道、多方渠道收集本小区的物业档案，摸清小区公摊面积、公摊部位、公用设施、公共配套设施的家底。一定要掌握已经界定小区公共财产的部位是哪些？为什么一定要把这个问题搞清楚，因为业主委员会行使业主大会赋予我们的权利，只是替业主看好公共部位的财产。所以，你要做好这项工作，要摸清家底。一定要掌握这些财产是哪些部分，还有一个是产权尚未界定有争议的部分是哪些，还有一些是不属于小区业主公共部位的财产，但是对于这些财产形成的收益，小区业主也有一定处分权，只要做好这些基础工作，才能遏制住开发商和物业公司的贪欲，取得小区公共管理的资格，使小区公共利益得到最大限度的保护。
　　小区业主公摊用房和公摊部位，如候梯厅，电梯当中的框架广告、视频广告等出租的收益，还有一些网络设备，比如像哪个网络公司想在我们小区安一个网络设备，他们也是作为经营，一些小区引进网络公司，他们也是盈利的行为。我们可以作为业委会为了大家的利益，可以向这些公司要一些利润，就是返回一些利润。还有就是最大的一块，是物业公司利用业主公用的公摊面积，经营停车场的收入，业主委员会向物业公司支付一定管理费扣除成本以后一定要归小区全体所有。小区全体业主所有说明一个问题，业主委员会不能够几个人决定处分属于小区全体业主的财产。对于财产尚未界定有争议的产权，就像现在小区比较普遍存在的一个普通地下室，一定要把产权搞清楚，哪怕向物业公司提起诉讼，向开发商提起诉讼，我们小区经历过这个问题，作为小区物业公司要拿出恒心，以及证据与他们周旋，尽可能为小区争取更多的利益。
　　另外谈一下心得。大家知道，人防工程的产权不属于业主，作为人防，他在小区里搞经营，肯定占用小区的公用部位，可以和经营单位去交涉，去沟通，向他们收取一部分公共部分使用权利的费用，我们怎样做这个事情，要靠各个小区业主委员会。大家商量好这个事情，而且有这个意识为广大业主提高公共物业的收益，这是一个问题。像我们小区这方面做得还可以，让经营单位给我们小区有人防工程的楼上了一个公共，这一点在海淀区人防办也作为一个推荐的小区，像海淀各个小区人防工程管理这方面也在推荐，除了上保险之外，还跟他们手里头也为业主分一杯羹。
　　第二个问题，就是对已经形成的收入进行管理。业主委员会有替业主把钱收回来的权利，但没有使用的权利，只有保管的权利，这个权利体现业主委员会只能执行业主大会的权利。我们要做的事情，要使用这些钱，除了要保证业主委员会一定的办公费用之外，剩下的这些钱，特别是大宗的开支，一定要通过业主大会的议案、决议的形式来使用这些钱，要管理好这部分已经收入的资金。要收入资金，首先要管理好资金的来源信息。比如我是小区业主委员会的委员，我感觉小区的物业什么地方可以给大家创收，我把这个信息提出来以后，提到业主委员会议会上通过，然后大家围绕这个信息来开展工作，比如签合同、谈价格，把这些东西都做好了，把这一部分钱替收到业主大会管理的范畴之内。
　　另外，资金使用和费用的报销。我们应该按照国家的有关财务管理制度，虽然业主委员会不是一个法人实体。作为其他组织的话，在财务管理上一定要遵循国家的财务管理制度，由两个人管理，使用时需要签字，购买的办公用品由专人保管，使用时要有借出这方面的制度。作为财务的话，是最容易在小区业主委员会里头引起一些混乱。作为小区委员会委员，尤其是主任要自律。业主委员会，前面几位先生谈到了实行的是会员制度，实际上不是主任制度，因为业主委员会主任不是法人代表，也没有高于小区普通业主的权利，因为业主就是业权，如果你家只有150平米的房产证，就不会有151平米的业权，这一点我们在做小区业主委员会工作的时候都应该自律。
　　另外，小区业主委员会不是法人单位，没有银行结算户，致使很多小区的业主委员会没法进帐。我接触上海传媒公司做框架广告的，五棵松有一个小区，广告公司给了27000块钱的广告费，没法入帐，两年多了，也要给钱，但要人家给他现金，人家没有办法给他现金，这种情况下钱拿不到，作为业主委员会应该广开一些办法，自己应该找一些办法。比如找一个单位转化一下支票，让人家代缴一些资金。我们今天到会的，尤其是各个小区的主任也好、委员也好，这是一个事实。作为业主委员会，虽然国家在法定意义上没有给我们法人资格，但是我们作为一个普通公民的话，应该遵纪守法，不管业主委员会是什么样的收入，首先一个你要考虑到国家的税金。哪怕对方是物业公司，代扣代缴。作为营业税的话，因为都是劳务收入，一般是5.5的营业税，我们的钱是从物业公司收的，5.5的税金都应该由物业公司替我们交。这种情况下，不要让其他组织或者社会上感觉到物业公司的小区物业公司只会敛财，不懂政策，不要让人感觉我们是乌合之众。作为物业公司首先要提高思想建设，我们所提的思想建设并不像作为中国共产党或者怎样一个机构来要求。
　　作为小区业主委员会的一个委员，这些业主都是我们的邻居，都是我们的朋友，为大家做事的话，也应该保持一个平常心，因为你不可能作为一个业主委员会也好，作为一个主任也好，你的权利不能凌驾于普通业主之上。
　　第三，作为小区的业主委员会要有理财的方略。作为一个普通公民，要想在自己有生之年，特别是像北京这种地方，购买自己的一套商品房确实要辛苦大半辈子，也不是很容易的事情。这种资金对于个人投入是很多的，我们又是以一个小区的形式集聚在这里，我们这块的投资对于社会的贡献是大的。另外量也是大的，时间是长久的。商品房的使用时间能够达到70年，所以，作为我们业主委员会，不光是房子我们买了是作为住，我们也要想到让它自身产生一些效应，来为业主分一些忧，减少大家一些居住成本。比如我们有多的收入，可以抵扣一部分物业费，这样减掉了大家居住的成本。
　　刚刚舒老师在他的发言当中也提到了一个问题，就是的事情。各个小区的公共维修基金是很大一笔资金，在过去都是存在建委的资金管理中心，这个中心是非常不合理的。像我们有些买房时间长的业主，都有六七年的时间了，这笔资金购房款2%的公共维修基金放在资金管理中心里，五六年了，我享受的都是活期利息，这个利息是以小区为整体，并没有沉淀到每个业主个人的帐户，也没有利滚利，比如第一年增加了20块钱，第二年原来是100元，现在从120元开始算，都没有这种情况，这是非常不合理的。在人大代表和政协委员千呼万唤之下，政府做了一个让步，日以经建部2号文件出了一个通知，同意成立业主委员会的小区，以业主委员会的名义把这笔资金存在北京市7个(已经中标的银行)商业银行，同意你把这钱存在这里面。但在存款这个问题上绝不是简单的事情，因为政府人为的给你设了很多限，不是说今天我把钱存在那里就可以了，不是这样的，这里面有很多工作要做。我在这会议上疾呼所有北京市成立小区业主委员会的小区，业主委员会应该为大家理好这个财。因为这笔资金是很大的，把它做好是很有意义的。除了我们所说了一石两鸟，除了钱是为公共维修，有一个养老钱，还有在存储的过程当中，要让它发挥资金的最大效应。因为市场经济，资金是最能发挥效应的，怎样把资金使用活，希望大家开动脑筋，在专业律师和像舒老师专业人士的指导下，怎样把这笔资金用好，是业主委员会今后要做工作的很大一个前提。一个小区的公共维修基金基本上是上千万的，大家想一想，这么大笔的一笔资金，如果不马上工作，让它为小区业主产生效应，还继续留在资金管理中心作为活期利息，你说大家冤不冤？我觉得理财方面需要大家共同想。
　　我所要讲的就是以上三个问题。今天大家到会，刚才我们讨论时也有几位先生也提出问题，各个小区的业主委员会从它成立业好，或者在执政过程当中也好，大家都有很多经验。我们今天在这个会议上也呼吁，我们也想借助北京市律师协会这个物业专业委员会，我们能不能成立业主委员会的一个联谊会。这样的话，我们哪个小区业主委员会碰到了问题，我们大家可以共同想想办法，不要显得各个小区业主委员会显得那么的无助。业主委员会的身份大家知道是非常尴尬的。
　　我今天说到这一点也是仅供参考，提提我个人的意见。
　　另外就是感谢律师协会，感谢舒老师、蔡老师这样的专业人士能够为业主委员会考虑这么多，尤其对舒老师七年无偿的法律援助，作为一个普通的业主，我们都应该有一份感谢之心。
　　我的发言到此结束。
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