首套房贷公积金与商业贷款利弊分析_网易财经
首套房贷公积金与商业贷款利弊分析
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长沙某家银行房贷顾问认为：“目前银行7折利率与公积金贷款利率差别不大，首套房建议还是使用商业贷款，毕竟使用公积金贷款的话，如果想再次使用，必须要贷款全部还完。”
如果说首套房是窝，那么第二套房才是家。在高房价压力下，很多年轻人选择先买套小房子，再等成了家有了小孩之后再买个大一点的房子改善居住。只是，在首套利率优惠取消，二套房贷收紧的背景下，在有了购买第二套房计划的时候，首套房该选公积金还是商业贷款？
4月1日，四大国有银行全面收紧首套房贷7折利率，而在长沙，首套房贷7折利率早已是名存实亡，虽然还有极个别银行有着7折利率优惠，但房贷门槛已经颇高。清明节小长假里，首次置业的长沙白领李潇潇在河西咸家新村附近看中了一套100平米的房子，总价将近50万元。
在国企工作的李潇潇存缴了公积金，如果用公积金贷款，相比现在商业银行的利率和首付情况，公积金贷款自然有相当大的优势，可以享受首付两成且比商业银行7折利率还低的实惠。但是，李潇潇也想到，如果要买下一套房呢？首套房用了公积金贷款，那么第二套房必然只能用商业贷款。等于说，第二套房就要首付四成，利率还要上浮10%。于是，在首套房贷款该选公积金还是商业银行的问题上，李潇潇面临困惑。
首套房用商业银行贷款，中年期压力相对较小
方式一：首套房价值50万元用商贷：首付四成，贷款20年。需首付20万元，贷款30万元，每月还款1850元，贷款本息计44万元，即共计约64万元。
第二套房价值70万元用公积金：首付30万元，贷款40万元20年，每月还款2500元，贷款本息计61万元，即共计约91万元。
说法：长沙某家银行房贷顾问认为：“目前银行7折利率与公积金贷款利率差别不大，首套房建议还是使用商业贷款，毕竟使用公积金贷款的话，如果想再次使用，必须要贷款全部还完。”考虑到李潇潇的实际情况，国企白领，收入高而且稳定，首付即便是四成压力也不是很大，该房贷顾问建议李潇潇选择在一些有着7折利率优惠的小银行选择贷款，那样还贷压力也不大。
“首付压力大，还贷压力小”这就是该顾问给李潇潇的建议。目前李潇潇买的房子只有100平方，完全符合二套房使用住房公积金贷款的条件。所以，以后如果李潇潇再想购买一套改善型住房，完全可以使用公积金贷款，而没有必要现在用公积金贷款以后再用商业贷款来面临利率上浮10%的局面。
首套房贷用公积金，年轻时压力相对较小
方式二：首套房价值50万元用公积金：首付两成，贷款20年。首付10万元，贷款40万元，每月还款2500元，贷款本息44万元，即共计约54万元。第二套房价值70万元用商贷：首付30万元，贷款40万元20年，每月还款3000元，贷款本息计72万元，即共计约102万元。
说法：对于刚刚参加工作不久的李潇潇来说，虽然工作不错，但是手上积蓄有限。目前李潇潇和爱人手上积蓄就是20万元左右，如果首套房首付四成就是20万元，还要花10万元左右来装修。“不要把压力都放在现在。”一业内人士就指出，年轻人应该尽量降低购房成本，不然生活压力会太大。
该人士还认为，“现在她正处于一个职业上升期，即便以后有小孩需要购买改善型住房，也是多年以后。而那时她也步入了一个事业高峰期，即便利率上浮10%的二套房贷对她来说压力也相对要小一些。”虽然目前公积金贷款对于二套房有所收紧，但是针对首套房依然是保持优惠，首付两成，最高可贷40万，最长可贷30年的政策并没有变化。
本文来源：潇湘晨报
责任编辑：王晓易_NE0011
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公积金和商业贷款到底利息差多少？
很多楼盘都不支持公积金贷款了，销售在推销的时候都会说纯商贷可以有一定的优惠，优惠下来和公积金贷款是差不多的，很多人都信以为然，我跟他说差很多，他还不信，还说到时候提前几年还款了，说不定还是商贷赚，所以我决定为他算这笔账，屌丝伤不起啊。
公积金上限是80万，我们就来比比这80万的利息差，商贷就按9折利率算。现在很多房产的广告贴比的都是整整20年，或者30年的利息差，我觉得这个没有意义，至少我觉得我自己肯定会提前还掉一部分贷款的。
我们按20年的等额本金算来看，公积金的利息是36万，商贷的利息是47万，相差11万。很多会说，不用20年，10年差不多就可以还完了，利息差最多5,6万。一般开发商商贷可以便宜2.3万，其实差不多。那真是的情况是不是这样的呢？
等额本金还法利息是最低了，然后开始几个月月供很高。假设我们承受的起，公积金第一年平均每个月月供大约是6230，还的利息是2900左右，本金是固定的3333。商贷第一年平均每个月还的月供是7160，利息是3830左右，本金也是固定的3333.那么第一年的利息差1万1左右。（公式不罗列哈）之后每年的利息差缩小6000左右，那么前面10年的2者的利息差是8万3左右（等差数列，很好算的哈），20年的总利息差是11万强，那么其实前10年的利息差就有8万3，后面10年的利息差只有3万多。（这个结果我自己都很吃惊）。
很多楼盘商贷便宜2万，还号称说和公积金贷款差不多的，实际上我们可以看到，就算你提前10年还款，2者的差距还是8万3-2万=6万3。。。算上10年的平均通胀，也是不小的差距了，自己买房的时候要考虑清楚实际的差价，不要一笔糊涂账，销售说差不多的就是差不多的。
有人说比10年期的等额本金利息就少多了，确实是，但是每月还款太高了，屌丝伤不起，贷10年和贷20年提前10年还，生活质量还是有区别的。
我和我的小伙伴们都惊呆了
我85折&&5年还清 到1年提前还一半&&剩下4年慢慢还&&很轻松啊&&公积金的话& &开发商不给优惠&&差距很大
zhaozhenquan 发表于
我85折&&5年还清 到1年提前还一半&&剩下4年慢慢还&&很轻松啊&&公积金的话& &开发商不给优惠&&差距很大
5年还的完的是高帅富，没法比。
如何降低投资的风险，是你应该考虑的，机构有散户所没有的优势
5年还清的弄毛公积金贷款。。。。
屌丝买房什么都想要，还听不见意见，我真的是很为他们捉急
所以支持公积金贷款的楼盘成本还是要低不少的，北宸之光之流的我已经意兴阑珊了。
单步走路 发表于
所以支持公积金贷款的楼盘成本还是要低不少的，北宸之光之流的我已经意兴阑珊了。
楼上不是有省公可以用的么
David.H 发表于
楼上不是有省公可以用的么
今天给我老婆说，统一全部都不能用了
我智商捉急啊，完全听不懂。。。
能给个结论吗~
建议全额付清，就不用付利息了。
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住房公积金贷款和商业贷款买房的区别是什么？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
我国购房贷款主要有商业贷款、公积金贷款两大类项。 公积金便宜但是限制条件多，商贷贵、但是额度高限制少。两者在性质、时间、利率、额度等方面均有区别。 1)贷款性质和利率不同 公积金贷款是不以盈利为目的的政策性贷款，而商业银行贷款是以赢利为目的。2015年近日的商贷基准利率为4.9%（5年以上），而公积金仅为3.25%， 目前我国住房公积金贷款利率统一如下：5年以上公积金贷款利率为3.25%，5年以下为2.75%。 2)审批机构不同 公积金贷款必须经过公积金管理核心审批通过，商业贷款直接经银行审批即可。 3)审批时间不同 公积金贷款周期相对较长，审核比较严格，商业贷款相对比较灵活，周期较短。 4)贷款流程不同 商业贷款要在办理过户之前审核贷款，公积金贷款是在办理过户之后审核贷款。 5)贷款对象不同 住房公积金贷款对象是缴存公积金人员，而商业贷款是具有完全民事行为能力的自然人，包含住房公积金缴存员工。 6)贷款额度不同 各地区公积金贷款限额不同，一般的金融机构发放的住房抵押贷款的较高贷款额不得超过购房款的80%。 7)贷款期限不同 虽然公积金贷款和商业贷款的最长贷款期限均为30年，但是一般来说，商业贷款不会做到30年，而公积金贷款可以。 当然，目前各地公积金管理核心对公积金贷款年限和额度的规定并不一样。 以武汉为例，公积金贷款能贷多久、较高额度能带多少跟是否使用过公积金贷款、房屋面积都有关系。具体可以咨询当地住房公积金管理部门。 具体可以参考这张图，有公积金贷款的详细规定： <img alt="" src="/jiwu_news_pics//a_.jpg"> <img alt="" src="/jiwu_news_pics//a_.jpg">
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公积金政策
商业贷款和公积金贷款哪个更划算 悉数十大区别
　　时至年关，不少银行已经开始逐步缩紧房贷，想要的人也将贷款计划转移到上，那么和公积金贷款究竟有哪些区别呢？
　　区别一：
　　商贷的基准利率5年以上是5.15%，公积金贷款5年以上利率是3.25%。
　　区别二：贷款比例
　　同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。
　　区别三：贷款流程
　　商业贷款要在办理过户之前审核贷款，公积金贷款是在办理过户之后审核贷款。
　　区别四：审批时间
　　商业贷款大约20个工作日，公积金贷款大约需要40个工作日，商业贷款快于公积金贷款。
　　区别五：贷款来源
　　商业贷款放款源头的来源主要是商业银行等放贷机构筹集的社会公众资金，而公积金房屋贷款则是公积金缉费者缴纳的资金。
　　区别六：使用人群
　　商业房贷针对所有符合条件的社会公众开放，而公积金贷款则只对公积金缴纳者开放。
　　区别七：利息用途
　　商业房贷的利息是商业行为的盈利，归相关的投资人，而公积金利息则是有政策规定用途，只能用于保障性住房建设。
　　区别八：审批机构
　　商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行；公积金房贷则需要通过公积金管理中心审批，决定权在公积金管理中心，银行只是执行机构。
　　区别九：年限和额度
　　不同银行和不同城市公积金管理中心规定不同，一般来说商业贷款可以选择的还贷期更长更灵活，额度更高。
　　区别十：二套房
　　商业贷款对二套房贷的政策性限制更多，利率更高；而公积金贷款则基本不受二套房贷的政策影响，同样可以享受优惠利率。
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区别一：贷款利率 商贷的基准利率是6.15%，公积金贷款5年以上利率是4.25%。 区别二：贷款比例 同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。 区别三：...
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