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山东“小产权房”转正无望 购买需谨慎
来源：乐居 &&发布时间：
近日，山东省国土厅、山东省住房和城乡建设厅转发《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止通过不动产登记合法化”。此前全国开展利用建设租赁住房试点时，坊间有传言称小产权房合法化或将打开窗口，而此通知的发布则意味着小产权房“转正”无望。
为解决不动产登记“中梗阻”问题，依法妥善处理“没了、土地信息资料不见了”等一系列百姓不动产登记困扰，要求房屋交易与不动产登记机构分设地区实行“一个窗口受理、部门并行办理”，实现房屋交易与不动产登记的有效衔接。同时，各地年底前全面完成资料移交。凡是能够通过网上办理的房屋交易和不动产登记事项，不得要求当事人到现场办理。值得注意的是，针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合。其中，“防止小产权房通过不动产登记合法化”，被单独列为一条。
记者了解到，一直以来，坊间有不少传闻称，小产权房可以通过缴纳部分“差价款”，纳入不动产登记范围。尤其是今年8月底，国土部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设租赁住房试点方案》称，确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，再次引发外界对于小产权房“转正”的传闻。小产权房是指在集体用地主要是集体建设用地上开发建设的住房，分布在一些大城市和特大城市的城乡结合部，占用农村而建，因未缴纳等一系列法定规费，售价远比便宜，多年来积累了庞大的规模。然而，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行所有法律法规的保护。此次明令禁止小产权房通过不动产登记合法化，则意味着小产权房“转正”彻底无望。而集体建设用地建设租赁住房试点与“小产权房”也实际上是两个概念，前者是需要完备手续的，跟商品房开发建设无异，对于想通过购买小产权房发财的投机者，寄望其可以转正的想法可以打消了。
除此之外，此次通知中还明确切实做好房地产市场和监测分析工作，将与新建商品房纳入统一的房地产市场管理，加强监测、监管和调控。9月30日，政府网站就曾发布《淄博市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，强化监管，其他城市也将陆续跟进。
国土部：小产权房与集体租赁房有本质区别
近日，国土资源部在湖北省召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。会议明确，试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
会议提出，要坚持目标导向推进试点工作——以项目管理为抓手，以完善规则为主线，以可复制、可推广为标准，以支撑城乡建设为导向，增加住宅用地供应，引导住宅用地市场趋于均衡；优化管理环节，完善用地规则，盘活低效用地，促进节约集约用地。
值得注意的是，针对社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题，国土资源部副部长王广华明确表示，两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护。
研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“从此类试点城市名单来看，基本上和此前首批租赁市场发展的试点城市名单一致，这也是为了让此类城市具备一个更好的发展基础，尤其是通过此类用地政策的推进，有助于更好地理顺此类城市当前的用地关系，对于平衡用地结构、积极为租赁产品提供租赁用地支持等都能发挥较好的作用”。
一位分析人士告诉记者，发展住房租赁市场无疑将从实际上改变当下的租赁市场，营造更好的租赁环境，并使所有租房者受益。“那些因为历史遗留问题造成的‘小产权房’试图借此‘转正’的愿望不切实际。”
“不排除有些利益方借助农村集体建设用地建设租赁住房试点的政策信号，给‘小产权房’打擦边球。”该人士进一步分析指出，“政策层面针对市面上‘小产权房’从未松动，而且国土部等监管部门态度明确，清理整顿的动作从未停止，‘小产权房’不会有借机‘转正’的可能。”
针对试点工作的全面启动，研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，租赁住房的试点还将产生三方面积极效应，“名列前茅是有助于发挥此类集体建设用地的价值，租赁市场的发展成为盘活此类用地的一个很好渠道。第2是通过发展正规的租赁市场和产品，有力地打击了此类区域部分小产权房等租赁行为。第三是通过发展租赁市场，形成更为科学的社区建设，有助于此类区域后续较好规划”。
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