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淮安市涟水县项目市场调研汇报fsw.doc 21页
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宏观环境调研调研目的：通过对涟水县的整体观察及调研，熟悉了解涟水县宏观区域位置特征，达到在销售中更好的把握涟水整个房地产行情的发展趋势，宏观上掌握销售的进度！调研方法：观察调研抽样访谈调研内容：1、总述涟水总面积1676平方公里，总人口105万。物产富饶，资源广博，有粮食、畜禽、林果等全国农产品基地。是全国商品粮生产基地县、全国平原化先进县、全国造林绿化百强县、省首批生态农业县。生态环境优美。古黄河沿线经济林、生态林绵延百余里，被誉为“天然氧吧”。城内涟漪湖、东湖、茵湖三湖相连，“水在城中、城在水中、城中有湖、湖中有岛、岛上有白鹭。”2、交通涟水是南北交通咽喉，是南上北下的必经之地。交通极为便利，公路、铁路、水路四通八达。有5条省道、3条国道在境内汇合，宁连(南京一连云港)一级公路、同三(黑龙江同江一海南三亚)高速、京沪高速纵贯全县，新长(新沂一长新)铁路、京杭大运河离县城仅25公里，交通枢纽地位已经确立。特殊的地理位置和便捷的交通体系，承南启北、联结东西，现已东融上海经济圈，北融东陇海线经济带。涟水县城离欧亚大陆桥东桥头堡连云港(90公里)只有45分钟的行程，到南京(190公里)需2个半小时，至南京禄口机场行程不到3小时，到大都市上海(450公里)只需4个小时，到北京(780公里)只需8个小时。到无锡(320公里)只需3小时。县内拥有国家四级航道一一盐河，北经灌河入黄海，南连京杭大运河入长江，航能力500吨。县内全面实现县乡道路灰黑化。3、产品概况农副产品资源丰富，工业门类齐全。农业资源非常丰富。常年农作物复种面积220万亩以上，是全国粮食生产百强县、全国商品粮生产基地县。经济作物种植面积80多万亩，主要有花生、浅水藕、朝天椒、棉花、油菜等。淡水养殖8万亩，水产品2．5万吨，是全国商品猪、省商品瘦肉猪生产基地县，年出栏生猪10C万头，年饲养家禽2500万只以上。生态特色明显。大力发展以沼气为纽带的生态农业，全县已建沼气池16000多个。围绕沼渣、沼液的开发利用，建成无公害农产品基地10万亩，无公害畜禽总量突破400万只。林业资源丰富。全县现有林果面积22．5万亩，其中片林面积18万亩，活立木蓄积量280万立方米，年生长量30万立方米以上，年可采代量2O万立方米左右。森林覆盖率32％，农田林网率94％。是江苏省唯一的国家级“生态家园富民工程”示范县、省级生态农业示范县。工业门类齐全，产业特色明显。传统产业有纺织服装、食品酿造、医药化工、建筑建材；新兴产业有特种化纤、高档木制品加工，有色金属加工和机械电子等。今世缘酒业、锦纶化纤、源通制帽、惠泰木业等一批重点企业发挥着重要的拉动和辐射作用。围绕农业产业化新上农副产品加工龙头企业，围绕支柱产业的壮大、延伸新上项目均是我们鼓励投资的重点领域。4、教育涟水有丰富的教育资源，高等教育、中等教育、职业教育、义务教育、幼儿教育五大教育体系完备，全县每年输送本科院校学生2O0O多人。5、投资环境投资环境日臻完善，服务环境优质高效。树立“全社会双赢”的理念，“你投资、我服务，你发财、我保护，你发展、我繁荣&，形成全社会人人关心招商、人人参与招商、人人服务招商的亲商、扶商氛围　项目区域环境调研调研目的：通过对本项目及周边配套的调研，达到正确认识项目，准确项目的市场定位。对周边楼盘的采盘摸底及楼盘分析，充分了解市场，面对不同项目的竞争，制定合理的策略，更好的领跑市场。调研方法：观察调研抽样访谈调研内容：项目调研项目位于涟水县城北，沿北环路——红日大道南侧。涟水县城北为涟水县新城区，开发规模巨大：大型的县工业园区位于城北地区；县委、县政府相关机关从2003开始相继搬迁与此，已搬迁的机关沿红日大道北侧由东往西依次有县国土资源局，县供电局，县检察院，县消防大队，县公安局，县政府，县建设局……；涟水县准三星级宾馆——红日宾馆，具有一定知名度的涟水县民办学校——怀文外国语学校以及涟水县第四中学坐落与此；另大型商业大厦——深圳大厦及大型的商业休闲广场都在拆迁准备建设当中。项目的区域位置良好，涟水县人相信在未来五年中城北区将超越现在的市中区，成为涟水县最繁华的商业文化居住地区，对城北区的房地产的发展抱有强烈的信任感。竞争楼盘调研现有竞争楼盘（1）、白鹭花园调研分析（见附表一）(2)、现代名流调研分析（见附表二）（3）、城市花园调研分析城市花园占地14亩，6栋楼房，其中一栋为小高层，为常州一开发公司开发，项目位于涟水县汽车站一侧，项目内没有相关配套，为普通小规模楼盘，城市花园价格多层均价在1500左右，小高层均价在1800左右，沿街商铺在2500左右。城市花园和现代名流距离很近，由于规模不大，没有进行项目形象包装及广告宣传，在涟水的知名度不高。（4）.仙居小区调研分析仙居小区位于涟水县安东路与红日大道的十
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