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房产中介猫腻多 律师教你如何规避买房风险
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　　虚假广告、虚构房源、虚标价格、泄露信息、无证营业……，房产中介的弊端可谓备受诟病。然而日前，知名中介“链家”又被曝隐匿房源信息，层层设陷阱引消费者“入坑”，卖给消费者被法院查封的房子等欺骗消费者的行为。
　　房产中介乱象丛生，买二手房仿佛又离不开这些中间机构。那么买二手房该有哪些注意事项，该如何预防买卖过程中的风险?对此，记者采访到了承办过大量民、商事诉讼案件，擅长房产买卖、民事合同纠纷的上海金沁律师事务所律师袁春松，提示广大网友们“二手房买卖过程中的风险及其防范”。
　　提示如下：
　　一、看房过程中
　　1、在上海，基本都是通过房屋中介公司查找房源，由中介人员带着看房。如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场等;另外，还要注重邻里关系，特别是邻里关系极其紧张或者干脆邻居就是精神病患者等情况也时有发生，建议到小区居委会询问一下，居委会基本都会很热心如实告知。因为上述问题都不属于可以单方解除房屋买卖合同的法定事由，因此发生后很难通过法律手段维护权益，还要自己多用心。
　　2、在前几年楼市低迷时，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书，有些人不注意，随便就签了字，实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料起诉看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎。
　　3、房价过低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民间借贷，产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及各种纠纷，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。
　　二、签订合同过程中
　　看中房屋后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会先签订定金合同，交付定金，通常是在中介直接签订中介公司自行制定的房屋买卖合同(其中包括定金条款)、居间协议及佣金确认书全套，因为上海房价比较高，法律规定定金不应当超过房屋总价的百分之二十即可，为防止卖方反悔，很多买家愿意多支付定金，定金动辄几十万。一旦开始掏钱了，就要注意了。
　　1、确认房屋产权人
　　去房屋所在地的房产交易中心调取房屋产权、土地、抵押等信息材料，全套二十元，凭个人身份证即可调取。负责的中介公司会有专门的人在那里，随时可以调取。可能由于职业原因我是不相信产权证的，这个可以作假。
　　确定了登记的产权人后，还建议确认房屋的实际产权人，换句话说，有可能房屋是夫妻的共同财产，但是只登记了其中一个人的名字，那么建议让夫妻的另一方出份说明，知晓并同意该房屋出售(配偶不签字不代表会推翻房屋买卖交易，但让其签字的做法可以避免掉今后不必要的纠纷)。
　　所有的房屋登记产权人都要到场签字，很多人认为只要签订网上格式版本的《上海市房地产买卖合同》和过户时才需要所有产权人出面，但那个时候作为买方已经支付了大部分款项，一旦有相关产权人提出异议，纠纷就来了。
　　2、确认房屋查封、抵押情况
　　第1项中提到的产调信息材料中会有明确显示，房屋是否存在抵押，是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。 如抵押给个人或法院查封，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押，因为这样的卖方资信比较差，外面可能不只一笔欠款，如果买方先付款给卖方，很可能这笔钱根本就没有用来还款涤除抵押和查封，后面也没有办法过户。
　　如果是抵押给银行按揭，卖方可能需要用买方交付的定金或首付款去还银行贷款再涤除抵押，(毕竟上海房价高，这种情况很常见)，建议买方可以陪同卖方去银行还清贷款，确保这笔钱的最终去向。
　　因此，链家网那些买家陷入到今天的困境，自己也是太疏忽大意了，还是奉劝大家不要过于相信中介说的话，随便想想他们在整个交易中获取的利益，就知道他们说法的导向性了。
　　3、确认房屋内户口问题
　　目前关于房屋内的户口问题法院是不予以处理的，因此建议和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任，不过好在，目前银行的操作方式是，最终放款给卖方时，会事先和买方确认户口问题，只有确认了户口确实已经迁出才会放款至卖方银行账户，这点操作很人性化，很大程度上保证了买方的权益。
　　4、确认购房者资格及相关税费
　　因为上海的限购政策，买房者需要具备一定资格才可以购买住宅房屋，有些粗心的买房者只是询问中介自己是否具备相关资格，在此建议大家自行参照相关政策逐条对应，来确认自己确实符合购房资格。
　　另外房屋买进是否满两年、是否满五年、是否为卖家唯一住房会直接影响到营业税和个税的多少，其中差额也比较大。比如，在办理的案件中，就有因为搞错税费，为了凑足年限节省税费，双方协商再拖上几个月办理过户，而在此期间，房屋被卖方的债权人查封，导致至今无法过户。上述情况只需通过产调信息中登记的房屋买入时间，完全可以事先计算清楚，就可以避免掉纠纷。
　　三、尽量缩短交易时间
　　合同签订后，大多会涉及到卖方还银行按揭，涤除房屋抵押，买方申请银行贷款，双方进行房屋过户等环节，这期间任何时候，都有可能发生风险，其中包括如果卖方对外有债务，这期间有可能房屋被债权人申请查封，导致后期的无法过户;或是房价上涨过快，卖方反悔等。所以时间拖的越久，产生风险的可能性就越大，尽量把前期能做的工作事先做好，缩短整个房屋交易时间，以最大程度上避免风险的发生。
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房产中介的工作流程和方法一般是怎样的?
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一般是等中介约好卖家时间后,你和卖家在中介处面谈价格(卖家要带上房产证的原件交中介审核)。买二手房时要和卖家价格谈好,买家交1~2万的定金,卖家拿钱后要把房产证原件压在中介处,由中介保管,同时三方签订购房合同。由中介陪同买家去办房产局查验房产证,和去买卖双方去银行办理产房证解押手续(如果房子还有贷款没还完,买家还要先付解押款做首付款)。等解押程序买完成后,由中介家陪同买卖双方去付房产局办理过户清手...
一般是等中介约好卖家时间后,你和卖家在中介处面谈价格(卖家要带上房产证的原件交中介审核)。买二手房时要和卖家价格谈好,买家交1~2万的定金,卖家拿钱后要把房产证原件压在中介处,由中介保管,同时三方签订购房合同。由中介陪同买家去办房产局查验房产证,和去买卖双方去银行办理产房证解押手续(如果房子还有贷款没还完,买家还要先付解押款做首付款)。等解押程序买完成后,由中介家陪同买卖双方去付房产局办理过户清手续,买方房同时付清买房款尾款后。 二手房过户时买家需支付:查档:20契税:(购买住房90㎡以下1%;90㎡-140㎡1.5%;140㎡以上3%。购买非家庭住房 3%)营业税:税率5.6%,不满5年全额征收,满五年普通住宅,免征。合同印花税:房款X0.05%交易手续费:6X建筑面积个人所得税:出售满5年以上并且是家庭住房,免征。出售未满5年住房或满5年非住宅,纳核定征收税率暂按1%执行贴花税:5元产权转移登记费:80元 还有原则上中介费是买卖双方各交房款的1.2%,不过一般卖家都是要净得价,所以中介费都是由买家承担。但中介费你可以和中介公司商谈价格,就看你砍价的本事啦。 另外你和卖家搜签订的购房合同上的成交价,可以由中介根据当地的成交价和卖家协商后少写一些金额(如成交价是30万,合同上写25万)。这样你就可以少交一点税费,一般卖家会同意的。 如果还需要贷款的话,建议找由中介公司提供一家担保贷款公司办理贷款所需的一切手续,1千多点,能省去你很多时间和少跑很多冤枉路。
李某，有兴趣加 扣衣酒似耳吴期吧衣灵灵开中介门店你是否遇到过这些问题？1.店里气氛低沉，员工做事被动，士气低落？2.早夕会不知道说些什么？目的是什么?3.店里薪酬制度不知道怎么办？人招多了怕成本高，人少了没有业绩。4.门店不知道如何培训？5.门店缺乏客户，缺乏房源？没有很好的方式吸取房客源.6.晋升提成不知道如何定合适？7.没有绩效管理，只有口头语言。8.门店责任不清晰，整个乱，都不知道哪个是自己...
李某，有兴趣加 扣衣酒似耳吴期吧衣灵灵开中介门店你是否遇到过这些问题？1.店里气氛低沉，员工做事被动，士气低落？2.早夕会不知道说些什么？目的是什么?3.店里薪酬制度不知道怎么办？人招多了怕成本高，人少了没有业绩。4.门店不知道如何培训？5.门店缺乏客户，缺乏房源？没有很好的方式吸取房客源.6.晋升提成不知道如何定合适？7.没有绩效管理，只有口头语言。8.门店责任不清晰，整个乱，都不知道哪个是自己的事情。9.做了很多年都是一家门店，不知道怎么扩店。10.公司财务一片狼藉，不知道如何下手。11.大家都很努力就是业绩做不出来。12.没有一个有体系的制度，没有一个完成的合同，没有没有......... 8年的管理经验，8年的资料积累，8年的实战技巧，我一定可以帮你解决!让你的公司员工士气膨胀，公司制度完成，流程标准，业绩平稳上。公司区域总监 区域经理 门店经理 经纪人培训开二手房门店、门店管理、门店文件、培训资料、文本合同、疑难单操作、门店棘手问题等二手房问题可咨询李某，有兴趣加 扣衣酒似耳吴期吧衣灵灵本人手上拥有的资料以及自己写的一些资料如下制度类：门店规章制度、入职手续、薪酬及提成、财务制度、房源分成规则规章、离职-调职-请假制度、寝室管理、企业文化、店长绩效、经纪人绩效、实收制度、费用说明、名片制作申请、作息表、店长日工作手册、公司组织、网站开通及报销制度、老客户回访登记、精耕楼盘户型图、工资表、考勤表、打折申请表、门店流水账培训类：职业规划、商务礼仪、房产中介基础知识、网络讲解、上门房客接待、勘察及带看客户跟进、电话营销、磋商技巧、磋商议价、议价技巧、逼定技巧、职业道德培训、诚意金的好处情景类：情景1：顾客站在盘源架前说：“我随便看看”情景2：顾客指着盘源纸问：“这套60㎡35万元的房子是怎样的？”情景3：顾客前来找你，说是某某介绍来找你买房的情景4：顾客打电话问：“你们那套80㎡40万元的房子是怎样的？”情景5：为吸引客人，你刊登了一套不存在的笋盘广告，顾客打电话咨询该盘情况情景6：顾客问：“你们这里有没有XX花园70㎡二居室的房子” 情景7：与客户寒暄几句，突然不如说什么好情景8：顾客告诉你在别的中介看了某套房子，问你们这里有没有该房源情景9：如何争取委托情景10：让业主不好拒绝的收钥匙妙招情景11：全方位掌握顾客信息情景12：顾客购房需求的鉴定情景13：如何处理各种购房预算价位的需求情景14：外墙破烂、天花板渗水，每平方米售1万元，顾客会买这样的房子吗情景15：如何应对及引导各种购房需求动机情景16：顾客看了很多房子都不满意情景17：顾客问：“有小面积的房子吗”情景18：如何有效进行盘源配对情景19：如何在闲聊中增强顾客的信心情景20：带客看楼前需做什么准备吗情景21：看楼前如何“打预防针”情景22：看楼前如何测试业主心态情景23:到底先看的房子，还是先看差的房子情景24：带客看楼中如何保持应变力情景25：上门看楼前，客人不肯签看l楼纸怎么办情景26：看楼中，业主向顾客递纸条怎么办情景27：不可不知的带客看楼23个细节情景28：看楼中，如何成为人际沟通的高手情景29：顾客喜欢某套房子后，突然带来先生情景30：看楼中，你是否这样撵走过顾客情景31：看楼中，“同步”的妙用情景32：看楼中，不可不察的肢体语言情景33：如何巧妙地介绍楼盘的“缺陷”情景34:：看楼中，如何应对同行竞争情景35：看楼后，应立即处理的四大关键细节情景36：看楼后如何推进销售的一步工作情景37：如何防止客人看楼后回头找业主情景38：业主一接电话，听到是中介就挂了情景39：如何进行盘源跟进，让业主情景40：顾客经常说没时间看楼，如何让他顺从你的时间安排来看楼情景41：如何打有效的电话跟进客户情景42：在什么时间电话跟进顾客会恰当一些情景43：顾客主动打电话给你时应对策略情景44：如何在电话中顺利让顾客留下姓名及电话号码情景45：让业主不好意思压的"辛苦度"策略情景46：顾客私下成交，如何通过电话收集证据情景47：经常看楼无成交，业主不想前往开门，如何预约情景48：顾客说："我要回去同太太商量商量！"情景49：顾客说：“这个房子贵了点！”情景50：顾客以您公司太小为由要求中介费收低一些情景51：顾客虽然表现出喜欢这套房子，却想再比较比较情景52：顾客问：“现在楼价在跌，买楼合适吗？”情景53：顾客急切地问：“那间中介到底怎么样？”情景54：顾客说：“不用交诚意金啦，谈到?万我就直接过来签约”情景55：如何从潜意识解除顾客买楼抗拒心理情景56：顾客带很多人看楼，且众人意见不统一情景57：业主：“没有50万，就不要带来看楼”情景58：业主：“我现在不缺钱花，没有60万，就不要同我谈”情景59：您开价50万，顾客却还价35万，如何谈价情景60：顾客：“我朋友上个月在这里买的价格比您报价20％”情景61：一开始就报底价，能否低开高走情景62：二手楼谈价有哪些方式情景63：二手楼谈价中的让价原则情景64：如何降低业主开价情景65：如何拉高顾客出价情景66：房屋买卖谈价中的数字运用情景67：试探式成交法情景68：善意诱导式成交情景69：沉默式成交法情景70：如何提出让顾客无法拒绝的成交请求情景71：顾客购买力达不到业主底价，如何成交？情景72：当顾客应承条件能够成交，却在拖延，如何处理？情景73：如何利用好心理暗示的力量帮助成交？情景74：体验式卖楼的功效情景75：如何识别购房成交信号情景76：售楼中，"限期"力促交定金的注意事项情景77：售楼谈判中，得了别卖乖情景78：“一分钱一分货”的成交法情景79：顾客要求打折，怎么办情景80：顾客说：“二手楼猫腻多，还是手楼放心一点”情景81：顾客在别的地方买楼了情景82：买楼签约后的应注意的细节情景83：顾客担心“一房二卖”情景84：成交后的跟进策略情景85：业主抱怨置业顾问老打"骚扰"电话情景86：顾客投诉没能准时收到楼情景87：如何有效使用服务工具情景88：置业顾问如何养成良好的服务习惯
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怎么才能尽快的熟悉房产中介买卖的操作呢？
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首先是一些理论的掌握，包括小区概况、房子性质，税费计算；有了之前的理论底子，就可以多一点自信；多跟老经纪人跑跑单子，从带看，到支定，到签约，到过户，贷款的还有一个面签的过程；一个单子下来，流程就差不多清楚了；剩下的就是要多努力了，自己一张单子，胜过看别人好几单！
多跟单，多陪看，看看老业务怎么介绍房子，怎样和客户聊天，怎样收取意向金，如何去和业主周旋谈判价格，交定金；签单边合同等多跟老业务员交流.多学习相关知识，一定要多问
多跟老业务员交流，学习掌握各种产权！及税费计算，过户流程！这是主要，再有就是熟悉自己所做楼盘的情况！是一切情况！
公正可以,把房子公证道您明下就可以
这个一定要抢掉！因为那是工程用腻子，含胶量很高的！
自己签单买卖
多跟老业务员交流，学习掌握各种产权！及税费计算，过户流程！这是主要，再有就是熟悉自己所做楼盘的情况！是一切情况！
跟老员工走几遍流程，自己用心记就知道了。
多看看房，耐心听有经验的经纪人给你讲解，对有意向的房子让经纪人给你具体算一下税费，讲解一下整个操作流程
多跟老业务员交流，学习掌握各种产权！及税费计算，过户流程！这是主要，再有就是熟悉自己所做楼盘的情况！是一切情况！
第1-10条,共29条 &
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：& 我是房产中介，想在安居客卖房，怎么操作？
我是房产中介，想在安居客卖房，怎么操作？
全部31个回答
你是新手吗，你们公司不交你吗，还是你是个人刚开的公司。
注册安居客付费网站，你就可以在安居客上面尽情的发房源把
一切都准备好了之后，就可以发布我们的个人帖子了。尽量做到多图，小区卖点。标题房源描述要吸引人，价格要真实。一个好的帖子必须具备户型图，还有小区图，室内图。
您好！本人自我介绍下：福州同城房产高级房产顾问。从事房产五年之久，专注福州***。有什么需要咨询和帮助的欢迎来电。
先申请一个端口，然后看一下你是发布的是二手房或是租房或者是商铺还是写字楼，编辑完成后再进行推广或者保存（要是真实的哦）。
需要安居客账户，要花钱买的，买完注册一个账户，登录发布就可以了
开通交钱就可以操作了是一个人就可以完成了
安居客可以，，你想用免费的就直接注册帐号，直接发房，，但是没效果，如果付费的就效果好！注册了之后里面有负责开通人的电话，直接打电话就可以！
开通安居客套餐，之后发布房源再上架就行了
先给钱，然后开通套餐，然后发盘推广就OK拉。
你好，这个是要求付费的，请联系客服，
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你好，你直接联系客服就可以了，注册账号，购买套餐就可以了！
你好，开个安居客端口，然后安居客的会有专门的业务员指导你的
你得开通安居客付费之后就可以发布房源信息了。
你好，你的先购买端口，就可以随便发
在注册安居客，然后再网上发布就可以了，
首先，注册安居客账号，然后登陆。点击二手房，页面右上角有个发布房源，下来自己按照提示就可以很容易完成你所谓的卖房。
你只要点开安居客页面以后一个免费发布房源发布你想卖的那套房子就可以了，我建议你还是去离你最近的房产公司去登记，免去你好多麻烦
直接打经纪人电话就可以了，
答：当然合适：1、价格是您自己定，我们只提供参考意见。 2、成交更安全，手续更便捷 3、我们会快速找到客源，促成成交。 4、我们会提前帮您筛选客户，为您节省时间 5、您能...
在北京，中介费以及房屋交易所产生的税费一般都是由买方承担，交易起来比较省事！
一般讲，过户之前，过户当天付齐即可！
一般中介费，已经帮你算进去你买房的价格里面的了，所以你不需要担心，不过你可以提前和中介沟通一下。
不是产权人，无权利收取房屋定金，购房款及其它相关事务！所签字的居间协议也是无效的！如是委托人，也需要国家公证机关证明的委托协议才有效！对方提供不了相关材料，就无法证明产权...
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