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二手房评估系统遍地开花 网上估价相差数十万
来源：北京日报
随着楼市二手房交易回暖，去年四季度以来，各种二手房交易报价系统如雨后春笋般在网上露头，各大房地产门户网站和中介也使出浑身解数，相继推出自家的报价系统。记者昨日调查发现，由于二手房评估系统目前“各自为政”，缺乏统一权威的评估标准，导致同一套房在各报价平台之间差价数十万元的情况屡见不鲜。
&&随着楼市二手房交易回暖，去年四季度以来，各种二手房交易报价系统如雨后春笋般在网上露头，各大房地产门户网站和中介也使出浑身解数，相继推出自家的报价系统。记者昨日调查发现，由于二手房评估系统目前&各自为政&，缺乏统一权威的评估标准，导致同一套房在各报价平台之间差价数十万元的情况屡见不鲜。
&&&价差几十万元，该信谁？&
&&因为想换套大点儿的房子，家住万年花城的市民王莉打算在春节前，将自家的一套两居室拿到中介挂牌出售。提前询价的准备工作自然必不可少，于是她想先利用网上的二手房价格评估系统先探探路。
&&&我身边不少同事都用过网上评估系统，可以在不跟中介打交道的前提下，了解到自家房产的市场价格。&王莉说，评估二手房只需登录到相关网站的二手房评估页面，输入想要评估的二手房的相关数据资料，便可在几秒钟内获得参评二手房的评估结果。
&&王莉居住的一套南北向两居室位于10层，建筑面积90平方米，周边景观较好，没有污染源和噪音源。于是，她自信满满地将房屋信息分别输入焦点房地产网、链家在线的网上评估系统，得到的评估结果却令人咋舌：267.1万元、283万元和258.9万元。&同一套房子的价差几十万元，到底该信谁？&
&&无独有偶，家住双井的卖房人赵女士也有过类似的经历&&将同一套房源信息录入5套不同的评估系统，结果显示门户网站最&大方&，而中介网站的出价几乎都是最低的。
&&&小气&中介套用成交价格
&&对于中介与门户网站两大类评估系统的反差表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露：&中介公司与门户网站评估房价的依据不同。&
&&目前，市场中的各类房价评估系统基本采用的都是&比较法&计算模型，即用户将房源信息录入系统后，评估系统会自动寻找与这套房子类型相似的&靶子&房源进行对比。中介公司由于掌握着实际成交价格，所以选取的&靶子&房源为实际成交的二手房。因为不具备交易功能，各家门户网站选择的&靶子&，大多借助用户在网上打出的房源报价。
&&&在二手房成交价普遍低于报价的前提下，很多网站评估系统在计算价格时都会失准。&从事评估模型开发多年的软件工程师李先生透露，即便是在房源方面占得先机的中介公司，其价格评估也未必&百发百中&。如去年全市月均成交二手房1.2万套，即便是大型中介公司，最多也只能占据30%左右的市场份额。而全市在售的二手房小区接近5000个，评估系统无法掌握全市各地区的交易数据，只能依靠个案&找补&，评估价格自然难保准确。
&&可信评估价格源自&官方&
&&在传统评估过程中，影响一套房子价格评估的因素有几十种，而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑，网上评估系统更多的是想通过这项服务，吸引用户将手中房子挂牌，促成交易。
&&&相比之下，传统意义的房产评估，才是二手房交易各方的不二选择，具有法律依据。&北京房地产业协会有关人士说，由专业评估机构出具的评估报告，可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。
&&目前，各方认可的传统房地产评估主要采用三种方式综合计算房屋价值，&收入法&利用房屋市场租金倒推出房价；&成本法&侧重于开发商普遍采用的重置成本，将土地、建安成本等要素纳入评估范围；还有一类是中介普遍采用的&比较法&，即根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。最后，评估人员会采用&就低不就高&的原则，将通过上述三种方式计算出的较低数值，确定为一套房子的实际评估价格。购房人据此申请贷款，可以降低金融机构的风险，而其他各类&评估价格&均不具备这样的效力，只能用作决策参考。
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15句话，写给2017年的地产行业，也写给自己。
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步骤一：网上评估
& & 虽然网上评估不能评估出来一个准确的市场价。但是，借助于网上评估系统，售房者可以了解到自己的房子价格在一个什么样的价格区间。一班在网站房价评估系统中，录入房屋的基本信息，比如建筑年代、楼层、朝向、面积等信息，就会出现房屋的评估单价和评估的总价。
步骤二：比较法
& &售房者可以通过实地走访，通过比较的方法确定自己的房屋价格。走访的时候，售房者需要注意了解房屋所在楼盘的均价，以及同一楼盘内相似房源的挂牌价和成交价、周边小区类似房源的挂牌价和成交价等。通过这样比较的方式，可以确定出房子相应的价格范围。
步骤三：咨询专业人士
& & 专业人士因为有比较专业的只是经验，所以，他们对房子的放假水平以及价格走势都比较了解。因此，向专业的人士询问，也是一个靠谱的方式。但是，售房者需要注意的是，任何事情都没有一定，专业人士对市场的认识也有可能存在偏差，因此给出的房子价格也不一定能够与市场的情况完全的契合。所以，多寻找几个专业的人士询问情况可以获得更加贴合的说法。房地产经纪人可以获得新的房屋成交信息以及房屋的实际成交价格等，如果有房地产公司的朋友，也可以多多了解。售房者可以根据市场的实际变化情况确定出自己的心里接受价位。
& & 在实际的房产交易过程中，房子的价格很有可能因为交易双方的需求偏好和心理而上下浮动，因此，最终的评估价格也不一定就是真正的市场价。但是，通过合理的评估，房子的售价一定不会出现定价太低售房者吃亏或者定价太高房子卖不出去的情形。如果售房者不想自行估价，也可以通过专业的房产评估公司来定价。
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