【观察】房企“地产+X产业”转型的“生死劫”
来源：第一财经网站
　　2014年下半年以来，全国品牌房企开始集中尝试“跨界”转型，以期实现华丽转身，“地产+X产业”模式吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。这些“X产业”形式、方向均多样，如城镇化、养老、商业服务、房企积极与互联网公司合作，等等。　　但在遭遇2014年房地产行业低迷期、2015年楼市“分化”阶段之时，房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况来看还相差甚远，甚至还面临转型过程中的“生死劫”。　　先到者先得？　　笔 者认为，2014年房地产行业遭遇低迷期，房企面临经营亏损，转型之路势必会受到影响，此时，房企试图再转型也会力不从心，从过往的房企战略调整结果来看 也是如此。因此，对于房企来讲，如果没有及时提前调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，“地产+X产业” 转型的操作可能面临生死大考。　　Wind 资讯统计数据显示，从行业整体而言，由于2014年市场调整期企业销售表现不佳， A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%，而这一指标在2014年中期为12.22%，同比下降1.02%，在中期 净利率TOP100的榜单中，高于11.2%的企业有46家，54家低于该指标，房企整体盈利状况并不乐观。虽然今年上半年至今房地产行情较好，但由于房 地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而近年来房企拿地成本、营业成本等不断增加，将继续导致其获利能力不断下降。　　而2015年楼市分化加剧，基本面较好的一二线重点城市楼市需求被透支，占据绝对数量的三四线楼市仍然低迷，这对以地产业务为主的房企来说，“地产+X产业”转型之路增添更多变数。　　笔者认为，由于央行“双降”的刺激透支楼市需求，一二线重点城市的楼市极有可能在2016年初开始新一轮调整，到时候房企有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的“地产+X产业” 转型或许会因为资金面遇到问题。　　换汤不换药的危险　　尽管大多数大中型房企高调“跨界”商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等领域，但不少房企通过“地产+X产业”概念拿地之后仍然是延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业进行出售，扮演的角色仍然是开发商，而不是进行持有经营，并非真正的转型。　　从监测的典型品牌房企持有物业租金收入绝对量来看，尽管每年增速较快，但是，典型持有物业租金收入占到整个公司营业收入的比例仍然相当少。　　同 策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅为1%~3%，很少有超过5%的；以商业地产为主的开发商租金 收入占到营业收入比例也并不高，2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%，均未超过30%。而到了2015 年上半年，万达却降至27.77%，宝龙上升为5.50%（不包含酒店收入）。2015年上半年，SOHO中国营业额为39254万元，其中，租金收入为 43888万元，虽然同比上升168%，但是，综合其租金收入占营收比重下降至111.81%（SOHO中国上半年物业开发收入为负的，都是投资物业收 入，所以综合比较后比重超过100%），从今年上半年开始也几乎没有了销售收入带来的营收。　　由此看来，不少房企尤其是以住宅为主的房企，转型更多的是停留在战略层面，“地产+X产业”概念化严重，转型过程中缺乏经营管理经验，开发商也在转型运营商过程中力不从心。　　房地产行业整体供应过剩已成不争的事实，未来开发商纷纷转型，“地产+X产业”转型的一些领域是否会面临同样的“陷阱”――供应过剩与企业资金面平衡等问题，将极大考验房企的转型之路。　　目前，由于政府规划、开发商战略转型等多种因素，房企“地产+X产业”转型的一些领域已经面临市场供应过剩，比如商业地产、旅游地产，这往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善，只是流入“圈地”的旧模式。　　房企的决策者也要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。　　而 对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良 好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证，也成为衡量一个房企“地产+X产业” 转型是否成功的很重要的标志。（作者为同策咨询研究部总监）
(责任编辑：Newshoo)
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互联网＋金融＋地产＋产业＋X 将诞生什么？
来源：互联网周刊 责任编辑：yuanpan
在一个信息交换随时随地发生的时代，消费信息越来越对称，价值链上的传统利益集团越来越难巩固自身的利益壁垒，传统的品牌霸权逐渐丧失发号施令的能力，话语权已经转移到了消费者手中，这是一个划时代的事件，未来全球消费者共同参与、共同分享的开放平台正在形成。
这一权力重心的变化，赋予每个消费者改变世界的力量，我们必须主动邀请我们的顾客参与到从创意、设计、生产到销售的整个价值链创造中来。
在移动时代，世界上的一切都是开放的，供需是开放的，平台是开放的，服务也是开放的——这才是真正的“互联网＋”。就连李克强总理也在2015年政府工作中首次提出“互联网+”概念。
移动互联网思维，就是要对传统的工业思维进行颠覆，对“信息不对称”理论进行颠覆，消费者已经反客为主，拥有了消费主权。过去2000多年作为人类文明基石的思想体系，也将面临新的挑战，我们正要迎来消费平等、消费民主和消费自由的消费者主权时代，整个供应链条上的各大狠角色，如品牌商、分销商和商的权力在稀释、在衰退甚至终结。
十年，中国富豪榜排位就如同地产商开会。而这几年互联网浪潮登上了财富巨浪的顶端，2015福布斯中国大陆亿万富豪榜位列前10的企业中，从事房地产的只剩了1家，而从事互联网的则有4家；在前100的榜单中，从事房地产的只剩了18家，低于五分之一。而前十五个席位中，从事互联网的马云、马化腾、李彦宏、雷军、刘强东、丁磊依次列为第二、第四、第五、第六、第十一、第十三名，占据半壁江山。
2015福布斯中国大陆亿万富豪榜（前10名单）
净资产(亿美元）
王健林/Wang Jianlin
马云/Jack Ma
李河君/Li Hejun
太阳能发电设备
马化腾/Ma Huateng
李彦宏/Robin Li
互联网搜索
雷军/Lei Jun
宗庆后/Zong Qinghou
何享健/He Xiangjian
王文银/Wang Wenyin
魏建军/Wei Jianjun
虽然从富豪榜上财富登顶的人数而言，从事房地产行业的富豪们依然占最大比例，互联网其次。但是房地产发展正遭遇瓶颈，开发商经历洗牌过程，正在谋求转型。
互联网＋地产，如何玩？
移动互联思维中最根本的价值所在是“用户思维”。用户思维归根到底是关于运营“人”的思维，关于人的看得见的“需求”，看不见的“人性”，商业的本质就是满足人的需求，释放深层人性，创造全新价值。互联网＋地产，也是洞悉消费者的需求，比如消费者从买房开始到长久居住需要服务，从买房付首付、按揭、装修贷款，到社区金融、物业服务等等，我们就全程提供金融服务；消费者需要什么，我们就给什么。
从互联网到，城市是，社区是智慧社区，家是智慧家。从、、高端、社区公益、社区、社区出行，到社区服务、社区O2O服务等在内的全面高附加值资源与服务，“互联网+”有着无限的可能。
互联网+延伸出的新格局，为房地产产品战略的升级和探索智慧化生活带来无限的机会和挑战。其中，社区是规模和效应最适合的连接点。由此催生的万亿级市场，不仅互联网企业垂涎欲滴，连开发商、银行、智能设备供应商也想分一杯羹。
最近一个月来，多家房企都宣布和知名互联网公司形成了全面合作，先是5月5日，传出景瑞与you+正就可能达成的合作在洽谈；5月17日，正荣集团宣布和小米科技在智能家居领域合作；5月19日，中国奥园宣布与腾讯等合作打造国内基于移动互联网的智慧家庭生活服务O2O平台“智爱生活”；5月20日，360和华远地产召开战略发布会宣布将联手打造智慧社区，同时方兴地产与腾讯宣布共同探索“智慧家”。各家房企都想通过和大牌互联网公司的合作，将房地产插上互联网的翅膀。
那么，房企的“互联网＋”都有哪些模式呢？
一、互联网＋金融＋地产
消费者从买房开始到长久居住需要金融服务，比如从买房付首付、按揭、装修贷款，到社区金融、物业服务等等，所以平安集团旗下的互联网板块就洞悉消费者的这些需求，做了“平安好房”产品，已针对首期款、购房款、装修款等方面推出了各种金融产品，如购房提前蓄客的“好房宝”，满足了购房者首期款的理财需求，又能提前定购房资金蓄客，帮助开发商快速去化。此外还有“好房贷”、“租金贷”、“e房钱”，平安好房将上述产品称之为“一宝三贷”，其中贷款可享受不同期限的免息，并与房企共同发起了建房模式，从而与地产销售代理商、电商、纯中介等传统模式拉开差距。
搞定了消费者，其实就间接搞定了供应商——开发商。平安好房在前期卖房、建房资金等方面都能打包解决，这正是万科、绿地、金地、大华、碧桂园、深业集团等大牌地产商为何不约而同地去拥抱“年轻”的平安好房的原因，也是地产商渴望的轻资产模式。
移动互联网时代，金融与实体消费粘性越来越强，阿里、腾讯可以通过消费情景搭建大平台，然后再做金融；平安银行倒过来做互联网，涉足与实体相关的互联网行业，再把金融与实体紧密结合，从而扩大业务份额。平安集团利用实体粘住客户，再把金融嵌入，这样拥有了更加广泛的金融业务领域，而互联网裂变效应会越来越强大。
平安董事长马明哲描绘的互联网蓝图，即从“医、食、住、行、玩”切入，分别搭建相关的专业性互联网平台，从而再将金融嵌入，实现金融情景式服务，从而通过互联网围猎更大的金融蓝海。
除平安好房外，平安旗下还包括陆金所、万里通、平安好车、平安付、平安好医生等在内的互联网平台，也都是通过各种情景消费将金融嵌入其中，实现最终的金融服务赚钱模式。
这种“互联网＋金融＋地产”的模式已经越来越受到消费者和开发商的多重欢迎。
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