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购房合同签订后开发商抵押土地，是否应当承担违约责任？作者：管理员&&来源：君合律师&&浏览：456次&&更新：四川君合律师事务所&& 郑书宏副主任律师团队&& 李亚芯
一、案情简介
2013年5月，某被告开发商在与原告业主签订的《商品房买卖合同》中明确约定所涉土地未设定抵押，并约定2015年12月交房。2014年8月，被告为向银行贷款将该宗土地办理了抵押，2015年9月还清贷款后解除抵押。现原告认为被告抵押土地已严重违反合同约定，且并未对其告知，应承担违约责任，对原告进行赔偿。律师接受了被告的委托，出庭应诉。
二、律师意见
被告没有违约行为，原告主张被告支付违约金无任何事实及法律依据，其诉讼请求应当依法予以驳回。理由如下：
（一）双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实、合法、有效，被告严格按照合同约定履行合同义务，并无任何违约行为，不应承担违约责任。
首先，《商品房买卖合同》及补充协议中出卖人的主合同义务主要包括有权合法出售房屋、按照合同约定时间交付房屋、办理产权、交付的房屋无质量问题，对于前述义务被告均严格按照合同约定履行，交房前无任何影响原告取得房屋并办理产权的违约行为。
其次，原告以被告办理土地抵押为由主张被告违约，无任何法律及合同依据。（1）原告与被告签订的《商品房买卖合同》所涉土地抵押权设定日期为2014年8月，《商品房买卖合同》的签订时间发生在土地抵押权设定之前，也即原告购房行为在前，被告土地抵押行为在后。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条&抵押情况&第1款约定，&该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押&，在合同签订的当时该土地并未设定抵押，因此关于土地抵押情况的合同约定真实、合法、有效，被告并不存在违约行为。
（2）原告认为被告在合同签订后，未经原告同意擅自将土地使用权进行抵押的行为属于违约行为，律师认为合同中并未约定此种情形被告须征得原告同意，也无相关禁止性约定，更无关于此种情况对应的违约责任条款约定，因此原告主张被告&违约&并无合同依据。
（3）原告主张被告抵押土地的行为可能导致其合同目的不能实现，从而认定被告构成违约。律师认为，根据被告的举证，被告与抵押权人银行签订的函件中载明，&该宗地内现已开始修建项目，其中有部分建筑物及附着物已取得预售许可证（部分已出售）&，&本次抵押不包含在建工程和已预售部分土地价值&。同时，根据被告与银行签订并出具给国土局的函件载明，&第三人在取得房屋所有权证后，抵押权人同意贵局可以凭房屋所有权证为第三人办理土地使用权变更登记手续&。也即被告抵押的土地并不包含案涉房屋的土地部分。即便原告主张前述约定无效，根据被告举证的土地证，被告已于2015年9月解除土地抵押登记，双方约定的交房时间为2015年12月，被告应在原告办理完毕房屋交付手续之日起365个工作日内为原告办理房屋所有权证书。目前交房时间还未届满，且土地抵押登记已经解除，故被告此前抵押土地的行为不影响原告合同目的的实现，不能据此认定被告构成违约。
（二）即便法院认定被告构成违约，原告主张的违约金也无事实和法
律依据，不应得到支持。
&&& 首先，根据法庭调查，原告主张违约金的计算依据是补充协议第12条的约定，而该条针对的是被告解除合同的情形下原告应该承担的违约责任。也即该条违约责任的约定针对的违约情形及违约主体均不是原告所主张的事由和主体，不适用于本案。原告主张参照适用，律师认为，民事行为应当严格按照双方签订的合同条款执行，任何一方均无权进行扩大解释或任意适用。因此，原告主张的违约金无任何合同依据。
其次，从法律规定来看，原告的主张也无任何法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第八条第（一）款规定，&商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任&。
（1）该条法律规定仅对房屋销售后又将该&房屋&设定抵押的赔偿责任进行了约定，而本案中开发商是将&土地&进行了抵押，并非原告所购买的房屋，本案不应当适用此条法律规定，也即法律对此没有明确规定赔偿责任。
（2）即便法院认定该条法律规定适用于本案，该条法律规定确定的承担赔偿责任的前提为该抵押行为&导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋&，而根据前述分析，因被告已经在合同约定的交房时间届满前解除土地抵押，不存在导致合同目的无法实现的情形，更不影响原告按照合同约定的时间取得房屋及办理产权证。因此，原告依据该条主张被告承担赔偿责任也不符合法律规定。
最后，即便法院认定被告将房屋销售给原告后又将土地抵押却未告知的做法存在过错，但合同中并未有相关的违约责任条款也无法律规定。此种情形下律师认为原告主张的违约金过高，应当予以调低，以其损失为限。而本案中原告无法举证被告的过错行为给其造成的具体损失，实际上原告也并未因被告的抵押行为产生任何损失，仅仅是一种预期、可能会发生的损失，立法规定的赔偿均是以购房人产生了损失为前提，故而原告的该诉请不应得到法院的支持。
综上，被告并没有违约行为，双方签订的合同也无相关违约责任的约定，且被告也没有给原告造成任何实际损失，因此原告要求被告承担违约金缺乏事实和法律依据，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。
三、判决结果
&&& 法院审理后认为，被告与银行签署的函件所载内容为已预售部分不属于土地抵押的范围，而案涉房屋于2013年4月取得预售许可证，案涉房屋预售早于该抵押登记时间，属于已预售土地价值，不包含在抵押范围之内。因此，案涉房屋所载土地并未办理抵押登记。故原告的诉讼主张无事实依据，也缺乏相应的合同依据，故驳回原告的全部诉讼请求。本案全案胜诉，维护了委托人的合法权益。上一条：下一条：
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房地产开发公司出售已抵押房屋承担什么责任？
房地产开发公司出售已抵押房屋承担什么责任？ 本文由张孝明 李明（化名）于日与某房地产开发有限公司（以下简称公司）订立商品房买卖合同，约定公司把某小区15号楼4单元302室出售给李明，该房建筑面积115平方米，单价每平方米2450元，总房款281750元，2005
李明（化名）于日与某有限公司（以下简称公司）订立，约定公司把某小区15号楼4单元302室出售给李明，该房建筑面积115平方米，单价每平方米2450元，总房款281750元，日上房。李明按约付清房款。上房期满2月，公司仍不通知上房，李明调查得知，该房于日被公司给某商业银行用于贷款。李明向某提起，请求，公司返还购房款281750元及同期银行贷款利息、赔偿损失，并请求公司承担16万元的赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
根据《合同法》第１１３条和《消法》第４９条规定的惩罚性赔偿责任原则，结合我国民事实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，自日起施行）的第８条、第９条中明确规定了过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形。由此五种情况导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《解释》所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与《消法》第４９条的规定有所不同，这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展。本案中，公司在将给某商业银行后却又将其出售给李明，解除合同后公司理当返还购房款281750元，赔偿同期银行贷款利息及房产的市场升值损失，因存在销售欺诈行为，公司还应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。经过仲裁委员会调解，双方达成调解协议。如果公司向购房人明示房产已被抵押的事实，公司不会另外付出巨额的赔偿。本案提醒开发公司，在签订售房合同时，应当向购房人明示房产的实际情况。
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