哈罗，大家好，我是熊太猫，锦江区第二个人才公寓崇德雅苑已经在人才安居网公示了，关于崇德雅苑介绍请翻看往期文章：

人才公寓和人才安居相关信息，请翻看往期文章：

上周六去售楼部踩过盘之后，回来整理分析了一下，今天给给大家带来崇德雅苑的选房分析，希望能帮到你。

先简单介绍下崇德雅苑，位于锦江区三圣乡板块，地块北侧和东侧即为三圣乡核心旅游区。产品形态为高层和叠拼，共19栋，1栋高层，17栋叠拼，叠拼分42个单元，清水交付。高层户型为68、70、89、161，叠拼户型为两种，临路和中庭，临路下叠273-286，中叠201-205，上叠235-243。中庭叠拼下叠309，中叠215，上叠275-277。

图1：锦江区人才公寓崇德雅苑效果图
图片来源：人才安居服务网
地块北侧是隔成龙大道临花乡农居，东侧隔珙桐街东篱菊园，南侧隔白桦林路临一规划地块，西侧隔小区绿地临蓝润锦江春天。地块规划上，高层位于地块东北角，其余都布置叠拼，见图2。

图2：锦江区人才公寓崇德雅苑报规总平面图
图片来源：锦江区规划局官网

这块地于2021年1月7号被华发以楼面价16000加无偿移交14%拿下，约54亩，容积率1.5，其中配建人才公寓的总建筑面积占宗地计容总建筑面积的30%，90㎡以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%，华发与锦江统建共同开发。

首先我们来看容积率1.5，那就妥妥的是纯叠拼产品，但是考虑到需要配建90平以下的住宅套数要占总套数的20%，因此，为了不过多的挤占叠拼的用地，华发和锦江统建规划上考虑将90平以下的小户型做成2T6高层，放置于整个地块最不利位置上，由于地块北侧临成龙大道，噪音大，且有两根高压线，因此，将高层放置于地块东北角。

叠拼分为大小两种户型，临路和地块外围的小叠拼，上中下叠面积都小一些，加上单价也会比中庭的叠拼低一些，因此以总价低来增加去化。而在中庭的叠拼，则通过单价高，面积大，总价高来实现高溢价。

锦江大院的楼面价是19300加无偿移交23%，这批次取证的叠拼清水均价差不多3万1左右。崇德雅苑的楼面价是16000加无偿移交14%，楼面价比锦江大院便宜了4000左右，那么崇德雅苑的叠拼清水均价应该会在2.7左右，高层比叠拼便宜2000的话，那么高层的均价可能会在2.5左右，那这个价格就和周围的二手房差不多，那么是值得入手的。

锦江大院的叠拼产品形态和户型和崇德雅苑是一样的，开发商也都是华发和锦江统建，因此售楼部放在一起是无可厚非的。但是人才安居网已经公示了崇德雅苑的情况下，锦江大院的销售人员依然没培训崇德雅苑的相关内容，导致一问三不知，我理解的是锦江大院毕竟贵4000，如果崇德雅苑2.7的风声放出去，那估计很多人都不会选择锦江大院了。所以，可能它要等锦江大院去化完成的差不多的时候，才开始对外宣传崇德雅苑。

图3：锦江区人才公寓崇德雅苑场地分析

高层就一栋，位于东北角，一共18层，2梯6户连廊房，如果电梯没出问题的情况下，回家基本不用连廊，这点还是比较好。首层架空，架空层布置了非机动车位。北侧两户为70平。2-16层南侧四户为89两户、68两户，17-18层是161两户，见图4~图5。

图4：18#高层标准层平面图还原

图5：18#高层17-18层平面图还原

70平承受了雅苑不能承受之重，2房单卫，客厅和主卧对着成龙大道和高压线，厨房对着89平和161平户型卫生间，次卧正对着89平主卧卫生间外墙，可以说相当惨。除了客厅开间5.7米还不错以外，没有其他亮点，入户方式也非常别扭。由于朝北，70平西户日照情况较糟糕，因此全是住宅式公寓（住宅式公寓是指日照不满足成都市建筑日照分析管理办法的住宅），见图6。

图6：18#高层70平户型平面图
图片来源：人才安居服务网

2房单卫，厨房采光面小，对着连廊，卫生间也对着连廊，客餐厅进深达到7米，餐厅采光可能不会好，次卧也对着连廊，采光和视野也会受影响。不过优点是客厅和主卧对着中庭且朝南，拥有良好视野和日照采光，见图7。

图7：18#高层68平户型平面图
图片来源：人才安居服务网

三房两卫，公卫对着70平厨房，客餐厅进深过深，达到6.45米，餐厅采光会有影响，客厅开间只有3.5米，对于89平来说，显得很局促。次卧开间2.65米，可以说相当小，小卧开间仅2.25米，只能做书房或者榻榻米了。优点是客厅，主次卧均朝南，且都对中庭。小卧朝东或西，也有不错的采光和视野，见图8。

图8：18#高层89平户型平面图
图片来源：人才安居服务网

最开始看这个户配表，我以为161会做成顶跃，毕竟2T6做161平层可以说局限太大。这个户型四房三卫，公卫、一间次卧和老人房卫生间对连廊。客厅、主卧、老人房和儿童房朝南对中庭，主卧有独立衣帽间，开间3.45米稍小，儿童房开间2.65米刚够用，老人房3.3米开间还不错，见图9。

图9：18#高层161平户型平面图
图片来源：人才安居服务网

户型选择：首选89平三房，虽然房间尺寸局促，但好在位于端户，客厅、主次卧的视野和采光都较好。预算真的不多，其次选68平，70平和161非常不建议。楼层高于南侧的6层叠拼，就都无视野遮挡，个人建议除开顶层，从高往下选，东户优于西户。

叠拼的户型没有什么分析的地方，毕竟占了最好的资源，景观、视野和朝向各方面都不错，上中下叠也各有特色，按照自己喜好和需求来选择即可。本文着重分析下叠拼的楼栋和单元选择。

显然优先选择位于中庭的大户型，楼王是10#的三单元，南北两侧无视野遮挡。其余的选择逻辑就是位于中间的越好，越靠近路越差。10#=9#>14#>173>9#，东户优于西户。

中庭四周的小户型，优先选择8、12、15、16#的一单元，离路距离也比较远了，噪音影响和车库出入口影响也较小，优选 12#一单元，北侧无遮挡。

其次可以考虑2、3、4#，东西朝向，客厅和主卧朝东，西侧临小区绿地，因此景观视野都非常不错，优选3#3单元，4#1单元，2#2单元，因为东侧无遮挡，对中庭。

接着就是1#，南侧隔小区绿地临路。1单元>2单元>3单元。

再然后可以考虑临珙桐路一侧的8#、11#、12#、15#、16#，由于8#与11#之间有车库出入口，因此有噪音。18#位于珙桐路和白桦林路的交叉口，噪音大，且从风水来说，也不是个好方位。

最差的就是临成龙大道的5#、6#，噪音大且有两根高压线，还临防洪渠，见图10。

图10：锦江区人才公寓崇德雅苑叠拼分析

以上就是崇德雅苑的选房分析和个人的一些推测，希望能帮到你，如果有任何疑问或问题，欢迎扫文章开头二维码与我交流。

我是熊太猫，祝各位人才伙伴都能如愿在成都安家。

• 一、请问有这法规吗? 真有这测绘法,能关我的事吗?合同只说交付期限跟国家法规有关？ 有没有这法规均于你无关，你只看测绘部门的测绘报告即可，如果他们认为测绘不合法或者报告依据的法律法规有错误，那由他们与立法机关、测绘部门去解决，我们消费者不管这些事。当然更符合我国民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则要求。 二、我能否找他把超出的部分按双倍返还? 当然可以。其根据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十四条“　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 　　 （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 　　 （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，不过这里的“双倍”的意思，是指除了消费已交超过3%部分（含本数）返还消费者外，还要返还与消费者已交的超过3%那一部分数额。简单地计算方式，就是消费者交的超过3%部分乘2。

• 楼上所说很对 现在陷阱太多，建议你买房的时候一定要问清楚有些什么费用

• 字已写好， 看来只有做一回君子了！