中国银行保险监督管理委员会发布

《关于调整差别化住房信贷政策

会对青岛楼市有什么影响呢？

央行出手！首套房利率最低4.4%

15日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，根据通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

这意味着，按照目前的5年期LPR4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。

青岛目前最低房贷利率可做到4.6%

据了解，青岛目前执行的利率大部分是首套房4.9%、二套房5.2%，部分银行，例如齐鲁银行等最低可做到4.6%。而去年首套房贷款利率大多5.45%，短短一年，利率下调不少。

降低房贷利率下限，可以刺激房地产市场需求，此次发布的政策通知，通过首套房贷款利率进行调整，同时强调二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。

会对青岛楼市有什么影响呢？

记者咨询了青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩女士，“央行发布政策调整，但具体还需根据地方银行的细则确定最终落地的利率。整体来看，利率调整对市场的影响不会特别明显，但是会起到一定的提振作用。对于贷款购房的人群来讲，利率下调确实会减轻一定的还贷压力，但对于大多数购房者来说，利率并非影响购房的决定性因素，还是需要大家根据自身的购房需求做最终决策”。

记者收到多位青岛市民的反映：

或自称银行客服人员打来的电话，

大致内容多是宣称可以办理低息贷款，

甚至有机构表示可以通过代办

“以贷换贷”实现大额减息。

很多市民虽然对此抱有怀疑，

跟着中介到银行走走程序

就能轻松省下数十万利息？

转贷后会面临怎样的风险？

记者对此展开了深入调查。

“请收到我行为您准备的34.5万元额度的申请机会”“您可申请56.2万元储备资金”……

很多人的手机里经常会收到类似的贷款短信，除了接收短信，还有不少市民频繁遭到贷款推销电话轰炸，已经不胜其扰。

记者广泛采访后了解到，在近期的贷款推销电话中，“以贷换贷”“转贷降息”是主要的推销话术。

多位市民向记者反映他们都曾有这样的经历：“您要不要办理贷款?”“您这边是否有资金周转的需求？”当类似问询被拒绝，对方会抛出了一记重磅诱惑：“我们可以代办‘转贷降息’，房贷利率5个点，通过我们代办可以降到3个点，如果您有上百万贷款，可以省下数十万利息，并保证每单贷款都是由正轨银行放款。”

这类说辞看似夸大其词，却让很多人动了心。还呗、分期贷、360借、好分期、洋钱罐借款……市南区黄女士向记者展示她手机短信里各个平台发送来的贷款推销信息，表示早已对此产生了免疫，但唯独对一家中介机构推销的“转贷降息”提起了兴趣。

“转贷降息”确有其事？

动辄数十万的巨额降息诱惑下，

是否隐藏着巨大的陷阱？

记者用黄女士提供的电话号码，

以借贷市民的身份致电这位金融中介。

记者：到底什么是“转贷降息”？贵公司是什么机构？

中介王先生：转贷降息就是我们带你从银行再贷一笔款，你可以把高利息的房贷全还上，然后每个月只需要还这个低利息的贷款。我们在包括青岛在内的全国多地都开有分店，是正规的金融机构。

记者：和现行房贷利率相比，所谓“低利息”到底有多低？

中介王先生：买房时，银行客服不会告诉你可以做到3厘甚至2.8厘的利息，这些都不会明着说。即便银行有人，也做不到。但是我们跟银行有合作，就可以贷到低利息的贷款。

记者：整个贷款过程有无风险？

中介王先生：转贷过程中的所有资料都在银行签订，所有银行都可以办理，最好是五大行，这样借款人也可以更放心。

“如果一个月还款金额是1万元，转贷降息后，一个月只需要还8000元或者7000元左右，甚至更低。”几番询问过后，该工作人员给记者算了一笔账，“200万贷款算下来肯定能省几十万，我们会联合银行根据客户资质情况进行放款，这个钱不用的话，一分钱的利息都不会有。还上房贷之后，才会产生利息，而且是低利息。”

这项低息贷款是否属于经营贷？

这笔贷款可用作其他用途吗？

该工作人员对他们办理的贷款

是否属于经营贷没有给出正面答复，

低息贷款和房贷都是把房子抵押给银行，

并补充道，放款后，可以全款还房贷，

也可以部分用来经营或装修等，

“除股票、证券等投资行为外，

正常的资金流向皆可用。”

当记者问及贷款年限及中介服务费时，该工作人员表示，这项贷款不属于买房贷款，严格说，随借随还，可以贷1年、3年、5年。“是不是不能做类似房贷的长期贷款？”对于记者的提问，王先生没有直接否定，而是表示要看个人资质审核结果：“我们会向银行放款经理提报用户信息，放款经理给出大体额度及贷款年限。”

“手续费是放款后一次性交齐，不放款，不收费。”王先生对记者提出的手续费具体额度没有给出明确答复，只是表示中介费很低，且强调没有“砍头息”。“假如把手续费放到利息里核算，就等同于每个月多还十块钱吧。”王先生说。

“对比一下利率，你就知道转贷有多划算”

“只要条件符合就可以考虑换贷”

“以贷换贷”“转贷降息”业务的推销地。

有中介机构还在网络平台上晒出了房贷与经营贷的数据对比：

以贷款金额100万元、还款方式为等额本息为例

购房按揭贷款期限为30年，年利率为5.65%，月还款额约为5772元，总支付利息约为107.80万元，总还款额度约为207.80万元。

通过置换经营贷后还款期限变为20年，年利率为3.8%，月还款金额为5954元，总支付利息为42.9万元，总还款额为142.90万元。

两种借贷方式差额为64.9万。

16日，记者来到工商银行南京路支行，采访后获悉，工商银行房屋抵押综合消费贷款的贷款期限最长不超过10年，并且不得超过抵押房产剩余的土地使用年限，贷款期限与贷款人的年龄之和不得超过60年。利率不得低于相应期限的LPR利率，2022年4月20日公布的LPR5年期以上贷款利率是4.6，工商银行目前的房屋抵押综合消费贷款利率不会低于4.6。

从这位工作人员的答复不难看出，要做到3个点以下的利率，单纯房屋抵押综合消费贷款无法实现。

“而经营贷款的贷款用途仅限于合法经营，不能用于房地产项目，也不能流向证券、期货市场，经营贷款年限一般最长不超过5年，用于扩大再生产的，最长时限可以达到10年。”工行工作人员一再强调，在确认对方身份之前，不要向其泄露个人真实信息。

“贷款中介的话术不可轻信。”16日，建设银行南京路支行贷款部工作人员告诉记者，“中介所说的‘转贷减息’，其实就是将年利率相对较低房屋抵押经营贷与房屋抵押贷款进行的置换。”建行贷款部工作人员强调，建行没有推出“转贷”相关业务。如果想要办理经营贷，可以向银行出具相关材料，通过审核经营资质，符合条件即放款。

“建行普惠金融经营贷的利率在3.7-3.85之间，一般一年期，最长三年，要有纳税、有流水、有抵押。到期还款后可继续提交贷款申请，银行会重新对经营资质进行审核决定是否放款。”

记者采访了解到，经营贷不是新鲜事物，已存在多年，是银行针对中小企业主或者个体工商户推出的融资产品。借款人多是以盘活个体企业资金为目的，通过房产抵押等担保方式，向银行借款。

“当前，由于政策利好，利率下调，银行经营贷投放力度加大，中介机构窥视到了其中的套利空间，开始再度活跃起来。”

建行工作人员及中介王先生都提到，

办理经营贷或者转贷都需要对房屋进行抵押，

那未还清贷款的房屋是否可进行二次抵押呢？

建行工作人员表示：办理经营贷时，如不能提前还清房款，银行可对部分经过审核的房产进行二押，但各行对房产二押的要求相对严格且各不相同。

以建行为例，前期在建行贷款买房是二押的先决条件，此外，还要看区域，城阳、胶州等区市的房就很难做二押，市南区房产也要满足2000年以后配建，且面积在80平方米以上等诸多条件，符合所有条件，银行才会对房产进行价值评估。

业主如何“变身”经营者？

自住型房主转贷是否划算？

和房屋抵押贷款相同的是，经营贷也是需要通过抵押方式从银行借款，但不同的是，经营贷还需要将资金用于生产经营，并要求申请人需要符合相应的经营资质审核条件。

贷款中介是如何“包装”，

才能让普通贷款人符合“经营”条件的呢？

山东国曜琴岛（青岛）律师事务所权益合伙人王维湘律师刚刚接手了一个通过经营贷“以贷养贷”的类似案例。

他告诉记者：“中介对贷款人经营资质的‘包装’已经形成了一套常规流程：名下有正常经营公司的贷款人，贷款中介将根据公司的经营资质以及贷款人财务状况制定经营贷置换计划；如果贷款人名下没有经营的公司，贷款中介会为贷款人办理股东过户，还要为其伪造经营流水，让贷款人“摇身一变”成为一家公司的经营者，然后提交经营贷审核资质，实现换贷。”

如何规避经营贷置换房贷可能被银行查出的风险？

有中介曾向王律师告知，

只要资金不直接流入房地产市场就可以，

具体操作可以用取现、走对公账户解决。

“我也曾多次接到自称中介甚至银行客服打来的转贷推销电话。”王律师告诉记者，对方声称办理三年期经营贷，利率只有3.85，和5个点以上的房贷利率相比，这个价码确实很诱人，但其实并不符合自住型房主。

“因为根本就省不了多少钱。”

王律师又给记者算了笔账：“3.8个点的经营贷核算，和房贷之间只有1.5个点左右的利差，贷200万，1年约省3万，3年约省9万。非自住型房主，也就是炒房人，买房时可能用的是8个点到10个点的高利贷，这个利差就相对较大，100万贷款，1年就有6万的差额，贷200万，一年差额就是12万，3年经营贷下来，可以省下36万，这个数字才算可观。”

不仅如此，贷款人办理转贷降息还会面临诸多风险。

以工行、建行的相关政策为例，以经营贷置换房贷只是节省了部分利息负担，房贷转贷后还款期限会缩短，房贷最长贷款期限有30年，而其他类型的贷款，比如经营性贷款最长是10年，对于借款人而言，转贷后利息虽然降低，但贷款期限变短，可能导致每月月供变高，借款人的还款压力变大，个人的生活质量和抗风险能力都会随之下降，逾期风险也会随之增大。

其次，贷款人还需警惕其中的法律风险。

工行工作人员告诉记者，办理经营贷款，银行会在贷款合同中会约定贷款用途，并会不定期要求借款人提供相关凭证来核实资金用途。如果经营贷被发现流入楼市，银行会要求贷款人立即归还资金，并追究法律责任，个人征信也会受到影响。如若无法及时还贷，被抵押的房产会被银行通过司法程序处置，银行面临重大损失时，也可能以骗取贷款罪起诉贷款人。“如果是通过向银行提交假材料办理的贷款，属于骗取贷款，已经构成了刑事犯罪。”王律师强调。

据了解，在实际转贷的过程中，除手续费外，个人还需向贷款中介支付其他的高额服务费。例如，如房产不能进行二押，办理经营贷就需先将房产贷款还清，在没有充足的资金提前还款时，如中介王先生对记者所言，贷款中介会为贷款人提供过桥资金还清房款。记者查阅投诉案例发现，很多贷款人反映，这个过桥流程中含有高额利息。如若个人名下没有企业，贷款中介也会代办企业过户，但此时，贷款人需要面临承接企业债务的风险。

已有住房的房主不得通多转贷进行置换，

那么经营贷可否直接用于购房首付呢？

王律师告诉记者，我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场。

这种行为在2021年初就遭到严查，已经无法开展。

2021年3月，银保监会、住建部、人民银行三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确要求银行加强借款人资质核查，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。

来源：大众网·海报新闻综合本网记者郭坤稿件、半岛都市报