阳光新城小区前期物业服务合同到期，业委会与物业移交工作陷入僵局

专题会议梳理症结 相关部门现场答疑

▲良庆区政法委组织召开一场关于阳光新城小区的专题会议，多部门现场为群众答疑解惑

阳光新城小区，物业正在提供服务

■南宁晚报记者 彭媛媛/文 宋延康/图

良庆区阳光新城小区的前期物业服务合同到期，该小区业委会提出要求自管小区，敦促前期物业服务公司广西润和物业公司撤离小区并移交有关手续。广西润和物业公司则认为“在没有召开业主大会的情形下就要求他们撤出，业委会的做法不符合规定”，双方移交工作一度陷入僵持状态。另一方面，关乎小区业主利益的公共收益资金使用问题，以及征地补偿款权属争议问题，也是业主们关心的“痛点”。

日前，良庆区政法委组织召开一场关于阳光新城小区的专题会议，阳光新城小区业委会、小区业主代表、广西润和物业公司，以及良庆公安分局，大沙田街道办，良庆区住建局、司法局、征拆中心等部门参会，各部门现场为群众答疑解惑。

焦点1　合同到期后，业委会能否自行要求物业退出?

《阳光新城蓝波湾前期物业服务合同》约定，广西润和物业公司服务终止时间为阳光新城业主委员会成立之日。2020年8月21日，阳光新城小区业主委员会依法按照程序完成了业主委员会选举和备案工作，13名业主当选业主委员会委员。

专题会议上，记者在一份由阳光新城小区业主委员会提交给良庆区大沙田街道办《关于协助督促润和物业开展移交及物业退出事项的报告》中看到，该业委会称已于2020年8月25日明确告知前期物业服务公司的合同已终止的法律事实，明确要求移交工作完成时间，但截至业委会提交这份报告时，前期物业服务公司没有开展移交工作。业委会已通过小区自管的决议，不存在召开业主大会选聘新物业来交接的问题，只要前期物业服务公司明确物业退出具体日期，业主委员会方会无缝对接做好充分准备。

广西润和物业公司负责人赵继红则表示，作为前期物业，在物业服务合同到期后，业主如果选择不续聘，那么他们会配合做好有关工作退出小区服务。但目前存在移交分歧问题是，“业委会没有与前期物业就移交的项目、内容、期限达成一致，且未经过召开业主大会表决同意的情况下，就擅自要求物业退出，这样的行为和程序是否依法依规”。

答疑：小区解聘物业需要召开业主大会

阳光新城小区物业移交工作要顺利开展，必须明确“物业是否应在合同到期后自行退出、到底如何开展移交和具体交接主体”，这是解决矛盾分歧的关键。

“小区成立业主委员会后要解聘物业，需要通过召开业主大会的程序。”良庆区住建局副局长黄炜龙表示，首先，业主委员会未经业主大会表决就发布自管通告的行为，不仅违反2012年修订的《广西壮族自治区物业管理条例》(以下简称“旧条例”)，也违反了现行《广西壮族自治区物业管理条例》(以下简称“新条例”)。

其次，关于前期物业服务合同到期是否继续服务小区的问题，按照“旧条例”应在物业合同终止或解除之日起十日内物业企业和业委会完成交接，且物业企业未办理退出交接手续不得擅自离开物业管理区域、停止物业管理服务。而《前期物业服务合同》相关条款在流程上与之产生了抵触。根据《民法典》第九百四十八条规定，该情况应属于不定期物业服务合同，业主若未依法做出解聘或续聘的决定，物业服务人员继续提供物业服务的，原物业服务合同有效，但服务期限为不定期。按照“新条例”明确规定，物业退出小区有两种情况：一是召开业主大会解聘物业，并提前60日书面通知原物业;二是物业要求提前解除合同需提前90天通知小区业主并公告自愿退出的有关事宜。“只有这两种方式，其他方式不能让前期物业服务公司退出小区。”黄炜龙表示。

对此，有业主代表提出疑问：业委会与前期物业发生交接问题是在2020年，为什么住建部门要用“新条例”作为依据来判定?黄炜龙解释说，前期物业合同到期失效是该小区合同条款，此前的“旧条例”没有明确规定出现此类情况具体怎么操作问题。而且在2020年业委会成立前，颁布的《民法典》已有相关规定，“这个空白在新修订的法规补上了，也就是说，不存在业委会在未得到业主大会授权的情况下，就可以把物业公司解聘的做法”。

焦点2　前期物业退出，小区公共收益如何移交?

对于广大业主而言，前期物业要退出小区服务，涉及业主利益的公共收益问题备受关注。按照物业管理条例法规的规定，前期物业服务公司需要移交工作中包含有公共收益的环节。同时，法规明确了前期物业需要移交是公共收益的结余部分。

答疑：公共收益结余50%纳入公共维修基金

黄炜龙解释，公共收益的结余到底有多少，不由前物业说了算，也不是业委会说了算。根据“新条例”，由前期物业公司提供有关收益票据并经过业委员清算核查后，才得出公共收益结余。

与此同时，50%以上的公共收益费用还要有限用于补充小区物业专项维修资金。“公共收益的部分款项纳入物业专项维修资金，实际上最大受益者还是小区业主。”黄炜龙表示。

焦点3　 小区土地被征收，补偿款归谁所有?

会上，业委会委员代表们还提出，有业主举报小区征地补偿款1800多万元被非法侵占。业委会高度重视开展调查，并向有关部门去函核查。2021年1月15日，南宁市自然资源局回复业委会《关于南宁市阳光新城小区被收回地块范围权属归有关情况的函》中，确认良庆区人民政府于2015年5月19日收回的位于阳光新城小区规划范围7.0555亩土地的建设用地使用权应由阳光新城小区全体业主共有。

业委会认为，因前期物业的关联公司是广西阳光时代置地有限公司，应依法履行返还小区业主共有的土地收回补偿款的义务。多次发函催促，但该公司至今仍未有任何回应。

答疑：征拆补偿归属争议可走法律诉讼渠道

良庆区征拆中心副主任邓国海现场回复称，根据南宁市国有土地收回条例(南宁市政府第三十号令)，涉及征拆用地补偿款工作是与土地权利人交涉工作。经查档核实，该地块权属人为广西阳光时代置地有限公司，目前该项补偿工作已经与该公司完成。现今小区业委会成立后提出的征收补偿款归属问题，征拆中心建议业委会依据相关规定通过司法途径渠道解决权属问题。

邓国海表示，类似的征收补偿款归属争议问题的案例，在良庆区已有先例。银海大道银海华庭小区的征收补偿款归属争议问题，就是通过司法诉讼赢回业主应得权益，建议阳光新城小区业委会可以去银海华庭小区“取经”。

焦点4　 部分小区业委会财务运行不规范如何监管?

阳光新城是良庆区建成较早的规模较大的小区，共有住户近6000户，居住人口近2万人。2020年在做好疫情防控的需要下，小区能够顺利依法依规选举出业主委员会，是小区业主们共同努力的一件喜事。但当天在会上，有部分业主代表和委员们的舆论互相指向业委会的组织内部。

在采访中，记者也了解到，南宁市部分小区业委会存在财务运行不规范带来的监管缺失的问题，这为小区和谐发展埋下一定隐患。

建议：规范财务运行制度共建美好家园

良庆区人大代表罗素平分享了自己所在社区的业委会与前期物业平稳交接的工作经验，同时提出，希望业委会内部组织成员要有团结一致、共创美好家园的工作决心，为民众服务。

黄炜龙表示，业主委员会是由业主大会会议依法选举产生，对业主大会负责，受业主大会监督。“新条例”明确了业委会委员应当遵守的法律、法规和管理规约。其中，违反业主大会、业主委员会印章管理使用制度，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;不支付物业费或者延迟支付物业费超过六个月，或者诱导、鼓动、威胁其他业主不支付物业费等，这些行为都是业委会委员的法律红线。

黄炜龙建议，可参照私营企业和民办社会组织管理上的一些做法来监管小区业委会，并在业委会成立的章程中有所体现。例如，首先，业委会要有事实上的法人，法人要对其在任期间的各项决策和资金使用行为负责;其次，完善和强化法人和业委会成员的离任审计，清算好账目;再次，倡导业委会制定每年的会计报告制度，明确账目报税、人工工资以及各项支出等费用，对业委会财务运行的行为进行强有力的规范，也让业委会履职更透明，更容易获取业主的信任。

良庆区大沙田街道办党工委书记李莺也表示，业委会的委员们是业主的“责任”委员而不是“荣誉”委员，“社区是大家，小区是我家”，需要大家齐心协力经营好生活的家园。