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1、房地产开发企业会计核算涉税会計教研中心主任 赵 建华（ 0514） 第一讲 房地产开发企业会计核算的内容 一、房地产企业各阶段会计核算的内容 房地产开发阶段可分为房地产开發企 业的 设立阶段、 开发 项目的准备阶段 、项目 开发阶段 、房地产 销售阶段 及 利润分配阶 段。由于房地产开发企业的各个阶段特点不 同其会计核算的侧重点也有所不同。（一）开发企业 设立阶段 的会计核算 成立新的房地产开发企业必须按规定 办理有关登记注册手续 包括辦理企业名称 登记、验资、制定公司章程、 办理营业执照、 银行开户和纳税登记。因此这一阶段的会 计核算重点是注。

2、册资本金及筹建费用的核 算核算的难点是对投资方投入的非现金资 产（包括存货、固定资产、无形资产）的计 价。（二）开发项目准备阶段 的会计核算 1取得土地使用权的核算 取得土地使用权是房地产开发企业进 行房地产开发的前提 也是开发产品成本的 主要组成部分， 因此加强土地使鼡权的核算 显得尤为重要 在会计核算中要 注重在不同 方式下取得土地的核算。2取得项目借款 由于房地产开发项目所用资金量很大 项目借款一般期限较长，在会计上作“长期 借款”进行核算为了反映和监督企业长期 借款的借入、应计利息和归还本息的情况， 应设置“长期借款”科目 核算的难点与重 点是对借款利息费用的核算， 包括利

3、息费用 的费用化与资本化的计算与处理。3开发前物资准备 包括为開发商品房而购置原材料、 固定 资产等 会计核算 要点是对购入物资的计价 以及 领用发出时的成本核算 。（三）项目开发阶段的会计核算 房地产开发企业在这一阶段的会计核 算重点： 一是房地产开发成本的核算；二是 房地产开发产品的核算 1房地产开发成本的核算 房地产开發成本的核算是指企业将开 发一定数量的商品房所支出的全部费用按 成本项目进行归集和分配， 最终计算出开发 项目总成本和单位建筑面積成本的过程 主 要包括土地开发成本、房屋开发成本、配套 设施开发成本及代建工程开发成本的核算。 为加强房地开发成本的核算 必須建立和完 。

4、善成本核算基础工作 正确归集和分配开发 成本及费用，准确、完整地提供成本核算资 料及时发现成本管理中存在的问題。2房地产开发产品的核算 开发产品是指企业已经完成全部开发 建设过程并已验收合格，符合国家建设标 准和设计要求 可以按照合同規定的条件移 交订购单位，或者作为对外销售、出租的产 品包括土地 （ 建设场地 ） 、房屋、配套设施 和代建工程。为了正确核算开发产品的增 加、减少、结存情况开发企业 应设置资产 类“开发产品”账户。 该账户借方登记已竣 工验收的开发产品实际成本 贷方反映结转 對外销售、转让、结算或出租的开发产品实 际成本。月末借方余额表示尚未销售、 转让、 结算、

5、或出租的各种开发产品实际成本。（㈣）销售阶段及利润分配阶段的会计 核算1房地产企业销售业务的核算 销售业务核算主要包括主营业务收入 和其他业务收入的核算 房地产銷售收入是 指房地产开发企业自行开发的房地产在市 场上进行销售获得的收入， 包括土地转让收 入、商品房（包括周转房）销售收入、配套 设施销售收入等2利润分配阶段的核算 利润分配是指企业根据国家有关规定 和公司章程、投资者协议等，对企业当年可 供分配的利润进荇的分配企业应通过“利 润分配”科目，核算企业利润的分配房地产开发企业的经营业务主要有以 下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发 经营；（2）商品房的开发经营； （ 3）城市。

6、基 础设施和配套设施的开发和建设； （4）代建 房屋和工程的建设； （ 5）经营房屋的絀租和 经营；（ 6）其他多种经营业务二、房地产企业特殊会计核算科目一、资产类 物资采购 采购保管费 库存设备 库存材料 开发产品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房四、成本类 开发成本 开发间接费用第二讲房地产开发企业营业收入的会计核算一、营业收入的范围和实現（一）营业收入核算的特殊性1营业收入具有多样性房地产开发企业的特点是要对一定的 地区或地段进行总体规划，统一开发和建 设因洏开发的内容具有综合性和多样性。 因此房地产开发企业营业收入一般包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转 让收入、其。

7、他业务收入等营业收入的形式 具有多样性。2. 营业收入的坏账风险较小由于房地产销售一般采用一次性付款 或银行按揭付款产品一旦預售成功，则公 司基本可以实现销售收入 因此坏账的风险 较小。（二）营业收入的内容1 .会计收入的内容会计收入特指企业在 销售商品、提供劳 务及让渡资产使用权 等日常活动中所形成 的经济利益的总流入2 .税法的收入企业所得税法第六条： 企业以货币形式 和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额包括：（1）销售货物收入；（2）提 供劳务收入；（3）转让财产收入；（4）股息、 红利等权益性投资收益；（5）利息收入；（6） 租金收入；（7）特许权使用费收入；（8）接。

8、 受捐赠收入；（9）其他收入税法会计收入与税法收入的比较 会計会计收入销售商品收入销售货物收入提供劳务收入提供劳务收入J让渡资产使用权收转让财产收入 十一2二股息、红利等权益性投资收益 投資收益利息收入 /Q租金收入营业外收入； -.特许权使用费收入接受捐赠收入其他收入税法收入=会计收入+营业外收入+投资收益3. 开发企业的营业收叺的具体内容 包括三个方面一一一是建筑产品的销售及结算收入。包括 建设场地销售收入、商品房销售收入、配套 设施销售收入、代建工程结算收入等；二是房屋出租及多种经营业务收入包 括房屋出租经营业务收入、工业收入、商业 收入、饮食服务业收入、商品房销售及垺务 收入等；三。

9、是其它销售如多余积压的材料、物 资销售收入等。（三）营业收入确认的条件企业会计准则规定的收入确认的条件昰 销售商品收入 应当在下列条件均能满 足时予以确认：（ 1）企业已将所有权上的主要风险和 报酬转移给买方；（ 2）企业既没有保留通常與所有权相 联系的继续管理权， 也没有对已售出的商品 实施控制；（ 3）与交易相关的经济利益能够流入 企业；（4）相关的收入和成本能够鈳靠计量 讨论 1：取得销售许可证，与客户签订 预售合同并收取预收款时能不能确认收入 实现讨论 2：开发产品过户时确认收入实现 是否可鉯会计实务中 房地产收入的确认应同时 具备以下条件： 1）开发产品已竣工并经有 关部门验。

10、收合格 房屋面积业经有关部门测 定；2）巳与客户签订的正式房屋销售合同； 3）标的物房屋已经客户验收、对房屋的 结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续 双方均已履 行了合同规定的义务。差异分析： 国家税务总局关于 确认企业所得税收入若干问题的通知 国税函 2008875 号 一、除企业所嘚税法及实施条例另有规 定外企业销售收入的确认，必须遵循权责 发生制原则和实质重于形式原则（一）企业销售商品同时满足下列條件 的，应确认收入的实现：1. 商品销售合同已经签订 企业已将商 品所有权相关的主要风险和报酬转移给购 货方；2. 企业对已售出的商品既沒有保留通 常与所。

11、有权相联系的继续管理权 也没有实 施有效控制；3. 收入的金额能够可靠地计量；4. 已发生或将发生的销售方的成本能 夠可靠地核算。结论坚守了一条底线；放弃了一部分调整申报表存在问题：当销售收入税法与会计有差异时，申报表无法准确填写而苴没 能体现三项费用的扣除基数。二、主营业务收入的核算设置”主营业务收入”科目来核算主营 业务收入的发生和结转按主营业务收叺的 类别设置明细科目，主要有“土地转让收 入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收 入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金 收入”等（一）现售方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交 手续后即可确认收入。（二）预售方式销售房

12、地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销 售合同所收到的均为预售房款，一律不确 认收入其款项记入“預收账款”科目。因 预收房地产款而交纳的营业税费等在“应交 税费一应交营业税”等科目核算开发项目 完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发 企业按照销售合同规定将合格的房地产产 品移交给购买方办妥移交手续后可以确认 销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收 账款”等科目贷记“主营业务收入”科目， 同时结转销售成本例：某房地产企业，第一年办妥 一楼盘 预售证收取预售收入 2 000万え；第二年 实现上述楼盘80%的销售收入，即1 600万 元结转销售成本1。

13、 000万元营业税率为 5% （不考虑其他税费）。第一年收到预收款（单位为万え）：借：银行存款 2 000贷：预收账款2 000缴纳营业税：2 借：应交税费 100贷：银行存款 100第二年确认收入：借：预收账款 1 600贷：主营业务收入 1 600结转销售成夲：借：主营业务成本 1 000贷：开发产品一商品房 1 000按配比原则结转营业税金：借：营业税金及附加 80贷：应交税费 80（三）采用 分期收款、委托代銷、委托 包销等结算方式销售1采用 分期收款方式 销售房地产 分期收款方式 销售房地产 应在办妥移 交手续后，先将“开发产品商品性土地” 转入“开发产品分期收

14、款”科目。 按购销 合同约定的期限收取销售价款或确定当期 应收价款时 借记“银行存款”或“应收账 款”科目，贷记“ 主营业务收入 ”科目；按 开发产品全部销售成本占全部销售收入的 比率计算确定当期应结转的销售成本 借记 “主营业务成夲”科目，贷记“开发产品 分期收款”科目2采用 支付手续费 委托代销的，应增 设“委托代销商品”科目核算委托销售的开 发产品 收到受托方代销清单后确认收入。例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾 房造价为 80 万元，计划委托某房产中介 公司代销协议约定售价为 100 万元，营业 税率 5%（不考虑其他税费） ；中介公司按售 价的 2%收取手续费代销协议生效。

15、时：借：委托代销商品 80贷：开发产品商品房 80 收到代销清单： 借：应收账款 100 贷：主营业务收入 100 结转营业税和销售成本： 借：营业税金及附加 5贷：应交税费 5 借：主营业务成本 80贷：委托代销商品 80 收取款项和结转手续费： 借：销售费用 2银行存款 98贷：应收账款 1003采用 视同买断 方式委托代销则该 房产企业在 收到代销清单时， 直接按协议约 萣的售价确认收入额 不用结转手续费。 如果采取基价（保底价）并实行超过基 价双方分成方式委托销售开发产品的 应 按 基价加按超基價分成比例计算的价格于收 到代销单位代销清单时确认收入的实现。 如上例代销合同约定保底

16、售价为 100 万 元，超过保底价销售则按 5 比 5 双方分成 如实际收到代销清单代上实际售价为 120 万 元，则房地产企业应确认收入 110 万元4采用 包销方式 销售的，应在 包销合 同生效日 进行 确认收入 的会计核算 并同时 结转包销手续费、营业税和销售成本。例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾 房造价为 80 万元，与某房产中介公司訂 立包销合同协议约定售价为 100 万元，营 业税率 5%（不考虑其他税费） ；中介公司按 售价的 2%收取手续费包销合同生效日：借：应收账款 100 贷：主营业务收入 100 结转营业税和销售成本： 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费 5。

17、借：应交税费 5贷：银行存款 5借：主营业务成本 80 贷：开发产品商品房 80 收取款项和结转手续费 借：销售费用 2 银行存款 98 贷：应收账款 1005采用银行按揭方式销售其 首付款 应按实际收到日确认收入的实现， 餘款在银 行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现补充：关于销售退回国税发【2003】45号：企业年终申 报纳税前发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整应作为会计报告年度 的纳税调整；企业年终申报纳税汇算清缴后 发生的资产负债表日后事项， 所涉及的应纳 所得税调整应作为本年度的纳税调整。国税函【2008】875号第一条第（五） 项规定：企业已经确认销售收入的售

18、出 商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入按照新文件的精神，意味着只要是销售 退回不论是否为日后事项，都只能冲减销 售退囙年度的销售商品收入6.代建工程收入的确认房地产企业的代建工程一般是房地产 企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工 程，一般情況下是先签合同后建造具有价 值大，建造期长不可取消性的特点，符合 建造合同的特点 所以房地产企业代建工 程的收入核算应 按照建造合同的方法来确 认、计量收入和费用。7. 价外收入的会计核算 房地产企业的价外收入是指房地产企 业在销售或出租开发产品时向客户收取的 价款以外的各种费用包括手续费、补贴、 基金、集资费、奖。

19、励费、违约金（延期付款 利息）、优质费、代收款项、代垫款项及其 他各种性质的价外收入房地产企业的价外收入根据不同性质， 应计入不同的会计科目 对手续费收入可计 入“其他业务收入” ， 集资費冲减“财务费 用”奖励费、优质费冲减 “管理费用”， 违 约金可计入“营业外收入” 而代收款项、 代垫款项和需上缴的基金应计入 “其他应付 款”或“其他应收款”等往来账。例：某房地产公司销售一个自行开发的 商铺总建筑面积为 100平米，单价 1 万元 收取总价款 100 万え，按每平米 20 元收取 维修基金 该维修基金日后由房产公司统一 解缴当地住房管理机构， 另按每平米 10 元 收取优质

20、费，上述收取的款项铨部存入银 行借：银行存款 100 .3贷：主营业务收入100其他应付款一维修基金 管理费用一优质费按预计毛利计算所得税的处理【例21】：甲新办房哋产企业，当年有一楼盘预售收入 2000万元（计税毛利率15%）,其 他应纳税所得 200万元则应纳税额=（200+%=25万元。借：递延所得税资产750000贷:应交税费-应交所嘚税 250000所得税费用500000第二年企业实现上述楼盘 80%的销售收入即1600万元，确认经营成本 1000万元当 年可扣除期间费用等 300万；同时另一楼盘预售收入 3000万え。应纳税额=（0

21、 %+3000 15%） 25% =万元作会计分录：借：所得税费用750000递延所得税资产 525000贷:应交税费-应交所得税 1275000第三讲房地产开发企业的成本核算一、开發产品成本核算的特殊性（一）成本构成复杂，核算难度大房地产开发企业主要从事房地产开发建设活 动，其生产成本主要指开发产品嘚成本包 括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建 筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套 设施费、开发间接费用及其他开发费用等。 这些成本具备不同的特性、涉及不同的专业领域从而导致成本的核算难度较大。（二）核算时间跨度长房地产项目开 发的周期较長，少则 1 2 年多则。

22、超过 5 年使房地产成本费用核算的时间跨度很 长。（三）不同项目核算差异性较大不同 的房地产项目受地域、 项目定位、 产品功能、 用途、规模等各方面因素的影响很大，导致 不同项目之间的差异性很大 每个项目都或 多或少有自己的特点。（四）滾动开发核算难度大房地产开 发活动中， 房地产企业存在 多个项目同时开 发、一个项目分多期开发 等现象较为常见， 而且不同项目、 鈈同期开发项目成本发生差 异大给企业按项目、按楼盘等进行成本核 算难度增大。二、开发产品成本核算对象的确定 房地产开发企业可按以下几种方法确 定开发产品成本核算对象：（一）以整个开发项目 为成本核算对 象对于开发规模小、。

23、开发周期短、一次性 全部开發的房地产项目 可以整个开发项目 为成本核算对象， 特点是成本核算对象的唯 一性不存在成本费用的分配，成本核算周 期同项目开发周期一致如某房地产公司在市中心有 100 亩土 地，拟一次性开发商住楼 6 栋该房地产公 司可将 6 栋商住楼合并为一个成本核算对 象。（二）以開发期数 为成本核算对象对 于开发规模较大、开发周期较长、分期开发 的房地产项目， 可以按开发期数为成本核算 对象特点是成本核算对象的多样性，成本 费用需要归集和分配（三）以开发 产品形态 为成本核算对 象。对于开发产品形态多样的房地产项目 可以各种开發产品形态为成本核算对象， 特 点是

24、成本核算对象的多样性， 成本费用需要 归集和分配需要单独核算土地开发成本的开发项 目，可按下列原则确定土地开发成本的核算 对象：（1）对开发面积不大、开发工期较短 的土地 可以每一块独立的开发项目为成本 核算对象；（2）对开发面积较大、开发工期 较长、分区域开发的土地，可以一定区域作 为土地开发成本核算对象成本核算对象应在开工之前确定， 一經 确定就不能随意改变更不能相互混淆。三、成本核算的内容房地产开发企业成本核算的主要内容 是开发产品成本企业在开发、建设囷经营 房地产业务的过程中发生的各种耗费， 称为 开发经营费用 开发产品成本是指由成本计 算对象，即开发项目负担的开发经营费用

25、。（一）开发产品的成本项目1土地征用及拆迁补偿费 指因开发 房地产而征用土地所发生的各项费用， 包括 征地费、安置费以及原有建築物的拆迁补偿 费2前期工程费 ，指土地、房屋开发前 发生的规划、设计、可行性研究以及水文地 质勘察、测绘、 “三通一平”等支出3基础设施费 ，指土地、房屋开发过 程中发生的供水、 供电、供气、 排污、 排洪、 通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基 础设施费用4建筑安装工程费 ，指土地房屋开发 项目在开发过程中按建筑安装工程施工图 施工所发生的各项建筑安装工程费和设备 费5公共配套设施费 ，指在开发小区内 发生可计入土地、房屋开发成本的不能有 偿转让的公共。

26、配套设施费用如锅炉房、水 塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车 棚、公厕等设施支出。6 开发间接费用指房地产开发企业 内部独立核算单位及开发现场为开发房地 产而发生的各项间接费鼡，包括现场管理机 构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 房屋开发成本明细账开发项目名称：甲小区 开发总面积：2 000 m2单位：元2009年凭证 号数摘要土地 征用 及拆 迁补 偿费前期 工程 费基础 设施 费建筑 安装 工程 费公共 配套 设施 费开发 間接 设施 费合计月日企业对土地开发成本的核算，可设置如 下常规的成本项目：（1 ） 土地征用及拆迁补 偿费；（2

27、）前期工程费；（3）基础设施费;（4）开发间接费。土地开发项目如要负担不能有偿转让 的配套设施费还可增设“配套设施费”成 本项目，用以核算应计入土哋开发成本的配 套设施费（二）开发成本核算的账户房地产开发企业归集和分配发生的开 发经营费用，进行开发产品成本核算所采用 的主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”1“开发成本”账户 该账户属于成本类账户核算企业在土 地、房屋、配套设施和代建工程的開发过程 中所发生的各项费用， 以及企业对出租房进 行装饰及增补室内设施而发生的出租房工 程支出 账户的借方反映产品开发过程中发 苼的开发直接费用和月末分配计入开发产 品的开发间接费用，货方反映结转

28、“开发产 品”账户和“出租开发产品”账户的已完工 开发產品实际成本， 期末借方余额反映在建 开发项目的实际成本该账户的明细账按开发项目的种类设 置，如“土地开发” 、“房屋开发”、“配套设 施开发”和“代建工程开发”等并在明细 账下按成本计算对象设置账页， 按成本项目 设置专栏进行明细核算。2“开发间接费鼡”账户 该账户属于成本类账户核算企业内部 独立核算单位开发产品而发生的各项间接 费用。该账户的借方归集月内发生的各项开 发间接费用 贷方反映月末按一定分配标准 分配结转有关开发产品成本的费用总额， 结 转后无余额 该账户的明细账应按企业内部 不同单位的洺称设置。 房地产开发企业可

29、以根据管理的要求、 企业规模的大小、 开发项目和开发间接费用 的多少，将“开发成本”账户分解为“汢地 开发”、“房屋开发”、“配套设施开发” 和“代 建工程开发”四个一级账户或者将“开发 成本”和“开发间接费用” 合并为一个賬户。四、房屋开发成本的核算 房屋开发是房地产开发企业的主要经 营业务之一 其开发经营的房屋按性质和用 途分为四种： 1. 为销售开发嘚商品房； 2. 为 出租而开发的经营房（出租房） ；3. 为安置 被拆迁居民周转使用而开发的周转房； 4. 受 其他单位委托代为开发建设的代建房。 这些 房屋的开发成本在核算方法上大致相同 但 仍需要“开发成本房屋开发”账户下分 别设。

30、置四种房屋的明细账（卡） 并按工程 名称設账页进行核算。（一）房屋开发成本费用的归集 1土地征用及拆迁补偿费凡能分清 负担对象的，可直接计入房屋开发成本；凡 不能分清負担对象 或开发综合性建设场地 既为建造商品房之用， 又对外销售或有偿转 让的先计入“开发成本土地开发” 待土地开发完成投放使鼡时， 再按占用土地 面积比例分配转 “开发成本房屋开发” 如果已开发完成的商品性建设场地改作自 用性建设场地， 应将土地征用及拆遷补偿费 从“开发产品”转入“开发成本房屋开 发”例：以银行存款为进行商品房开发支付 了土地征用费 800 万元。 借：开发成本房屋开发揚州天下 800 贷：银行存

31、款 800 支付拆迁补偿费时分录同上。为本企业房屋开发用的土地 应于开发 完成投入使用时， 将土地开发的实际成本結 转计入有关房屋的开发成本 具体可采用分 项平行结转法或归类集中结转法 。分项平行 结转法是指将土地开发支出的各项费用按 成本项目分别平行转入有关房屋开发成本 的对应成本项目； 归类集中结转法是指将土 地开发支出归类合并为 “土地征用及拆迁补 偿费”费用项目然后转入有关房屋开发成 本的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。 经结转的自用土地开发支出自“开发成本 土地开发成本”账户的貸方转入“开发成 本房屋开发成本”账户的借方。2前期工程和基础设施费凡能分清 负担对象的，直接计

32、入房屋开发成本；应由 两个鉯上房屋开发项目负担， 且发生时分不 清负担对象的应按一定标准分配后，分别 计入房屋开发项目的成本例：以银行存款支付商品房開发的水文 地质勘察费、规划设计费等 50 万元。作如 下会计分录： 借：开发成本房屋开发扬州天下 50 贷：银行存款 50 3计入房屋开发成本的建筑工程费 应根据不同施工方式，采用不同的核算方 法采用出包方式的，应根据承包企业提 交的“工程价款结算单”所列承付工程款计 入“開发成本房屋开发”的相应成本项 目中采用自营方式的，发生的各项建筑 安装工程费用直接计入 “开发成本房屋 开发”的相应成本项目Φ如果企业自营 施工大型建筑安装工程，

33、 可以根据需要增设 “工程施工” 、“施工间接费用”等账户，用 来核算和归集自营工程的建筑安装费用 月 未实际成本转入“开发成本房屋开发” 的相应成本项目中。 企业在房地产开发过 程中领用的设备附属于工程实体的，應根 据附属对象于设备发出交付安装时，按其 实成本计入“开发成本房屋开发”的相 应成本项目中例：经结算应付建筑工程公司建筑咹装 费 320 万元。 借：开发成本房屋开发扬州天下 320 贷：应付账款 3204计入房屋开发成本的公共配套设施 费应根据配套设施建设的不同情况，采用 鈈同的核算方法（ 1）若公共设施是与商品房开发 同步 开发的 ，其开发费用直接计入商品房开发成 本

34、；分不清受益对象或应由两个以仩开发项 目共同负担的，可先通过“开发成本配 套设施开发” 账户归集待配套设施完成后， 可按各开发项目的预算成本比例分配 其中 應由房屋开发成本负担的部分，结转“开发 成本房屋开发”账户（ 2）若公共设施 后于商品房开发 ，企 业应预提土地开发项目应负担的公囲设施 费借记“开发成本房屋开发” ，贷记 “预提费用”实际发生公共配套设施费时， 借记“开发成本配套设施开发” 贷记 “库存材料”、“应付账款”等，配套设施竣 工分配实际设施费时冲转并结清“预提费 用“。例：某开发企业某商品房开发工程的配 套设施后於商品房开发工程进行 会计处理 过程如下：（1）。

35、1至 10月按月预提配套设施费 100 万元： 借：开发成本房屋开发扬州天下 100 贷：预提费用配套設施费 100（2）10 月建设配套设施时发生费用800 万元： 借：开发成本配套工程开发 800贷：银行存款 800（3）配套设施竣工时：借：预提费用配套设施费 800貸：开发成本配套工程开发 800（4）同时结清预提费用：借：预提费用配套设施费 200贷：开发成本房屋开发扬州天下 200例如：某开发小区内幼儿园嘚开发成本 应由 101、102 商品房、 151 出租房、 181 周 转房和 201 大型配套设施商店负担。 由于幼 儿园在商品房竣工时尚未完工 为了及时结 转完工的商品房嘚。

37、 64 000201配套设施商店=500 000 X = 40000合计为 320 000 元按预提率计算各项开发产品的配套设施 时其与实际支出数的差额，应在配套设施 完工时按预提数的比例，调整增加或减少 有关开发产品的成本补充说明：房地产开发企业开发的配套 设施，可以分为如下两类： 一类是 开发小区 内不能有偿转讓的公共配套设施如水塔、 锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自 行车棚等，这类配套设施没有投资来源， 不能有偿转让应计叺房屋或土地开发成 本；另一类是 能有偿转让的城市规划中规定 的配套设施项目， 包括开发小区内营业性公 共配套设施如商店、银行、郵局等。除了可以有偿转

38、让的大型配套设施在 “开发成本配套设施开发”科目核算， 完工后转入“开发产品配套设施”账户 外其他配套设施与房屋同步建设，发生的 公共配套设施费凡能分清负担对象的，按 房屋开发项目应负担的数额直接计入 “开发 成本房屋开发”賬户；凡应由两个以上 开发项目共同负担的先通过“开发成本 配套设施开发”账户归集，待配套设施 完成后 再按各开发项目的预算成夲比例进 行分配，其中应由房屋开发项目负担的数额 计入“开发成本房屋开发”账户5开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业内 蔀独立核算单位在开发现场组织管理开发 产品而发生的各项费用。 这些费用虽也属于 直接为房地产开发而发生的费用 但。

39、它不能 确定其为某项开发产品所应负担 因而无法 将它直接记入各项开发产品成本。 为了简化 核算手续将它先记入“开发间接费用”科 目，然后按照适当分配标准分配记入各项 开发产品成本。开发间接费用应分设如下明细项目进 行核算：（ 1 ）工资：是指开发企业内部独立核 算单位現场管理机构行政、技术、经济、服 务等人员的工资、奖金和津贴（ 2 ）福利费：是指按上项人员工资总 额的实际发生的职工福利费。（ 3 ）折旧费：是指开发企业内部独立 核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、 仪器等提取的折旧费（4）修理费：是指开发企业内部独立 核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、 仪器等发生的修理费。（

40、 5 ）办公费：是指开发企业内部独立 核算单位各管理部门办公用的攵具、纸张、 印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水 和集体取暖用煤等费用。（6）水电费：是指开发企业内部独立 核算单位各管理部門耗用的水电费（ 7 ）劳动保护费：是指用于开发企业 内部独立核算单位职工的劳动保护用品的 购置、摊销和修理费，防暑饮料、洗涤肥皂 等物品的购置费或补助费 以及工地上职工 洗澡、饮水的燃料等。（8）周转房摊销：是指安置拆迁居民 周转使用的房屋但不能直接确定為某项开 发项目负担而计提的摊销费（9）利息支出：是指开发企业为开发 房地产借入资金所发生而不能直接计入某 项开发成本的利息支絀及相关的手续费，

41、但 应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。 开发产品完工以后的借款利息 应作为财务 费用，计入当期损益（10）其他费用：是指上列各项费用以 外的其他开发间接费用支出。发生间接费用时： 借：开发间接费用 贷：应付职工薪酬 累计折旧 长期待攤费用 银行存款周转房周转房摊销期末结转时：借：开发成本房屋开发（某工程） 贷：开发间接费用 如果开发企业不设置现场管理机构而 甴企业（即公司本部）定期或不定期地派人 到开发现场组织开发活动其所发生的费 用，除周转房摊销外其他开发间接费可记 入企业的管理费用。6代建工程开发成本的核算 代建工程是指开发企业接受委托单位委 托代为开发的各项工程，或参加委托

42、单位 招标，经过投標中标后承建的开发项目其 主要包括：建设场地、各种房屋和市政工程 例如，城市道路、园林绿化、基础设施等主要账务处理：（1）玳建工程开发时： 借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款 （支付规划设计、工程等各种费用） 开发间接费用 （结转分配的间接费用）（2）代建工程开发完工时： 借：开发产品代建工程 贷：开发成本代建工程开发（二）房屋开发成本的结转房屋开发项目竣工验收后，应按各種房 屋的用途将房屋的实际开发成本分别结转 有关开发产品账户。借：开发产品一一房屋出租开发产品 周转房贷：开发成本房屋 竣工商品房、代建房的开发成本应结 转“开发产品一一房屋”账户； 竣工后直接投入

43、使用的出租房、周转 房的开发成本，应分别计入“出租開发产品” 和“周转房”账户； 若竣工后暂不使用应计入“开发产 品 房屋账户，待投入使用后再转入“出 租开发产品”和“周转房”账戶四、库存设备和周转房的核算（一）库存设备的核算房地产开发企业的设备，是指将来经安 装后构成房屋或有关配套设施实体的有机 組成部分如各种供水、供电、通风、通讯、 电梯、中央空调等设备。库存设备的核算主要涉及“物资采购”、 “采购保管费”和“库存設备”三个账户 例 某房地产开发企业购入电梯一台 买价 （ 含进项税 ） 800 000 元，运杂费 20 000 元价款和运杂费已用银行存款支付。1. 根据购货发票、

44、 银行结算凭证等作如 下分录：借：物资采购设备 820 000 贷：银行存款 820 0002. 假设企业材料设备采购保管费的计 划分配率为 2，则购入电梯应分配的采購 保管费为 16 400 元采购保管费： 主要核算采购保管人员的 工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧 费、维修费、 低值易耗品摊销、 劳动保護费、 检验试验费等借：物资采购设备 16 400 贷：采购保管费 16 4003. 电梯验收入库， 计算电梯的实际成本 为 836 400 元借：库存设备 836 400 贷：物资采购设备 836 4004. 设备发絀交付安装时。借：开发成本房屋开发 836 400 贷：库存设备

45、836 400 （二）周转房成本的核算1. 周转房是指房地产开发企业用于安 置拆迁居民周转使用， 产权归本企业所有的 房屋其主要包括：开发专门为安置拆迁居 民周转使用的房屋；企业开发完成的商品 房，在尚未销售以前用于安置拆迁居民周转 使用的部分； 搭建的用于安置拆迁居民周转 使用的临时简易房屋2. 设置“周转房”科目核算，下设“在 用周转房”、“周转房摊销”二级科目核算3. 主要的账务处理： （1）周转房开发完成交付使用时： 借：周转房在用周转房 贷：开发产品房屋 （2）每月计提周转房摊销额时 （一般按平均年限法） ： 借：开发成本房屋开发 贷：周转房周转房摊销（3）周转过程中发生修理费。

46、用时： 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款等（ 4）对外销售周转房 结转实际成本时：借：主营业务成本周转房一一周转房摊销贷：周转房在用周转房第四讲建慥合同一、概论（一）建造合同准则适用的范围 建造合同准则规范建造承包商建造工 程合同的会计核算和相关信息的披露。这里所讲的建慥承包商是指根据合同为客户建 造工程（或大型资产）的企业，如承包建造房 屋、建筑物的建筑安装企业承包建造船舶、 飞机和大型機械设备的制造企业。（二）收入核算的账务处理新旧核算方法比较经济业务新制度老制度1、发生工程成本借工程施工一成本贷原材料同咗2、结算工程价款借应收账款借应收账款贷工程结算贷主营业务收入3、结转收入、成

47、借工程施工一毛利借主营业务成本本主营业务成夲贷主营业务收入贷工程施工4、工程完工借工程结算贷工程施工一成本工程施工一毛利乙建造合同收入和建造合同费用（一）建造合同收叺建造合同收入包括合同中规定的初始 收入以及因合同变更、索赔、奖励等形成的 收入四部分。补充说明：会计准则中还提出了 “与合 同囿关的零星收益”概念其是指在合同执 行过程中取得的、但不计入合同收入而应冲 减合同成本的非经常性的收益。例如完成 合同后处置残余物资取得的收益。残余物资 是指在施工过程中产生的一些材料物资的 下脚料由于工程领用材料时，已将领用材 料的价值直接计入叻工程成本材料物资的 下脚料已包括在合同成本中，因此。

48、处置这 些残余物资而取得的收益应冲减合同成 本。其账务处理是：借記“银行存款”、“原 材料”等科目贷记“工程施工”或“生产 成本”科目。（二）建造合同费用 建造合同费用包括直接费用和间接费 鼡内容：厂耗用的人工费用1 直接费用耗用的材料费用耗用的机械使用费用 其他直接费用2 间接费用三、建造合同结果是否能够可靠估计的 判断判断建造合同的结果能够可靠估计的条件1 合同总收入能够可靠地计量；2.与合同相关的经济利益能够流入企 业；3 在资产负债表日合同完笁进度和为 完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；4. 为完成合同已经发生的合同成本能 够清楚地区分和可靠地计量， 以便实际合同 成本能够与

49、以前的预计成本相比较。四、完工百分比法 完工百分比法在运用时分为两步： （一）第一步 ，确定建造合同的完工进 度计算出完工百分比。根据建造合同准则 以下方法可以用于 确定合同完工进度：1按累计实际发生的合同成本占合同 预计总成本的比例计算 （ 荿本法 ）例 1 ：某建筑公司签订了一项合 同总金额为 1 000 万元的建造合同，合同规 定的建设期为三年第一年，实际发生合同 成本 300 万元 年末预計为完成合同尚需发 生成本 520 万元；第二年，实际发生合同成 本为 400 万元 年末预计为完成合同尚需发 生成本 150 万元。根据上述资料计算合同 唍工进度如下：2按已经完成的合。

50、同工作量占合同预 计总工作量的比例计算 （ 工作量法 ）例 2 ：甲公司签订了修建一条 80 公里长 的公路建造匼同 合同规定的工程总金额为30 000 万元，工期 2 年该公司第一年修建 完成了 32 公里，第二年修建完成了 48 公里甲公司第一年的合同完工进度 =32+ 80 X100%=40%甲公司第二年的合同完工进度 =（32+48）+ 80 X 100%=100%3对已完合同工作进行技术测量 （ 技术 测量法 ）该办法是在无法根据上述两种确定合 同完工进度时所采用的┅种技术测量方法， 这种技术测量方法必须由专业技术人员在 现场进行科学测定 而不能由建造承包商测 定。（二）第二

51、步 ，根据完笁百分比法计量 和确认当期的合同收入和费用当期确认的合同收入=（合同总收入X 完工进度） 以前会计年度累计已确认的收 入当期确认的 毛 利 = （合同总收入合 同预计总成本）X完工进度-以前会计年度 累计已确认的毛利当期确认的合同费用 =当期确认的合同 收入当期确认的合同毛利以前会计年 度预计损失准备例：某建筑公司签订了一项合同总金额 为 1 000 万元的固定造价合同。合同规定的 工期为三年 假定经计算第一年唍工进度为 30，第二年完工进度已达 80经测定前 两年的合同预计总成本均为800 万元。 第三年工程全部完成累计实际发生合同成本 750 万元。根据仩述资料计算各期

53、务收入 5 000 000 第三年确认的合同收入= 1 000（300500）= 200 第三年确认的合同毛利= （1 000750）（60100）= 90 第三年确认的合同费用= 其账务处理是：借：主营 業务成 本1 100 000工程 施工 毛 利 900 000贷：主 营业务 收 入2 000 000补充说明一： 完工进度实际上是累计完 工进度。补充说明二： 累计实际发生的合同成本 不包括下列内容：（ 1）与合同未来活动相关的合同成本 例如施工中尚未安装、 使用或耗用的材料成 本。（2）在分包工程的工作量完成之前预 付给汾包单位的款项差异分析：实施条例第 23 条：。

54、企业受 托加工制造大型机械设备、船舶、飞机以 及从事建筑、安装、装配工程业务或鍺提供 其他劳务等，持续时间超过 12 个月的按 照纳税年度内完工进度或者完成的工作量 确认收入的实现。国税函 2008875 号 : 二、企业在各个 纳税期末 提供劳务交易的结果能够可靠估 计的，应采用完工进度（完工百分比）法确 认提供劳务收入强调了在纳税期末确认收入五、建造合哃的结果不能可靠估计 如果建造合同的结果不能可靠地估计， 则不能采用完工百分法确认合同收入和合 同费用而应分别以下情况进行会計处理：（一）合同成本能够收回的，合同收入 根据能够收回的实际合同成本加以确认 合 同成本在其发生的当期确。

55、认为费用；例如某建筑公司与客户签订了一项总 金额为 100 万元的建造合同，工期为 2 年 第一年实际发生工程成本 40 万元，双方均 能履行合同规定的义务 但建筑公司在年末时对该项工程的完工进度无法可靠估计。 在 这种情况下 该公司不能采用完工百分比法 确认收入，但由于客户能够履行合哃当年 发生的成本均能收回，所以公司可将当年 发生的成本金额同时确认为当年的收入和 费用，当年不确认利润其账务处理如下： 借：主营 业务成 本400 000贷：主 营业务 收 入400 000假定次年又发生施工成本为 35 万元， 工程顺利完工工程总造价不变。则第二年 的会计处理为：借：主營 业务

56、成 本350 000工程 施工 毛 利 250 000贷：主 营业务 收 入600 000差异分析：除非企业以经济利益难以流 入而不确认收入的，不需要纳税调整国税函 2008875 号 : 提供劳务交易的 结果能够可靠估计，是指同时满足下列条 件：1. 收入的金额能够可靠地计量；2. 交易的完工进度能够可靠地确定；3. 交易中已发生囷将发生的成本能够 可靠地核算（二）合同成本不能收回的，应在发生 时立即确认为费用不确认收入。如果预计 总成本将超过合同预計总收入 应将预计损 失立即确认为当期费用。假定上例中该公司当年与客户只办理 价款结算 15 万元由于客户出现财务危机， 其余款项可能

57、收不回来。在这种情况下该 公司只将 15 万元确认为当年的收入， 40 万 元应确认为当年的费用其账务处理如下： 借：主营 业务成 本400 000贷：主 营业务 收 入150 000工 程施工 毛利250 000假定次年又发生施工成本为 35 万元， 工程顺利完工工程总造价不变，且对方经 济状况好转则第二年的会计處理为： 借：主营 业务成 本350 000工程 施工 毛 利 500 000贷：主 营业务 收 入850 000六、预计损失准备的确认（一） 预计损失 是指合同预计总成本超 过合同预计总收入。（二）如果合同预计总成本超过合同预 计总收入 应将预计损失立即确认为当期费 用。

58、 例如，某建筑公司签订了一项总金额为 100 萬元的固定造价合同最初预计总成本 为 90 万元。第一年实际发生成本 63 万元 当年末，预计为完成合同尚需发生成本 42 万元假定该合同的结果能够可靠地估计。 该公司应在年末时进行如下会计处理：第一年合同完工进度=（63 *（ 63 + 42） X 100%= 60% 第一年确认的合同收入=合同总收入x 60%= 100X 60%= 60 第一年确认的合哃毛利= 100（6342） X60%=3 第一年应确认的合同费用=收入毛利= 60（-3）=63 第一年预计的合同损失= （6342）100X（160%）=2 其账务处理为： 借：主营 业

59、务成 本630 000贷：主 营业务 收 叺600 000工 程施工 毛利30 000同时， 借：资产减值 损失 20 000 贷：存货跌 价准备 20 000 差异分析：税法不允许扣除第五讲 房地产开发企业特殊业务的核算 一、售后囙购 售后回购，是指销售商品的同时销售 方同意日后重新买回这批商品。 售后回购实 质上是一种融资行为会计不确认收入，通 过“其怹应付账款”核算例： A 房地产企业将开发的一栋商品房 按 5 000 万元的价格转让给 B 公司（成本价 为 4 500 万元），已办理产权转移手续款 项也已经收到。 但是与商品所有权相关的对 商品的控制权和管理权没有转移 双方。

60、商定 3 年后该房地产企业再按 5 600 万元的价格 回购（假定不考虑其怹税金） 房地产企业销售时 :借: 银行存款 5 000 万元 贷 : 应付账款 5 000 万元 每年年末计提利息费用时 :（共做 3 年） 借 : 财务费用200 万元贷 : 应付账款200 万元到期回購，支付货款时 :借 : 应付账款 5 600 万元 贷: 银行存款5 600 万元差异分析：国税函 2008875 号：采用 售后回购方式销售商品的 销售的商品按售 价确认收入，回购嘚商品作为购进商品处 理有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资收到的款 项应确认为负债，回购价格大於原售价

61、的， 差额应在回购期间确认为利息费用二、出租开发产品和投资性房地产 出租开发产品是指用于出租经营的土 地和房屋等開发产品。 它们的盈利是以收取 租金的方式逐步实现的 房地产开发企业自 行开发的房地产用于对外出租的， 可以根据 目的不同分成二類情形，一是企业将开发 产品进行临时性出租取得租金收入 其 目的 仍是出售 ；二是企业出租开发产品 目的就是 为了赚取租金而非出售 。（一）出租开发产品的核算 企业临时性出租开发产品 此时的开发 产品还不符合投资性房地产的有关规定， 应 当设置“出租开发产品”科目并在“出租 开发产品”科目下设置“出租产品”和“出 租产品摊销”二个明细科目，核算企

62、业开发 完成用于出租经管的土地和房屋的实际成 本以及出租产品的摊销。1出租开发产品增加的核算 企业开发完成的用于出租的土地和房 屋应于签订出租合同、协议后，按土哋和 房屋的实际成本借记“出租开发产品出租产品”账户，贷记“开发产品”账户2取得租金收入核算 房地产企业取得租金价款或收取租金 的凭证， 应借记“银行存款” 账户贷记“主 营业务收入”等账户。3出租开发产品摊销的核算 出租开发产品在租赁经营期间 由于损 耗等原因，其价值会逐渐减少企业应根据 出租开发产品的原始价值、 净残值和预计摊 销年限，计算其损耗价值并按月摊销计入 其他业務成本。 出租开发产品摊销额的计算 公式如下：年摊销率 =（ 1净残值率） / 预计摊销 年限x 100%月摊销率=出租开发产品年摊销率+ 12 月摊销额 =应计提摊销嘚出租开发产品 原始价值x该出租开发产品月摊销率企业按月计提出租产品摊销时借记 “主营业务成本出租产品” 账户，贷记“出 租开发產品出租产品摊销”账户4出租开发产品修理的核算 出租开发产品在租赁期间发生的修理 支出，数额不大的直接计入“主营业务成本 出租產品”账户若数额较大，为了均衡 各月的成本负担可先在“长期待摊费用” 账户核算，再分期摊记入“主营业务成本 出租产品”账户5出租开发产品减少的核算 企业改变出租产品用途， 将其作为商品 对外销售应于销售实现时按售。

之前写过一篇从三大税种角度的稅务筹划近期更新了从不同拿地模式下的税务筹划，内容会更加深入一些

内容主要分为：概述、招拍挂涉税要点及税务筹划、收并购涉税要点及税务筹划、资产转让涉税要点及税务筹划，另外补充车位专题

主要阐述税筹的步骤及主要税筹原则。

房地产税务种类繁多囿十余种，但最主要的增值税、土增税、所得税的金额超过全部税费总额的90%因此我们主要针对三大税种进行分析。

内容较多整理不易，建议点赞+收藏