业主委员会和物业服务的职能是什么？
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业主委员会和物业服务的职能是什么？
业主委员会和物业服务的职能是什么？法网求真/撰文一、业主委员会和物业服务的职能二、物业的名声三、傻资本与聪明的劳务四、业主委员会为谁服务五、业主委员会的构建六、业主怎么确权&一、业主委员会和物业服务的职能物业服务公司，倒底能做什么？业主委员会，倒底又是做什么的？物业服务公司，是揽客、揽工的劳务输出者，是雇主和业主雇佣的产业链，雇主与物业服务公司是劳资关系。业主委员会，是业主的代言人；是业主的护法组织，是代表业主利益的常设执行机构。&二、物业的名声&&&&物业服务这一新生事物，已经形成二十多年了，物业服务这些年来不是越办越好，而是退化为服务质量越弄越差。这是为什么？这便是房地产开发商长期垄断的“成果”，物业服务公司只要是开发商设制的下属机构，多数便是——只知道整金钱，却不愿提高服务质量，自己把自已的名声搞臭。受不法房地产开发商垄断的地域，由其意愿制造出的物管（怪胎），小区房产卖出十多年后仍抓握着小区管理权不放，而服务质量却越来越恶劣，乱收费、霸占小区会所和场地外租，把小区权益窃为己有，已经发展到丧心病狂，“物管”的名声越来越臭。物管暗中打击业主：“划车，盗车，堵塞车锁眼、门锁眼，破坏太阳能管道和闸阀，撕毁水电气缴费通知单，单方设制门禁卡强制收费。”物管的所做所为——不得人心，造成广大业主恨之入骨，报警作个笔录而以，却奈何不了他们，只好怨怒政府的不作为，让政府受责、难堪、蒙羞。物业服务（物管）这一个新生事物，本应该健康成长和完善；没有房地产开发商垄断的物业服务公司，发展就比较健康和规范，由此造就出两种不同性质的服务公司。看来，堕落的物业服务后面，是有其历史根源背影的。如果物业服务公司的背景没有房地产开发商做后盾，其物业服务的质量、口碑与业主的资本付出便能展示公平。&三、傻资本与聪明的劳务既然物业服务公司与雇主（业主）是劳资关系，物业服务公司输出劳务，业主支付资本并享有被服务权益，劳资关系明确，为啥还矛盾重重？这些年来，物业服务公司公然凌驾于业主和业主委员会之上，而业主和业主委员会却甘愿忍气吞声。这是什么逻辑？有人讲，物业只管收钱，保安是物管养的打手；有的说，我们业主委员会不是业主的打手，业委会又不是由业主养着的，有什么事，自己去找政府！乱了，乱了，这便是“业主委员会怎么老是长不大？仍然是个娃！”糊涂，再糊涂，“物业服务公司怎么长大之后又缩回去了？变成个好吃懒做的糊涂娃！”一个是傻，一个是聪明地吃混食。其结果，只是苦了善良的业主。同时，政府的形象也将受损。做为人，需要茁壮成长，形成社会机制，她的母亲任重而道远啊！常言道：“人的惰性，好的吃多了，便知道甜头；种地的深知，三年不换种子，收成就一年不如一年！”人也一样，要么老长不大；要么长大后，变得奸诈唬人；这便是人性的弱点，做人一世、如何把握真的不容易。长征！如同红军万里长征，在新常态下“新的一代仍然在走长征路”，如果你懂什么叫长征！前辈人是忍着饥寒踏征途，后辈人是衣食无优找窍门；不同的时段，有着不同的路途；一个社会，如果真地不懂什么叫征途，这个社会的尽头也就快到了！&四、业主委员会为谁服务业主的代言人“业主委员会”已经生长好多年了，她却总是长不大，直到现在很多业主委员会和委员都不知道业主委员会的职能是什么？其素质平庸，只认眼前的一点利益，不要小区的长治久安与合谐。并且，还糊涂的认为“业委会不是为业主服务的”，只是业主的“代言嘴巴”而以，只是一个跟物管沟通的工具，没有义务为业主负责，“因为业主没有养着业主委员会”。更不知道珍惜业委会的职权。只想着占有这一组织形式“长脸”，你的脸到是长了，却造成损伤和损失广大业主的合法权益。所以，“这样的业主委员会怎么可能会长得大”，难怪造成让广大业主失望……失望——再失望。业主需要的是能为他们办实事，让业主产生依靠感、信任感、安全感的自家的群众性组织。你说“业主没有养着业主委员会”，不就是想要钱吗？只要你们真心地为业主服务，受制度约束，业主们会给予和支付一定量的职务津贴，但不是工资！因为你不具备这个职能。业主委员会成员，收益一定量的职务津贴，既合理、也合法、更合情理；当然了，这要广大业主和业主大会授权、来定位运作模式。这体现在，“是人治物业，还是法制物业。”这一切，“全看小区业主委员会的理念和章程的实施。”请注意和定位，“是制度产生运程”。&五、业主委员会的构建业主委员会，是代表业主利益的执行机构，他应该履行什么职责呢？一个不明白职责和任务的“业主委员会”要它何用？应该这样理解：“业主委员会，应该在法律框架下，在各级政府的指导下，施行小区自治。以宪法纲领为纲，完善小区规章制度，用制度管人、管事、管规范，依照章程管理小区，治理小区，把小区建设成为合谐家园，让小区业主享受到文明社会的合谐次序；业主委员会不但是业主的代言人，同时也是业主的护法组织，业主委员会是本小区的守护神！”业主委员会的权力来自于业主大会的授权，依靠广大业主来维护；“这个组织的本质是为业主的合法权益而产生，为业主的合法权益而存在。”“业主委员会有权解聘物业服务公司和监管受聘者，业主委员会有权带领广大业主依法夺回被剥夺、被侵占的合法权益，业主委员会是服务于小区业主的群众性自建组织。”业主委员会这个组织的构建：“应由拥护共产党纲领、理念、思想的，有热爱公益事业的，有健康文化的，有现代科技技能的业主来参预竞选。人员结构，应是老中青和女士构建。”竞选人，应该当众发表声明和书面公示：“1、个人能力和专长，2、个人的主张，3、竞选的目地，4、准备为业主做些什么事，5、为谁服务。”业主不需要糊涂虫来占据名位。&六、业主怎么确权&&&小区业主有权收回小区的管理权吗？物业管理是服务机构，与小区业主是雇佣关系；全体业主有权取回自家的权益，就这么简单，而业主还需要确权？这便是奇闻！有个物权法，只是挂在那里，“物管”不认可；业主拥有的房屋产权证，“物管”也不认可嘛！我是谁！这且不成为自己无权证明自己是谁一样？所以，小区物权是谁的？是物管的？还是业主的？有谁来定论？由谁来确定？这才是本质！咱们业主都被房地产开发商“用物管、管制”十多年了！这就是现状！合同是有时效的，一个所谓的单方服务合同便能长期……强制生效，这更是奇闻！故而，业主长期被剥权已成为常态！在确权中，政府只认“业主委员会”这个组织的构建。所以，很多小区业主总是吃亏，亏就亏在没有一个好的、理智的、为业主服务精神的“业主委员会”。没有这个组织形式，怎么维权？人家物业服务公司的后面，有个房地产开发商做后盾呢。“业主委员会”是有权威的！所以，物管不需要有个“业主委员会存在来和他较劲”。由此，在利益位置的面前，有几拨势力在暗中较着劲呢！这便是，在物管之外，还有一拨人不希望有个“业主委员会”；目地，一是配合物管，二是可从物管处得到好处（因为不便直接从业主手中猎取）；有业主定位，有两种存在模式：“一、伪劣的业主委员会；二、无形中仍存在着一个没挂牌的业主委员会！”它存在否？这要靠业主自己鉴别和辨证。况且，还有一拨掌控权力的人——定位：“不想有个业主委员会的组织形式来惹事！来闹事！”所以，有个“业主委员会”来维权都很艰难；业主连个组织形式都没有，想维权，做梦吧！其结果，这也是那几拨人的目地。业主们，羔羊群们，在自己的权益被剝夺后，无奈！很无奈！这时，扪心自问：“您思念——共产党吗！”可喜的是，政府越来越关注小区物权的归属，各省市都出台了相应的管理指导文件，这将是给予小区业主确权的依据。接下来，广大业主就能更有依据的捍卫小区的主权了！“小区自治”才是广大业主确权的出路！无须非要整个物业服务来当管家、当护卫，自缚其身，受制于人，何苦呢！如果要找物业服务，也要请章程明确的、理念健康的、守诚信的。千万别找有疯病加堕落的物业服务。那些由房地产开发商指派或是构建的物管，只要出现堕落、疯癫的形象，就应该撤底驱除出小区。难道经历，受他们管制十多年来的业主、还受不够欺辱吗！奇怪的存在！在一个法制社会，还要艰难地维权，这很难让人置信和理解？有法制而不能治，这体现出一个民族太过柔和，不知道是应用刚——好呢，还是应用柔——妙呢？还是恩威——并用！在实践中，看来法制也不是件容易的——权衡和法扙！&法网求真/撰文-------------------------------------------------------------------------------------------&下面便是最新—昆明龙泉物业与小区业主之间的“战争”博弈&现实是，一个好的物业公司也奈何不了耍赖的物管公司！下面是，昆明江东花城小区业主聘请的物业服务公司——实力物业<span style="mso-spacerun:'yes';font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Cmso-hansi-font-family:Cmso-bidi-font-family:Afont-size:12.0000mso-font-kerning:1.-10-22&实力物业致江东花城小区全体业主的公开信&尊敬的花城小区业主/租户：针对花城近期更换物管发生的一系列问题，实力物业阐明自己的态度和观点：1、实力物业凭着先进的管理模式、贴心的顾客服务，连续5年获得中国物业服务百强企业殊荣，系国家一级资质物业服务企业。2、实力物业通过公开、公正的竞标，成为江东花城小区的物业服务企业。公司全体同仁将为大家提供热情、贴心、周到的管家服务，想业主所想，竭尽全力为大家服务。3、在合法的履行物业交接过程中，却遭到原物业公司万般阻挠及污蔑。为了江东花城小区2700多户业主的平静安宁，我司工作人员一直坚守岗位，保持专业的职业素质，做好本职工作。我司是一个遵纪守法、诚信的百强企业，保障业主的合法权利是我们的首要任务。4、我们按照政府相关部门的要求，在合法交接受阻情况下始终保持克制和冷静。我们坚信通过公司与广大业主、业委会的共同努力，我们一定可以维护自己的权利，让花城成为“安全、整洁、完好、温馨”的生活社区，成为昆明市业主与物业共治的标杆项目！您的管家热线：2&2--------------------------------------------------------------------看下面，业主委员会真地是一个弱势群体！【业委会公告】&各位业主：盘龙区住建局已在10月18日上午将《执法建议书》以及相关证据材料移交区行政综合执法局，按照物业管理条例规定，对拒不移交的物业公司只能行政罚款，至此，住建局作为主管部门，其行政手段已经穷尽。至于行政执法，从程序来说，盘龙区行政综合执法局要经过调查取证后，再形成立案、处理。这个调查、立案、处理过程需要多长时间目前没有明确答复。对物业纠纷能否采用行政強执亦无说法。另外，政府已协调盘龙法院加快我们的司法诉讼进程，近期业委会将有几个诉讼开庭！[奋斗]目前我们只能积极与相关部门沟通、耐心等待。相信法治！&江东花城第二届业主委员会日--------------------------------------------------------------------下面便是—昆明龙泉物业堕落的过程&昆明龙泉房地产公司—指定龙泉物业管理江东花城小区的公共空间——发生的产业链结果！&［花城微直播］龙泉物业江东花城服务处的堕落&&&&&今天，小编收到业主张先生的来信，他在花城居住十几年，目睹了龙泉物业花城服务处的服务质量从优变差，公司最后堕落成无服务、不懂法、不守信的公司，感慨万千。张先生希望花城微信公众账号全文刊发他写的文章《龙泉物业江东花城服务处的堕落》：&龙泉物业江东花城服务处的堕落江东花城是原龙泉房地产公司<span style="mso-spacerun:'yes';font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Cmso-hansi-font-family:Cmso-bidi-font-family:Afont-size:12.0000mso-font-kerning:1.年5月开盘的第六期商品房小区。当时只西邻金安小区，北邻羊肠小村，地处偏僻，交通不便，房子不好卖，在小高层墙上打出“碧水云天”和“温馨公寓”的牌子，宣传此处是“都市里的香格里拉”。购买小高层的业主免6年物管费和车位费。<span style="mso-spacerun:'yes';font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Cmso-hansi-font-family:Cmso-bidi-font-family:Afont-size:12.0000mso-font-kerning:1.年9月按期交房，申请公交公司开通92路、25路公交车。指定龙泉物业管理小区的公共空间。刘军是首任物管主任，经常巡视，听取业主意见，督促服务人员做好本职工作。栋号管理员也经常上门征询业主意见。当时门卫时不时向进出的业主行礼，门口有便民箱、便民车；门卫经常帮助年老体弱的业主送较重的物品到家里；夜间摩托车在小区内外巡逻；水体景观流水或者定时喷水，水池天天打捞漂浮物；垃圾桶内外天天清洗，路灯灯罩经常擦干净；地面时不时撒洗衣粉冲洗干净，全天候保洁；小区绿化美化，安全卫生。刘军被提升任龙泉物业总公司经理。&&&&&第二任李主任（女）也很管事，也天天巡视，督促小区管理。她对解决小区东北边的空气污染操过很多心。但是他过于节约，取消了不少地灯（后来只剩电线头），用污水冲洗厕所、浇灌花草，臭得难闻，遭到广大业主指责。她年纪大了，自己辞职回家。&第三任主任何宇飞，是个退伍军人。龙泉房地产公司修建花城的亭子、小桥、坐廊都是木头的，风吹日晒雨淋，开始破损；一些装饰贴面开始脱落。他听取业主反映，修理了一些。由于花城会所一、二楼被龙泉物业总公司出租给餐馆，仅留三楼办公和让业主休闲娱乐。他被业主签名质问，替总公司揹骂名，自己辞职。&&&&李、晋两个副主任管理了一段时间，林勇来任主任。前面所述的花城物业服务处的优点都看不到了。门卫、保洁、绿化人员减少，一些绿化、保洁工躲在地下停车场不干活，导致不少业主家被盗，冬天树木被冻死不少，春天花草被干死，厕所又烂又脏又臭。有当年拍摄的照片为证据。原来由保安人员值守的小区外围停车费的收取被承包出去。物管推说他们不管此事。&&&&&垃圾清运费与水费捆绑一起收后，林勇要每户业主每年交36元垃圾清运费给物业服务处，小区业主抵抗，在几处签名反对。接着是上调物业服务费，搞虚假签名，声称70%业主同意。物业服务水平大大下降，服务费却每平米上涨0.15元，广大业主把他告到总公司，他被免去花城物业服务处主任。&&&&&卢百川来当花城物业服务处主任，花城游泳池发生淹死一个年轻男子的事情，家属把尸体摆放在物管处，要求赔偿数十万元。据说最后赔偿16万元。卢百川只得把花城会所三楼也出租，办公室搬到4号门原来维修组处。他厉行节约，度过赔偿20万元的难关。卢百川拆除了几处花城的破损设施，也修理了几处亭子和小桥。为增收节支，在市政府有关部门允许停车费适当上调的文件下发后，卢百川出台停车费大大上涨的决定，遭到有车业主强烈反对，并被业委会告上法庭。卢百川败诉，离开花城。&龙泉物业公司又把林勇调回花城任物业服务处主任。花城物业服务处的堕落，引起花城业主的强烈不满。第二届业委会已经依法依规依程序启动更换物业服务企业事项。林勇担心被扫地出门，也采取了一些改进工作的举动。但是龙泉物业以“山大王”自居，误以为花城是他们的“领地”，不理睬业委会、街道办事处和盘龙区住建局配合采取的正常更换物业服务企业的行动。业委会通知花城物业服务处9月30日他们的服务终止。龙泉物业公司一方面发函向花城业主道歉，保证今后搞好服务。另一方面小区内忽然出现了盖有两个大红章，打着维稳旗号，决定暂停江东花城业委会更换物业服务企业任何行为的一份红头文件，也让人很自然地联想到了龙泉物业。头天贴出，第二天就不见了，因为这两个协会团体否认这个文件，他们无权干预小区更换物业服务企业。新闻媒体报道了这事。江东花城突然出现多幅支持龙泉物业，指责业委会是黑恶势力的巨幅横标。业委会怎么黑、怎么恶，没有具体内容。还散布业委会受贿60万元。什么人、什么时间、什么地点、以什么方式、向什么人行贿都没有说。有理智的人，认为这是造谣生事，是花城物业服务处自己搞的，或者是既得利益者搞的。但是谣言可以象瘟疫一样传播，谣言可以杀人。有的业主对业委会抱怀疑态度。&&&&&9月30日，花城门卫换了很多人，并且都穿上了新保安服装。龙泉物业花城服务处的人员，挨家挨户上门送50元购物卡，叫签名。名册没有具体抬头，他们会把收卡签名改成拥护他们继续物管的签名。他们告诉，10月15号前交物管费可以少交3个月，引诱业主交费，造成业主承认他们继续物管的假象。人们不仅要问，既然可以优惠三、四百元，为什么当初要上涨物管费？实质是小区外围的停车费和小区里面的广告费是很大一笔收入，只要保住“山头”、保住“领地”，每户少收三、四百元，他们仍然富裕。&&&&&10月1日，经过住建局、街道办、业委会考核选聘的实力物业如约进驻小区，遭到龙泉物业花城服务处阻拦。为维护国庆节期间安定，实力物业只派了几个门卫站在小区2号门口，象征他们来到江东花城。等待国庆节收假后，政府有关部门依法裁决。10月初贴出了几张没有事实，攻击实力物业的标语式小字报，煽动业主对实力物业不信任。&& & &10月11日，盘龙区住建局发文，肯定江东花城更换物业服务企业依据法规、符合程序，限定龙泉物业花城服务处10月17日前移交物管资料，退出花城。允许龙泉物业申请行政复议，但退出江东花城的行政指令应当执行。对此，省内外多家新闻媒体报道了此事情。&但是龙泉物业花城服务处无视区住建局的裁决，继续造谣生事，大行占山为王之势，持续背离政府指令而行。如果原先以匿名方式大肆张贴大小字报、标语和各种业委会和新选聘的实力物业的负面消息，让人只是联想到龙泉物业与之有关联的话，那么近日加盖有龙泉物业江东花城服务处印章的公开发文则令充满正义感的业主对其无比愤慨。这篇名为《警惕：江东花城第二届业委会凌驾于花城业主之上的背后真实目的》的文章，通篇充满了对业委会和业委会主任金鸥的无端指责漫骂，并断章取义，横加指责，试图列举业委会的种种“罪状”，称业委会丧权辱国时连个引号都不打，使人啼笑皆非。至于戏说业主与物管的关系就像一场婚姻，称业委会不能轻言离婚，更是徒增笑料。& & 正人君子理应摆事实讲道理，无故的指责漫骂不是解决问题的正确方式，根据法律和合同解决纷争乃是法治社会理应遵守的规则，谈论江东花城的物管问题当然也不是例外。从近一个月花城出现的大标语、小字报的造谣生事再到公开组织和挑拨业主进行所谓罢免业委会来看，龙泉物业江东花城服务处一计不成又生一计，频频上演的闹剧何时才会方休……& & 显然，龙泉物业花城服务处已经堕落！&&
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