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商贷二套房办理：二套房我要多还多少钱？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
公积金购买首套房后，在没还清的时候能购买二套房吗？如何二套房申请商业贷款，首付比例以及贷款利率又如何计算？
首先，当前政策以家庭为单位认定房贷套数，对于首套房和第2套（及以上）实行差别化住房信贷政策。根据近日个人房贷政策，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭头次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上较低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，较低首付款比例调整为不低于30%。 那么，按照差别信贷政策，购买首套房和二套房的消费者会受到哪些影响呢？以100万元的房子为例，对首套房来说，目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，如果首付为20%，只需要20万，每月月供4918元，累计还款总额为118万元，总房款约为138万元。而对二套房来说，房贷利率是基准利率的1.1倍，一套100万元的房子首付30%，需30万元，月供需要4772元， 20年共支付本息约114.5万元，购房总额约为144.5万元。计算可知，二套房前期首付压力较大，在月还款额上两者差异并不明显，但由于基准利率的提升，二套房需支付的本息总额高于首套房，如果房屋总价为300万元，那么以二套房基准利率申请商贷的购房者将多支付十万余元的利息。 如何办理二套房商业贷款？ 二套房屋贷款本质上与第1套贷款类似，差别只是贷款成数及贷款利率。以下列举了中国建设银行关于个人住房商业贷款要求提交的材料。各个银行的规定都大同小异，购房者在申请贷款时应当参照贷款银行的具体规定： 1、个人住房借款申请书。 2、身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国内地有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)。 3、经办银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料。 4、合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件。 5、抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书。 6、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。 7、建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券。 8、借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明。 9、房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)。 10、如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等。 11、贷款银行规定的其他文件和资料。 按揭贷款流程: 1、借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料; 2、贷款行对借款人的资信状况和资料进行审查，在三周内正式答复申请人; 3、贷款行同意贷款的，借贷双方签订借款合同。并视贷款担保方式，同时签订抵押合同或质押合同、保证合同; 4、根据国家和当地的法律法规，以及建设银行的规定，办理房产保险、抵押登记或合同公证等手续;贷款行按照合同约定发放贷款。&
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2套房最低首付款比例调整为不低于40%，即4成，这意味着居民在购买200万的二套房，首付款可以少交60万。2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。公积金贷款首付降至2成在公积金政策方面，首套房首付比例为20%；对于拥有一套房已结清贷款，再购买普通自住房，最低首付比例为30%，此前首付比例则为60%。贷款利率还未明确有银行个贷人士透露，新政策中虽明确了二套房首付将下调，但贷款利率并没有明确，参考银行的同行做法，利率上浮仍难以避免。具体上浮多少，则要看购房人的资质、征信等综合情况。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。9月底央行发布了“认贷不认房”的房贷新政，新政规定对于一套房贷还清再购房的，可享受首套房的优惠。这一政策对于很多想买二套房的人来说可谓喜从天降，不少人摩拳擦掌，把换房计划提上了日程。
在换房过程中，有不少市民遇到了新的问题，他们所购买的首套房贷还没有还清，所剩余额部分不多，“提前还贷”即可享受再买房按首套的政策，可提前还贷就要放弃目前正在享受的7折利率或者85折利率优惠。到底怎样做才能更划算呢？带着大家的这个困惑记者进行了走访调查。
具体情况具体分析 提前还贷有可能得不偿失
家住李沧区的李先生2010年贷款买了一套房子，总价90万，他向银行贷了60万，享受了当年7折利率优惠，用等额本息的方式还款20年。最近他又看中了一套价值150万的商品房，恰逢9月底出台了贷款新政，他想将首套房的贷款一次性还清，出手购置第二套房。
李先生若真将首套房贷款一次性还清，对他来说是否划算呢？我们来算一笔账。到目前为止，他已经连本带息还了约18万元，如果现在一次性还清，他还需付银行近52万元的余款。二套房的首付需45万元，贷款105万元，分20年还清。由于现在各大银行贷款利率7折优惠并未真正落实，李先生最多能享受到9折的优惠，算下来，二套房仅利息就总共约73.8万元。如此算来，李先生需支付现金97万元（一套房的余款52万+二套房的首付45万），将来支付利息73.8万元。
如果他不提前还款，又将支付多少呢？首先，他仍将继续支付首套房剩余16年的利息，约19.7万元。此外，二套房的首付需支付90万元，贷款60万元，分20年还清，按照二套房利率是基准的1.1倍来看，总共的利息约53.4万元。这样算来，他只需准备现金90万元，将来需支付的利息是73.1万元（首套房的利息19.7万元+二套房的利息53.4万元）。
对比下来，如果一次性还清首套房贷款，在购买二套房，李先生现金要多拿7万元，而以后支付的利息也多出0.7万元，这个结果着实让李先生吓了一跳。“我原本以为赶紧把第一套付清了可以省不少钱，不曾想恰恰相反，这个结果真是我万万没想到的。”李先生说。
提前还款是否划算影响因素众多 置业者不可盲目操作
房贷新政出台后 不少人想将一套房贷提前还清
新政发布后，多数想买二套房的市民都如李先生一样，第一念头就是提前还贷，但是李先生的事例却让他们醍醐灌顶：原来提前还贷并不一定省钱。
事实上，李先生的事例也不能以偏概全，之所以有这样的结果，也有一些巧合性。如果李先生买的第二套房价值不是150万，结果就不一样了。记者用相同的办法算了一下，假设他买的第二套房价值100万，那么他提前还贷的话，现金支付82万元，以后将支付利息49.2万元，而不提前还贷，现金支付60万元，以后将支付利息55.3万元。对比看来，虽然现金支付得多，但利息却少6万多元。
青岛建设银行一位负责贷款的工作人员告诉记者，“提前还贷划不划算”这个问题并没有一个标准的答案，“每个人的贷款情况都不相同，贷款的利率、额度、年限等等都是影响这个问题的因素，若真有提前还款的想法，可以找银行的理财人员细细核算，切不可盲目操作，以免得不偿失。”
此外，该工作人员还提醒到，一般来说提前还款是一种违约行为，根据合同上的规定，还要支付银行一笔违约金，“各家银行对于此类违约行为的规定是不同的，因此当事人要根据合同上的规定核算自己该交的数目，这也是判断提前还款是否划算的重要因素。”
记者比较发现，各家银行手续费差异较大，有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1—3个月的利息，有的银行甚至需要收取实际还款额3%的手续费。
是否要提前还贷需斟酌 3种情形不适合
虽然每个人的贷款情况不同，但从整体上看来，以下这些情况是不适合提前还贷的。
第一种是等额本息房款已还到中期的，等额本息还款每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减。也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。如果借款人还款在3—5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，因此这个时候提前还贷，意义不大。
第二种，等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。
第三，如果当初享受的贷款利率较低，比如是7折或85折也不适合提前还贷，因为这已经属于银行贷款利率中最低的了，提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了，再买房贷款很难再申请到如此优惠的折扣了。（记者 刘晓东）
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大神帮我算算买二套房划算还是把第一套贷款还完划算。
16年9月份买了一套52万的房子,首付了32万,贷款了20万,7年,每个月还2800左右。上个月还提前还款了5万。现在每个月还1910,还剩5年多。一直想买个二套房,第二套房想买个40万以内的小户型出租投资。但是我不会算,现在二套房贷款利率是多少,首付需要几成?...16年9月份买了一套52万的房子,首付了32万,贷款了20...
16年9月份买了一套52万的房子,首付了32万,贷款了20万,7年,每个月还2800左右。上个月还提前还款了5万。现在每个月还1910,还剩5年多。一直想买个二套房,第二套房想买个40万以内的小户型出租投资。但是我不会算,现在二套房贷款利率是多少,首付需要几成?...16年9月份买了一套52万的房子,首付了32万,贷款了20万,7年,每个月还2800左右。上个月还提前还款了5万。现在每个月还1910,还剩5年多。一直想买个二套房,第二套房想买个40万以内的小户型出租投资。但是我不会算,现在二套房贷款利率是多少,首付需要几成?如果我买二套房是先把第一套还完二套房按首套购买划得来,还是直接首付二套房划得来,哪位大神帮我回答困扰我已久的问题,非常感谢!展开
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哪位好心人说说房贷15年还是20年好
提问者：郑佩玉|
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已有3条回答
回答数：3809
| 被采纳数：3
如果10年内还清，15年划算。贷款期限越长，需要付的利息越多，而且开始还的利息居多，本金少。如果10年还清，建议不用提前还款，贷款15年，前10年基本还的都是利息，另外房贷利率还是较低的，有闲钱做投资比这个利率高多了。
下面四种情况最好不要提前还款
　　一、享受了房贷七折利率优惠的贷款者，尽量不要选择房贷提前还款。由于首套房和二套房之间存在巨大的利息差。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房甚至三套房，利率为基础利率的1.1倍，可谓得不偿失。
　　二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同。在还款期的初期，月供中利息占据了较大的比例，所还的本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出，因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息很有限。
　　四、最后是那些资金紧缺、经济能力有限的人，如果使用应急资金或跟别人借钱还贷会增加未来生活的风险，有可能因小失大。
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回答数：18084
| 被采纳数：4
个人认为20年较为合适，可以考虑提前还款，自然而然利息也就会相应减少，现在的人一般选择20年 很少有20年还完的，基本上都是10年左右就OK了!
回答数：24407
| 被采纳数：3
这要根据个人的还款能力来决定。利息=贷款本金*贷款利率*贷款时间，贷款15年的，好处在于支出的总利息少；坏处在于每月还款额比20年的多，还款压力稍大。在个人能力范围内，年限越短，利息支出越少。
希望能帮助到你}