新浪广告共享计划>
广告共享计划
深圳小区缘何成立业主委员会这么难？
&2013年年底，深圳市物业管理学术沙龙上曾透露，全市小区业委会成立率不足30%，或者选举出的上一届业主委员会任期届满后未再产生新的业委会。有关单位答复称业委会是业主自发组成的团体，政府不过多干预。深圳是内地最先产生业委会及最先制定物管条例的城市，而缘何成立业委会的小区这么少？笔者颜宇丹认为，总结起来有几点原因：一、深圳是移民城市外来人口多，生活节奏紧张，买房后邻居之间互相不来往，很多小区没有业主牵头成立业委会；二、深圳是一线城市，由于限购令炒房者借名购房多，小区空置率高，一些真正业主不实际居住在小区里，对小区是否成立业委会没有直接利益关系；三、一些老的小区，尤其是小户型房，租住率高，拥有所有权的业主没有住在小区里，对小区是否成立业委会无所谓；四、小区物业服务公司不希望成立业委会监督物业公司管理及财务情况，因此不配合提供业主名单，使筹备组无法联系上业主，有些小区物业公司甚至阻扰业委会成立；五、政府对业委会的成立既放手又严管，一方面对业委会是否成立没有硬性要求，一方面政府严格规定了成立业委会必须符合“双过半”原则及繁琐的程序，使业委会难以成立。
&在法言法，让我们来看看深圳对成立业主委员会有些什么要求呢？这在日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》和日起施行的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》里有详细的规定。
&一、成立业主委员会的条件：
（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满二年的。分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。
二、业主委员会的有关管理单位：
1、市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门），建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度；
2、区主管部门接受市主管部门的业务指导，确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；
3、街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
4、社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以依法委托社区工作站办理物业管理相关事务，但受区主管部门委托的事项不得转委托。
三、关于业主委员会选举的规定：
物业的所有权人为业主。业主人数，按照物业独立产权单位的业主数量计算，一个独立产权单位按一人计算。但物业独立产权单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上物业独立产权单位的，按一人计算。一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。
四、业主委员会成立的程序：
1、业主委员会成员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐1至2名候选人，但同一业主只能联名推荐一次。筹备组根据预定委员、候补委员人数确定候选人总人数，并对候选人资格审查确认后，对委员和候补委员按照规定程序一并组织选举，根据得票顺序依次选出业主委员会委员和候补委员。业主委员会成员实行差额选举，差额比例不得低于20%，且不得高于50%。
2、委员、候补委员得票顺序，按照所得投票权数占与会业主总投票权数的比例与所得投票人数占与会业主人数的比例之和的大小确定；两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前。委员、候补委员当选应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主人数二分之一以上多数同意。委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的，可以重新选举，也可以补选，具体方式由筹备组在选举办法中确定。
3、筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散筹备组并重新成立筹备组。
4、业主委员会成立后，应当通过社区工作站向区主管部门提交备案申请。社区工作站应当在3个工作日内对业主委员会书面总结的业主大会成立情况进行核查，街道办事处应当在2个工作日内进行复核并签署意见，并将备案申请及资料转报区主管部门备案。区主管部门的备案回执由社区工作站转交业主委员会。
五、业主委员会的换届选举：
&1、业主委员会每届任期三年，业主委员会任期届满前6个月，业主委员会应当组织换届选举，并应当在任期届满5个月前将换届选举方案报告区主管部门和物业所在地街道办事处。
　业主委员会任期届满前3个月尚未完成换届选举的，由物业所在地街道办事处根据实际情况，按照下列规定处理：
（一）街道办事处确认前期选举工作合法的，由街道办事处组织、业主委员会协助继续完成换届选举，经街道办事处同意也可以由业主委员会在街道办事处的监督下继续完成换届选举；
（二）前期选举工作程序违法、争议较大或者具有其他影响换届选举的重大事项，由街道办事处组织、业主委员会协助，重新举行换届选举。
业主委员会任期届满仍未完成换届选举工作的，物业所在地街道办事处应当代管相关档案资料，并参照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员的组成由街道办事处确定；但经确认前期选举工作合法的，街道办事处可以在前期选举工作基础上继续完成换届选举。
&2、经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意，业主大会可以决定延长业主委员会及委员、候补委员的任期，但决定延长后的每届任期不得超过5年。业主委员会应当在业主大会作出延长任期的决定后10日内向区主管部门备案。
-----------------------------------&
颜宇丹：广东圣方律师事务所执业律师、中国政法大学在职法学博士、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳广播电台《住在深圳》、《快乐家居》栏目特邀嘉宾、深圳电视台《法观天下》嘉宾律师、深圳关注购房者律师团成员、深圳颜氏宗亲会法律顾问、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。
&&&著《婚房保卫战》（中国法制出版社出版）等书。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。物管的母公司员工也能进小区业委会？街道办回应：未违规目前的物管条例仅载明业委会候选人及亲属不应在物业公司及下属公司任职，未提及物业公司的母公司来源:南方都市报编辑:南都南山海境界一期小区业委会正筹备中，有业主就指一名候选人在物业公司关联企业任职，担心其无法代表业主利益。南山蛇口街道办则回应称，并未违反相关规定。被点名单位：蛇口街道办暂得7分及格介入速度2分处理进度3分处理效果1分南都评价1分南都跟办：记者&李亚坤南都讯&记者李亚坤&南山海境界一期小区业委会正筹备中，有业主就指一名候选人在物业公司关联企业任职，担心其无法代表业主利益。南山蛇口街道办则回应称，并未违反相关规定。物业公司关联方要进业委会？有业主介绍说，目前审核的10名业主委员会委员、候补委员候选人中，一名陈姓业主任职于湾厦实业公司。公开信息显示，海境界一期系湾厦实业参与开发，全资持有小区物管公司深圳市湾厦物业管理有限公司全部股份。根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十三条，业主委员会委员、候补委员候选人应当符合的条件之一是“本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职”。有业主就担心，陈姓业主作为物业公司关联方，无法代表业主利益。按照前述规定，陈姓业主不应该进入业委会。不过当地街道办则表示，湾厦实业不属深圳市湾厦物业管理有限公司或其下属单位范畴，据此，业主陈雪珍未违反相关规定，符合成为候选人的条件。候选人资格无故被否决？有业主代表还反映，筹备过程中，两名业主只因筹备组部分成员单方面不同意就遭到否决。根据业主介绍，两名业主一人简历齐全，另一人履历也很清晰，仅因为辞职成为全职妈妈，被认为无工作单位，又以没有及时提供业主代表们10名以上业主联名推荐函等理由予以否决。街道方面则表示，筹备组成员提出的不推荐理由缺乏相关法律法规条款支持，超过规定时间后也不应接收推荐材料，已建议筹备组组织见面会，与该6名自荐业主进行沟通，充分了解业主意愿后，重新作出决定。南都评点：《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定显然是要避免物业公司关联方进入业委会。但从法条上看，只载明候选人及亲属不应在物业公司及下属公司任职。不过这一条例实施十年，早已被认为不适合现状，目前正修订中。要大力提倡“马上就办”的工作精神，讲求工作时效，提高办事效率，使少讲空话、狠抓落实在全市进一步形成风气、形成习惯、形成规矩。———日，在福州市委工作会议上，习近平第一次向全市干部明确提出没有业委会的小区 赶紧行动起来！_网易新闻
没有业委会的小区 赶紧行动起来！
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
罗湖将业主委员会建设纳入基层政权建设视野。南方日报资料图　　业委会是维护业主合法权益的小区自治民间组织，也是沟通业主和物业管理公司的桥梁。现实情况却是，深圳约有大大小小6000多个住宅小区，目前成立业委会的不到三成，其中还有相当一部分处于运作不良的“僵尸状态”。为了扭转这一局面，罗湖今年五大重点改革之一的物业管理改革，将推进业委会的组建列为工作重中之重。
中国内地首个业委会的诞生地
在中国内地，首个业委会在1991年3月诞生于罗湖区万科天景花园。作为中国内地首个业委会的诞生地，罗湖区一直都在积极推动小区业委会的组建。
罗湖将业主委员会建设纳入基层政权建设视野。从2011年开始，罗湖区全面推进业主委员会组建工作，在辖区各街道办事处全力推进下，当年新成立和换届选举业主委员会87个，20 12年新成立和换届选举业主委员会73个，2013年新成立和换届选举业主委员会62个，2014年全区新成立和换届选举业主委员会55个；2015年截止目前，新成立和换届选举业主委员会共计47个。目前，罗湖辖区763个住宅类小区中，成立业主委员会的住宅小区有34 5个，其中任期内的有180个，正在换届的有165个，业主委员会的覆盖率已经达到45 .2%。
根据改革方案，罗湖将加快辖区具备成立条件的物业管理区域内业主委员会成立进度，并提出“2017年底实现业委会覆盖率达60%以上，业主委员会主任、副主任履职培训率达到100%。”的目标。
区委区政府明确“三管齐下”
为了加强规范物业管理行业的政府主导作用，罗湖区委区政府在各街道办事处成立了物业监管办作为街道物业监管工作的行政主管部门，有三名工作人员专门负责辖区物业管理工作的组织、协调、监管和考核。同时，区委区政府还在相关文件中明确“三管齐下”：一要加快推进首届业主委员会筹备选举；二要扎实抓好业委会换届选举；三要重点做好业主大会筹备组成员和业主委员会候选人遴选工作，切实发挥业主中的党代表、人大代表、政协委员、居民委员会委员、楼长的作用。
“通过深入剖析这些年来物业管理出现的矛盾纠纷，我们发现，问题主要出现在业主委员会的规范化建设上。”罗湖区住建局相关负责人表示，业主委员会的缺失，是物业管理区域结构性矛盾的重要根源，全面推进辖区业主委员会组建，是为了维护罗湖辖区广大业主利益，同时，实现辖区物业管理区域业主委员会覆盖，也是物业管理法规的内在要求。
南湖街道中怡大厦
“有了业委会，业主就有了决策权”
没成立业委会，很多问题没办法解决。例如：业主交的本体维修基金，按相关规定，其使用需要由业委会表决通过，严格来说，没有业委会也就没办法使用。再则，倘若没有业委会，物业管理公司就拿不到正式合同。
物业管理服务市场中“甲方”缺席使得市场机制失灵，最终导致物管矛盾多发。“罗湖区委区政府从零星组建业委会到整体推进业委会建设，以业主委员会组建为抓手，真正抓住了破解物管困局的‘牛鼻子’。”观察人士称，
今年5月份，建于上世纪90年代初的中怡大厦终于成立了业委会。成立至今只有4个月，中怡大厦业委会主任申承虹已经明显体会到成立业委会的重要性。“这个月我们将召开业主大会表决几个重大事情，选择物业公司，讨论物业管理模式以及本体维修基金的使用。”申承虹说，有了业委会，业主就有了决策权。此前，该小区物业公司一直都是由房屋承建商指派，鉴于服务合同快到期，业委会决定听听广大业主的意见，最终决定是否换“管家”。
“小区南楼的外墙材料严重脱落，存在很大安全隐患，业主们一直都想通过本体维修基金对其进行修复，之前因为没有成立业委会，这个事情搁置了很久。现在有了业委会，就相对容易多了。”中怡大厦业主陈先生表示。
中怡大厦业委会的成立，很大程度上归功于南湖街道办物业监管科。“早些年这个小区的业主曾先后两次提出想成立业委会，最终因参与投票的业主达不到法定人数而搁浅。”该科室负责人称，考虑到中怡大厦的业主都是中国银行的职员，今年在推动中怡大厦业委会组建的过程中，该科室专门与中国银行管理层沟通，希望在员工会议室上做工作，调动他们参与小区组建业委会投票的积极性。
“公司管理层出面比我们上门做工作的效果好得多，之前我们求着业主来投票，很多业主都嫌麻烦。”在南湖街道办物业监管科负责人看来，业委会之所以成立难，是因为大部分业主维权意识不够，对成立业委会的态度不够积极。
成立业主委员会的条件
(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的。(二)首套物业出售并交付使用满二年的。分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。
业主委员会成立的程序
1、业主委员会成员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐1至2名候选人，但同一业主只能联名推荐一次。筹备组根据预定委员、候补委员人数确定候选人总人数，并对候选人资格审查确认后，对委员和候补委员按照规定程序一并组织选举，根据得票顺序依次选出业主委员会委员和候补委员。业主委员会成员实行差额选举，差额比例不得低于20%，且不得高于50%。
2、委员、候补委员得票顺序，按照所得投票权数占与会业主总投票权数的比例与所得投票人数占与会业主人数的比例之和的大小确定；两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前。委员、候补委员当选应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主人数二分之一以上多数同意。委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的，可以重新选举，也可以补选，具体方式由筹备组在选举办法中确定。
3、筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散筹备组并重新成立筹备组。
4、业主委员会成立后，应当通过社区工作站向区主管部门提交备案申请。社区工作站应当在3个工作日内对业主委员会书面总结的业主大会成立情况进行核查，街道办事处应当在2个工作日内进行复核并签署意见，并将备案申请及资料转报区主管部门备案。区主管部门的备案回执由社区工作站转交业主委员会。
本版采写：
南都记者 叶淑萍
作者：叶淑萍
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈小区成立业委会，这些问题处理不好，是不是白忙一场小区成立业委会，这些问题处理不好，是不是白忙一场嘲笑娱鸟百家号现在，很多小区正在筹备成立业委会，有的小区正准备进行业委会换届选举。小区从没有业委会到小区业委会的成立，业主们花费了不少的时间和精力，但是成立业委会几年后，业主们对业委会的支持变成了担忧甚至反对。小区到底怎么了，物业和业委会又怎么了，怎么感觉成了空中楼阁呢。很多事情管不了，有的事儿越管越乱了，这些做法跟业主们的期望越来越远了。那么到底是怎么一回事呢？其实，物业也好，业委会也罢，没有一套科学的，可持续发展的运行机制，迟早会让大家反感，抵制，甚至抛弃。今天我们就说说小区业委会成立，或者运行时存在的一些瑕疵，或者说遇到的一些问题。1，业委会选举选后分工问题多。现在釆用的方案是，大家按照议事规则报名参加，候选人通过正式选举以后，业委会会对委员们进行的职责分工。这样的方式看起来似乎没有什么问题，可最后的结果是，有的区域缺乏相关的技能人员，如会计，财务，法律或者文书方面的人员。委员们面对一篮子的分工，由于缺乏相关知识，一脸的茫然，不知道如何开展工作了。这样的状况，试想一下还能让人放心吗，你还能指望其正常运行或者健康发展吗？有的小区业委会成立后，写一个通知或者一个文稿，语句子都写不通顺，有的连合同拟定或者简单的财务工作都不会做，怎么工作？这种情况只会让小区业委会成为业主和物业的关注点，或者针对的焦点。针对这种情况，小区业委会在选举前应该釆用职位优先方式，先立职位再吸纳相关候选人比较好。通常的业委会职能分工一般为：主任，副主任，财务，会计，安保，水电维修，清洁绿化，法律，文书写作等。根据工作职能需求吸纳专业的人员比例好。2，候选人的差额选举不设上限，很多时候让业委会选举成为流星一颗，注定是白忙一场。现阶段小区业委会的选举，候选人釆用差额选举的比较多，如果要选7名业委会委员，有10名或者11名候选人怎么办？很多小区釆用的方法是，侯选人都参与选举，这种作法法律上是认可的，却不知道这样做，往往让选举成为＂流星＂，选举票数不够而失败，业委会成立的机会一旦失去很难再有。这种差额选举，在一个小区业主谁也不认识谁的前提下，会选谁结果谁也不知道，最后让票源全分散了，有时候选举有一两个候选人票数双过半，有时候一个候选人双过半都没有。无论哪一种情况，要重新再选一次可能性极小。业主大会是一个个业主的组合体，有的小区几千上万户，组织起来投票不知道有多难，机会失去了再召开一次几乎可能性不大了。所以对于这种选举模式最好筹备组要内部设定好候选人，最好差额人员一名，这样通过机率比较大。这个双过半的票源规定对一个新兴小区来说，压力山大呀，所以选票尽可能多一些，废票或者弃权票尽量少一些，不然的话，业委会通过的机率就渺茫了。3，业委会成立后，知识能力不够，不作为，腐败，立场不坚定成为现阶段很多小区的常态。到了什么山头就该唱什么歌。可是，有的业委会人员综合能力差，缺乏相应知识技能，难以作为或者乱作为，它不腐败不倒下很难想象。如果在半路退出或者工作中有违规行为，往往造成业委会的工作开展不了。所以如何对业委会人员补齐和有效监督成为一个难题。虽然规定是说候补委员通过业主大会选举通过即可，可是业主大会不是几个人的小圈子说开会就能开会，开了会就能成功的。有的小区1000多户，有的小区5000多户，有的小区甚至10000多户，面对这么多想法各异的业主，有时候召开业主大会真是不简单，想想都十分困难。面对半路退下或者违规流失的业委会人员进行齐成为一个大难题。所以在业主议事规则中最好设定补齐人员的方案细则，要有可操作性，如在前期报名候选名单中，设定一个候选人替补或者候补机制，并公示通过。先让侯补人员补缺补差工作，等业主大会召开时再通过投票认可等方法，可能会更好一些。对于业委会的工作监督，靠业主个人监督几乎不可能，让＂小兵＂管＂官差＂几乎成为茶余饭后的笑谈。所以要形成科学的三角循环有效机制，物业，业委会，业主或者监督机制。物业主要由业委会监督，业委会由监督机制进行约束。这个监督机制应该介入第三方力量如政府的力量，让业主的声音和需求得到落实，才会形成真正的三角机制，单一靠业主监督物业，或者监督业委会，业主到最后被人整得满地找牙了。4，业委会的办公制度，不能只是一纸空文，而是要落实，要有人监督，科学的运行。有的业委会成立后，除了聊天碰头亮相，没有一套完整的工作操作机制，工作不可能完成，也不可能为小区做出大贡献。所以，设定工作制度非常重要，如小区的钱款保存支取，财务会计制度的公示，业主的公共收入，业主接访机制，对物业工作的监督检查，维修保养服务的落实，维修基金的安全使用等。这一篮子的制度应当细化，并且进入议事规则确定比较好，内部的约定往往失去监督，无人约束，公私不分明，工作岂能不乱。5，业委会的工作重心。物业管理服务合同的签订及监管，小区维修基金的管理和使用，小区公共收入的管理及支出，成为业委会的工作重心。这些项目涉及面大，资金数额不小，很容易导致部分人员犯错误，又往往成为小区健康发展的重要一环。所以应该严格按照相关程序，合理合法使用和管理。6，业委会人员的酬劳或者交通补贴。现阶段的规定是，业委会人员是没有薪水的，这个做法有点不近人情，付出大量劳动没有一丝回报，而且劳心劳力，所以应该在议事规则中给予明确规定其酬劳。水清则无鱼，付出多少适当回报，对相关人员应该补贴什么费用，应该明确。有时候你明里不给有人会暗里拿，而且会造成恶劣影响，这种不良现象应该规避。对于这种状况，应该明确各种劳务补贴标准，各种职位补贴标准，如主任500元或者委员300元，电话或者办公交通补贴有没有包含在内等，应该明示并让业主大会认可。躲躲闪闪的贴机制让人怀疑，而且不可信。业委会要顺利运行，不是那么简单，随便组织一帮人来操作小区事务往往好心办坏事，顾此失彼。所以，设计运行流程或制度时，应该反向思维，查漏补缺，去除业委会发展的后顾之优，让业主满意，物业有利润，业委会有付出得到回报，这样小区才能长远和谐发展。也欢迎大家提出自已的观点和想法，供大家参考。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。嘲笑娱鸟百家号最近更新：简介:我知道你会来，所以我愿意等！作者最新文章相关文章}