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play 未来房价是涨还是跌在松动！ 向前 向后

文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 李德林

短期看金融，中期看土地长期看人口。对于不能满足持续人口净流入等相关条件的城市而言那高虚的未来房价是涨还是跌只不过是空Φ楼阁而已。

未来房价是涨还是跌在松动这是下跌的开始，还是盘整后为新一轮的上涨蓄势但是，在德林社看到的种种信号面前也許你该对重新审视未来房价是涨还是跌的上涨趋势了。

如果你是地产商要是政府卖给你一块“零溢价”的地，是不是觉得在中国这简直昰天方夜谭的说法

还真别说，杭州就出现了这件不可思议的事情   

7月26日，去年8月份刚刚撤县设区的临安区青山湖科技城板块的一块地，仅经过1轮竞拍就以9400元/平方米的底价成交0溢价。

7月30日旭辉才经过3轮竞拍，就在杭州萧山拍到了一块几乎0溢价的地

进入下半年以来，杭州市成交的26宗居住用地中溢价最高的仅为41%。不仅溢价低不少地块还是以底价成交，甚至还有流拍的

然而，更令人吃惊的是另一个②线城市----厦门出现了地价腰斩现象据说地王挥泪甩卖，未来房价是涨还是跌下跌上万元！高位冲进去的投资客大套的浮亏上百万，小套的浮亏五十万．更令人痛苦的是因为限售政策这些韭菜还不能割肉。

（资料来源于安居客2018年厦门未来房价是涨还是跌均价走势）

（資料来源于安居客，2018年杭州未来房价是涨还是跌均价走势）

经过德林社查询相关数据发现2018年7月份至8月，杭州未来房价是涨还是跌开始出現回落势头而厦门未来房价是涨还是跌至去年9月开始就开始了下跌之路，直到近期才出现回升值得注意的是，尤其是二手房市场 出現了实质性下跌。

这对于地王频出未来房价是涨还是跌高歌猛进的中国楼市来说的确是个不寻常的现象（要知道杭州和厦门都是有代表性的城市），那么这背后又有什么原因呢

未来房价是涨还是跌涨跌一方面与民众的心理预期有关，另一方面也与房地产公司主动降价售賣有关

现实情况是，现在的房地产公司一直面临资金紧张的巨大压力一直以“高周转”著称的碧桂园为例，这家龙头企业近期频繁事故频出媒体报道称正常盖一层楼需要6天，而碧桂园一层只需要0.75天为什么碧桂园要冒着出事故的风险也要去这么做呢？

（该图表以2017年年喥报表数据计算得出）

一般来讲存货周转速度越快，存货占用水平越低流动性越强，存货转化为现金或应收帐款的速度就越快这样會增强企业的短期偿债能力及获利能力。以2017年为例碧桂园存货周转天数大约为620.68天，中国恒大存货周转天数大约为1440天万科存货周转天数為大约为1198.03天，保利地产存货周转天数为1333.33天值得注意的是，四大房企的存货周转率基本低于0.6从数值来看存货周转率并不高。

2017年一季度经營现金流（亿元）

2018年一季度经营现金流（亿元）

经营现金流变动幅度（%）

（数据来源于东方财富网）

我们再来看看几个有代表性的A股上市房企相关数据对比2017与2018年一季度经营现金流情况可知，A股上市龙头房企经营现金流基本为负数除了招商蛇口和华侨城A今年一季度经营现金流有所改善以外，其它三大房企经营现金流情况变得更加严峻

所以这些房地产公司要想跑马圈地、脱颖而出，快鱼策略才是是上策通俗点说就是死命提高周转率扛过高负债还款压力。具体表现为：及时收回现金-----然后拿地开发---配套到位----开盘销售------再收回现金．．．．．．．那这背后的根源就是在去杠杆的大背景下，大多数房地产公司资金严重吃紧所以出现了一些开发商不惜“割肉”出售楼盘以周转资金的现象。

优质的龙头企业尚且如此那些小房企的情况可想而知不会好到哪里去。

近期中央政治局也正式定调要坚决遏制未来房价是涨還是跌上涨加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。以前德林社就在《大招来了，未来房价是涨还是跌要变天了》这篇文章說过棚改货币化安置对一些二三四线楼市的影响是很大的因为棚改收紧后，一部分潜在购买力就被限制了即使将来有新盘集中入市，市场还能承接得住这些项目吗开发商心里其实是十分清楚的。

同时监管层持续对资金流入房地产行业严防死守。房地产公司被迫广开門路、自筹资金但借钱是有成本的，房企通过各种方式融资无论是难度还是成本都在上升。钱一缺大家都不玩了，火爆的土拍溢价率和地王也就难以再现部分二线楼市也就变得冷清了。

在去杠杆和严调控的大背景下一些现金流差中小房企终究会被市场淘汰，即使昰一些大房企一旦出现资金链断裂随时可能轰然倒塌，真正能存活留下来的会是那些现金流充足的房企

杭州“零溢价”和厦门未来房價是涨还是跌崩溃现象的出现不是偶然。现在财政收入增长最快的有两个一个是个税，一个是土地在其他收入不行时，加大土地供应而企业又没钱，加之国家调控力度加大“零溢价”就出现了。无论价格是市场自发调整还是被政策施压，这两个二线楼市“凉凉”嘚背后是人们看涨的心理预期逐渐在改变。

总之房子最终是用来住的，不是用来炒的德林社认为伴随着不动产信息全国联网和、货幣棚改化安置改革、房产税草案逐渐成型和高层定调等一系列信号出现，一些价格严重偏离实际的城市未来房价是涨还是跌下跌是有可能嘚

德林社非常认可行业内对未来房价是涨还是跌判断的一种观点：短期看金融，中期看土地长期看人口。对于不能满足持续人口净流叺等相关条件的城市而言那高虚的未来房价是涨还是跌只不过是空中楼阁而已。

所以首套刚需买房没的说，毕竟有家的幸福无法用金錢来衡量如果是投资，还是谨慎为妙一是上涨空间已经有限，二是流动性被不断锁死三还有下跌风险。因此现在而言，投资买房巳经不是一个好买卖

(本文作者介绍：著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀每天一个资本真相，微信公众号:delinshe)