十九过后房价会涨吗下跌吗

十九大后,&中国房价将迎来历史性拐点!
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十九大后, 中国房价将迎来历史性拐点!
金融界 05/06
(本文转载自FT中文网,作者刘胜军系中欧陆家嘴国际金融研究院副院长、中欧国际工商学院案例研究中心副主任)
天下没有不破的泡沫,但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格&多恩布什(R&diger
Dornbusch)那句名言用来形容中国当前的房价泡沫再贴切不过了:“危机到来所用的时间比你以为的久得多,然后它发生的速度又比你以为的快得多。”
对于中国这场长达十几年的房地产大牛市,泡沫已是公认的定论,无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久?
问题在于,预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。原因是:第一,房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系,这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险;第二,政府仍然有强大的能力去刺激楼市。例如,2015年全国房价普遍下跌,随即官方开始放松购房限制,“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施,房价就开始了新一轮猛涨。
因此,我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府“托市”的动力和能力。
收场姿势之一:货币政策中性化
大师弗里德曼说的深刻:价格是一种货币现象。房价泡沫也不会例外地源于过多的货币追逐房产。
2009年到2015年之间,中国信贷平均每年增长20%左右,大大高于名义GDP增长率。截止2016年末,中国M2达到155万亿(约22万亿美元)、GDP为74万亿(11.7万亿美元),而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之,中国的GDP只有美国的2/3,但中国的货币量却相当于美国的1.7倍!这是理解房价泡沫的关键数据。
以中国的金融体系是间接融资为主来解释过高的M2/GDP比率是牵强的,因为在2008年金融危机后这一比率迅速窜升,与之吻合的是大规模的信贷投放。在危机后的几年,中国新增M2占到全球的40~50%,这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是,2016年工农中建四大行新增贷款超过60%投入了房地产。
问题是宽松货币营造的资产价格盛宴是一场幻觉。当泡沫膨胀到一定程度,央行出于恐惧就不得不开始刹车,而且这种刹车往往来得太晚,资产价格泡沫随即被戳破。历史一再证明这一点。
以日本世纪性的房地产泡沫为例。在维持了两年零三个月的超低利率后,日本央行终于在1989年5月启动加息。日,日本股市达到顶点后开始崩溃。房地产泡沫则反应稍慢,在1991年达到历史顶点后崩溃。
再看美国2008年次贷危机。在保持了将近三年的低位利率后,美联储于2004年启动加息周期。加息戳破了房价泡沫,2006年房价开始普遍下跌,随即引发年的次贷危机。
有人或许会问:“既然如此,干吗加息?”原因很简单,低利率犹如在高速公路不断踩油门,当车速过快时,除了加息(踩刹车)之外没有其他选择。
2017年3月中国央行行长周小川在博鳌论坛提出“在多轮量化宽松之后,我们已经到了周期的尾部……要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期”。周小川的忧虑并非杞人忧天,2009年以来的宽松货币政策产生了两大严重后遗症:杠杆率激增和房价泡沫。这两个问题目前都已经迫近临界点,如果任由其发展,发生系统性风险是大概率时间。因此,笔者判断,2017年十九大之后,随着“稳增长”政治压力的减轻,货币政策收紧是大势所趋,这意味着房价泡沫将迎来重大拐点。
收场姿势之二:土地供应制度
供求决定价格是市场经济的基本规律,资产市场亦不例外。中国的房价泡沫既有货币超发带来的“需求无度”,也有土地供应制度僵化导致的供应短缺。
在发达国家,土地基本为私有,这意味着土地供应的弹性很大,一旦房价上涨,土地供给“自动”就会增加,从而缓和供求矛盾。但中国的情况截然不同,中国土地为国有,且由国土资源部每年向各省市分配指标。上海等一线城市缺的不是地,而是用地指标。理论上讲,上海仍有大量农业用地可以转化,因为农业功能完全可以疏解到江浙农村。
从直觉上讲,东部沿海地区房价上涨压力大,应该增加土地供应。但陆铭等人的研究发现,土地指标的分配更倾向于中西部地区而非东部地区。这意味着土地供给的分配,加剧了东部地区的土地供求矛盾。政府政策与市场规律的背离有几种可能的解释:1)体现中央支持中西部发展的战略意图;2)观念误区:不少人认为一线城市太大了,大城市病突出,需要限制发展。而收紧土地供应则体现了这种意图。其效果适得其反:由于经济竞争力的差异,一线城市人口呈现“净流入”状态,土地供应限制只会大城市各种资源矛盾更加突出。
实际上,中国的一线城市不是太大,而是管理和规划水平差。最典型的例证是东京:东京圈的国土面积比北京市还小一点,但集中了将近29%的日本人口,生产了30%以上的GDP,2010年东京的人均GDP7.2万美元,高出全国平均值67%。2014年时,东京圈都市面积为8,547km&sup2;,人口37,843,000人,按都市地区面积计算的人口密度约为4,400人
/km&sup2;。北京市占地面积为16,800km&sup2;,都市地区面积3,820km&sup2;,2014年时的人口为21,009,000人,按都市地区面积计算的人口密度约为5,500人
/km&sup2;。可见,北京的问题不是太大,而是太集中,应该向周边卫星城疏解,形成都市圈的概念。
问题是,土地供应制度会变吗?答案是肯定的。日住房和城乡建设部、国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知,明确提出了按照库存消化周期调整供地的量化标准:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。虽然这样的思路仍具有计划色彩,但在尊重市场规律上体现了理念的进步。
重庆地票制度的实践为土地供应探索了另外一种路径:把宅基地复垦,然后获得相应地票(土地指标)。这种方法在保持总体耕地面积不变的情况下,把郊区的宅基地变为市区的建设用地,可以大大缓解土地供应的结构性矛盾。这一制度已经推广到郑州。重庆房地产价格相对较低,被认为与地票制度密切相关。
土地供给制度的改变,将为过热的一线城市房价降温。
收场姿势之三:破解土地财政
中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦说,“城市政府总是有意无意把房价往高推,为什么这么搞呢?卖地有收入。”刘世锦一语道出了中国房地产“泡沫刚性”的制度关键:土地财政。
土地财政始于1994年分税制改革,土地出让金被划为地方财政收入。房地产牛市启动后,地方政府从土地财政尝到了甜头,从此欲罢不能。因此,每当房价下跌,地方政府必定想方设法“托市”,“调控”屡屡成为“空调”。几轮博弈下来,投资者已经形成了理性预期:政府不会允许房价真的下跌。
对资产价格而言,预期最为重要。要打破房价不跌的金身,就必需破除土地财政。从某种程度上,我们可以把地方政府想象成股市的庄家,终结土地财政意味着庄家的撤离,房价焉能不跌?
土地财政是个怪胎,严重扭曲了政府行为,导致了腐败盛行(与土地相关的腐败占据很大比例)。更重要的是,政府任期制必然导致行为短期化,每届地方官员都希望多卖地,不顾后任有没有地可卖。不仅如此,政府是“喂不饱”的,大量卖地收入被用于各类工程,导致政府规模不断膨胀。中国的地方政府融资平台出现债务危机,不是因为地方缺钱,而是因为地方政府过度投资,而土地财政是制度诱因。
因此,终结土地财政已成共识。问题是怎么实现这一点?这需要开源节流双管齐下。节流,就是要提高地方政府财政透明度,倒逼开支缩减;开源,就是开辟新的地方财政收入来源。从全球范围来看,房产税是最佳选择。最近几年,关于房产税的讨论一再成为热点。当局迟迟未能决策的原因是:鉴于房地产价格已是高位运行,开征房产税可能戳破泡沫,甚至引发经济动荡。这一顾虑在十九大之前仍然不会改变。但十九大之后,经济维稳压力减轻,房产税势必再度提升日程。当然,这需要立法先行。但无论如何,房产税的推出,将大大增加投机客的财务成本,抑制投资需求。
收场姿势之四:危险的杠杆
肯尼斯.罗格夫在《这次不一样:800年金融荒唐史》中尖锐地指出:所有金融危机的本质都是债务过多的危机。过度债务是危险的。无论2008年次贷危机还是2015年中国股灾,高杠杆都扮演了重要角色。
从表面上看,中国的购房杠杆并不高,银行甚至对二套房要求70%的首付款。但这一数据具有欺骗性:很多年轻人买房,不仅借了银行的贷款,还借了父母、岳父岳母的钱,甚至借了影子银行资金。短期来看,父母的钱或许可能不需要偿还。但是当父母需要资金(例如看病)时就会成为子女的债务。因此,中国的家庭部门负债是被低估的。从国际对比来看,日本在房产泡沫最严重的1989
年,居民新增房贷占当年 GDP 的比重也未超过3.0% ,而中国2015年达到 5.5% 。美国金融危机前新增房贷 /GDP
峰值为8.0%,而中国2016年上半年新增房贷与公积金贷款占 GDP 比重已达
8.6%。中国的房贷余额/GDP目前约25%,已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。中国房地产总市值占GDP的比例为411%,远高于全球260%的平均水平。从趋势看,居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从2011年的17.3%,猛增至2015年的36.7%,2016年上半年再次创新高至56.5%,首付比其实已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。目前中国居民房贷收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平。父母可以帮忙解决首付款,难道还贷款也要靠父母吗?
最近公布的上市公司报表让我们得以一窥房地产加杠杆的疯狂程度:2016年工、农、中、建四大行超过六成的新增贷款流向了房贷领域,其中中国银行占比高达81.7%。
收场姿势之五:经济再平衡之困
2008年金融危机后,全球经济再平衡。作为世界出口大国的中国亦深受冲击。显然,中国经济要在新的形势下重新平衡,必需提高消费率,以对冲萎缩的出口需求。目前中国的家庭消费/GDP多年徘徊在35%左右,远低于60%的世界平均水平。
制约中国局面消费的因素很多,但房地产是一个重要因素。一线城市房价收入比高达30倍以上,严重透支了“房奴们”的消费能力。
据国际货币基金组织的全球房价观察报告,2016上半年房价收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列,房价租金比则均超过50倍。如果中国当局意识到这一问题关系到经济转型的成败,就应该下决心告别“房地产泡沫”。
中国房地产泡沫多年屹立不倒,背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素,导致政府的房地产调控缺乏诚意,进而形成“房价不会跌”的社会预期。但是,上述三大因素导致整体经济风险不断积累,迟早需要压力释放。当前制约压力释放的主要因素是十九大前的维稳压力。可以预期,十九大之后,政府行为更趋理性化,房价泡沫将迎来历史性拐点。
当然,鉴于房地产规模之大,政府对房价的下跌不会无动于衷,势必采取措施进行缓冲,但政府托市的能力和意愿都在减弱。加尔布雷斯在《大崩溃》中说的到位:“一只充满气的皮球一旦被捅破,就不会有条不紊的漏气。”
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新来的小朋友, 积分 43, 距离下一级还需 7 积分
主题热度:&141
初中二年级, 积分 2358, 距离下一级还需 42 积分
总书记刚刚说了,房子是用来住的,不是用来炒的
下雨了,衣服都湿了。
BELLE185 ¥
小学四年级, 积分 1185, 距离下一级还需 115 积分
本帖最后由 胖得很均匀 于
12:13 编辑
涨or不涨,房就在哪里,不高也不低。。买or不买,政策就在那里,胳膊扭不过大腿,国运当道,咱们小老板姓再瞎预测也是没用滴。。。
要住就买,跌了别后悔,就当没有这事一样
投资,看钱,跌了就好好租出去。。。仅此而已···
头像是我母上大人,就问你美不美?
BELLE107 ¥
小学二年级, 积分 849, 距离下一级还需 51 积分
习大大不是说了吗,住的不是炒的。估计这五年房价再想翻番难了
BELLE107 ¥
小学二年级, 积分 849, 距离下一级还需 51 积分
看看下一步15-16年新拍地的开发商怎么卖房吧
BELLE662 ¥
高中三年级, 积分 4269, 距离下一级还需 731 积分
我刚想问的,亲就问了,我也想知道。。。拍地拍的楼面价高成那个奶奶样,会涨成啥样?1-2年以后给孩子买学区房得啥情况啊?
BELLE101 ¥
大学一年级, 积分 5405, 距离下一级还需 595 积分
如果地价不降,我想知道谁会赔着卖
BELLE30 ¥
高中一年级, 积分 3292, 距离下一级还需 308 积分
我有套房要卖,怎么降价都卖不出去了,因为我要全款,一个朋友(亲们别问)给我出主意,先不卖,需要钱的话做抵押贷款,明年,或是后年房价又是一轮疯涨,现在是降价几十万,两年后上涨几十万,里外里100多万,还跟我说,要是手里有钱现在买房,还能净挑好的,他就又买了两套,。唉,,,,咱老百姓哪有这后眼啊,谁知是涨是落啊。
小学四年级, 积分 1101, 距离下一级还需 199 积分
猫咪123 发表于
我有套房要卖,怎么降价都卖不出去了,因为我要全款,一个朋友(亲们别问)给我出主意,先不卖,需要钱的话 ...你这位朋友现在还敢逆风而动,呵呵,你就等着看他倒霉吧
BELLE30 ¥
高中一年级, 积分 3292, 距离下一级还需 308 积分
你这位朋友现在还敢逆风而动,呵呵,你就等着看他倒霉吧
确实买了两套,也确实挺便宜的,。但我一没钱,现在还需要卖房呢,二也没胆量,都说老百姓买涨不买落,就因为在梅厂投资了200多平米,连送礼带买地,又盖房,现在欠下30多万,所以才想卖房,哪还敢再买房啊,胆小。
硕士研究生, 积分 15406, 距离下一级还需 4594 积分
房价有大跌的时候么?08年那次跌,是美国导致的金融危机。
BELLE583 ¥
硕士研究生, 积分 16687, 距离下一级还需 3313 积分
我有套房要卖,怎么降价都卖不出去了,因为我要全款,一个朋友(亲们别问)给我出主意,先不卖,需要钱的话 ...
这朋友 有脑子 等着发财吧
BELLE115 ¥
硕士研究生, 积分 11681, 距离下一级还需 8319 积分
不可能大跌的~~
我现在是齐齐妈了
BELLE30 ¥
高中一年级, 积分 3292, 距离下一级还需 308 积分
这朋友 有脑子 等着发财吧
亲是真夸他吗?我也感觉是,这人精明极了,工作又是跟房子有关系的,所以他总是能比我们先知先觉,去年三月我卖房时,他就说让我先别卖再等等,没听他的,卖了,几月后涨了两倍,那这次他还是不让我卖,这次就听他的吧,哈哈,也不知对错。
大学三年级, 积分 7866, 距离下一级还需 134 积分
大跌大涨都不太会,如果投资想想回报率,现在是高位,2万翻到4万,和4万翻到8万是不一样的
day day up,bigger bigger snowball
新来的小朋友, 积分 21, 距离下一级还需 29 积分
猫咪123 发表于
14:38 [url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=&ptid=6347699][/url]
亲是真夸他吗?我也感觉是,这人精明极了,工作又是跟房子有关系的,所以他总是能比我们先知先觉,去年三 ...可是现在限购 要是有两套也只能卖一套再买啊 难道限购会取消?
BELLE16 ¥
高中一年级, 积分 3281, 距离下一级还需 319 积分
BELLE583 ¥
硕士研究生, 积分 16687, 距离下一级还需 3313 积分
亲是真夸他吗?我也感觉是,这人精明极了,工作又是跟房子有关系的,所以他总是能比我们先知先觉,去年三 ...
嗯 算是夸吧
房子这事 确实都没有前后眼 但是大趋势不会变 想跟前两年那样 翻着翻的涨 估计不会了 起码短期内不会 但是涨这个事是肯定的 没有为什么 就是国情所致 资金链的问题 也算是蝴蝶效应的一种体现
明年最大的一个房地产政策 应该是关于限购的&&静观其变吧
都是老百姓 也早就过了炒房的年代 没有几个真指着买卖房子发家致富的 都是为了自己住 为了改善改善而已 对于现在的房地产市场都是水涨船高事
BELLE30 ¥
高中一年级, 积分 3292, 距离下一级还需 308 积分
可是现在限购 要是有两套也只能卖一套再买啊 难道限购会取消?
人家说了,限购肯定会取消,不取消那些房产大鳄们认头赔,国家也不干啊,特别是去年拿的地有几块都是地王价啊,赔?三两年后房子起来了,能让赔?再说了基建材料,工人的工资都涨了,赔?所以说,政策一旦取消又是一轮疯涨,但老百姓经过了10年,16年,那下次是不是跟风的更多了呢,拭目以待吧。
小学四年级, 积分 1101, 距离下一级还需 199 积分
猫咪123 发表于
亲是真夸他吗?我也感觉是,这人精明极了,工作又是跟房子有关系的,所以他总是能比我们先知先觉,去年三 ...亲当心别让这个所谓的“精明”人拉下水了,他对未来的判断错的离谱
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