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婚后一方擅自卖房并私自收取卖房款,离婚时此房款另一方有权索取吗
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所卖房产属于夫妻共同财产离婚候主张平均配卖房款
不知道下面这条知识能否帮助到您
夫妻一方没有经过另一方的同意而擅自卖房的情形,这种情况下签订的合同还有效吗?
夫妻一方擅自卖房合同有效吗?可以买吗?
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楼市拍案惊奇8：夫妻一方擅自卖房 另一方可否追回
来源：新浪山东房产
――新浪乐居独家栏目 专业律师帮您分析房产纠纷案例
　　有句俗话说，恋爱是“谈感情伤钱”，婚后是“谈钱伤感情”。虽是玩笑话，但不无几分道理。婚后夫妻齐心，一起赚钱一起花，小日子越过越红火，这固然是每个人的愿望，但生活中总有各种各样的考验和变数，让夫妻之间也不得不多了一份提防，各自捂紧钱袋子。
　　8月13日起正式实施的《婚姻法司法解释(三)》中，对夫妻婚内财产分割的规定打破“夫妻合伙过日子”的传统观念，在法律界和市民中引起热烈反响和讨论。于是，我们发现，关于房子的家长里短的越来越多，酸甜苦辣，吵嘴干架。是婚姻绑架了房子，还是房子绑架了婚姻？诸如此类的讨论成了人们最现实的问题。
　　在此，新浪乐居联合山东豪才律师事务所共同举办《楼市拍案惊奇》栏目，邀请《婚姻法》研究专家、豪才律师事务所刘国敏律师，结合典型案例，对有关房子的纠纷案件做出解读，以给大家一些建议。栏目一周两期，敬请持续关注！》》
　　案例八：夫妻一方擅自卖房，另一方可否主张追回房屋？
　　【案情简介】
　　张某和李某系夫妻，婚后二人为投资购买房屋一处，登记在张某名下。因房价上涨过快，国家连续实施了一连串严厉的楼市调控政策，众多的买房者持观望态度。张某觉得，应尽早把房子卖了，张某与妻子李某协商，李某觉得房价还有上涨的空间，不同意现在卖房。张某怕错失良机，便擅自于2011年2月以合理价格把房子卖给了白某，后两人共同去房产登记部门申办该房的产权过户手续。同年8月24日李某得知此事，并因此要求与张某离婚。李某以房屋是夫妻共同财产，张某是无权处分的为由，诉至法院，要求追回房屋。
　　【豪才律师解答】
　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成一方损失的，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中白某在受让房屋时并不知李某不同意卖房，白某是善意的；白某支付了合理的对价；张某与白某已办理了产权登记手续，符合本条规定。所以，李某不能追回该房屋，只能在离婚时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第二款的规定要求张某赔偿损失。
　　【山东豪才律师事务所刘国敏律师提示】
　　本条规定是为了保护交易安全。但在现实生活中，买房者在购买二手房时为避免产生纠纷，应当注意：所买的房屋是夫妻共同财产的应要求夫妻双方都在买卖合同上签字。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323夫妻一方擅自卖房 买卖行为是否有效？
来源：每日商报
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为了让女儿能上一个好的小学，高某夫妇选择了一套二手学区房。该房屋价格合理，地段也好，又有升值空间，在确认房产证产权登记的名字与交易人陈某一致后，高某便与房东陈某签订了《房屋转让协议》，并于去年的8月份办理了房屋过户手续。然而今年4月23日，一位李女士找到高某称自己是陈某的妻子，房屋是他们夫妻二人共同出资购买，丈夫陈某私自将房屋转让给高某未经过李女士的同意，李女士认为该《房屋转让协议》无效，要求收回该房屋。高某认为自己已经支付购房款并取得房产证，李女士无权收回该房屋。那么，夫妻一方擅自处置夫妻共同所有房屋的行为有效吗？根据《婚姻法》第十七条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本案所涉房屋是陈某与李女士夫妻二人在婚后共同出资购买，系夫妻共同财产，故陈某与李女士有平等的处理权。根据《婚姻法解释三》第十一条的规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持。”夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋构成擅自卖房，效力需综合判断，如果第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，即善意取得，该买卖行为有效。本案中，房产证上只登记了陈某一人的名字，高某并不知晓房屋是陈某与李女士的夫妻共同财产，故其有理由相信陈某有权出售该房屋，属于第三人善意购买的情形。并且高某为购买该房屋支付了合理的对价，且已经办理了产权登记手续，因此高某已善意取得该房屋，李女士无权收回该房屋。夫妻一方未经对方同意私自出售夫妻共同所有的房产，相对方作为房屋买受人主张善意取得的须符合善意取得制度的三个法定要件，即买受人受让房屋时是善意的，并支付了合理的对价，且房屋已经办理过户手续；相对方已善意取得房屋所有权或者房屋买卖合同已经履行完毕的，应优先保护相对人的利益，认定买卖合同有效。
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48小时热文排行夫妻一方卖房，离婚时双方分割房款应认定买卖成立
夫妻一方卖房，离婚时双方分割房款应认定买卖成立
来源：原创 　　发布时间： 日
　　【案情】
　　赵某与李某恋爱期间，赵某于2004年8月以其本人的名义购买位于山东日照某A小区楼房一处，该房屋总房款10万元，首付3万元（李某出资2万元），按揭贷款7万元。同年12月两人登记结婚，婚后共同偿还贷款至2012年11月双方离婚。两人婚姻关系存续期间，因经营需要共同向银行贷款35万元，由赵某的朋友张某提供担保，后张某代赵某夫妇偿还贷款。2012年9月赵某与张某签订房产买卖合同，以将其购买的A小区楼房出卖给张某的方式偿还借款35万元，后双方办理房产变更及土地使用登记手续，赵某随即搬离该楼房，李某继续在此居住。2012年12月赵某与李某经法院调解离婚，赵某支付李某20万元，李某认可该笔款项系出售涉案楼房的分割款。2013年9月张某要求李某返还房屋搬离A小区楼房，李某则以赵某与张某签订房产买卖合同时其不知情为由否认合同的效力并拒绝搬离，张某遂诉至法院请求物权保护。
　　【分歧】
　　本案中，关于赵某与张某签订房产买卖合同是否有效，张某能否主张物权保护存在以下两种观点：
　　第一种观点认为，依据《物权法》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则性规定，处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为即为无效。《城市房地产管理法》第三十八条也规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”这些规定均系法律的强制性规定，李某作为涉案房产的共有人，在其不知情的情况下，其夫赵某擅自将房屋卖给第三人，擅自处分房屋的行为应当无效。
　　第二种观点认为，未经夫妻双方同意一方擅自卖房并非绝对无效，因保护买受人的合法权益，应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人有证据证明夫妻双方同意，该合同有效。买受人可以主张物权保护。
　　【评析】
　　笔者倾向于第二种观点，理由如下：
　　其一，涉案房屋为夫妻共同财产。根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。（《婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。）本案中，赵某与李某共同支付首付款，且婚后两人共同偿还贷款，因此，房产虽然登记在赵某名下，但应属夫妻共同财产。
　　其二，离婚时，李某与赵某分割售楼款视为对赵某售房的追认。从性质上说，追认行为是一种单方法律行为，并具有溯及力。从法律后果上说，追认权的行使结果是使效力待定的民事法律行为变成有效的民事法律行为，一经追认，其效力待定的行为自始有效，也从而使本人承担民事责任。就具体方式而言，追认在运用默示方式时应当以积极的、肯定的行为，即可以通过本人“作为”推定其真实意思。本案中，赵某与李某夫妻关系存续期间，赵某处置价值较高的房产，并办理过户手续。即便当时李某不知情，该处置行为处于效力待定状态，然而在双方协议离婚时，赵某将20万的卖房款分割给李某，李某接受认可，最终两人协议离婚。因此，该种情形下应推定为李某知情，其知情权未受到侵犯，同时李某分割房款的行为可推定为其对赵某处置房屋的追认。
　　其三，张某善意取得房屋所有权，可以主张物权保护。根据《婚姻法解释（三）》第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十七条第一款规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，房产证登记于赵某名下，张某与赵某签订《房屋转让协议书》，支付了房屋对价，并办理房产转让和产权过户登记手续，双方之间的买卖关系系建立在平等自愿的基础上，价格经协商一致，不存在显失公平或欺诈胁迫。由此可见，张某善意取得该套楼房的所有权，李某不能以不同意或不知道为由对抗善意买受人张某。张某作为该套楼房的所有权人，要求李某迁出该房屋应予支持。
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