2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
可修复的功能缺乏――在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用（随同增加的必要费用），即增加该功能所超额的费用为折旧额。
折旧=单独增加功能的费用-随同增加功能的费用
举例：缺乏电梯。当初建造时就安排电梯，只需要花80万，现在单独装电梯，需要100万，所以损失是多花20万，这就是功能缺乏的折旧额。
不可修复的功能缺乏――将每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用（随同增加费用），即得到折旧额。
折旧=损失的租金现值之和-随同增加功能费用
举例：无空调，也不能加装，因为没加装，每年租金损失的总现值之和为100万，当初随同加装的话，只花80万，净损失为20万，不可修复的功能折旧
（2）功能落后折旧的求取：（先拆再建）
可修复的功能落后
其折旧额=该功能落后的重置价格-该功能落后已提折旧（即未提折旧，修复时，这些残值也就报废了）+拆除该功能落后的必要费用-该功能落后可回收的残值+单独增加先进功能的费用-随同增加先进功能费用。
（实际上就是修复过程的实际收支，折旧额为净修复费用）
不可修复的功能落后，其折旧额计算时，只需要将单独增加先进功能的费用，调整为功能落后导致的未来损失的净收益现值之和。
P308【例8-12】
【例8―12】 某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要l20万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2 050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。
【解】 该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：
该办公楼电梯落后引起的折旧额=（50-40）+（2-3）+20
=29（万元）
该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值=2 050―29 更多精品资料下载关注大家网！
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=2 021（万元）
（3）功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，要以利用超额持有成本资本化法。
在重置价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值＝重置价格－超额持有成本
在重建价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值＝重建价格－（无效成本+超额持有成本）
因为在重置情况下，无效成本可以消除。
外部折旧，通常不可修复。必须先分清楚是暂时性的还是永久性的。利用收益损失资本化法，求取未来每年因建筑物的以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为外部折旧额。
P309【例8-13】
【例8―13】 某房地产的重建价格为2 000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入l50万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象的报酬率为9%。请计算该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值。
【解】 该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值计算如
该房地产中央空调功率过大引起的折旧
该房地产扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值=2 000-156.45
=1 843.55（万元）
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m 2,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。【2008年真题】（建筑物报酬率为10%）
D.31.07 更多精品资料下载关注大家网！
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[答疑编号]
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P309。
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（ ）
[答疑编号]
『正确答案』错
『答案解析』参见教材P307。
6.求取建筑物折旧应注意2个问题
估价上折旧与会计折旧的区别 区别项目 会计 估价 C原始价为资产原始价值，不随时间流逝而为资产的重新购建价格，估价时点不同，C可值 变化 能不同 资产的实际价值，必须与市场价值一致 值 目的 一致 为了原始价值的分摊、补偿或回收 市场价值的减损 V市场价资产的账面价值，无需与市场价值
[重要考点]土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
住宅按照经济寿命计算折旧，不管土地使用权期限，因为住宅用地可以自动续期。
非住宅必须考虑土地使用权期限的限制。
情况一：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧
注意折旧从竣工后开始计，建设期不计入折旧期
（利用图形来帮助理解） 更多精品资料下载关注大家网！
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情况二：建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的
区分两种情况：（到期建筑物是否给予补偿）
情况1：收回时给予补偿――按照建筑物经济寿命确定折旧年限
情况2：收回是不给补偿――按照土地使用权到期时的时间确定经济寿命。
区分两种情况，土地使用权40年届满时，如果对建筑物有补偿，折旧年限按照建筑物经济寿命确认，为60年；如果没有补偿，折旧年限为60-23=37年。 第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定 第七节 成本法总结和运用举例
成本法总结P315的图8-4要非常熟悉，能够在心中默想出来。
更多精品资料下载关注大家网！第八章 成本法及其运用_大学生考试网
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第八章 成本法及其运用
第八章 成本法及其运用第八章 成本法及其应用1 2 3 4 成本法概述 房地产价格构成 成本法的基本公式重新购建价格的求取第七章 成本法5 6 7 建筑物折旧的求取 房屋完损等级评定和折旧的有关规定 成本法总结成本法概述? 成本法的含义 ? 成本法的理论依据 ? 成本法适用的估价对象 ? 成本法估价需具备的条件 ? 成本法的操作步骤成本法概述? 成本法的含义 ? 成本法的理论依据 ? 成本法适用的估价对象 ? 成本法估价需具备的条件 ? 成本法的操作步骤?成本法又称积算法，是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价 格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格 或价值的方法。?其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价值。?成本法中的“成本”具有多种含义，使用时应注意区分。 ?通常把成本法测算出的价值称为积算价值。成本法概述? 成本法的含义 ? 成本法的理论依据 ? 成本法适用的估价对象 ? 成本法估价需具备的条件 ? 成本法的操作步骤?生产费用价值论――商品价格依其生产所必须的费用而决定。 ?卖方角度看――其价格不应低于开发建设该房地产项目已花费 的代价。 ?买方角度看――其价格不应高于他预计的重新开发建设该房地 产项目所需要花费的代价。 ?估价人员估价的基础是重新开发建设估价对象所必需的支付和 应获得的利润，还要考虑所发生的折旧等因素。成本法概述? 成本法的含义 ? 成本法的理论依据 ? 成本法适用的估价对象 ? 成本法估价需具备的条件 ? 成本法的操作步骤 ?适用对象――最近开发、现有、正在开发、计划开发房地产； 无收益、交易少的房地产项目；有独特设计或只针对个别用 户的特殊需要而开发建设的项目；房地产保险评估；可独立 开发建设的整体房地产。成本法概述? 成本法的含义 ? 成本法的理论依据 ? 成本法适用的估价对象 ? 成本法估价需具备的条件 ? 成本法的操作步骤?适用条件――重新购建价格、折旧等数值明显或容易测算。?房地产开发建设成本高≠房地产价格高 ?房地产开发建设成本低≠房地产价格低?注意――估价实践中应采用客观成本而非实际成本； 估价 实践中应结合市场供求分析等确定评估价值。成本法概述? 成本法的含义 ? 成本法的理论依据 ? 成本法适用的估价对象 ? 成本法估价需具备的条件 ? 成本法的操作步骤?搜集有关房地产价格构成、开发建设的成本、税费、利润等资料。 ?测算估价对象重新购建价格 ?测算建筑物折旧 ?求取估价对象的积算价值房地产价格构成典型开发经营方式下的房地产价格的划分：? ? ? ? ? ? ? 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润房地产价格构成典型开发经营方式下的房地产价格的划分：? ? ? ? ? ? ? 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润?市场购置下的土地取得成本――购买土地价款、 税费 ?征收集体土地下的土地取得成本――征地补偿安 置费、税费、出让金 ?征收国有土地上房屋的土地取得成本――房屋拆 迁补偿费、相关费用、出让金房地产价格构成典型开发经营方式下的房地产价格的划分：? ? ? ? ? ? ? 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 ?勘察设计和前期工程费 ?建筑安装工程费 ?基础设施建设费 ?公共配套设施建设费 ?其他工程费 ?开发期间税费房地产价格构成典型开发经营方式下的房地产价格的划分：? ? ? ? ? ? ? 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润开发经营活动中正常的费用支出：工资、福利、办公、 差旅费等。房地产价格构成典型开发经营方式下的房地产价格的划分：? ? ? ? ? ? ? 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润开发工作之后所进行的销售活动中正常的费用支出： 广告、销售资料制作、样板间、售楼处建设、人员费用等房地产价格构成典型开发经营方式下的房地产价格的划分：? ? ? ? ? ? ? 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润房地产开发完成前发生的所有必要费用应计算的利息， 即全部投资（不论是何来源）的利息（包括机会成本）房地产价格构成典型开发经营方式下的房地产价格的划分：? ? ? ? ? ? ? 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润预收或销售房地产应由卖方交纳的税费： 销售税金及附加――营业税、城市维护建设费、教育费附加； 其他销售税费 ――应由卖方负担的印花税、交易手续费等。房地产价格构成典型开发经营方式下的房地产价格的划分：? ? ? ? ? ? ? 土地取得成本 ?指的是税前利润 开发成本 管理费用 ?指的是正常市场条件下开发商所能获得的平均利润 销售费用 ?开发利润的计算：开发利润=开发利润率×相应计算基数 投资利息 ?利润率是同一市场类似房地产项目的利润率 销售税费 ?直接成本利润率计算基数=土地取得成本+开发成本 开发利润 ?投资利润率计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售 费用 ?成本利润率计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售 费用+投资利息 ?销售利润率=开发完成后的房地产价值 ?应注意利润率与计算基数的匹配成本法的基本公式? 成本法最基本的公式 ? 适用于新开发房地产的基本公式 ? 适用于旧的房地产的基本公式成本法的计算公式? 成本法最基本的公式 ? 适用于新开发房地产的基本公式 ? 适用于旧的房地产的基本公式? 房地产价值 = 重新购建价格 - 折旧 ? 该公式可以根据以下两类估价对象而具体化： ――新开发的房地产 ――旧的房地产成本法的计算公式? 成本法最基本的公式 ? 适用于新开发房地产的基本公式 ? 适用于旧的房地产的基本公式新开发房地产分为：新开发房地、新建成建筑物、新开发土地?新开发的房地价值 =土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 +投资利息+销售税费 + 开发利润?新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用 + 销售费用+ 投资利息 + 销售税费 + 开发利润 ?新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用 +销 售费用+投资利息+销售税费 + 开发利润 新开发房地产采用成本法估价时虽然一般不存在折旧，但应考虑选址、 规划、质量、环境、景观、供求等全面衡量其功能折旧、外部折旧及可能 的增值因素，进行适当的减价会场增价调整。成本法的计算公式? 成本法最基本的公式 ? 适用于新开发房地产的基本公式 ? 适用于旧的房地产的基本公式在实际运用成本法时，应根据实际情况对上述公式进行具体化。 成片开发完成后的某宗熟地的估价： ? 新开发区某宗土地的单价= （取得开发区用地的总成本 + 土地开 发总成本 + 总管理费用 + 总投资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发利润）÷（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地 面积比率）× 用途、区位等因素调整系数 ? 其中：开发完成后可转让土地面积比率 = （开发完成后可转让土 地总面积 / 开发区用地总面积 ）× 100% 例8-1成本法的计算公式? 【例8―1】 某成片荒地面积2km2，取得该荒地 的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地 的开发成本和管理费用为2.5亿元，建设期为3年， 贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利 润分别为可转让熟地价格的2％、5.5％和10％， 开发完成后可转让土地面积的比率为60％。请求 取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设 开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发 完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。成本法的计算公式? 【解】求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：成本法的计算公式? 成本法最基本的公式 ? 适用于新开发房地产的基本公式 ? 适用于旧的房地产的基本公式旧的房地产可以分为：旧的房地和旧的建筑物旧的房地价值 = 房地重新购建价格 C 建筑物的折旧旧的房地价值=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格C建筑物折旧旧的建筑物价值 = 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧重新购建价格的求取? 重新购建价格的含义 ? 重新购建价格的求取思路 ? 建筑物重新购建价格的求取方式 ? 建筑物重新购建价格的求取方法重新购建价格的求取? 重新购建价格的概念 ? 重新购建价格的求取思路 ? 建筑物重新购建价格的求取方式 ? 建筑物重新购建价格的求取方法重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况 的估价对象所必须的支出，或者重新开发建设全新状况估价对象所必须的 支出和应获得的利润。应注意： ? 重新购建价格是估价时点时的价格 ? 重新购建价格是客观的价格 ? 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格 是估价时点状况下的价格重新购建价格的求取? 重新购建价格的概念 ? 重新购建价格的求取思路 ? 建筑物重新购建价格的求取方式 ? 建筑物重新购建价格的求取方法? 求取房地的重新购建价格C 房地不分 C 分别求房、地重新购建价格，再将两部分相加。? 求取土地的重新购建价格C 采用市场法等假定其上建筑物不存在单独求取土地的重新取得价格 C 采用成本法求取重新开发成本? 求取建筑物的重新购建价格C 假定建筑物所占土地已经取得重新建造所必须的支出和应获得的利润。 C 交钥匙工程直接发包后全部工程价款以及发包人的其他必须的支出重新购建价格的求取? 重新购建价格的概念 ? 重新购建价格的求取思路 ? 建筑物重新购建价格的求取方式 ? 建筑物重新购建价格的求取方法 ? 重建价格（重建成本） ―― 适用于具有特殊保护价值的建筑物， “复 制”。 ? 重置价格（重置成本） ――适用于“复制”有困难的建筑物以及 一般的普通建筑物 重置价格通常低于重建价格重新购建价格的求取? 重新购建价格的概念 ? 重新购建价格的求取思路 ? 建筑物重新购建价格的求取方式 ? 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新构建价格相当于在估价时点新建成的建筑物价值：建筑物的重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润? ? ? ?单位比较法――单位面积法、单位体积法 分部分项法――分别计算各分部分项价格后加总 工料测量法――按照人材机单价分别计算后加总 指数调整法――利用价格指数或变动率将建筑物原始价值调整到估价时 点时的价值求取建筑物重新购建价格。重新购建价格的求取? 单位比较法――单位面积法、单位体积法 ? 分部分项法 单位面积法：调查和了解在估价时点的近期建成的 ? 工料测量法 类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后 对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费 ? 指数调整法 用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新构建价格的方法。【例8-2】 主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑安装工程 费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。 单位体积法：调查和了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单 位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再 加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润， 来求取建筑物重新构建价格的方法。主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库等。重新购建价格的求取? 【例8-2】某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为 1200元／m2，专业费用为建筑安装工程费的8％，管理费 用为建筑安装工程费与专业费用之和的3％，销售费用为 重新购建价格的4％，建设期为6个月，所有费用可视为在 建设期内均匀投入，年利率为6％，开发商成本利润率为 15％，销售税费为重新购建价格的6％。请计算该房屋的 重新购建价格。重新购建价格的求取? 【解】 设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下： ? (1)建筑安装工程费=1200(元／m2) ? (2)专业费用=1200×8％=96(元／m2 ) ? (3)管理费用=(1200+96)×3％=38．88(元／m2 ) ? (4)销售费用=VB×4％=0.04VB（元／m2 ) ? (5)投资利息=(.88+0.04VB)×[(1+6％)0.25 - 1] ? =19.59+0.0006VB(元／m2 ) ? (6)销售税费=VB×6％ =0.06VB(元／m2 ) ? (7)开发利润=(.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15％ ? =203.17+0.0061VB(元／m2 ) (8)VB=.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB ? VB=1743.69(元／ m2 ) ? 重新购建总价=0=52.31(万元)重新购建价格的求取? 单位比较法 ? 分部分项法 ? 工料测量法 ? 指数调整法分部分项法：先假设将估价对象建筑物分解为各个 独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件 或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点 时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成 本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘 以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专 业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利 息，来求取建筑物重新购建价格的方法。 【例8-3】重新购建价格的求取? 【例8―3】 估算某旧办公楼目的建筑物重置价格。房 地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共l0 层．总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、 了解到估算该重置价格所需的有关数据如下： ? 1．建筑安装工程费： ? (1)土建工程直接费： ? ①基础工程：99.54元／m2 ? ②墙体工程：80.11元／m2 ? ③梁板柱工程：282.37元／m2 ? ④墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程：73.65元／m2 ? ⑤楼梯混凝土工程：31.82元／m2 ? ⑥零星混凝土工程：25.32元／m2 ? ⑦屋面工程：20.42元／m2重新购建价格的求取? ⑧脚手架工程：25.54元／m2 ? ⑨室外配套工程：l42.67元／m2 ? 小计：781.44元／m2 ? (2)安装工程直接费： ? ①电梯工程：l30.O0元／m2(其中：人工费9.O0元／m2) ? ②给排水工程：85.22元／m2(其中：人工费l2.32元／m2) ? ③采暖通风工程：70.34元／m2(其中：人工费9.83元／m2) ? ④电气工程：ll2.65元／m2(其中：人工费7.59元／m2) ? ⑤消防工程：l6.62元／m2(其中：人工费2.58元／m2) ? ⑥综合布线工程：30.45元／m2(其中：人工费4.85元／m2) ? 小计：445.28元／m2(其中：人工费46.17元／m2) ? (3)装饰装修工程直接费： ? ①门窗工程：l35.00元／m2(一次性包死承包价)重新购建价格的求取? ? ? ?? ? ? ? ? ?②内部装饰工程：455.50元／m2(其中：人工费45.16元／m2) ③外墙玻璃幕等工程：311.00元／m2(一次性包死承包价) 小计：901.50元／m2(其中：人工费45.16元／m2) (4)土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25％，安装工程综合 费率为安装工程人工费的79.08％，装饰装修工程综合费率为装饰装 修工程人工费的75.90％，税金为3.445％。 2．专业费用：建筑安装工程费的6％。 3．管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3％。 4．销售费用：售价的3％。 5．投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60％，第二年投入 40％；年利率为5.76％。 6．销售税费：售价的5.53％。 7．开发利润：投资利润率为20％。重新购建价格的求取? 【解】 设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下： ? (1)建筑安装工程费： ? ①土建工程费=[781.44×(1+14.25％)]×(1+3.445％) ? =923.55(元／m2 ) ? ②安装工程费=(445.28+46.17×79.08％)×(1+3.445％) ? =498.39(元／m2 ) ? ③装饰装修工程费=(901.50+45.16×75.90％)×(1+3.445％) =968.01(元／m2 ) ? ④单位建筑安装工程费=923.55+498.39+968.01=2389.95(元／m2) ? 建筑安装工程费总额=47=1970.99(万元) ? (2)专业费用=％=118.26(万元) ? (3)管理费用=(.26)×3％=62.68(万元)重新购建价格的求取? ? ? ? ? ? ? ? (4)销售费用= VB×3％=0.03 VB(万元) 以上(1)至(4)项费用之和=.03 VB (万元) (5)投资利息=(.03 VB)×[60％(1+5.76％)1.5+ 40％(1+5.76％)0.5－1] =137.59+0.0019VB (万元) (6)销售税费= VB×5.53％=0.0553VB (万元) (7)开发利润=(.03 VB)×20％=430.39+0.006VB (万元) (8) VB =.03 VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB +430.39+0.006VB ? VB =2999.46(万元) ? 建筑物重置单价=..03(元／m2 )重新购建价格的求取? 单位比较法 ? 分部分项法 ? 工料测量法 ? 指数调整法工料测量法：先假设将估价对象建筑物还原为建筑 材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该 建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备 的种类、数量和人工时数，然后调查、了解估价时 点时相应的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单 价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配 件、建筑设备的数量和人工费标准乘以相应的单价 和人工费标准后相加，再加上相应的专业费用、管 理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取 建筑物重新构建价格的方法。（表8-1）指数调整法：利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的历 史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。重新购建价格的求取建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题 ? 概念：估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差 额。即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格 C 建筑物市场价值? 折旧的原因：? 物质折旧――有形损耗、物质磨损。建筑物在实体上的老化、磨损、 损坏造成的建筑物价值减损。 ? 功能折旧――无形损耗。建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成 的建筑物价值减损。 ? 外部折旧――经济折旧。建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物 价值减损。建筑物折旧的求取? 【例8―4】 某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地 面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不 好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6 万元，由于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。 请求取该套旧住宅的折旧总额和现值。 ? 【解】 该旧住宅的折旧总额求取如下： ? 该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧 ? =2+6+3 ? =11(万元) ? 该旧住宅的现值求取如下： ? 该旧住宅的现值=重置价格一折旧 ? =40―11 ? =29(万元)建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题 ? 年限法 ? 市场提取法 ? 分解法建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题 ? 年限法 ? 市场提取法 年限法亦为年龄-寿命法，是根据建筑物的经济寿命、 有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 ? 分解法 ? 建筑物的寿命――自然寿命、经济寿命? ? ? ? 建筑物的年龄――实际年龄、有效年龄 建筑物的剩余寿命――剩余自然寿命、剩余经济寿命 剩余自然寿命 = 自然寿命 ― 实际年龄 剩余经济寿命 = 经济寿命 ― 有效年龄建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题 ? 年限法 ? 市场提取法 ? 分解法 ? 年限法中，为使求出的建筑物的折旧和价值符合实际，使用经济寿命、有效年龄、剩余经济寿命。 ? 直线法折旧 ―― V = C ― Et ? 成新折扣法 ―― V = C × q建筑物折旧的求取? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?直线法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 D ―经济寿命期间每年的折旧额。 C―建筑物的重新购建价格。 S―建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。 N―建筑物的经济寿命。 R―建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购 建价格的比率，即： (C一S) ―折旧基数。 d ―年折旧率，年折旧额与重新购建价格的比率。 Et ―建筑物的折旧总额。 V ―建筑物的现值。 t ―有效年龄。 n ―建筑物的剩余经济寿命。建筑物折旧的求取? 直线法折旧下的建筑物现值的计算：例8-5C?S D? N
建筑物折旧的求取? 成新折扣法依据建筑物的成新率和重新构建价格求取建筑 物的现值。 例8-6V ? C?qV― 建筑物的现值； C― 建筑物的重新购建 价格； q― 建筑物的成新率 (％)。当R=0时建筑物折旧的求取? 【例8―6】 某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年 间维修养护情况正常，房地产估价师经实地查看判定其剩 余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算该房屋 的成新率。 ? 【解】已知：t=10年，n=30年，R=0 ? 则：建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题 市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类 ? 年限法 似折状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑 ? 市场提取法 物折旧的方法。 ∵旧的房地价值=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格 ? 分解法C建筑物折旧 ∴建筑物折旧 =土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格 －旧的房地价值 =建筑物的重新购建价格－（旧的房地价值－土 地的重新购建价格） =建筑物的重新购建价格－建筑物折旧后价值建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题 ? 搜集交易实例 ? 年限法 ? 选取可比实例（三个以上） ? 市场提取法 ? 可比实例价格修正与调整 ? 求取可比实例建筑物折旧后的价值 ? 分解法 ? 求取可比实例建筑物的折旧? 求取可比实例建筑物的折旧率 ? 建筑物折旧=建筑物重新购建价格×总折旧率 ? 建筑物折旧=建筑物重新购建价格×年平均折旧 率×建筑物年龄 ? 建筑物的经济寿命=1/年折旧率 ? 建筑物成新率=1－总折旧率建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题 ? 年限法 分解法是先把建筑物折旧分成它的各个组成部 ? 市场提取法 分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的 各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。 ? 分解法 分解法求取建筑物折旧的步骤：①求取物质折旧 ②求取功能折旧 ③求取外部折旧 ④求取建筑物折旧总额折旧总额 = 物质折旧 + 功能折旧 + 经济折旧建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题 ? 物质折旧分为可修复项目和不可修复项目（分为短寿命 ? 年限法 项目和长寿命项目） ? 市场提取法 ? 物质折旧=可修复项目的修复费用+短寿命项目的折旧额 +长寿命项目的折旧额【例8―8】 ? 分解法? 可修复项目条件：修复费用≤修复后的房地产价值 －修复前的房地产价值 ? 可修复项目折旧额=修复后的房地产价值－修复前 的房地产价值 ? 不可修复项目：短寿命项目、长寿命项目 ? 短寿命项目利用年限法计算折旧额 ? 长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新构建价格 减去可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新构 建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄和 剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额。建筑物折旧的求取? 【例8―8】 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命 为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用 为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年， 年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为l5年， 年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质 折旧额。 ? 【解】 该建筑物的物质折旧额计算如下： ? 门窗等损坏的修复费用=2(万元) ? 装饰装修的折旧额=30×1/5×3=18(万元) ? 设备的折旧额=60×1/15×10=40(万元) ? 长寿命项目的折旧额=(180-2-30-60)×1/50×10 ? =17．6(万元) ? 该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17．6 =77．6(万元)建筑物折旧的求取? 功能折旧分为功能缺乏、功能落后、功能过剩三类 。 ? 功能缺乏折旧分为可修复的功能缺乏折旧的和不可修复的功能缺 乏折旧。 ? 可修复的功能缺乏折旧的求取：①估算在估价时点单独增加该功 能的必要费用；②估算在估价时点重置建筑物时随同增加该功能 的必要费用；③单独增加功能费用-随同增加功能费用。 ? 【例8―9】 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为 2000万元。现增设电梯需要120万元，而如果现在建造办公楼时随 同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折 旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。 ? 【解】 该办公楼因没有电梯引起的折旧计算如下： ? 该办公楼因没有电梯引起的折旧额=120―100 =20(万元) ? 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 ? =0(万元)建筑物折旧的求取? 【例8―10】 例8―9应有电梯而没有电梯的办公楼，现增设电梯 需要120万元，类似有电梯的办公楼的重置价格为2100万元。请计 算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。 ? 【解】 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 ? =0(万元)? ? ? ? 不可修复的功能缺乏折旧的求取： ①求取缺乏该功能导致的每年损失租金的现值之和； ②估算随同增加功能费用； ③将未来每年损失租金的现值之和减去随同增加功能费用。建筑物折旧的求取? 功能落后折旧分为可修复的功能落后折旧的和不可修复的功能落后折旧。 ? 可修复的功能落后折旧额为：在估价时点落后功能的重置价格，减去该落后 功能已提折旧，加上拆除该落后功能的必要费用，减去该落后功能的残值， 加上单独增加先进功能的必要费用，减去重置建造建筑物时随同增加先进功 能的必要费用。 ? 【例8―12】 某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进 的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要 l20万元(包括购买价款、运输费、安装费等)，要比在建造同类办公楼时随 同安装多花费20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的 重置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼因电梯落后引起的折 旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值。 ? 【解】 该办公楼因电梯落后引起的折旧计算如下： ? 该办公楼因电梯落后引起的折旧额=(50―40)+(2―3)+20 =29(万元) 。 ? 该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值=1(万元) ? 对于不可修复的功能落后引起的折旧，其折旧额是在上述计算中将单独增加 先进功能费用替换为功能落后导致的未来每年损失租金的现值之和。建筑物折旧的求取? 功能过剩一般是不可修复的。①功能过剩折旧包括“无效成本”，通过采用 重置价格而自动得到消除；②功能过剩折旧包括功能过剩造成的“超额持有 成本”，通过未来每年超额运营费用的现值之和来求取。 ? 【例8―13】 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调 系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。 假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％。请计算 该房地产因中央空调功率过大引起的折旧及扣除中央空调功率过大引起的折 旧后的价值。 ? 【解】 该房地产因中央空调功率过大引起的折旧及扣除中央空调功率 过大引起的折旧后的价值计算如下：建筑物折旧的求取? 外部折旧通常是不可修复的 ? 外部问题可能是暂时性的，也可能是永久性的。 ? 外部折旧的求取可根据收益损失的期限不同，求取未来每 年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和 作为外部折旧额。
建筑物折旧的求取? 建筑物折旧的含义和原因 ? 建筑物折旧的求取方法 ? 求取建筑物折旧应注意的问题? 估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别 ? 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响? 建筑物经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物 经济寿命计算建筑物折旧 图7-5a、b ? 建筑物经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为在出让合 同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出 让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建 筑物折旧。对于在出让合同中已约定不可续期的，应按照建 筑物经济寿命减去其晚于土地使用年限的那部分寿命后的寿 命计算建筑物折旧。图7-5 c、d
房屋完损等级评定和折旧的有关规定? 房屋完损等级评定的有关规定 ? 房屋折旧的有关规定房屋完损等级评定的有关规定? 房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定 房屋真实新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。房屋的完好程度 越高，其现值就越接近于重新购建价格。 ? 日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级 评定标准(试行)》，同年l2月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。 现将有关内容综合如下： ? 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各 个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：①完好房；②基本 完好房；③一般损坏房；④严重损坏房；⑤危险房。 ? 房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：①房屋结构 组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；②房屋 装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修。③房屋设 备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。房屋完损等级评定的有关规定? 房屋完损等级的判定依据是：①完好房：结构构件完好，装修和设备 完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项 有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。②基本完好房：结构基本 完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、 管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。③一 般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部 漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电 照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部 大修更换部件的。④严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或 损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈 旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严 重损坏，需进行大修或翻修、改建的。⑤危险房：承重构件已属危险 构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安 全的。 ? 房屋新旧程度的判定标准是：①完好房：十、九、八成；②基本 完好房：七、六成；③一般损坏房：五、四成；④严重损坏房及危险 房：三成以下。房屋折旧的有关规定? 日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度― ―会计科目和会计报表》(建综[号印发)对经租房产折旧作 了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”的， 但其中的房屋分类分等和一些参数，如房屋的耐用年限(寿命)、残值 率等，对于估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。经租房产折 旧的有关规定如下： 计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计 算公式为： 年折旧额=原价×(1一残值率)÷耐用年限 经租房产根据房屋结构分为下列4类7等： 1．钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括 框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备 比较齐全。 2．砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构， 外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设 备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。? ? ? ? ?房屋折旧的有关规定???? ? ? ? ?3．砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构， 外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。 4．砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这 类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等 高级房屋。 5．砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处 理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。 6．砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下 水等设备，较低级的砖木结构房屋。 7．简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹 木捆绑房等。 各种结构房屋的耐用年限一般为： 钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生 产用房60年。 砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产 用房50年。房屋折旧的有关规定?? ? ? ? ?砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产 用房50年 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产 用房40年。 砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产 用房40年。 砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产 用房40年。 简易结构l0年。 房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料 价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去 清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。各种结构 房屋的残值率一般为：①钢筋混凝土结构0；②砖混结构一等2％；③ 砖混结构二等2％；④砖木结构一等6％；⑤砖木结构二等4％；⑥砖 木结构三等3％；⑦简易结构0。成本法总结
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