房贷选择等额本息还是等额本金，终于有文章说清楚了！
来源：投资者报
　　“等额本息”和“等额本金”究竟是怎么一回事？
　　贷款利息如何计算？
　　在开始讲“等额本息”和“等额本金”的区别之前，我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。
　　大家都知道，我们房贷是每个月还一次的，每个月还的钱中，有一部分是利息，另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月的利息的计算方式是完全一样的，不同的是本金部分。
　　那它们的利息是怎么计算的呢？其实很简单，你每个月还银行的利息，就是你目前欠银行的本金，乘以每个月的利率。
　　我们以公积金贷款为例子（商贷、混合贷同样适用），目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月利率也是不变的。
　　无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月还银行多少利息，就是看你目前还欠银行多少钱（本金），再乘以这个月利率0.270833%。
　　假设我们跟银行贷款100万元，那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.08.33元，只是由于两种方式还的本金不同，所以从第二个月开始，我们还欠银行多少钱就不一样了，所以还的利息也开始不一样了。
　　“等额本息”与“等额本金”的区别
　　上面我们讲了，“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的（注意，说的是计算方式一样，不是利息数额是一样）。只是两种方式每个月要还的本金数额不同，从而造成从第二个月开始，还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化，所以每个月还的利息也开始不一样。
　　那么“等额本息”和“等额本金”关于本金的还款过程有什么不一样？我们先从比较简单的“等额本金”开始讲。
　　等额本金，说白了，就是每个月还的本金是固定的，每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。
　　假设我们贷款100万，分30年还，也就是360个月，那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。
　　为了加深印象，我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。
　　第一个月，我们还银行本金2777.78元，还银行利息100万*0.08.33元，总共还8.33=5486.11元（本息）。
　　第二个月，我们固定还银行本金2777.78元，由于第一个月还了本金，这个月欠银行100万-222.22元。所以第二个月的利息是：*0.00.81元。总共还0.81=5478.59元（本息）。
　　以此类推，我们就可以算出30年中，我们每个月还银行的钱是多少了，如下图所示。（只取前面10个月和后面10个月）
　　现在大家弄明白等额本金的还款过程了吧？接下来我们看看复杂一些的等额本息。
　　等额本息，是指每个月的总还款（本金+利息）是不变的。那如何计算出每个月的还款总数呢？
　　我们还是以公积金贷款100万为例子，假设每个月的还款总数（本金+利息）为X元。
　　第一个月，我们还银行利息100万*0.08.33元，还银行本金已经还了（X-2708.33）元。
　　第二个月，由于第一个月还了本金，这个月还欠银行的钱是：100万-（X-2708.33）=（-X）元。所以第二个月的利息是：（-X）*0.270833%，还银行本金【X-（-X）*0.270833%】元。
　　最终，所有月份还银行的本金加起来会等于100万，这样就可以算出X的值，算出来就是每个月固定还大概4352.06元。
　　现在我们看一下等额本息的还款过程，同样只取前面10个月和后面10个月。
　　这个过程比较复杂，如果看不明白，也没关系，大概知道计算过程就可以。大家只要知道，等额本息就是每个月还的本金+利息总数是固定的，
　　从上面那两张表格中，大家有没有发现，等额本息的还款过程是：随着每个月的还款，欠银行的钱的总数一个月会比一个月少，欠银行的利息总数也是越来越少。
　　同时每个月要还的利息也是在逐月减少，而每个月还银行的本金部分逐月增加，这是符合等额本息还款方式的设计的（每个月还的本金+利息总数不变）。
　　“等额本息”和“等额本金”哪个更值？
　　从上面的计算过程可以看出，无论“等额本息”还是“等额本金”，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率，我们付出的“代价”（也就是贷款的月利率）是一样的。
　　只是“等额本金”一开始还的本金会多一些，所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快，因此总的利息会少一些；而等额本息的制度设计是，让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。
　　菜导总结：
　　1、综合上面的分析，所以大家选择哪种房贷的还款方式，主要看你愿不愿意早点还多点本金，是想把压力留在前面还是后面。
　　如果觉得不想一开始还那么多本金，那就选择等额本息；如果自己有能力马上还多一点，而且觉得不想还太多利息，那就选择等额本金。没有哪一个更值得，看你自己的情况来定。
　　2、无论是哪种方式还房贷，你每个月要交多少利息，那是清清楚楚的，不用纠结所谓的提前还款有没有最佳时间点的问题，这个问题也是根据你个人的情况来定的。
　　3、只是对于菜导来说，由于住房贷款的利率是很低的，相信自己能达到的年化收益率会比房贷的年利率高，所以宁愿慢慢还，因此会选择等额本息。
(责任编辑：钟慧 UF025)
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买房办贷款，还款方式等额本息好还是等额本金好？
如果说细数上个月最火的楼盘的话，那就是最后一周开盘的世纪城四期了，（这个月最“火”的是大（sheng）润（shi）发（hao）附（ting）近楼盘），因为我的对桌孙大圣定的世纪城，所以小庆也前往参加了开盘活动，真可谓人山人海。2017年4月最火盘世纪城开盘5月最“火”楼盘现在全款购房的人的确不少，但是在这小庆给大家的建议还是能贷款尽量贷款吧！现在全国楼市已经进入了“四限”时代，在全国楼市银行的大政策下的莱芜，银行还在实行“85折”的利率政策，我们岂能白白浪费这等机会。众所周知银行的贷款利率是4.9%，而85折后是4.165%，要知道一般银行推出的理财产品就可以保住这个贷款利息啊，另外的比较安全的第三方平台的理财都在7%以上。既然推荐大家选择了贷款，那今天就给大家科普个贷款中最忽略的一个点，那就是选择还贷款的方式，“等额本金”还是“等额本息”我们如何选择呢？为什么说大家会忽略，其实在几年前银行还在收缩贷款的时候，银行都会选择默认走“等额本息”的，因为相对等额本金而言，等额本息银行会收到更多的利息，而随着对房贷的政策从不屑一顾到今天的举足轻重，在签订贷款合同的时候我们有了这两种的选择。等额本金的特点是每个月的还款金额不同，将所贷的金额均分到每个月再加上上个月产生的利息，采取了递减的方式，往往是第一个月还最多，月还越少。等额本息的特点是每个月的还款金额相同，而在还款时间的前半段时间主要还利息，后半段主要还本金，所以一些想提前还款的客户注意了，前几年光还利息了，曾经有一个客户还了三年贷款去提前结清，才还了一万多的贷款额。请看下图：等额本息等额本息：贷40万还30年，在利率打完85折后，我们月均还款为1947.91元，支付利息301246元。等额本金等额本金：贷40万还30年，同样利率85折，第一个月还款最高2499.44元，支付利息元。对比表看了上面这个表，大家是不是感觉到触目惊心啊！整整多了五万！而且等额本息前几年光还利息了，想到我和孙大圣之前贷的款，不禁相拥而泣！（他贷款今下午刚办理完成）相信很多朋友和我俩一样在签订贷款合同的时候只是草草一算，这两种还款方式的适用人群其实是不一样的。等额本息适用于正在辛苦打拼的年青人，前期的还款压力较小，而且贷款也不可能前几年就全部还清了，在这物价横飞人民币贬值的时代还是较为划算的；等额本金比较适合现在的收入相对来说高点家庭，最起码还款能力能承担的起，而越还越少越还越轻松的方式也让大家更容易接受。看了本期的房庆说，相信大家对等额本金和等额本息有了很全面的了解，更多需要交流的可以给小庆留言，小庆将第一时间回复大家。
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我买房贷款,想要提前还款,选择等额本息还款好还是等额本金还款好啊?
我买了一套房子,46万,首付10万,贷款36万。贷款两年后我资金到帐就打算一次性付清剩余的房款。所以想问问有经验、懂行的人,我选择什么方式贷款好,贷款多少年好啊?主要是想省点利息!我知道如果不提前还款,选择等额本金交的利息比等额本息少。所以我本来想选择等额本金的还款方式,但银行的人说等额本金先还的是利息后还本金,所以提前还款...
我买了一套房子,46万,首付10万,贷款36万。贷款两年后我资金到帐就打算一次性付清剩余的房款。所以想问问有经验、懂行的人,我选择什么方式贷款好,贷款多少年好啊?主要是想省点利息!我知道如果不提前还款,选择等额本金交的利息比等额本息少。所以我本来想选择等额本金的还款方式,但银行的人说等额本金先还的是利息后还本金,所以提前还款不合适。但我看网上说想提前还款还是应该选等额本金,所以我现在糊涂了,不知道谁说的是正确的。请有过类似买房经验的和懂行的人帮我解答一下吧,谢谢啊!不要长篇大论的抄袭复制,我就想知道针对我这个问题的实实在在的解答!谢谢!
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等额本金意思就是开始月供高,后期少,利息较少,如果你想提前还贷(2年),利息当然是等额本金高,所以选择等额本息划算点,但前提是你真能提前很多还贷,不然还是一样
不知道下面这条知识能否帮助到您
买房其实不像大家想想的简单,它不仅仅只是选房看房就可以了,这其中有着很多的流程要走,也有很多事情需要考虑。今天小编就主要为大家解决在买房贷款的时候选择还款方式的问题,看看究竟是选择那种还款方式最好。
贷款买房 还款方式究竟选择“等额本金”还是“等额本息”?
等额本金还款法,适合生活负担会越来越重(养老、看病、孩子读书等)或预计收入会逐步减少的人使用。等额还款这种还款方式,实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长,同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财(如以租养房等),对于精通、擅长于以钱生钱的人来说,无疑是的选择!你自己选择吧。
提前还款的话,等额本息还款方式利息少一点的.就如银行所说.
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